S osobou, která určuje finanční osud vašeho domova, možná neprohodíte ani dvě slova. Tento odhadce má však nad vaší transakcí větší moc než kdokoli jiný v řetězci transakcí s nemovitostmi. Jedno číslo v jeho zprávě může uzavřít nebo zrušit dohodu. Určuje, zda vejdete do své nové kuchyně nebo odejdete s prázdnou.
Lidé si tento krok často pletou s domovní prohlídkou. Není to totéž. Inspektor hledá fyzické problémy. Hledá spory plísní v sádrokartonu nebo létající šindele na střeše. Jeho účelem je říci vám, co je rozbité. Odhadce záleží na hodnotě. Váš domov považuje za výhodu. Porovnává to s podobnými nemovitostmi, které se nedávno prodávaly ve vaší oblasti. Vyhodnocuje podmínku podle tržních dat a přiřazuje cenu za čtvereční plochu.
Pokud ke koupi využíváte hypotéku, je tento krok nutný. Banka to vyžaduje. Inspekce? Toto je nepovinné. Chytří kupující si to vždy objednají. Odhadce? Kdo to bude, si většinou nevybíráte.
Zde je to, co musíte pochopit, než odborník vkročí na vaši přední verandu.
Proč věřitelé vyžadují hodnocení
Představte si ocenění jako pojistku banky. Když věřitel půjčí stovky tisíc dolarů, podstupuje obrovské riziko. Co se stane, když dlužník přestane splácet? Banka bere dům. Prodá to, aby dostal peníze zpět.
Pokud má dům nižší hodnotu, než je zůstatek úvěru, banka přichází o peníze. Nesmí vrátit celou částku. Ocenění zajišťuje, že zajištění odpovídá dluhu. Chrání věřitele před nadměrným půjčováním.
Kdo platí a jak dlouho to trvá?
Za tuto službu platíte. Náklady se obvykle pohybují od 300 do 400 USD za standardní rodinný dům. Banka vybere odhadce z předem schváleného seznamu. Nechce muže, který vám bude zavázán. Chce objektivní třetí stranu.
Samotná návštěva je krátká. Odhadce stráví asi 20 minut uvnitř i vně nemovitosti. Rozhlédne se po místnosti. Měří místnosti. Upozorňuje na kvalitu provedení. Kontroluje střechu, systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC) a základy. Pořizuje fotografie. Listy. Hlavní práce se odehrává později, v kanceláři.
Když odhad neodpovídá ceně
Pokud se odhadovaná hodnota shoduje nebo převyšuje požadovanou cenu, transakce proběhne hladce. Banka je spokojená. Půjčka je vyřízena.
Pokud se ale odhad ukáže jako příliš nízký, napětí se zvyšuje. Banka neschválí hypotéku, která přesahuje potvrzenou hodnotu domu. Vznikne tak mezera. Na rozdíl si nemůžete půjčit peníze.
To staví prodejce do obtížné situace. Možná bude muset snížit cenu, aby odpovídala odhadu. Nebo může kupující potřebovat vložit další peníze na pokrytí schodku. Ať tak či onak, dohoda se zastaví, dokud někdo neupraví jejich očekávání. Cenu diktuje trh, nikoli naděje prodejce.
Recenze za 20 minut
Odhadci jednají rychle. Na horkém trhu často spojí více kontrol a stráví u vás doma pouhých dvacet minut. Noel Fields, certifikovaný trenér oceňování nemovitostí se sídlem v San Franciscu, poznamenává, že většina práce se provádí v kanceláři. Samotná kontrola je rychlá vizuální kontrola.
Zpráva je připravena na formuláři Fannie Mae 1004. Tento dokument vyžaduje tvrdá fakta. Plocha ve čtverečních stopách. Počet ložnic. Počet koupelen. Odhadce musí fyzicky zkontrolovat každý detail. Hledá zlepšení. Hledá vady. Zkušený technik přesně ví, co má hledat, a přesně se pohybuje po místnostech a kontroluje položky na kontrolním seznamu.
Protože času je tak málo, váš realitní makléř musí být na místě. Jeho úkolem je upozorňovat na renovace zvyšující hodnotu. Může také zaznamenat poškození, které jej může snížit. Tato přítomnost pomáhá zajistit, že nic důležitého ve spěchu nezmeškáte.
Buďte si vědomi právních hranic. Makléři a věřitelé mohou vyjádřit svůj vlastní názor na hodnotu. Nemohou však odhadci nadiktovat konečný údaj. Odhadce zůstává nezávislý.
Jak exekuce a krátké prodeje ovlivňují odhadovanou hodnotu vašeho domu
Slyšeli jste stížnosti. Soused se zarostlým trávníkem nebo popraskanou příjezdovou cestou „snižuje hodnotu nemovitosti“. Je v tom kus pravdy. Hodnota vašeho domu je vázána na prodejní cenu podobných domů v okolí. Pokud oblast vypadá vyčerpaně, klesá s ní i vaše hodnota.
Ale zarostlé trávníky jsou malou změnou ve srovnání s dopadem prodeje v nouzi. K úpadkovému prodeji a krátkému prodeji dochází, když majitelé prodají dům za méně, než kolik dluží. Tyto obchody tvrdě zasáhly trh. Výrazně snižují hodnotu nemovitosti podobných domů v okolí, včetně toho vašeho.
Většina odhadců se pokusí tyto údaje vyloučit, pokud jinde najdou přesné “srovnatelné” (kompenzace). Pokud se ale vaše ulice topí ve zkrachovalých prodejích, data jsou zkreslená. Hodnota všech domů v tomto shluku nevyhnutelně klesne.
Proč je v procesu hodnocení důležitý čistý domov
Důležitá je atraktivita fasády. Ale uvnitř je nepořádek nepřítel.
Odhadce potřebuje vidět „kostru“ domu. Pokud jsou na chodbě naskládané krabice, nebude schopen přesně změřit plochu. Pokud budou skříně přeplněné, nebude umět ocenit úložný prostor. Čistý domov vám umožní provést správná měření a poskytne jasnější obraz o stavu nemovitosti.
Začněte tím, že se zbavíte nepotřebných věcí. Odstraňte osobní věci, které mohou odvádět pozornost odhadce. Proveďte drobné opravy. Netěsný kohoutek nebo škrábanec na zdi je maličkost, která se ale sčítá. Odhadce hledá důvody ke snížení hodnoty. Nedávejte mu je.
“První dojem je nejtrvalejší. Pokud se dům jeví jako dobře udržovaný, je pravděpodobnější, že odhadce shledá vylepšení cennými.”
Nejde o vytváření dekorací pro kupujícího. Jde o to poskytnout jasné a přesné hodnocení. Když se odhadce může volně pohybovat a vidět celý obraz obytného prostoru, výsledek je spravedlivější. Přeplněné domy vytvářejí nejistotu. Nejistota může vést ke konzervativnímu odhadu.
Ukliďte nepořádek, než hodiny odtikají
Máte dvacet minut. Odhadce už zajíždí do příjezdové cesty. Vy teď bezstarostně strkáte prádlo do skříní a zametáte psí chlupy pod koberec. Zastávka.
Ten pocit rozruchu. Zdá se to být iracionální. Hodnotu vašeho domova určuje plocha, počet pokojů a velikost pozemku, nikoli to, jak dobře jste v úterý koberec vyčistili. Technicky čistota čísla v závěrečné zprávě nemění.
Ale odhadci jsou lidé. Všímají si detailů.
Noble Fields, kouč oceňování nemovitostí, to říká na rovinu: Nepořádek vytváří tření. Odhadce musí mít možnost se volně pohybovat po vašem domě, aniž by překračoval hromady oblečení nebo uhýbal překážkám. Pokud se nemohou dostat do zadní ložnice nebo projít kolem kuchyňského ostrůvku, aniž by zakopli, nepořídí nejlepší fotografie. Neměří prostor pečlivě. Jsou ve spěchu.
Dům plný věcí se zdá menší. Vypadá zanedbaně. A zanedbávání vyvolává podcenění.
Dávat věci do pořádku není věc ješitnosti. Jedná se o eliminaci proměnných. Chcete, aby odhadce viděl potenciál nemovitosti, ne váš výstupní chaos. Každá volná skladba je šancí získat maximální skóre místo minima. Udělejte tu práci. Skryjte odpadky. Nechte dům „dýchat“.
Jak srovnatelné prodeje (kompy) ovlivňují hodnotu ocenění
Zde je část procesu, kterou prodejci nejčastěji míjejí. Odhad není jen velká kalkulačka pro váš konkrétní dům. Je to hra srovnávání.
Úkolem odhadce není odhadnout, jakou cenu má váš dům ve vzduchoprázdnu. Jeho úkolem je najít ve vašem okolí podobné domy, které se nedávno prodaly. Říká se jim „analogy“ (kompy).
Pokud nerozumíte tomu, co jsou analogy, nechápete svou hodnotu.
Hodnotící zpráva vyžaduje tři podobné prodeje. Odhadce stahuje data z MLS (Multiple Listing Service) a veřejných registrů. Hledá domy, které odpovídají vaší nemovitosti, následujícími způsoby:
- Zeměpisná poloha
- Plocha ve čtverečních stopách
- Věk
- Stav
- Zobrazit
Ideálně by to měly být domy ve vašem bezprostředním sousedství. Čím přesnější shoda, tím větší váhu má analog.
Ale tady je ten háček. Podobné prodeje musí být nedávné. Stará data jsou k ničemu. Pokud se trh minulý měsíc pohnul, prodej, ke kterému došlo před šesti měsíci, může být zavádějící.
Zde přichází na scénu váš realitní makléř. Zkušený agent poskytne odhadci seznam aktuálních srovnatelných položek, které podporují vaši požadovanou cenu. Ručně vybírá nemovitosti, které se prodávají za požadovanou cenu nebo nad ní. Ukazuje odhadci, jak přesně zdůvodnit vaši hodnotu.
Pokud neposkytnete dobré analogy, odhadce je bude muset hledat sám. A může si vybrat ty, které se prodávaly levněji. Nebo může mít potíže s hledáním blízkých shod. V každém případě se tlak zvyšuje. Náklady se mohou snížit.
Uveďte prosím podrobnosti. Usnadněte jim souhlas.
Opravte poškození, než dorazí
Víš, co vypadá špatně? Poškození.
Ne strukturální problémy. Ne praskliny v základu. Mluvím o malých, viditelných věcech. O díře v sádrokartonu. O uvolněné klice dveří. O poškrábané podlaze. O kohoutku, který teče.
Odhadci si všímají všeho.
Pokud jsou viditelná poškození, opraví je. Mohou dokonce odhadnout náklady na opravy a odečíst si je
Opravte netěsnosti, škrábance a známky poškození
Přestaňte ignorovat prasklinu v sádrokartonu. Okno přelepené lepicí páskou není trvalé řešení a zadní dvířka se psími škrábanci jsou přesně ten druh vizuálního hluku, který v očích odhadce křičí „zanedbávání“. Odkládáte opravu dveří do sklepa, které se zabouchnou pokaždé, když váš teenager opustí dům. Je čas vstát z pohovky a popadnout nástroje.
Proč je to nutné? Protože poškození snižuje vaše skóre. Pokud je váš úvěr pojištěn u Federal Housing Administration (FHA), pravidla jsou přísná. Odhadci jsou povinni nahlásit jakékoli škody, které uvidí. Nehádají, ale dokumentují. Zdokumentované poškození znamená sníženou hodnotu. Nejde jen o atraktivitu fasády; je to otázka dodržování a chladných, tvrdých čísel.
Mohou si prodejci objednat vlastní odhad nemovitosti?
Možná si myslíte, že proces hodnocení je zcela řízen věřitelem kupujícího. To je většinou pravda, ale prodejci nejsou bez vlivu. V některých scénářích má smysl zaplatit si vlastní nezávislé ocenění před uvedením svého domu k prodeji.
Jak určit prodejní cenu? Realitní makléři mají často zcela odlišné názory na to, jakou cenu by měl váš dům stát. Jeden může jmenovat částku 400 000 USD, jiný může trvat na 430 000 USD. Pokud nastavíte cenu příliš nízko, přijdete o peníze. Pokud je příliš vysoká, bude dům viset na trhu po dlouhou dobu a vyděsit vážné kupce.
Nezávislé ocenění stojí asi 300-400 USD. To je malá cena za data. Poskytuje vám nejpřesnější tržní hodnotu pro vaši konkrétní nemovitost. Cenu si můžete s jistotou stanovit na základě posouzení profesionála.
Ale tady je ten háček. Věřitel si přesto objedná své vlastní ocenění. Vaše nezávislá zpráva není konečným rozhodnutím. Toto je nástroj pro vyjednávání. Toto je test přiměřenosti. Toto není smlouva.
Získejte kopii hodnotící zprávy
Jakmile věřitel kupujícího pošle odhadce k vám domů, obdržíte kopii výsledků? Ano. Podle zákona o rovných úvěrových příležitostech máte právo obdržet kopii všech hodnocení a dalších písemných prohlášení učiněných v souvislosti s vaší žádostí, a to i v případě, že bude vaše žádost zamítnuta.
To není jen byrokracie. Toto je pákový efekt.
V přehledu můžete zkontrolovat chyby. Srovnávali váš domov s nemovitostí, která byla ve špatném stavu? Chyběla jim nová střecha, kterou jste loni namontovali? Byla vaše oblast klasifikována správně? Pokud najdete chyby, můžete je zpochybnit. Půjčitel vám musí poskytnout kopii v přiměřené době po jejím obdržení.
Nečekejte, až budou podepsány závěrečné dokumenty, abyste viděli, co viděli. Podívejte se na to dříve. Zkontrolujte srovnatelné objekty (kompy). Potvrďte oblast. Pokud se odhad ukáže jako nízký, stihnete vyjednat opravu nebo upravit cenu, než se ocitnete ve vazbě.
“Hodnocení je snímek okamžiku. Pokud jsou špatné detaily, je špatná cena.”
Opravte viditelné poškození. Pokud si nejste jisti situací na trhu, vyžádejte si vlastní posouzení. A vždy, vždy požádejte o kopii zprávy. Čísla na stránce rozhodují o tom, zda v obchodu budete pokračovat, nebo jej opustíte.
Kupující platí za ocenění, což znamená, že vlastní zprávu. Věřitelé jsou povinni zajistit, aby byl tento dokument rychle předán kupujícímu. Absolutní termín? Nejméně tři dny před uzavřením obchodu. Pokud je údaj ve zprávě nižší než dohodnutá prodejní cena, má kupující najednou vážnou páku. Tento rozpor může využít k tomu, aby prodejce přivedl zpět k jednacímu stolu.
Prodejce jen zřídka vidí celou zprávu, pokud se kupující nerozhodne ji vyzbrojit. Pokud se ocenění shoduje nebo převyšuje vyvolávací cenu, může si prodávající vydechnout. V situaci nízkého ocenění se věci stávají matoucími. Na horkém trhu může být kupující, který se rozhodne od obchodu odejít, nucen doplatit rozdíl v hotovosti.
Pravidla pro komunikaci s odhadcem
V realitním průmyslu přetrvává mýtus, že makléři mají zakázáno komunikovat s odhadci. Appraisal Foundation to označuje za nesmysl. Hodnotitelé data opravdu potřebují. Potřebují každý detail, který jim pomůže přesně určit skutečnou tržní hodnotu.
To zahrnuje skutečné srovnatelné údaje předložené zástupcem prodávajícího. To také znamená kontroly velkých renovací. Důležitý je také doklad o pravidelné údržbě. Odhadce není duch. Jsou to profesionálové, kteří se snaží o přesnost.
Co je přísně zakázáno, je nátlak. Tečka. Zmocněnec nemůže vyhrožovat odhadci předražením domu. Požadovat, aby odhadce odpovídal ocenění požadované ceně, je neetické. To ohrožuje licenci agenta. To je tvrdá linie. Překročte to a ztratíte svou kariéru. Držte se spíše poskytování faktů než hrozeb.
Odvolání na posouzení hodnoty
Pokud je číslo špatné, nemusíte ho jen přijmout. Můžete se odvolat. Tady nejde o stěžování si. Jde o předložení důkazů, že původnímu hodnocení něco kritického uniklo. Mohl odhadce zmeškat nedávnou rekonstrukci kuchyně? Nebo podobný prodej, který je skutečně srovnatelný, ignorovat?
Shromážděte dokumentaci. Faktury. Fotografie. Časová razítka. Poté prostřednictvím svého věřitele podejte odvolání. Hodnotitel nové informace přezkoumá. Dokáže upravit náklady. Nebo možná ne. Ale dáte si šanci, když budete bojovat o správná čísla.
Zpochybnění nízkého hodnocení: Vaše další kroky
Odhadce tedy udal nízkou hodnotu. Mé srdce klesá. Číslo na papíře neodpovídá smluvní ceně a teď se díváte na mezeru ve financování, která by mohla dohodu zničit. Ale než propadnete panice, nezapomeňte: máte možnosti. Pokud jste prodejce, můžete se bránit.
Nejprve přestaňte hádat. Okamžitě zavolejte svému věřiteli. Upřesněte prosím postup zpochybnění posouzení. Banky pro to mají přísné protokoly a přeskočení kroku může mít za následek zamítnutí vaší reklamace z technických důvodů. Musíte se vyzbrojit dokumenty. Ne s pocity. Ne s nadějemi. Pevné důkazy.
Sbírejte fotografie nemovitosti. Najděte záznamy o všech vylepšeních, která jste provedli. Vyměnili jste v uplynulém roce systém vytápění, větrání a klimatizace (HVAC)? Byl dokončen suterén? Byla kuchyně modernizována? Na tom záleží. Pokud je to možné, přiložte účtenky. Postavíte případ, který prokáže, že dům má větší hodnotu, než jak bylo uvedeno při počáteční inspekci.
Váš realitní makléř je zde vaším nejsilnějším spojencem. Ukažte mu srovnávací údaje (kompy), které odhadce použil. Jsou opravdu srovnatelné? Odhadce mohl vybrat domy s menší rozlohou nebo jinou velikostí pozemku. Váš agent možná bude schopen najít vhodnější srovnání – nemovitosti, které byly nedávno prodány, jsou ve stejné oblasti a více odpovídají charakteristikám vašeho domova. Poskytněte je věřiteli. To je přímou výzvou pro logiku použitou v původním hodnocení.
Zde je ale tvrdá pravda: přehodnocení může nařídit pouze hypoteční věřitel. Nemůžeš to jen tak vyžadovat. Pokud věřitel zamítne vaši žádost o přehodnocení nebo pokud hodnota zůstane stejná, máte dvě možnosti. První je pokusit se s kupujícím vyjednat snížení ceny. Druhým je, že si posouzení zaplatíte sami.
Ano, můžete si najmout jiného odhadce. Zaplatíte to z vlastní kapsy, což je riskantní. Pokud však nový přehled ukazuje vyšší hodnotu, můžete mít páku. To je riziko. Změní to názor věřitele? Možná. To nezaručuje úspěch. Banky obvykle důvěřují svým odhadcům. Rozporná zpráva od kvalifikovaného odborníka si však někdy může vynutit přehodnocení situace.
“Pouze hypoteční věřitel může požadovat přehodnocení.”
Toto je úzké hrdlo. Čekáte na jejich schválení, abyste se posunuli vpřed. Je to nepříjemné. Je to pomalé. Ale to je standardní postup. Udržujte v dokumentech pořádek. Udržujte svého agenta aktuální. Nenechte se mlčením tlačit ke špatným rozhodnutím. Trh se neustále mění a někdy je nízké ocenění jen hrbol na silnici a ne zeď. Ale musíte být připraveni bránit se, pokud si myslíte, že číslo je špatné.
