Váš plat byl zvýšen. Zasnoubila ses. Nebo jste možná právě našli člověka, jehož podivné zvyky jste se rozhodli tolerovat do konce života. Nyní procházíte Zillow ve 2 hodiny ráno a sníte o houpačce na verandě a zahradě, která nevyžaduje, abyste se plazili po betonu. Zastávka. Dejte svůj telefon pryč.
Koupě domu je obrovský finanční posun. Nejde jen o hypotéku. Toto jsou komunální služby. Tohle je trávník. Je to dočasná černá díra, která pohltí váš víkend. Americký sen vám prodá klíče, ale málokdy vám ukáže účty za opravu. Než něco podepíšete a uvíznete v noční můře údržby, podívejte se na realitu.
10: Trh
Pojďme se bavit o trhu. Není statická. On se mění. On “dýchá”. Mohl by tě chytit, když si nedáš pozor.
Když kupujete dům, nekupujete jen čtyři stěny a střechu. Kupujete si místo v místní ekonomice. Ceny rostou. Oni padají. Stagnují. Pokud nakupujete na vrcholu, můžete v nadcházejících letech skončit v záporném vlastním kapitálu. To znamená, že dlužíte víc, než stojí dům. Špatné zprávy.
Podívejte se na objem nabídky. Je krátký? Vysoký? Pokud je nabídka nízká, ceny rostou. Prodejci drží všechny karty. Přihazujete ještě předtím, než dům vůbec uvidíte na veřejné prohlídce. Pokud je nabídka vysoká, máte páku. Můžete požádat o opravu. Můžete odejít.
Podívejte se na trendy. Nedívejte se jen na minulý měsíc. Podívejte se na poslední čtvrtletí. Podívejte se na minulý rok. Ochlazuje se trh? Je to horké? Stabilní? To vám řekne, kdy máte jednat.
Zvažte také vývojovou trajektorii oblasti. Probíhá tam gentrifikace? Nebo se oblast zhoršuje? Po ulici by mohly hodnoty nemovitostí stoupat kvůli novému parku. Ve vaší ulici může klesat kvůli hluku nebo špatným školám. Poloha je všechno. Ale nejen místo, které nyní vidíte. A místo, které budete cítit za pět let.
Nespěchejte. Trh na nikoho nečeká, ale také je mu jedno, jestli zpanikaříte nebo ne. Zhluboka se nadechněte. Podívejte se na data. A pak se podívejte na dům.
Orientace na měnícím se trhu
Trh nestojí na místě. Váhá. Od roku 2008 jsme svědky toho, jak dramaticky mění směr a upřednostňuje ty, kteří mají peníze, a ty, kteří mají vlastnictví. Porozumět rozdílům mezi těmito podmínkami je však důležitější než jen znát podmínky.
Trh kupujícího znamená, že nabídka převyšuje poptávku. Je příliš mnoho domů a málo kupců ochotných koupit. Stalo se to rychle po boomu. Stavitelé stavěli domy rychleji, než je kdokoli mohl koupit. Pak přišla recese. Pracovní místa zmizela. Hypotéky se hromadily. Ceny se zhroutily. Najednou máte páku. Mohl byste si dát na čas. Mohli byste smlouvat.
Opak je pravdou, když se situace změní. Na trhu je méně domů a prohlíží si je více kupujících. To je přesně realita pozorovaná před kolapsem. Vícenásobné nabídky byly běžné ve většině oblastí Spojených států. Ceny vzrostly kvůli konkurenci. Lidé nabízeli více, než byla požadovaná cena. Odmítli podmínky dohody. Chtěli dům víc, než si chtěli udržet svůj finanční polštář.
Tak kde jsi teď?
Jak najít svou výhodu
Trh se liší od PSČ k PSČ. Co platí v jedné oblasti, může být úplně špatně o tři ulice dál. Potřebujete místní kontext. Celostátní trend vám neřekne, zda je dům na Oak Street prázdný nebo už má před obědem pět nabídek.
Promluvte si s místním zástupcem. Ne jen tak někdo, ale někdo, kdo zná konkrétní změny v nabídce ve vaší cílové oblasti. Může vám říci, zda se nyní jedná o trh kupujícího nebo prodávajícího. Ještě důležitější je, že může vysvětlit, jak tento stav ovlivní vaše další kroky. Chcete si koupit? Prodat? Nebo jen čekat?
Správný agent dělá více než jen seznam nemovitostí k prodeji. Interpretuje data. Čte situaci. A na trhu, který neustále kolísá, je tato dovednost zásadní.
Koupě domu není transakce, kterou lze dokončit se stejnou lehkostí jako nákup potravin nebo dokonce auta střední třídy. Papírování je zdlouhavé, často protichůdné a je navrženo tak, aby otestovalo vaši výdrž. Přestože se postupy v jednotlivých státech mírně liší, základní mechanismy zůstávají stejné. Níže je uvedeno, jak se proces ve skutečnosti vyvíjí, než cokoli podepíšete, a co se stane po podpisu smlouvy.
Finanční kontrola před hledáním
Nemůžete se jen tak dostavit a zaplatit v hotovosti. Potřebujete „válečný rozpočet“. Tento kapitál nestačí jen na zálohu. Potřebujete likvidní prostředky na pokrytí domovních inspekcí, nákladů na uzavření, okamžitých oprav a nevyhnutelných vylepšení, která s sebou stěhování přináší. Poté následuje měsíční splátka hypotéky. Pokud nemáte úspory, nebudete mít domov.
Než budete trávit čas procházením nabídek na Zillow nebo Realtor.com, předkvalifikujte se. Je to rozdíl mezi pohledem na domy, které si skutečně můžete dovolit, a plýtváním emocionální energie na fantazijní vlastnosti. Ještě důležitější je, že to prodejcům signalizuje, že se nedíváte jen na nabídky. Jste kupující s ověřeným finančním stavem. Prodejci ignorují ty, kteří nemají finanční záruky. Mluví s předem kvalifikovanými kupujícími.
Po podpisu smlouvy: zapůjčení a prohlídka
Jakmile podepíšete kupní smlouvu, hodiny začnou tikat. Předkvalifikace byla jen hrubým odhadem. Nyní žádáte o skutečnou půjčku. Nepředpokládejte, že předběžné schválení je konečné. Věřitelé mají také své oči. Pečlivě zkontrolují vaše kreditní skóre, poměr dluhu k příjmu a historii zaměstnání až do okamžiku převodu finančních prostředků. Váš úvěrový úředník vás provede procesem poskytnutí velkého množství papírování. Počítejte s tím, že budete muset poskytnout výplatní pásky, daňová přiznání a výpisy z účtu. Je jasné, že s půjčkou budou spojené náklady. Jsou tam vždy.
Na kontrolu domu přitom potřebujete někoho dalšího. Profesionální inspektor. Můžete vidět lesklé pracovní desky a podlahy z tvrdého dřeva. Ale neuvidíte hnijící podklad pod kobercem nebo zastaralý elektrický panel, který je jeden zkrat od katastrofy. Úkolem inspektora je najít problémy, o kterých ani nevíte. Tento krok nepřeskakujte. Toto není formalita; je to možnost vystoupit z dohody, pokud se věci pokazí, nebo nástroj pro vyjednávání, pokud jde dobře.
Logistika zavíracího dne
Po schválení půjčky a dokončení kontroly jste připraveni uzavřít obchod. Toto je okamžik pravdy. Budete muset získat prostředky na zálohu a náklady na uzavření. A ne, osobní šek z vašeho běžného účtu nebude fungovat. Věřitelé vyžadují ověřené finanční prostředky. To znamená bankovní šek. Dokazuje, že peníze jsou skutečné a okamžitě dostupné. Bankovní převody jsou také běžné, ale budete muset koordinovat jejich načasování s extrémní přesností. Jedno zpoždění a datum uzavření obchodu je posunuto.
Koupě domu je stresující. Je to logistická noční můra zabalená do emocionální investice. Nejlepší způsob, jak to přežít, je najít si realitního makléře, který důvěrně zná místní trh. Ví, které čtvrti rostou na hodnotě, kteří prodejci jsou motivovaní a jak obejít byrokratické potíže, abyste se mohli soustředit na hledání cenově dostupného domu svých snů.
8: Typ domu
Představte si trávník dostatečně široký, aby se do něj vešel zavlažovací systém. Dva psi. Tři děti. Samostatně stojící garáž s pracovním stolem pro vaše víkendové projekty. Váš partner mezitím chce chodit. Kavárny. Restaurace. Kondominium, kde se HOA stará o údržbu trávníku.
A pak vyvstává otázka počtu pater.
Dvě patra znamenají více soukromí pro děti, ale zvládnete schody, když si poraníte koleno? Jednopatrový dům nyní poskytuje cenovou dostupnost, ale omezí vaši likviditu při dalším prodeji? Suterén? Skvělé pro dílnu nebo domácí kancelář, dokud v červenci selže kalové čerpadlo.
Nejde jen o estetické preference. To jsou strukturální reality.
Můžete mít seznam přání, který obsahuje všechny tyto položky. Velký dvůr. Výhodná poloha v rámci města. Obložený sklep. Přistavěná garáž. Nedostaneš všechno. Ne za cenu, kterou si můžete dovolit.
Kontrola reality
Posaďte se s partnerem. Sedněte si se svým realitním makléřem. Ne pro snění. A s cílem smlouvat.
Definujte neotřesitelné požadavky.
- Povinné požadavky: Něco, čeho se vzdáte, pokud se to nestane.
- Žádoucí vlastnosti: Funkce, které by usnadnily život, ale nejsou kritické.
- Kritické faktory: Důvody pro odmítnutí obchodu. Červené vlajky. Překážky.
Buďte upřímní.
Pokud nenávidíte vaření, kuchyně s profesionálním sporákem jsou vyhozené peníze. Pokud pracujete z domova, je nezbytná vyhrazená zvukotěsná kancelář. Pokud máte domácí mazlíčky, je důležitý oplocený dvůr.
Tato rozhodnutí ovlivňují váš rozpočet. Ovlivňují váš životní styl. Ovlivňují hladinu stresu.
Cenová dostupnost
Nejde jen o pořizovací cenu. Jde o celkové náklady na vlastnictví.
Jako vítěz se může zdát levnější dům na předměstí. Dokud nezapočítáte dojíždění do práce. Delší inženýrské sítě. Vyšší účty za vytápění ve starším, špatně izolovaném domě. Náklady na údržbu velkého trávníku.
Kondominium ve městě může mít vyšší poplatek za údržbu (HOA). Ale zahrnuje vnější opravy. Krajinářský design. Někdy i topení a voda.
Porovnejte měsíční výdaje.
- Hypotéka: Jistina a úrok.
- Daň z nemovitosti: Velmi se liší podle lokality.
- Pojištění: Vyšší v záplavových zónách nebo oblastech se starými domy.
- Servisní poplatek (HOA): V případě potřeby.
- Údržba: Rozpočet 1–3 % z hodnoty domu ročně na opravy. Střecha nevydrží věčně. Kotel kamen se může porouchat.
Nezapomeňte na náklady na uzavření. Odhad nákladů. Inspekce. Pojištění titulu. To se sčítá.
Strategie vyhledávání
Váš agent musí znát vaše priority.
Řekněte mu, co jste ochotni udělat pro kompromis. Řekněte mu, na co nejste připraveni.
Pokud si vyberete dům, který potřebuje rekonstrukci, máte na to schopnosti? Čas? Peníze na nečekané problémy? Prohnilé palubky? Zastaralé elektrické systémy? Olověná barva?
Pokud zvolíte novostavbu, věříte stavebníkovi? Navštívili jste jiné domy, které postavili?
Poloha je klíčová.
Zkontrolujte školy. I když nemáte děti, dobré školy podporují hodnoty majetku. Zkontrolujte míru kriminality. Zkontrolujte hladinu hluku. Navštivte oblast v různou denní dobu. Ranní špička.
Obdrželi jste předběžný schvalovací dopis. Číslo na tomto listu vypadá jako strop, ale ve skutečnosti je to jen startovací čára. Realitní makléři a hypoteční odborníci se vás budou snažit dotlačit k této hranici, protože vyšší zůstatek úvěru znamená pro banku vyšší poplatky a vyšší úrok. Nespadněte do pasti představy, že musíte utratit každý dostupný dolar. Ve skutečnosti je maximalizace vaší hypotéky rychlou cestou k finančnímu uškrcení.
Když určujete, kolik domu si skutečně můžete dovolit, musíte se podívat nad rámec měsíční splátky jistiny a úroku. Toto jediné číslo je zavádějící, pokud nebere v úvahu skryté náklady, které vyčerpávají váš bankovní účet.
Skutečné náklady na měsíční platby
Vaše splátka hypotéky málokdy zahrnuje pouze samotný úvěr. Pokud si váš věřitel otevře vázaný účet, spojí vaše daně z nemovitosti a pojištění domácnosti do této měsíční kontroly. Je to pohodlné, jistě, ale zvyšuje to “platbu”, o které si myslíte, že si můžete dovolit. Pokud to váš věřitel neudělá, zůstanete na tento úkol sami. Tyto peníze musíte dát stranou a přímo zaplatit daňový účet a pojistné, když se stane po splatnosti. Velké, neočekávané výdaje nejsou způsob, jakým vytváříte bohatství. Takhle dostanete pěstí do břicha.
Pak jsou tu náklady na uzavření. Jedná se o poplatky, které platíte za dokončení transakce, obvykle se pohybují od 2 % do 5 % z částky úvěru. Pokud se nacházíte ve vysoce rizikové oblasti, uvidíte poplatky za věřitele, poplatky za právní zastoupení, pojištění vlastnictví a případně pojištění proti povodním. Je zde také možnost placení bodů – předběžný úrok pro snížení sazby. Máte tyto peníze na spořicím účtu s nízkým výnosem nebo by pro vás mohly pracovat efektivněji?
A nezapomeňte na své sdružení vlastníků domů (HOA). Pokud má vaše nová čtvrť společenství vlastníků domů, bude vám účtovat měsíční nebo roční poplatky. Tyto poplatky pokrývají vybavení, terénní úpravy a obecnou infrastrukturu. Mohou se pohybovat od 50 dolarů měsíčně až po tisíce dolarů ročně. Příspěvek HOA je povinná daň za váš životní styl, kterou nelze vyjednat. Pokud to budete ignorovat, sdružení vám může zabavit majetek.
Nedovolte, aby vaše kreditní historie omezovala vaše možnosti
Vaše kreditní skóre je více než jen číslo ve vaší zprávě. Je to strážce vašich úrokových sazeb. Vyšší hodnocení vám dává lepší podmínky. Nižší sazby znamenají, že ve vaší kapse zůstane každý měsíc více peněz. Při výpočtu rozpočtu mějte na paměti, že malý pokles vašeho kreditního skóre vás může stát desítky tisíc dolarů po dobu trvání půjčky. Zkontrolujte si hlášení předem. Opravte chyby. Vyjednávání sazeb. Vaše budoucí já vám dnes poděkuje za vaši disciplínu.
Mějte tyto náklady na paměti. Promluvte si se svým agentem. Požádejte svého věřitele o úplný rozpis každého poplatku. Pokud se vám něco zdá nejasné, zapátrejte hlouběji. Trh se vám bude snažit dům prodat za co nejvyšší cenu. Musíte nakupovat podle toho, co si skutečně můžete dovolit.
Je účet u třetí osoby opravdu nutný?
Mnoho poskytovatelů půjček vyžaduje, abyste si otevřeli vázaný účet pro daně a pojištění, pokud je vaše záloha nižší než 20 %. To chrání zástavu věřitele. Pokud nezaplatíte daně z nemovitosti, budou vám stále zaplaceny a budou vám účtovány sankce. Tím se eliminuje riziko nesplácení pro banku, ne nutně pro vás. Pokud jste disciplinovaní, můžete
Vliv skóre FICO na úrokové sazby hypoték
Než si vůbec začnete prohlížet nabídky na Zillow nebo navštěvovat domy na otevřených výstavách, budete chtít získat aktuální kreditní zprávu. Vaše kreditní skóre je klíčovým faktorem při určování úrokové sazby hypotéky. Čím vyšší hodnocení, tím méně za dobu trvání půjčky přeplatíte. Průmyslovým standardem je skóre FICO, které se pohybuje od 300 do 850.
Věřitelé vyhodnocují konkrétní soubor dat. Kontrolují, kolik kreditních karet máte. Podívají se na vaše nevyrovnané zůstatky. Analyzují studentské půjčky a půjčky na auta. Sledují, zda platíte své účty včas. Každá pozdní platba snižuje vaše hodnocení. Každá vybitá kreditka ho také bolí. Vysoké hodnocení signalizuje spolehlivost. Dává vám možnost smlouvat a získat lepší podmínky.
Vymazání chyb před odesláním žádosti
Chyby se vyskytují v kreditních zprávách. Neustále. Tyto chyby často snižují vaše hodnocení pod požadovanou úroveň. Pokud podáte žádost s poškozeným protokolem, může vám být zamítnuta nebo vám nabídnuta velmi nevýhodná sazba. Pečlivě prostudujte dokument řádek po řádku. Hledejte účty, které vám nepatří. Zkontrolujte, zda nejsou nesprávné známky opožděné platby. Jakékoli chyby okamžitě zpochybněte. Odstraňte problémy před podáním žádosti o hypotéku. Tento krok vám může ušetřit tisíce dolarů na úrocích.
Požadavky na zálohu
Kolik opravdu potřebujete?
Záloha je hotovost, kterou zaplatíte při uzávěrce. Snižuje výši půjčky. Sníží vám to měsíční splátku. Kolik ale musíte složit jako zálohu?
U klasických úvěrů se akontace obvykle pohybuje od 3 % do 20 %. Norma je 20 %. Pokud odložíte méně než 20 %, budete pravděpodobně muset platit soukromé hypoteční pojištění (PMI). PMI chrání věřitele v případě vašeho selhání. To zvyšuje vaše měsíční výdaje. PMI můžete zrušit, když dosáhnete 20% vlastního kapitálu v nemovitosti.
Možnosti státních půjček
Pokud se vám 20 % zdá nemožné, zvažte vládou kryté půjčky. U půjček FHA mohou být zálohy až 3,5 %. Abyste se kvalifikovali na tuto sazbu, potřebujete skóre FICO alespoň 580. Skóre mezi 500 a 570 může být vhodné pro 10% zálohu. Půjčky VA nabízejí nulovou zálohu pro způsobilé veterány a aktivní vojenský personál. Půjčky USDA poskytují 100% financování pro venkovské kupce domů, kteří splňují limity příjmu.
Zdroje finančních prostředků na zálohu
Odkud peníze pocházejí? Můžete použít své úspory. Peníze si můžete půjčit od rodiny. Můžete použít dárek od příbuzného. Pokud jsou peníze darem, věřitelé vyžadují dárkový dopis. Chtějí se ujistit, že to není půjčka, kterou je třeba splácet. Některé programy pro první nákup domů nabízejí granty na pomoc se zálohou. Tyto granty mohou pokrýt část nebo celou zálohu. Ověřte si dostupné programy u státních a místních bytových agentur.
Náklady na uzavření
Pamatujte, že záloha není jediná hotovost, kterou budete potřebovat. Závěrečné náklady přidávají 2 až 5 % k celkovým nákladům. Tyto poplatky pokrývají oceňování, inspekci, pojištění vlastnictví a právní poplatky. Rozpočet na tyto výdaje samostatně. Někteří poskytovatelé půjček nabízejí půjčky na pokrytí nákladů na uzavření, ale to obvykle znamená vyšší úrokovou sazbu. Volit moudře.
Pochopení požadavků na zálohu a zdroje jejího vytvoření
Výše hotovosti potřebné k získání hypotéky není univerzální částka. Obvykle se pohybuje od nuly do 20 procent nebo více, v závislosti na konkrétním typu půjčky a úvěrové historii. Než se zamilujete do konkrétního bydlení, poraďte se s místními poskytovateli půjček. Budou vám schopni poskytnout reálnou představu o tom, kolik skutečně potřebujete složit jako zálohu.
Pokud hledáte hypotéku s nízkou akontace, nejlepší volbou jsou často družstevní záložny a vládou podporované programy. Agentury jako Veterans Administration (VA) a Federal Housing Administration (FHA) se specializují na možnosti, které vyžadují menší počáteční investice. Hypotéky, které nejsou zajištěny vládou (konvenční půjčky), obvykle vyžadují, aby dlužníci zaplatili větší zálohu.
Pro mnoho lidí, kteří kupují dům poprvé, je ušetřit tuto počáteční částku nejnáročnější částí. Někteří lidé mají štěstí a rodinní příslušníci jsou připraveni jim poskytnout potřebné finanční prostředky. Ale nespěchejte se radovat předem. Věřitelé takové transakce pečlivě kontrolují, aby se ujistili, že peníze nejsou skrytou půjčkou. Než budou prostředky uvolněny na váš účet, měli byste se svým věřitelem projednat jakoukoli finanční pomoc.
Při žádosti budou věřitelé žádat o bankovní výpisy, historii půjček, výplatní pásky a daňová přiznání. Cení si stability. Pokud se na vašem běžném účtu náhle objeví velká částka, budou vyžadovat doklad o jejím původu. Pokud se skutečně jedná o dárek, budete potřebovat formální dárkový dopis od dárce. Tento dokument musí obsahovat jméno dárce, datum převodu a jasné prohlášení, že peníze jsou dar a nelze je vrátit.
4: Stabilita zaměstnání a doložení příjmu
Věřitelům záleží nejen na vašich minulých úsporách, ale také na vaší budoucí schopnosti splácet úvěr. Vaše stabilita zaměstnání je klíčovým faktorem při schvalování úvěru. Chtějí vidět konzistentní pracovní historii, obvykle alespoň dva roky ve stejném oboru nebo u stejného zaměstnavatele.
Pokud jste OSVČ nebo vyděláváte provizi, požadavky na prověřování se zvyšují. Pravděpodobně budete muset poskytnout další dokumenty, například dvouleté daňové přiznání fyzických a právnických osob. Věřitelé hledají stabilní zdroje příjmů, nikoli chaotické vzestupy a pády. Mezera ve vaší historii zaměstnání může být znepokojivá, takže buďte připraveni vysvětlit jakékoli přerušení vaší historie zaměstnání.
Ověřování příjmů je přísné. Vaše výplatní pásky se musí shodovat s příjmem uvedeným v daňových přiznáních. Pokud jste nedávno obdrželi povýšení nebo bonus, vezměte si příslušné dokumenty na schůzku s věřitelem. Věřitelé vypočítají míru zadlužení pomocí vašeho hrubého měsíčního příjmu. Tento poměr určuje, kolik z vašeho platu může jít na náklady na bydlení, aniž byste příliš natáhli váš rozpočet.
“Věřitelé jsou averzní k riziku. Chtějí vidět, že si hypotéku můžete dovolit nejen dnes, ale během příštích 30 let.”
Udržujte stabilitu zaměstnání po celou dobu úvěrového procesu. Vyhněte se změně kariéry nebo zahájení nového podnikání, dokud nebude obchod uzavřen. I když máte lepší nabídku, potíže s opětovným ověřováním vašeho příjmu by mohly zpozdit nebo vykolejit datum uzávěrky. Konzistence je klíčová. Ukažte věřitelům, že jste spolehlivým dlužníkem s předvídatelným zdrojem příjmů.
Váš zaměstnanecký status je víc než jen řádek na vaší žádosti o hypotéku. To je základní základ celého nákupu. Věřitelé se na tento aspekt dívají blíže, než byste čekali. Chtějí vědět, zda jste spolehlivým dlužníkem nebo chodícím pasažérem.
Stabilita zaměstnání a důvěra věřitele
V první řadě věnujte pozornost svým zkušenostem. Jste ve své současné pozici alespoň dvanáct měsíců? Toto je standardní vodítko. Pokud tam pracujete dva roky, vaše pozice je jistější. Pokud jste začali teprve před třemi měsíci, jste v „zóně nebezpečí“. Věřitelé preferují stabilitu. Chtějí vidět, že máte jistotu příjmu.
Vidíte se za tři až pět let na stejném místě? Pokud je odpověď ne, nebo pokud je vaše odvětví nestabilní, musíte být upřímní ohledně rizika. Věřitelé se do této problematiky ponoří hlouběji. Mohou požádat o potvrzení o zaměstnání. Mohou váhat se schválením půjčky, pokud je vaše smlouva krátkodobá nebo pokud jste placeným provizním zaměstnancem bez solidních výsledků.
Zamyslete se nad důvodem stability vašeho zaměstnání. Nejde jen o záchranu domu. Bavíme se o měsíční platbě. Pokud příští měsíc přijdete o práci, udrží se vaše finanční rezerva? Stabilní zaměstnání znamená stabilní hypotéku. Nejistá práce znamená riskantní investici.
Výpočet cestovní doby
Pak je tu otázka dojíždění. Nejde jen o dopravní zácpy. Jde o kvalitu vašeho života. Jak dlouho je příliš dlouho? Pro někoho je pětačtyřicet minut běžná cesta. Pro jiné se deset minut zdá jako věčnost.
Záleží vašemu partnerovi na dojíždění do práce? Pokud kupujete společný dům, jeho tolerance je stejně důležitá jako vaše vlastní. Dlouhé dojíždění může zkrátit váš čas na rodinu, koníčky a rekreaci. Hromadí se.
Zvažte nejhorší možný scénář. Co když změníte zaměstnání? Co když zaujmete pozici v jiné části města? Zůstane dům atraktivní? Možná pracujete z domova. To zcela mění rovnici. Pokud pracujete na dálku, možná budete chtít upřednostnit podlahovou plochu před umístěním. Ale zeptejte se sami sebe: Potřebujete vyhrazenou místnost pro domácí kancelář?
Práce na dálku vyžaduje infrastrukturu. Možná budete potřebovat tichou místnost s dobrým osvětlením pro videohovory. Možná budete potřebovat další zásuvku pro monitory a servery. Možná budete potřebovat samostatný vchod pro dodávky. To jsou praktické potřeby. To není luxus. Pokud plánujete pracovat z domova, považujte to za obchodní výdaj. Naplánujte si podle toho svůj prostor.
3: Opravy a údržba domu
Koupě domu je koupě odpovědnosti. Není to jen o designu. Je to o systémech v něm. A tyto systémy selhávají.
Realita vlastnictví
Nyní jste vlastníkem bytu. Instalatér je na vašem seznamu kontaktů pro případ nouze. Pokrývač je na vašem seznamu dodavatelů. Není to špatné. Je to součást dohody. To ale vyžaduje změnu myšlení.
Začněte kontrolou základů. Zkontrolujte střechu. je stará? Ustoupila? Zkontrolujte si okapy. Jsou zabalené? Zkontrolujte okna. Jsou vzduchotěsné? To je to, co udržuje vodu venku a udržuje vás v teple. Voda je nepřítel. Pokud se dovnitř dostane voda, vše zničí.
Neignorujte mechanické systémy. Systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC) je srdcem domu. je stará? Kdy byl naposledy servisován? Vadný kotel
Oprava nezasílá varovný štítek. To se prostě stává.
V červenci se porouchá systém vytápění, větrání a klimatizace. V úterý při dešti začíná střechou zatékat. Kompresor vaší chladničky se porouchá těsně před prázdninami. Toto nejsou hypotetické scénáře. Toto je standardní postup pro vlastnictví domu.
Když se podíváte na hypoteční kalkulačku, vidíte jistinu, úrok, daně a pojištění. PITI (jistina, úrok, daně, pojištění). To je měsíční částka, která vám dává klíče od domu. Nezahrnuje náklady, že váš kotel může potřebovat součást 400 USD nebo že okapy jsou ucpané dubovým listím.
Potřebujete vyrovnávací paměť. Věnovaný fond. Říkejme tomu fond nouzového bydlení. Ušetřete peníze každý měsíc. Ne, když zbývají peníze navíc. A než je utratíte za něco jiného. Protože tyto typy mimořádných událostí se budou dít častěji, než si myslíte.
Nabídněte dům, který potřebuje rekonstrukci
Pokud umíte zacházet s kladivem, trh nabízí mezeru.
Kupte si dům, kolem kterého procházejí ostatní. Jeden s popraskaným základem nebo zastaralou tapetou. Zaplatíte méně. Výrazně méně. Výměnou za to investujete to, co průmysl nazývá „sweat equity“.
Nejde jen o úsporu peněz na pořizovací ceně. Jedná se o zvýšení hodnoty aktiva v důsledku vaší práce. Odstraňujete podlahové krytiny. Přelakujte obložení. Nainstalujte umyvadlo se skříňkou. Později, až zařadíte nemovitost k prodeji, se tato práce projeví ve vyšší prodejní ceně.
Ale je tu nuance.
Ne všechny oblasti zdražují. Ne všechny „slibné“ oblasti se takovými skutečně stávají. Pokud si dáte práci s rekonstrukcí domu v oblasti s klesajícími cenami, budete jednoduše renovovat majetek, který ztrácí hodnotu.
Promluvte si se svým realitním makléřem. Vyžádejte si údaje. Prozkoumejte trendy hodnoty domů v této konkrétní oblasti za posledních pět let. Nehádejte. Kontrola. Nechcete strávit dva roky opravováním děravého kohoutku, abyste zjistili, že celá ulice ztrácí hodnotu.
Dětský faktor
Finanční situace se dramaticky změní, když do rovnice vstoupí děti.
Není to jen o plenkách a školce. Jde o prostor. Jednopokojový byt, který působil útulně, když jste byli bezdětným párem, se najednou promění v krabici, když sdílíte koupelnu s teenagerem. Budete se muset přestěhovat. Stěhování stojí peníze. Uzavření obchodu stojí peníze.
Ale skryté náklady sahají hlouběji, do samotného domova.
- Úpravy pro bezpečnost. Ochranné kryty oken. Bariéry na schodech. Ochranné krytky na zásuvky. Na začátku je to malý náklad, ale vyžaduje hlavní bezpečnostní opatření.
- Potřeby místa. Domácí kancelář se promění v ložnici. Obývací pokoj musí pojmout rostoucí sbírku hraček. Možná budete muset dokončit suterén nebo přidat přístavbu.
- Rostoucí účty za energie. Více lidí v domě znamená vyšší účty za vodu. Více sprch. Více mytí. Váš účet za elektřinu nezůstane stejný.
A pak je tu emocionální daň.
Koupit si „dokonalý“ dům s již vymalovaným dětským pokojem na žlutou se může zdát jako chytré rozhodnutí. Ale co když se změní školní čtvrť? Co když bude oblast příliš hlučná kvůli rodinám s dětmi? Co když je dům perfektní, ale umístění nebude na dalších deset let vhodné?
Nekupujete jen konstrukci. Kupujete lifestylový kontejner. A tento kontejner by se měl rozšiřovat, smršťovat nebo se zcela pohybovat, jak se vaše rodina rozrůstá.
Proč školní obvody určují hodnotu dalšího prodeje, i když nemáte děti.
K tomu, abyste se starali o hodnocení škol, nepotřebujete kočárek.
20 % kupujících je ochotno navýšit svůj rozpočet o 6–10 %, jen aby se dostali do oblasti nejlepších škol. To je významný bonus. Platíte více předem. V realitách je ale důležitá likvidita.
Když se nakonec rozhodnete prodat svůj dům, nemovitosti v okresích s vysokým skóre si lépe udrží svou hodnotu. Věnují jí více pozornosti. Prodává se rychleji. Tato prémie, kterou jste zaplatili, se vám často vrací, když je trh horký. Přeskočte tento kraj a později byste mohli přijít o výhody. Je to investice do vaší výstupní strategie, nejen do vašeho současného životního stylu.
Ověření reality ve čtvrtích vhodných pro rodiny
Dobrá škola špatnou ulici nenapraví.
Podívejte se na povrch silnice. Vedou k hřišti chodníky? Je váš úsek pouliční dopravy řiditelný pro dítě na kole? Opravdu pobíhají v okolí další děti, nebo jsou v noci většinou prázdné domy?
Nedaleký bazén nebo park dodávají každodennímu životu barvu. Ale stejně tak ticho na ulici. Pokud plánujete založit rodinu, prostředí za branami školy je stejně důležité jako vaše pověst v nich. Podívejte se za výsledky testů. Procházka po areálu v 16 hodin. Vidět život kolem sebe.
Možná hledáte povýšení, které by vyžadovalo, abyste se přestěhovali na druhou stranu země. Nebo možná tajně sníte o tom, že svou pracovní kostku nahradíte chatou na tropické pláži. Pokud je některý z těchto scénářů v příštích několika letech pravděpodobný, nepodepisujte žádné dokumenty.
Skutečná otázka není, zda si můžete dovolit dům. Otázkou je, zda to trh právě teď podporuje.
Podívejte se na svou oblast. Rostou ceny? Rostou rychle? Pokud si koupíte nyní, budete pravděpodobně muset zaplatit náklady na uzavření. Až dům za tři roky prodáte, zaplatíte ho znovu. To je dvojitá rána pro vaši peněženku.
Pak je tu samotná hypotéka. Většina vašich měsíčních splátek v prvních několika letech jde na úroky. Nebudujete kapitál. Jednoduše zaplatíte bance za držení dluhu.
I na trhu kupujícího vám příliš brzký prodej může nechat nic.
Pokud ale vaše rodina žije ve stejné oblasti po generace a vy se neplánujete stěhovat, možná je teď ten správný čas. Hledejte domov, který poroste s vámi. Dům, který odolá návalu příbuzných, kteří vždy zaskočí na návštěvu. Domov, který odpovídá vašemu skutečnému životu, ne tomu, který budete mít za pět let.
Existuje v roce 2020 daňový kredit pro první kupce domů?
Pro daňový rok 2020 neexistoval žádný federální daňový kredit. Některé státy nabízejí své vlastní asistenční programy, ale obvykle mají přísné příjmové limity.
V roce 2021 se diskutovalo o úvěru 15 000 $ pro první kupce, který navrhl prezident Joe Biden. Ale co se týče roku 2020? S federálními půjčkami jste se svými problémy sami.
Na co věřitelé při schválení hypotéky hledají?
Věřitelé se dívají na více než jedno číslo. Zvažují všechny faktory.
- Kreditní skóre: Jak jste v minulosti spravovali dluh?
- Příjem: Je stabilní? Stačí to na novou platbu?
- Záloha: Jak „investujete“ do podnikání?
- Aktiva: Máte hotovostní rezervy pro neočekávané výdaje?
- Aktuální dluhy: Spotřebovávají vám další půjčky měsíční cash flow?
Kombinují všechna tato data, aby se rozhodli, kolik jsou ochotni vám půjčit.
Je možné získat hypotéku FHA s nulovou akontací?
Zpravidla ne. Hypotéky Federal Housing Administration (FHA) obvykle vyžadují zálohu ve výši 3,5 %. To pomáhá kupujícím s nízkými příjmy vstoupit na trh.
Existují výjimky pro hypotéky s nulovou akontace, ale ty jsou úzké.
- VA Hypotéka: Pro veterány a aktivní vojenský personál.
- Hypotéka v USD: Pro domy ve způsobilých venkovských oblastech.
Pokud nespadáte do těchto kategorií, musíte naspořit oněch 3,5 %.
Potřebují kupující poprvé peníze na zálohu?
Ano. V ideálním případě byste měli mít naspořeno 20 % z ceny domu na zálohu. Toto je zlatý standard. Vyhnete se tak soukromému hypotečnímu pojištění (PMI) a získáte okamžitý kapitál.
Potřebujete také peníze na náklady na uzavření a právní poplatky. Neutrácejte všechny své peníze za zálohu. Budete potřebovat zásoby na papírování a stěhování.
Jaké kreditní skóre je potřeba pro hypotéku FHA?
Základní je kreditní skóre 500. Pod tímto skóre jsou vaše šance na získání hypotéky FHA pravděpodobně nulové.
Ale je tu nuance. Chcete-li získat minimální zálohu (3,5 %), potřebujete skóre alespoň 580. Pokud je vaše skóre mezi 500 a 579, budete muset snížit 10 %.
Není to jen o schválení. Jde o to získat nejlepší nabídku. Vyšší hodnocení znamená nižší sazby. Nižší sazby znamenají nižší úrok po dobu trvání úvěru.
