Du hast die Beförderung bekommen. Du bist verlobt. Oder vielleicht haben Sie gerade jemanden gefunden, dessen seltsame Macken Sie ein Leben lang tolerieren möchten. Jetzt scrollen Sie um 2 Uhr morgens durch Zillow und träumen von einer Hollywoodschaukel und einem Garten, in dem Sie nicht auf Beton knien müssen. Stoppen. Legen Sie den Hörer weg.
Der Kauf eines Hauses ist ein gewaltiger finanzieller Wendepunkt. Es ist nicht nur die Hypothek. Es sind die Versorgungsunternehmen. Es ist der Rasen. Es ist die Zeitverschwendung, die Ihre Wochenenden verschlingt. The American Dream verkauft Ihnen die Schlüssel, zeigt Ihnen aber selten die Reparaturrechnungen. Bevor Sie etwas unterschreiben und in einem Wartungsalbtraum stecken bleiben, schauen Sie sich die Realität an.
10: Der Markt
Reden wir über den Markt. Es ist keine statische Sache. Es verschiebt sich. Es atmet. Es kann Sie in eine Falle locken, wenn Sie nicht aufpassen.
Wenn Sie ein Haus kaufen, kaufen Sie nicht nur vier Wände und ein Dach. Sie kaufen sich in eine lokale Wirtschaft ein. Die Preise steigen. Sie fallen. Sie stagnieren. Wenn Sie zu einem Spitzenwert kaufen, könnten Sie jahrelang unter Wasser sein. Das bedeutet, dass Sie mehr Schulden haben, als das Haus wert ist. Schlechte Nachrichten.
Schauen Sie sich das Inventar an. Ist es niedrig? Hoch? Wenn der Lagerbestand niedrig ist, steigen die Preise. Die Verkäufer haben alle Karten in der Hand. Sie erhalten einen Bieter, bevor Sie den Tag der offenen Tür überhaupt sehen. Wenn der Lagerbestand hoch ist, haben Sie einen Hebel. Sie können eine Reparatur anfordern. Du kannst weggehen.
Überprüfen Sie die Trendlinien. Schauen Sie nicht nur auf den letzten Monat. Schauen Sie sich das letzte Quartal an. Schauen Sie sich das letzte Jahr an. Kühlt sich der Markt ab? Aufheizen? Stabil? Hier erfahren Sie, wann Sie umziehen müssen.
Berücksichtigen Sie auch die Entwicklung der Nachbarschaft. Ist es Gentrifizierung? Ist es rückläufig? Eine Straße weiter könnten die Immobilienwerte aufgrund eines neuen Parks in die Höhe schießen. In Ihrer Straße kann es sein, dass sie aufgrund von Lärm oder schlechten Schulen zurückgehen. Die Lage ist alles. Aber nicht nur der Ort, den Sie sehen. Der Ort, an dem man sich in fünf Jahren fühlt.
Beeilen Sie sich nicht. Der Markt wartet auf niemanden, aber es ist ihm auch egal, ob Sie in Panik geraten. Atmen. Schauen Sie sich die Daten an. Dann schauen Sie sich das Haus an.
Navigieren durch die Schichten
Der Markt steht nicht still. Es schwingt. Seit 2008 beobachten wir einen starken Wechsel zwischen der Bevorzugung der Person mit dem Portemonnaie und der Person, die die Urkunde besitzt. Aber den Unterschied zu kennen, ist wichtiger als nur die Worte zu kennen.
Ein Käufermarkt bedeutet, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt. Zu viele Häuser. Nicht genügend kaufbereite Leute. Dies geschah schnell nach dem Boom. Bauherren hatten Häuser schneller fertig gestellt, als irgendjemand sie kaufen konnte. Dann kam die Rezession. Jobs sind verschwunden. Zwangsvollstreckungen häuften sich. Die Preise stürzten ab. Plötzlich hatten Sie Einfluss. Du könntest dir Zeit lassen. Sie könnten verhandeln.
Das Gegenteil ist der Fall, wenn die Dinge umschlagen. Weniger Häuser auf der Straße. Weitere Käufer kreisen. Dies war die Realität im Vorfeld des Absturzes. In den meisten US-Gebieten waren Mehrfachgebote die Norm. Die Preise stiegen, weil die Leute konkurrierten. Sie bieten statt zu fragen. Sie verzichteten auf Eventualverbindlichkeiten. Sie wollten das Haus mehr als ihr Sicherheitsnetz.
Wohin führt Sie das jetzt?
Finden Sie Ihren Vorsprung
Der Markt ändert sich je nach Postleitzahl. Was in einem Viertel wahr ist, kann drei Straßen weiter völlig falsch sein. Sie benötigen lokalen Kontext. Eine nationale Trendlinie sagt Ihnen nicht, ob das Haus in der Oak Street leer steht oder ob es vor dem Mittagessen fünf Angebote gibt.
Sprechen Sie mit einem örtlichen Vertreter. Nicht irgendein Agent. Jemand, der die spezifischen Bestandsverschiebungen in Ihrem Zielgebiet kennt. Sie können Ihnen sagen, ob es sich derzeit um einen Käufer- oder Verkäufermarkt handelt. Noch wichtiger ist, dass sie erklären können, wie sich dieser Status auf Ihren nächsten Schritt auswirkt. Möchten Sie etwas kaufen? Verkaufen? Oder einfach warten?
Der richtige Makler listet nicht nur Immobilien auf. Sie interpretieren die Daten. Sie lesen den Raum. Und in einem Markt, der ständig hin und her schwankt, ist diese Lektüre alles.
Der Kauf eines Eigenheims ist keine Transaktion, die Sie mit der gleichen Lässigkeit tätigen wie der Kauf von Lebensmitteln oder sogar einer Mittelklasselimousine. Der Papierkram ist dicht, oft widersprüchlich und soll Ihre Geduld auf die Probe stellen. Während sich die Abläufe je nach Zustand, in dem Sie sich befinden, leicht ändern, bleiben die Kernmechanismen hartnäckig ähnlich. Hier erfahren Sie, wie der Prozess tatsächlich abläuft, bevor Sie überhaupt etwas unterzeichnen, und was passiert, wenn der Vertrag unterzeichnet ist.
Der finanzielle Realitätscheck vor der Suche
Sie können nicht einfach in ein Angebot gehen und bar bezahlen. Du brauchst eine Kriegskasse. Dies gilt nicht nur für die Anzahlung. Sie benötigen flüssiges Kapital für die Hausbesichtigung, Abschlussgebühren, sofortige Reparaturen und die unvermeidlichen Modernisierungen, die nach dem Einzug anfallen. Dann ist da noch die monatliche Hypothek selbst. Wer keine Ersparnisse hat, hat kein Haus.
Bevor Sie Zeit damit verschwenden, durch Zillow oder Realtor.com zu scrollen, sollten Sie sich vorab qualifizieren. Das ist der Unterschied zwischen der Suche nach Häusern, die Sie sich tatsächlich leisten können, und der Verschwendung Ihrer emotionalen Energie für Fantasieimmobilien. Noch wichtiger ist, dass es den Verkäufern signalisiert, dass Sie nicht nur stöbern. Sie sind ein Käufer mit einem finanziellen Fußabdruck. Verkäufer ignorieren leere Anzüge. Sie sprechen mit vorqualifizierten Käufern.
Unter Vertrag: Das Darlehen und die Inspektion
Sobald Sie einen unterschriebenen Kaufvertrag haben, beginnt die Uhr zu ticken. Bei der Präqualifikation handelte es sich um eine grobe Schätzung. Jetzt beantragen Sie den eigentlichen Kredit. Gehen Sie nicht davon aus, dass es sich bei der Vorabgenehmigung um eine endgültige Genehmigung handelt. Auch Kreditgeber haben Augen. Sie prüfen Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis und Ihren beruflichen Werdegang bis zum Zeitpunkt der Überweisung. Ihr Kreditsachbearbeiter wird Sie durch den Dokumentendump führen. Erwarten Sie die Bereitstellung von Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und Kontoauszügen. Es fallen Kreditkosten an. Gibt es immer.
Gleichzeitig benötigen Sie eine andere Person, die sich das Haus ansieht. Ein professioneller Hausinspektor. Vielleicht sehen Sie die glitzernden Arbeitsplatten und die Hartholzböden. Sie werden weder den verrotteten Unterboden unter dem Teppich noch die veraltete Schalttafel sehen, die nur einen Kurzschluss von einer Katastrophe entfernt ist. Die Aufgabe eines Inspektors besteht darin, die Probleme zu finden, von denen Sie nicht wissen, dass sie existieren. Überspringen Sie das nicht. Es ist keine Formalität; Es ist eine Ausstiegsstrategie, wenn die Dinge schief gehen, oder ein Verhandlungschip, wenn nicht.
Abschlusstag Logistik
Wenn das Darlehen genehmigt ist und die Prüfung bestanden ist, bereiten Sie den Abschluss vor. Hier trifft der Gummi auf die Straße. Sie müssen die Mittel für die Anzahlung und die Abschlusskosten aufbringen. Und nein, ein persönlicher Scheck von Ihrem Girokonto reicht nicht aus. Kreditgeber verlangen zertifizierte Mittel. Das bedeutet einen Bankscheck. Es beweist, dass das Geld echt und sofort verfügbar ist. Auch Überweisungen sind üblich, Sie müssen den Zeitpunkt jedoch äußerst präzise koordinieren. Eine Verzögerung und der Schlusstermin verschiebt sich.
Ein Hauskauf ist stressig. Es ist ein logistischer Albtraum, gepaart mit einer emotionalen Investition. Der beste Weg, die Krise zu überstehen, besteht darin, einen Immobilienmakler zu finden, der den lokalen Markt in- und auswendig kennt. Sie wissen, welche Stadtteile Ihnen gefallen, welche Verkäufer motiviert sind und wie Sie mit dem bürokratischen Aufwand umgehen, damit Sie sich auf die Suche nach dem bezahlbaren Eigenheim Ihrer Träume konzentrieren können.
8: Haustyp
Sie stellen sich einen Rasen vor, der breit genug ist, um eine Sprinkleranlage zu betreiben. Zwei Hunde. Drei Kinder. Eine freistehende Garage mit Werkbank für Ihre Wochenendprojekte. Ihr Partner hingegen wünscht sich Gehfähigkeit. Cafés. Restaurants. Eine Eigentumswohnung, in der die HOA die Rasenpflege übernimmt.
Dann ist da noch die vertikale Frage.
Zwei Stockwerke bedeuten mehr Privatsphäre für die Kinder, aber können Sie die Treppen bewältigen, wenn Sie sich am Knie verletzen? Ein einstöckiges Haus ist jetzt barrierefrei, aber schränkt es Ihren Wiederverkaufswert ein? Ein Keller? Ideal für die Werkstatt oder das Heimbüro, bis im Juli die Sumpfpumpe ausfällt.
Dabei handelt es sich nicht nur um ästhetische Vorlieben. Es sind strukturelle Realitäten.
Vielleicht haben Sie eine Wunschliste, die alles enthält. Ein großer Hof. Komfort in der Stadt. Fertiger Keller. Angebaute Garage. Du wirst es nicht bekommen. Nicht zu dem Preis, den Sie sich leisten können.
Der Realitätscheck
Setzen Sie sich mit Ihrem Partner zusammen. Setzen Sie sich mit Ihrem Immobilienmakler zusammen. Nicht zu träumen. Zu verhandeln.
Identifizieren Sie die nicht verhandelbaren Dinge.
- Must-Haves: Dinge, von denen Sie Abstand nehmen, wenn sie fehlen.
- Nice-to-haves: Funktionen, die das Leben einfacher machen würden, aber kein Deal Breaker sind.
- Dealbreaker: Dealkiller. Rote Fahnen. Showstopper.
Seien Sie ehrlich.
Wenn Sie das Kochen hassen, ist eine Gourmetküche mit einem professionellen Sortiment eine Geldverschwendung. Wenn Sie von zu Hause aus arbeiten, ist ein eigenes Büro mit Schallisolierung unerlässlich. Wenn Sie Haustiere haben, ist ein umzäunter Garten von entscheidender Bedeutung.
Diese Entscheidungen wirken sich auf Ihr Budget aus. Sie wirken sich auf Ihren Lebensstil aus. Sie wirken sich auf Ihr Stressniveau aus.
Erschwinglichkeit
Dabei geht es nicht nur um den Kaufpreis. Es geht um die Gesamtbetriebskosten.
Ein günstigeres Haus in einem Vorort könnte wie ein Gewinn erscheinen. Bis Sie den Pendelverkehr einkalkulieren. Die längeren Versorgungsleitungen. Die höheren Heizkosten in einem zugigen älteren Haus. Die Kosten für die Pflege eines großen Rasens.
Für eine Eigentumswohnung in der Stadt fällt möglicherweise eine höhere HOA-Gebühr an. Aber es beinhaltet auch die äußere Wartung. Landschaftsbau. Manchmal sogar Hitze und Wasser.
Vergleichen Sie die monatlichen Kosten.
- Hypothek: Kapital und Zinsen.
- Grundsteuern: Variieren stark je nach Standort.
- Versicherung: Höher in Überschwemmungsgebieten oder Gebieten mit älteren Häusern.
- HOA-Gebühren: Falls zutreffend.
- Wartung: Planen Sie jährlich 1 % bis 3 % des Hauswerts für Reparaturen ein. Ein Dach hält nicht ewig. Ein Ofen geht kaputt.
Vergessen Sie nicht die Abschlusskosten. Bewertungsgebühren. Inspektionsgebühren. Titelversicherung. Diese summieren sich.
Die Suchstrategie
Ihr Agent muss Ihre Prioritäten kennen.
Sagen Sie ihnen, wofür Sie bereit sind, Kompromisse einzugehen. Sag ihnen, was du nicht bist.
Wenn Sie sich für ein Fixer-Obermaterial entscheiden, verfügen Sie über die nötigen Fähigkeiten? Die Zeit? Das Geld für unerwartete Probleme? Verrottete Dielen? Veraltete elektrische Anlagen? Bleifarbe?
Vertrauen Sie dem Bauträger, wenn Sie sich für einen Neubau entscheiden? Haben Sie andere Häuser besucht, die sie gebaut haben?
Der Standort ist entscheidend.
Überprüfen Sie die Schulen. Auch wenn Sie keine Kinder haben, unterstützen gute Schulen den Immobilienwert. Überprüfen Sie die Kriminalitätsrate. Überprüfen Sie den Geräuschpegel. Besuchen Sie die Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten. Morgendlicher Berufsverkehr.
Sie haben das Vorabgenehmigungsschreiben erhalten. Die Zahl auf diesem Blatt Papier fühlt sich wie eine Obergrenze an, ist aber eigentlich nur eine Startlinie. Immobilienmakler und Kreditsachbearbeiter werden versuchen, Sie bis an diese Grenze zu drängen, denn ein höherer Kreditsaldo bedeutet mehr Provision und mehr Zinsen für die Bank. Tappen Sie nicht in die Falle und denken Sie, Sie müssten jeden verfügbaren Dollar ausgeben. Tatsächlich ist die Ausschöpfung Ihrer Hypothek ein schneller Weg in die finanzielle Erstickung.
Wenn Sie herausfinden möchten, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können, müssen Sie über die monatlichen Kapital- und Zinszahlen hinausblicken. Diese einzelne Zahl ist ein Lügner, wenn sie nicht die versteckten Kosten berücksichtigt, die Ihr Bankkonto ausbluten lassen.
Die wahren Kosten monatlicher Zahlungen
Ihre Hypothekenzahlung betrifft selten nur den Kredit selbst. Wenn Ihr Kreditgeber ein Treuhandkonto einrichtet, bündelt er Ihre Grundsteuern und Hausratversicherung in diesem monatlichen Scheck. Das ist zwar praktisch, aber es erhöht die „Zahlung“, die Sie Ihrer Meinung nach bewältigen können. Wenn Ihr Kreditgeber dies nicht tut, sind Sie auf sich allein gestellt. Sie müssen dieses Bargeld separat ansparen und die Steuerrechnung und die Versicherungsprämie direkt bei Fälligkeit bezahlen. Mit großen Pauschalüberraschungen baut man kein Vermögen auf. Sie sind die Ursache dafür, dass man überrumpelt wird.
Hinzu kommen die Abschlusskosten. Dabei handelt es sich um die Gebühren, die Sie zahlen, um den Deal zustande zu bringen. Sie liegen in der Regel zwischen 2 % und 5 % der Kreditsumme. Sie sehen Kreditgebergebühren, Anwaltskosten, Eigentumsversicherung und möglicherweise eine Überschwemmungsversicherung, wenn Sie sich in einer Hochrisikozone befinden. Es besteht auch die Möglichkeit, Punkte zu zahlen – Vorabzinsen, um Ihren Tarif zu senken. Haben Sie das Geld auf einem Sparkonto mit geringer Rendite oder könnte es für Sie härter arbeiten?
Und vergessen Sie nicht die HOA. Wenn es in Ihrer neuen Nachbarschaft eine Wohnungseigentümergemeinschaft gibt, erhebt diese monatliche oder jährliche Beiträge. Diese Gebühren decken Annehmlichkeiten, Landschaftsgestaltung und gemeinsame Infrastruktur ab. Sie können zwischen 50 US-Dollar pro Monat und mehreren Tausend US-Dollar pro Jahr liegen. Eine HOA-Gebühr ist eine obligatorische Steuer auf Ihren Lebensstil, mit der Sie nicht verhandeln können. Wenn Sie es ignorieren, kann der Verein Ihr Eigentum pfänden.
Lassen Sie nicht zu, dass Ihre Kreditwürdigkeit Ihre Möglichkeiten einschränkt
Ihre Kreditwürdigkeit ist nicht nur eine Zahl in einem Bericht. Es ist der Gatekeeper Ihres Zinssatzes. Mit einer höheren Punktzahl erhalten Sie bessere Konditionen. Niedrigere Konditionen bedeuten, dass jeden Monat mehr Geld in Ihrer Tasche bleibt. Denken Sie bei der Berechnung Ihres Budgets daran, dass ein leichter Rückgang Ihrer Kreditwürdigkeit Sie über die Laufzeit des Kredits Zehntausende Dollar kosten kann. Überprüfen Sie Ihren Bericht frühzeitig. Beheben Sie die Fehler. Verhandeln Sie die Preise. Ihr zukünftiges Ich wird Ihnen heute für die Disziplin danken.
Behalten Sie diese Ausgaben im Hinterkopf. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten. Bitten Sie Ihren Kreditgeber um eine vollständige Aufschlüsselung aller Gebühren. Wenn sich etwas vage anfühlt, graben Sie tiefer. Der Markt wird versuchen, Sie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. Sie müssen auf der Grundlage dessen kaufen, womit Sie tatsächlich leben können.
Ist ein Treuhandkonto wirklich notwendig?
Viele Kreditgeber verlangen Treuhandkonten für Steuern und Versicherungen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt. Dies schützt die Sicherheiten des Kreditgebers. Wenn Sie die Zahlung der Grundsteuer auslassen, wird diese trotzdem gezahlt und Sie erhalten Strafen in Rechnung gestellt. Dadurch entfällt das Ausfallrisiko für die Bank, nicht unbedingt für Sie. Wenn Sie diszipliniert sind, könnten Sie das tun
Der Einfluss des FICO-Scores auf Hypothekenzinsen
Sie benötigen eine neue Kopie Ihrer Kreditauskunft, bevor Sie überhaupt einen Blick auf Zillow werfen oder durch Tage der offenen Tür gehen. Ihre Kreditwürdigkeit ist der Gatekeeper für Ihren Hypothekenzinssatz. Ein besserer Score bedeutet, dass Sie über die Laufzeit des Darlehens weniger zahlen. Der Industriestandard ist der FICO-Score, der zwischen 300 und 850 liegt.
Kreditgeber betrachten eine bestimmte Mischung von Datenpunkten. Sie prüfen, wie viele Kreditkarten Sie besitzen. Sie sehen Ihre ausstehenden Beträge. Sie prüfen Studienkredite und Autokredite. Sie verfolgen, ob Sie Rechnungen pünktlich bezahlen. Jede verspätete Zahlung zieht die Zahl nach unten. Jede ausgereizte Karte tut auch weh. Eine hohe Punktzahl signalisiert Zuverlässigkeit. Es gibt Ihnen die Möglichkeit, bessere Konditionen auszuhandeln.
Fehler vor der Bewerbung bereinigen
Bei Kreditauskünften passieren Fehler. Die ganze Zeit. Diese Fehler führen oft dazu, dass Ihre Punktzahl niedriger ist, als sie sein sollte. Wenn Sie sich mit einem beschädigten Bericht bewerben, wird Ihnen möglicherweise eine Ablehnung oder ein schlechter Tarif angeboten. Überprüfen Sie das Dokument Zeile für Zeile. Suchen Sie nach Konten, die nicht Ihnen gehören. Überprüfen Sie, ob falsche Markierungen für verspätete Zahlungen vorhanden sind. Fehler sofort bestreiten. Beheben Sie die Probleme, bevor Sie Ihren Hypothekenantrag einreichen. Durch diesen Schritt können Sie Tausende an Zinszahlungen sparen.
Anzahlungsanforderungen
Wie viel brauchen Sie tatsächlich?
Die Anzahlung ist das Bargeld, das Sie zum Abschlusstisch mitbringen. Es reduziert die Kreditsumme. Es senkt Ihre monatliche Zahlung. Aber wie viel müssen Sie einzahlen?
Herkömmliche Kredite erfordern in der Regel eine Anzahlung von 3 bis 20 %. Der Standard liegt bei 20 %. Wenn Sie weniger als 20 % einzahlen, zahlen Sie wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (PMI). PMI schützt den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls. Es erhöht Ihre monatlichen Kosten. Sie können PMI kündigen, sobald Sie 20 % Eigenkapital erreicht haben.
Optionen für Staatsdarlehen
Wenn 20 % unmöglich erscheinen, schauen Sie sich staatlich unterstützte Kredite an. Für FHA-Darlehen ist eine Anzahlung von nur 3,5 % erforderlich. Um diese Quote zu erhalten, benötigen Sie einen FICO-Score von mindestens 580. Punkte zwischen 500 und 570 können mit einer Anzahlung von 10 % qualifiziert werden. VA-Darlehen bieten berechtigten Veteranen und aktiven Militärangehörigen eine Anzahlung von Null. USDA-Darlehen bieten eine 100-prozentige Finanzierung für ländliche Hauskäufer, die die Einkommensgrenzen erfüllen.
Quellen für Anzahlungsgelder
Woher kommt das Geld? Sie können Ersparnisse nutzen. Sie können etwas von der Familie ausleihen. Sie können ein Geschenk eines Verwandten verwenden. Kreditgeber verlangen einen Geschenkbrief, wenn es sich bei dem Geld um eine Schenkung handelt. Sie möchten sicherstellen, dass es sich nicht um einen Kredit handelt, der zurückgezahlt werden muss. Einige Programme für Erstkäufer von Eigenheimen bieten Zuschüsse zur Anzahlung an. Diese Zuschüsse können einen Teil oder die gesamte Anzahlung abdecken. Erkundigen Sie sich bei staatlichen und lokalen Wohnungsagenturen nach verfügbaren Programmen.
Abschlusskosten
Denken Sie daran, dass die Anzahlung nicht das einzige Bargeld ist, das Sie benötigen. Die Abschlusskosten betragen 2 bis 5 % des Gesamtpreises. Diese Gebühren decken Bewertung, Inspektion, Eigentumsversicherung und Anwaltskosten ab. Budgetieren Sie diese Kosten separat. Einige Kreditgeber bieten Kredite zur Deckung der Abschlusskosten an, was jedoch in der Regel einen höheren Zinssatz bedeutet. Wählen Sie mit Bedacht.
Anzahlungsanforderungen und -quellen verstehen
Die Vorabzahlung, die Sie zur Absicherung einer Hypothek benötigen, ist keine allgemeingültige Zahl. Sie liegt in der Regel zwischen null und 20 Prozent oder mehr und variiert je nach Ihrer spezifischen Kreditart und Kreditwürdigkeit. Bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, sprechen Sie mit lokalen Kreditgebern. Sie können Ihnen eine realistische Grundlage dafür geben, wie viel Sie tatsächlich einzahlen müssen.
Wenn Sie auf der Suche nach einer Hypothek mit geringer Anzahlung sind, sind Kreditgenossenschaften und staatlich geförderte Programme oft die beste Wahl. Agenturen wie die Veterans Administration (VA) und die Federal Housing Administration (FHA) sind auf Optionen spezialisiert, die im Voraus weniger Bargeld erfordern. Herkömmliche Kredite, die nicht staatlich gefördert werden, verlangen vom Kreditnehmer in der Regel eine höhere Anzahlung.
Für viele Erstkäufer ist es am schwierigsten, den anfänglichen Teil des Geldes zu sparen. Manche haben Glück, wenn Familienmitglieder bereit sind, ihnen das Geld zu schenken. Aber feiern Sie nicht zu früh. Kreditgeber prüfen diese Transaktionen genau, um sicherzustellen, dass es sich bei dem Geld nicht tatsächlich um einen getarnten Kredit handelt. Sie müssen jede finanzielle Unterstützung mit Ihrem Kreditgeber besprechen, bevor sie Ihrem Konto gutgeschrieben wird.
Wenn Sie einen Antrag stellen, ziehen die Kreditgeber Ihre Kontoauszüge, Ihre Bonitätshistorie, Gehaltsabrechnungen und Steuererklärungen ein. Sie suchen Stabilität. Wenn plötzlich eine große Summe auf Ihrem Girokonto erscheint, wird ein Herkunftsnachweis verlangt. Wenn es sich um eine echte Schenkung handelt, benötigen Sie einen formellen Geschenkbrief des Spenders. Dieses Dokument muss den Namen des Gebers, das Datum der Überweisung und eine klare Aussage enthalten, dass es sich bei dem Geld um eine Schenkung ohne Erwartung einer Rückzahlung handelt.
4: Überprüfung der Arbeitsplatzstabilität und des Einkommens
Kreditgeber kümmern sich nicht nur um Ihre bisherigen Ersparnisse; Sie kümmern sich um Ihre zukünftige Zahlungsfähigkeit. Die Stabilität Ihres Beschäftigungsverhältnisses ist ein wichtiger Faktor bei der Kreditvergabe. Sie möchten eine konsistente berufliche Laufbahn vorweisen, in der Regel mindestens zwei Jahre im gleichen Bereich oder beim gleichen Arbeitgeber.
Wenn Sie selbstständig sind oder auf Provisionsbasis arbeiten, erhöht sich die Prüfung. Sie müssen wahrscheinlich zusätzliche Unterlagen vorlegen, z. B. zwei Jahre persönliche und geschäftliche Steuererklärungen. Kreditgeber streben nach stetigen Einkommensströmen, nicht nach unregelmäßigen Spitzen und Rückgängen. Eine Lücke in Ihrem beruflichen Werdegang kann Warnsignale auslösen. Seien Sie also darauf vorbereitet, etwaige Unterbrechungen in Ihrem Arbeitszeitplan zu erklären.
Die Einkommensüberprüfung ist streng. Ihre Gehaltsabrechnungen müssen mit den Einkünften übereinstimmen, die Sie in Ihrer Steuererklärung angegeben haben. Wenn Sie kürzlich eine Gehaltserhöhung oder einen Bonus erhalten haben, bringen Sie diese Dokumente zu Ihrem Termin mit. Kreditgeber berechnen Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis anhand Ihres monatlichen Bruttoeinkommens. Dieses Verhältnis bestimmt, wie viel von Ihrem Gehalt für die Wohnkosten verwendet werden kann, ohne Ihr Budget zu sehr zu belasten.
„Kreditgeber sind risikoscheu. Sie wollen sicherstellen, dass Sie sich die Hypothek nicht nur heute, sondern für die nächsten 30 Jahre leisten können.“
Halten Sie Ihren Arbeitsplatz während des gesamten Kreditprozesses stabil. Vermeiden Sie einen Berufswechsel oder die Gründung eines neuen Unternehmens bis nach der Schließung. Selbst wenn Sie ein besseres Angebot haben, kann die mühsame erneute Überprüfung Ihres Einkommens Ihren Abschlusstermin verzögern oder zum Scheitern bringen. Konsistenz ist der Schlüssel. Zeigen Sie ihnen, dass Sie ein zuverlässiger Kreditnehmer mit einer vorhersehbaren Einnahmequelle sind.
Ihr Beschäftigungsstatus ist nicht nur ein Einzelposten in einem Hypothekenantrag. Es ist eine tragende Säule des gesamten Kaufs. Kreditgeber prüfen dies stärker, als Sie vielleicht erwarten. Sie möchten wissen, ob Sie eine sichere Sache oder eine Belastung für den Wandel sind.
Arbeitsplatzstabilität und Vertrauen der Kreditgeber
Schauen Sie sich zunächst Ihre Amtszeit an. Sind Sie seit mindestens zwölf Monaten in Ihrer jetzigen Funktion tätig? Dies ist der Standard-Benchmark. Wenn Sie schon zwei Jahre dort sind, sind Sie in einer stärkeren Position. Wenn Sie vor drei Monaten angefangen haben, befinden Sie sich in der Gefahrenzone. Kreditgeber bevorzugen Kontinuität. Sie wollen sehen, dass Sie Einkommenssicherheit haben.
Sehen Sie sich in den nächsten drei bis fünf Jahren auf demselben Posten? Wenn die Antwort „Nein“ lautet oder Ihre Branche volatil ist, müssen Sie dieses Risiko ehrlich einschätzen. Die Kreditgeber werden sich damit befassen. Sie könnten einen Beschäftigungsnachweis verlangen. Sie zögern möglicherweise, einen Kredit zu genehmigen, wenn Ihr Vertrag nur eine kurze Laufzeit hat oder wenn Sie auf Provisionsbasis arbeiten und keine solide Erfolgsbilanz vorweisen können.
Denken Sie über das „Warum“ hinter Ihrer Arbeitsplatzstabilität nach. Es geht nicht nur darum, das Haus zu behalten. Es geht um die monatliche Zahlung. Wenn Sie nächsten Monat Ihren Job verlieren, bleibt Ihr finanzielles Polster bestehen? Ein stabiler Arbeitsplatz bedeutet eine stabile Hypothek. Ein instabiler Arbeitsplatz bedeutet eine riskante Investition.
Die Pendelberechnung
Dann ist da noch das Pendeln. Dabei geht es nicht nur um den Verkehr. Es geht um Ihre Lebensqualität. Wie lang ist zu lang? Für manche sind 45 Minuten ein Arbeitsweg. Für andere fühlen sich zehn Minuten wie eine Ewigkeit an.
Interessiert sich Ihr Partner für die Fahrt? Wenn Sie zusammen kaufen, ist ihre Toleranz genauso wichtig wie Ihre. Ein langer Weg zur Arbeit kann Ihre Zeit für Familie, Hobbys und Erholung verschlingen. Es summiert sich.
Betrachten Sie das Worst-Case-Szenario. Was passiert, wenn Sie den Job wechseln? Was wäre, wenn Sie eine Stelle in einem anderen Teil der Stadt annehmen würden? Ist das Haus noch begehrenswert? Vielleicht arbeiten Sie von zu Hause aus. Das ändert die Gleichung völlig. Wenn Sie abgelegen wohnen, sollten Sie der Quadratmeterzahl Vorrang vor dem Standort geben. Aber fragen Sie sich: Brauchen Sie ein eigenes Büro?
Remote-Arbeit erfordert Infrastruktur. Für Videoanrufe benötigen Sie möglicherweise einen ruhigen Raum mit guter Beleuchtung. Möglicherweise benötigen Sie zusätzliche Steckdosen für Monitore und Server. Für Lieferungen benötigen Sie möglicherweise einen separaten Eingang. Das sind praktische Bedürfnisse. Sie sind kein Luxus. Wenn Sie planen, von zu Hause aus zu arbeiten, behandeln Sie dies wie eine Geschäftsausgabe. Planen Sie den Raum entsprechend.
3: Reparaturen und Wartung zu Hause
Der Kauf eines Eigenheims ist mit dem Kauf einer Verantwortung verbunden. Es kommt nicht nur auf die Struktur an. Es geht um die Systeme darin. Und diese Systeme brechen zusammen.
Die Realität des Eigentums
Sie sind jetzt der Vermieter. Der Klempner ist auf Ihrer Kurzwahl. Der Dachdecker steht auf Ihrer Liste. Das ist keine schlechte Sache. Es ist Teil des Deals. Aber es erfordert eine Änderung der Denkweise.
Beginnen Sie mit der Überprüfung der Grundlagen. Schauen Sie sich das Dach an. Ist es alt? Hängt es durch? Überprüfen Sie die Dachrinnen. Sind sie verstopft? Schauen Sie sich die Fenster an. Versiegeln sie? Das sind die Dinge, die das Wasser draußen und die Hitze drinnen halten. Wasser ist der Feind. Wenn Wasser eindringt, ruiniert es alles.
Ignorieren Sie nicht die Mechanik. Das HVAC-System ist das Herzstück des Hauses. Ist es alt? Wann wurde es zuletzt gewartet? Ein defekter Ofen
Bei Reparaturen wird kein Warnhinweis per Post verschickt. Sie passieren einfach.
Ihre HVAC-Einheit fällt im Juli aus. Während eines Regengusses am Dienstag beginnt das Dach zu weinen. Der Kühlschrankkompressor geht kurz vor der Ferienzeit kaputt. Das sind keine Hypothesen. Sie sind die Standardverfahren für Wohneigentum.
Wenn Sie auf einen Hypothekenrechner starren, sehen Sie Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen. PITI. Das ist die monatliche Zahl, mit der Sie die Schlüssel erhalten. Es berücksichtigt nicht die Tatsache, dass Ihr Ofen möglicherweise ein 400-Dollar-Teil benötigt oder dass Ihre Dachrinnen voller Eichenlaub sind.
Du brauchst einen Puffer. Ein spezieller Fonds. Nennen Sie es eine Notfallreserve für zu Hause. Legen Sie jeden Monat Geld zur Seite. Nicht, wenn Sie Reste haben. Bevor Sie es für etwas anderes ausgeben. Denn diese Notfälle werden häufiger auftreten, als Sie denken.
Das Fixer-Upper-Glücksspiel
Wenn Sie den Hammer schwingen können, bietet der Markt ein Schlupfloch.
Kaufen Sie das Haus, an dem andere vorbeigehen. Das mit dem rissigen Fundament oder der veralteten Tapete. Sie zahlen weniger. Deutlich weniger. Im Gegenzug investieren Sie in das, was die Branche „Sweat Equity“ nennt.
Dabei geht es nicht nur darum, bares Geld beim Kaufpreis zu sparen. Es geht darum, den Wert des Vermögenswerts durch Arbeit zu steigern. Du entfernst die Böden. Sie streichen die Zierleiste neu. Sie installieren den Waschtisch. Wenn Sie die Immobilie später zum Verkauf anbieten, schlägt sich dieser Aufwand in einem höheren Verkaufspreis nieder.
Aber es gibt einen Haken.
Nicht alle Stadtteile wissen es zu schätzen. Nicht alle „aufstrebenden“ Bereiche stehen tatsächlich hoch im Kurs. Wenn Sie Eigenkapital in ein Haus in einer rückläufigen Postleitzahl stecken, renovieren Sie lediglich eine Verbindlichkeit.
Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler. Fragen Sie nach Daten. Schauen Sie sich die Fünf-Jahres-Trendlinien für die Hauswerte in dieser bestimmten Nachbarschaft an. Raten Sie nicht. Verifizieren. Sie möchten nicht zwei Jahre damit verbringen, einen undichten Wasserhahn zu reparieren, nur um dann festzustellen, dass der gesamte Block an Wert verliert.
Der Kinderfaktor
Die Finanzlandschaft verändert sich dramatisch, wenn Kinder ins Spiel kommen.
Dabei geht es nicht nur um Windeln und Kita. Es geht um Raum. Die Zwei-Zimmer-Wohnung, in der Sie sich wohl fühlten, als Sie kinderlos waren, fühlt sich plötzlich wie ein Schuhkarton an, wenn Sie das Badezimmer mit einem Teenager teilen. Sie müssen umziehen. Ein Umzug kostet Geld. Eine Schließung kostet Geld.
Aber die versteckten Kosten gehen tiefer in das Haus selbst hinein.
- Sicherheitstechnische Änderungen. Fensterschutzgitter. Treppentore. Steckdosenabdeckungen. Dabei handelt es sich zwar um geringe Vorabkosten, aber um große Sicherheitsanforderungen.
- Platzbedarf. Ein Heimbüro wird zum Schlafzimmer. Das Wohnzimmer muss Platz für eine wachsende Spielzeugsammlung bieten. Möglicherweise müssen Sie den Keller fertigstellen oder einen Anbau hinzufügen.
- Stromspitzen. Mehr Menschen im Haus bedeuten höhere Wasserrechnungen. Noch mehr Schauer. Mehr Wäscheladungen. Die Stromrechnung bleibt nicht gleich.
Und dann ist da noch die emotionale Steuer.
Der Kauf des „perfekten“ Hauses mit einem bereits gelb gestrichenen Kinderzimmer könnte klug erscheinen. Was aber, wenn sich der Schulbezirk ändert? Was passiert, wenn es in der Nachbarschaft mit Familien zu laut wird? Was ist, wenn das Haus perfekt ist, der Standort aber nicht für die nächsten zehn Jahre geeignet ist?
Sie kaufen nicht nur eine Struktur. Sie kaufen einen Lifestyle-Container. Und dieser Container muss sich erweitern, verkleinern oder ganz verschieben, wenn Ihre Familie wächst.
Warum Schulbezirke den Wiederverkaufswert vorschreiben, selbst wenn Sie kinderlos sind
Sie brauchen keinen Kinderwagen, um sich um Schulnoten zu kümmern.
Zwanzig Prozent der Käufer sind bereit, ihr Budget um 6 bis 10 Prozent zu sprengen, nur um in einem erstklassigen Schulviertel zu landen. Das ist eine erhebliche Prämie. Sie zahlen mehr im Voraus. Aber die Sache mit Immobilien ist: Liquidität ist wichtig.
Wenn Sie schließlich verkaufen, behalten Häuser in leistungsstarken Bezirken einen besseren Wert. Sie ziehen mehr Blicke auf sich. Sie bewegen sich schneller. Die von Ihnen gezahlte Prämie? Es fällt Ihnen oft wieder ein, wenn der Markt heiß ist. Wenn Sie den Distrikt überspringen, könnte es sein, dass Sie später Geld auf dem Tisch liegen lassen. Es ist eine Investition in Ihre Ausstiegsstrategie, nicht nur in Ihren aktuellen Lebensstil.
Überprüfung der Realität familienfreundlicher Viertel auf Straßenebene
Eine gute Schule repariert keine schlechte Straße.
Schauen Sie sich den Bürgersteig an. Gibt es Gehwege, die zum Spielplatz führen? Ist der Verkehr auf Ihrem Block für ein Kind mit dem Fahrrad beherrschbar? Laufen in der Nachbarschaft tatsächlich andere Kinder herum oder sind die Häuser nachts überwiegend leer?
Ein Schwimmbad oder ein Park in der Nähe bereichert den Alltag. Aber auch die Ruhe auf der Straße. Wenn Sie planen, eine Familie zu gründen, ist die Umgebung außerhalb der Schultore genauso wichtig wie der Ruf darin. Schauen Sie sich nicht nur die Testergebnisse an. Gehen Sie um 16:00 Uhr durch den Block. Sehen Sie das Leben dort.
Möglicherweise steht Ihnen eine Beförderung bevor, die einen Umzug auf die andere Seite des Landes erfordert. Oder vielleicht haben Sie insgeheim davon geträumt, Ihre Kabine gegen eine Grashütte an einem tropischen Strand einzutauschen. Wenn eines dieser Szenarien in den nächsten Jahren wahrscheinlich erscheint, sollten Sie mit der Unterzeichnung irgendwelcher Papiere warten.
Die eigentliche Frage ist nicht nur, ob Sie sich ein Haus leisten können. Es geht darum, ob der Markt es derzeit unterstützt.
Schauen Sie sich Ihre Region an. Steigen die Werte? Klettern sie schnell? Wenn Sie jetzt kaufen, zahlen Sie wahrscheinlich die Abschlusskosten. Wenn Sie in drei Jahren verkaufen, zahlen Sie erneut. Das ist eine doppelte Belastung für Ihren Geldbeutel.
Dann ist da noch die Hypothek selbst. Die meisten Ihrer monatlichen Zahlungen in den ersten Jahren fließen in die Zinsen. Sie bauen kein Eigenkapital auf. Sie bezahlen lediglich die Bank dafür, dass sie die Schulden hält.
Selbst auf einem Käufermarkt kann ein zu früher Verkauf dazu führen, dass Sie wenig vorzuweisen haben.
Aber wenn Ihre Familie seit Generationen in der gleichen Nachbarschaft lebt und Sie nicht vorhaben, wegzugehen, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt sein. Suchen Sie nach einem Zuhause, das mit Ihnen wächst. Einer, der mit den Schwiegereltern klarkommt, die immer vorbeischauen. Eines, das zu Ihrem tatsächlichen Leben passt, nicht zu dem, das Sie in fünf Jahren haben werden.
Gibt es im Jahr 2020 eine Steuergutschrift für Erstkäufer von Eigenheimen?
Für das Steuerjahr 2020 war keine Bundessteuergutschrift verfügbar. Einige Bundesstaaten bieten ihre eigenen Hilfsprogramme an, die jedoch in der Regel strenge Einkommensgrenzen beinhalten.
Es war die Rede von einem Kredit in Höhe von 15.000 US-Dollar für Erstkäufer im Jahr 2021, vorgeschlagen von Präsident Joe Biden. Aber für 2020? Was Bundeskredite betrifft, sind Sie auf sich allein gestellt.
Worauf achten Kreditgeber bei der Genehmigung einer Hypothek?
Kreditgeber achten nicht nur auf eine Zahl. Sie wiegen alles.
- Kreditwürdigkeit: Wie sind Sie in der Vergangenheit mit Ihren Schulden umgegangen?
- Einkommen: Ist es stabil? Deckt es die neue Zahlung ab?
- Anzahlung: Wie viel Skin hast du im Spiel?
- Vermögen: Haben Sie Bargeldreserven, falls etwas kaputt geht?
- Ausstehende Schulden: Haben Sie andere Kredite, die Ihren monatlichen Cashflow verschlingen?
Sie fassen alles zusammen, um zu entscheiden, wie viel sie bereit sind, Ihnen zu leihen.
Können Sie ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von 0 $ erhalten?
Im Allgemeinen nein. Für das Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) ist in der Regel eine Anzahlung von 3,5 % erforderlich. Dies erleichtert Käufern mit geringerem Einkommen den Markteintritt.
Für Anzahlungsdarlehen in Höhe von 0 $ gibt es Ausnahmen, diese sind jedoch begrenzt.
- VA-Darlehen: Für Veteranen und aktive Militärangehörige.
- USDA-Darlehen: Für Häuser in förderfähigen ländlichen Gebieten.
Wenn Sie nicht in diese Kategorien passen, müssen Sie 3,5 % sparen.
Brauchen Erstkäufer eine Anzahlung?
Ja. Idealerweise sollten Sie 20 % des Hauspreises für die Anzahlung sparen. Das ist der Goldstandard. Es vermeidet eine private Hypothekenversicherung (PMI) und verschafft Ihnen sofortiges Eigenkapital.
Sie benötigen außerdem Bargeld für Abschlusskosten und Anwaltskosten. Geben Sie nicht jeden Cent für die Anzahlung aus. Sie brauchen Freiraum für den Papierkram und den Umzug.
Welche Kreditwürdigkeit ist für ein FHA-Darlehen erforderlich?
Die Basislinie ist ein Kredit-Score von 500. Unterhalb dieses Werts haben Sie bei einem FHA-Darlehen wahrscheinlich kein Glück.
Aber es gibt einen Haken. Um die niedrigste Anzahlung (3,5 %) zu erhalten, benötigen Sie einen Score von mindestens 580. Liegt Ihr Score zwischen 500 und 579, müssen Sie 10 % anzahlen.
Es geht nicht nur darum, genehmigt zu werden. Es geht darum, die besten Konditionen zu bekommen. Eine höhere Punktzahl bedeutet niedrigere Raten. Niedrigere Zinssätze bedeuten weniger Zinsen über die Laufzeit des Darlehens.
