Vous avez eu la promotion. Vous êtes fiancé. Ou peut-être venez-vous de trouver quelqu’un dont vous avez décidé de tolérer les bizarreries étranges pour le reste de votre vie. Maintenant, vous faites défiler Zillow à 2 heures du matin, en rêvant d’une balançoire et d’un jardin qui ne vous oblige pas à vous agenouiller sur du béton. Arrêt. Posez le téléphone.
L’achat d’une maison est un pivot financier majeur. Il ne s’agit pas seulement de l’hypothèque. Ce sont les services publics. C’est la pelouse. C’est le manque de temps qui ronge vos week-ends. L’American Dream vous vend les clés, mais il vous montre rarement les factures de réparation. Avant de signer quoi que ce soit et de vous retrouver coincé dans un cauchemar de maintenance, regardez la réalité.
10 : Le marché
Parlons du marché. Ce n’est pas quelque chose de statique. Cela change. Ça respire. Cela peut vous piéger si vous ne faites pas attention.
Lorsque vous achetez une maison, vous n’achetez pas seulement quatre murs et un toit. Vous adhérez à une économie locale. Les prix augmentent. Ils tombent. Ils stagnent. Si vous achetez en période de pointe, vous pourriez rester sous l’eau pendant des années. Cela signifie que vous devez plus que ce que vaut la maison. Mauvaise nouvelle.
Regardez l’inventaire. Est-ce faible ? Haut? Si les stocks sont faibles, les prix augmentent. Les vendeurs détiennent toutes les cartes. Vous enchérissez sur la guerre avant même d’avoir vu la journée portes ouvertes. Si les stocks sont élevés, vous disposez d’un effet de levier. Vous pouvez demander des réparations. Vous pouvez partir.
Vérifiez les lignes de tendance. Ne vous contentez pas de regarder le mois dernier. Regardez le dernier trimestre. Regardez l’année dernière. Le marché se refroidit-il ? On chauffe ? Écurie? Cela vous indique quand déménager.
Pensez également à la trajectoire du quartier. Est-ce une gentrification ? Est-ce en baisse ? Une rue plus loin, la valeur des propriétés pourrait monter en flèche en raison d’un nouveau parc. Dans votre rue, ils pourraient diminuer à cause du bruit ou du mauvais état des écoles. L’emplacement est tout. Mais pas seulement l’endroit que vous voyez. L’endroit que vous ressentirez dans cinq ans.
Ne vous précipitez pas. Le marché n’attend personne, mais il ne s’en soucie pas non plus si vous paniquez. Respirer. Regardez les données. Alors regarde la maison.
Naviguer dans les équipes
Le marché ne reste pas immobile. Ça balance. Depuis 2008, nous avons vu un basculement difficile entre favoriser la personne qui a le portefeuille et celle qui détient l’acte. Mais connaître la différence compte bien plus que simplement connaître les mots.
Un marché d’acheteurs signifie que l’offre dépasse la demande. Trop de maisons. Pas assez de gens prêts à acheter. Cela s’est produit rapidement après le boom. Les constructeurs avaient construit des maisons plus rapidement que quiconque ne pouvait les acheter. Puis la récession a frappé. Les emplois ont disparu. Les saisies se sont accumulées. Les prix se sont effondrés. Soudain, vous aviez un effet de levier. Vous pourriez prendre votre temps. Vous pourriez négocier.
C’est le contraire quand les choses changent. Moins de maisons dans la rue. Plus d’acheteurs tournent autour. C’était la réalité qui a précédé l’accident. Dans la plupart des régions des États-Unis, les offres multiples étaient la norme. Les prix ont grimpé parce que les gens étaient en concurrence. Ils enchérissent plus que demander. Ils ont renoncé aux imprévus. Ils voulaient la maison plus que leur filet de sécurité.
Alors, où cela vous mène-t-il maintenant ?
Trouver votre avantage
Le marché change par code postal. Ce qui est vrai dans un quartier peut être complètement faux trois rues plus loin. Vous avez besoin d’un contexte local. Une ligne de tendance nationale ne vous dit pas si la maison d’Oak Street est vide ou si elle a cinq offres avant le déjeuner.
Parlez à un agent local. Pas n’importe quel agent. Celui qui connaît les mouvements de stocks spécifiques dans votre zone cible. Ils peuvent vous dire si le marché est actuellement favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Plus important encore, ils peuvent expliquer comment ce statut affecte votre prochain mouvement. Cherchez-vous à acheter? Vendre? Ou juste attendre ?
Le bon agent ne se contente pas de répertorier les propriétés. Ils interprètent les données. Ils lisent la pièce. Et dans un marché qui ne cesse de rebondir, cette lecture est essentielle.
L’achat d’une maison n’est pas une transaction que vous effectuez avec la même facilité que l’achat de produits ou même d’une berline de milieu de gamme. La paperasse est dense, souvent contradictoire et conçue pour mettre votre patience à l’épreuve. Même si les procédures changent légèrement en fonction de l’état dans lequel vous vous trouvez, les mécanismes de base restent obstinément similaires. Voici comment se déroule réellement le processus avant que vous ne signiez quoi que ce soit, et ce qui se passe une fois le contrat signé.
La vérification de la réalité financière avant la recherche
Vous ne pouvez pas simplement accéder à une annonce et payer comptant. Il vous faut un trésor de guerre. Ce n’est pas seulement pour l’acompte. Vous avez besoin de capitaux liquides pour l’inspection de la maison, les frais de clôture, les réparations immédiates et les inévitables améliorations qui surgissent une fois que vous emménagez. Ensuite, il y a l’hypothèque mensuelle elle-même. Si vous n’avez pas d’épargne, vous n’avez pas de maison.
Avant de perdre du temps à parcourir Zillow ou Realtor.com, soyez pré-qualifié. C’est la différence entre regarder des maisons que vous pouvez réellement vous permettre et gaspiller votre énergie émotionnelle dans des propriétés fantastiques. Plus important encore, cela signale aux vendeurs que vous ne vous contentez pas de naviguer. Vous êtes un acheteur avec une empreinte financière. Les vendeurs ignorent les costumes vides. Ils parlent à des acheteurs pré-qualifiés.
Sous contrat : le prêt et l’inspection
Une fois que vous avez signé un contrat d’achat, le temps commence à tourner. La préqualification était une estimation approximative. Maintenant, vous demandez le prêt proprement dit. Ne présumez pas que l’approbation préalable est l’approbation finale. Les prêteurs ont aussi des yeux. Ils examineront votre crédit, votre ratio d’endettement et vos antécédents professionnels jusqu’au moment où ils transfèrent les fonds. Votre agent de crédit vous guidera tout au long du dépôt de documents. Attendez-vous à fournir des fiches de paie, des déclarations de revenus et des relevés bancaires. Il y aura des frais de prêt impliqués. Il y en a toujours.
En même temps, vous avez besoin que quelqu’un d’autre inspecte la maison. Un inspecteur en bâtiment professionnel. Vous pourriez voir les comptoirs scintillants et les planchers de bois franc. Vous ne verrez pas le sous-plancher pourri sous le tapis ou le panneau électrique obsolète qui est à un court-circuit d’une catastrophe. Le travail d’un inspecteur consiste à détecter les problèmes dont vous ignorez l’existence. Ne sautez pas ça. Ce n’est pas une formalité ; c’est une stratégie de sortie si les choses tournent mal, ou un outil de négociation si ce n’est pas le cas.
Logistique du jour de clôture
Une fois le prêt approuvé et l’inspection réussie, vous préparez la clôture. C’est là que le caoutchouc rencontre la route. Vous devrez rassembler les fonds pour l’acompte et les frais de clôture. Et non, un chèque personnel de votre compte courant ne suffira pas. Les prêteurs exigent des fonds certifiés. Cela signifie un chèque bancaire. Cela prouve que l’argent est réel et immédiatement disponible. Les virements électroniques sont également courants, mais vous devrez coordonner le timing avec une extrême précision. Un retard et la date de clôture glisse.
Acheter une maison est stressant. C’est un cauchemar logistique enveloppé d’un investissement émotionnel. La meilleure façon d’y survivre est de trouver un agent immobilier qui connaît parfaitement le marché local. Ils savent quels quartiers apprécient, quels vendeurs sont motivés et comment naviguer dans les formalités administratives afin que vous puissiez vous concentrer sur la recherche de la maison abordable de vos rêves.
8 : Type de maison
Vous imaginez une pelouse suffisamment large pour faire fonctionner un système d’arrosage. Deux chiens. Trois enfants. Un garage détaché avec un établi pour vos projets du week-end. Pendant ce temps, votre partenaire souhaite pouvoir marcher. Cafés. Restaurants. Un condo où le HOA s’occupe de l’entretien de la pelouse.
Ensuite, il y a la question verticale.
Deux étages signifient plus d’intimité pour les enfants, mais pouvez-vous monter les escaliers si vous vous blessez au genou ? Une maison de plain-pied offre désormais l’accessibilité, mais cela limite-t-il votre valeur de revente ? Un sous-sol ? Idéal pour un atelier ou un bureau à domicile, jusqu’à ce que la pompe de puisard tombe en panne en juillet.
Ce ne sont pas seulement des préférences esthétiques. Ce sont des réalités structurelles.
Vous pourriez avoir une liste de souhaits qui comprend tout cela. Une grande cour. Commodité en ville. Sous-sol aménagé. Garage attenant. Vous ne l’obtiendrez pas. Pas au prix que vous pouvez vous permettre.
Le test de la réalité
Asseyez-vous avec votre partenaire. Asseyez-vous avec votre agent immobilier. Ne pas rêver. A négocier.
Identifiez les éléments non négociables.
- Indispensables : Des choses dont vous vous éloignerez si elles manquent.
- Des atouts : Des fonctionnalités qui faciliteraient la vie, mais ne sont pas rédhibitoires.
- Deal breakers : Deal killers. Drapeaux rouges. Des incontournables.
Soyez honnête.
Si vous détestez cuisiner, une cuisine gastronomique dotée d’une cuisinière de qualité professionnelle est une perte d’argent. Si vous travaillez à domicile, un bureau dédié et insonorisé est indispensable. Si vous avez des animaux domestiques, une cour clôturée est essentielle.
Ces décisions ont un impact sur votre budget. Ils ont un impact sur votre style de vie. Ils ont un impact sur votre niveau de stress.
Abordabilité
Il ne s’agit pas seulement du prix d’achat. Il s’agit du coût total de possession.
Une maison moins chère en banlieue peut sembler une victoire. Jusqu’à ce que vous preniez en compte le trajet. Les lignes de services publics plus longues. Les factures de chauffage plus élevées dans une vieille maison pleine de courants d’air. Le coût d’entretien d’une grande pelouse.
Un condo en ville peut avoir des frais HOA plus élevés. Mais cela inclut l’entretien extérieur. Aménagement paysager. Parfois même du chauffage et de l’eau.
Comparez les coûts mensuels.
- Hypothèque : Capital et intérêts.
- Taxes foncières : Varient énormément selon l’emplacement.
- Assurance : Plus élevée dans les zones inondables ou dans les zones où se trouvent des maisons plus anciennes.
- Frais HOA : Le cas échéant.
- Entretien : Prévoyez 1 % à 3 % de la valeur de la maison par an pour les réparations. Un toit ne dure pas éternellement. Un four va se briser.
N’oubliez pas les frais de clôture. Frais d’évaluation. Frais d’inspection. Assurance titres. Ceux-ci s’additionnent.
La stratégie de recherche
Votre agent doit connaître vos priorités.
Dites-leur sur quoi vous êtes prêt à faire des compromis. Dites-leur ce que vous n’êtes pas.
Si vous choisissez une maison à rénover, avez-vous les compétences ? L’heure ? L’argent pour des problèmes inattendus ? Des planches pourries ? Des systèmes électriques obsolètes ? De la peinture au plomb ?
Si vous choisissez une nouvelle construction, faites-vous confiance au constructeur ? Avez-vous visité d’autres maisons qu’ils ont construites ?
L’emplacement est la clé.
Vérifiez les écoles. Même si vous n’avez pas d’enfants, les bonnes écoles soutiennent la valeur des propriétés. Vérifiez le taux de criminalité. Vérifiez les niveaux de bruit. Visitez le quartier à différents moments de la journée. Heure de pointe du matin.
Vous avez reçu la lettre d’approbation préalable. Le chiffre sur ce morceau de papier ressemble à un plafond, mais ce n’est en réalité qu’une ligne de départ. Les agents immobiliers et les agents de crédit essaieront de vous pousser jusqu’à cette limite, car un solde de prêt plus élevé signifie plus de commissions et plus d’intérêts pour la banque. Ne tombez pas dans le piège de penser que vous devez dépenser chaque dollar disponible. En fait, maximiser votre prêt hypothécaire est une voie rapide vers l’étouffement financier.
Lorsque vous déterminez le montant de la maison que vous pouvez réellement vous permettre, vous devez regarder au-delà du montant mensuel du capital et des intérêts. Ce numéro unique est un menteur s’il ne tient pas compte des coûts cachés qui saigneront à sec votre compte bancaire.
Le véritable coût des mensualités
Votre versement hypothécaire concerne rarement uniquement le prêt lui-même. Si votre prêteur ouvre un compte séquestre, il regroupe vos impôts fonciers et votre assurance habitation dans ce chèque mensuel. C’est pratique, bien sûr, mais cela gonfle le « paiement » que vous pensez pouvoir gérer. Si votre prêteur ne le fait pas, vous êtes seul. Vous devez épargner cet argent séparément et payer directement la facture fiscale et la prime d’assurance à leur échéance. Les grosses surprises forfaitaires ne permettent pas de créer de la richesse. C’est grâce à eux que vous êtes aveuglé.
Ensuite, il y a les frais de clôture. Il s’agit des frais que vous payez pour réaliser la transaction, allant généralement de 2 % à 5 % du montant du prêt. Vous verrez les frais du prêteur, les frais d’avocat, l’assurance titres et éventuellement l’assurance contre les inondations si vous êtes dans une zone à haut risque. Il existe également la possibilité de payer des points, c’est-à-dire des intérêts initiaux pour réduire votre taux. Avez-vous cet argent sur un compte d’épargne à faible rendement, ou pourrait-il travailler plus dur pour vous ?
Et n’oubliez pas le HOA. Si votre nouveau quartier dispose d’une association de propriétaires, celle-ci facturera des cotisations mensuelles ou annuelles. Ces frais couvrent les équipements, l’aménagement paysager et les infrastructures partagées. Ils peuvent aller de 50 $ par mois à des milliers de dollars par an. Les frais HOA sont une taxe obligatoire sur votre style de vie avec laquelle vous ne pouvez pas négocier. Si vous l’ignorez, l’association peut mettre votre propriété en gage.
Ne laissez pas une cote de crédit limiter vos options
Votre pointage de crédit n’est pas seulement un chiffre sur un rapport. C’est le gardien de votre taux d’intérêt. Un score plus élevé vous permet d’obtenir de meilleures conditions. Des conditions plus basses signifient que plus d’argent reste dans votre poche chaque mois. Lorsque vous calculez votre budget, n’oubliez pas qu’une légère baisse de votre cote de crédit pourrait vous coûter des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Vérifiez votre rapport tôt. Corrigez les erreurs. Négociez les tarifs. Votre futur moi vous remerciera pour la discipline d’aujourd’hui.
Gardez ces dépenses à l’esprit. Parlez à votre agent. Demandez à votre prêteur une ventilation complète de chaque frais. Si quelque chose vous semble vague, creusez plus profondément. Le marché essaiera de vous vendre au prix le plus élevé possible. Vous devez acheter en fonction de ce avec quoi vous pouvez réellement vivre.
Un compte séquestre est-il vraiment nécessaire ?
De nombreux prêteurs exigent des comptes séquestres pour les taxes et les assurances si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Cela protège la garantie du prêteur. Si vous sautez le paiement de l’impôt foncier, ils sont quand même payés et vous facturent des pénalités. Cela supprime le risque de défaut pour la banque, pas nécessairement pour vous. Si vous êtes discipliné, vous pourriez
L’impact du score FICO sur les taux hypothécaires
Vous avez besoin d’une nouvelle copie de votre rapport de crédit avant même de commencer à consulter Zillow ou à participer à des journées portes ouvertes. Votre pointage de crédit est le gardien de votre taux d’intérêt hypothécaire. Un meilleur score signifie que vous payez moins pendant la durée du prêt. La norme de l’industrie est le score FICO, qui va de 300 à 850.
Les prêteurs examinent une combinaison spécifique de points de données. Ils vérifient le nombre de cartes de crédit que vous détenez. Ils voient vos soldes impayés. Ils examinent les prêts étudiants et les prêts automobiles. Ils vérifient si vous payez vos factures à temps. Chaque retard de paiement fait baisser le chiffre. Chaque carte au maximum fait aussi mal. Un score élevé signale la fiabilité. Cela vous donne un levier pour négocier de meilleures conditions.
Nettoyer les erreurs avant de postuler
Des erreurs se produisent sur les rapports de crédit. Tout le temps. Ces erreurs font souvent descendre votre score plus bas qu’il ne devrait l’être. Si vous postulez avec un rapport endommagé, vous pourriez être rejeté ou vous proposer un tarif épouvantable. Relisez le document ligne par ligne. Recherchez des comptes qui ne vous appartiennent pas. Vérifiez les marques de retard de paiement incorrectes. Contestez immédiatement toute erreur. Résolvez les problèmes avant de soumettre votre demande de prêt hypothécaire. Cette étape peut vous faire économiser des milliers de dollars en paiements d’intérêts.
Conditions d’acompte
De combien avez-vous réellement besoin ?
L’acompte est l’argent que vous apportez à la table de clôture. Cela réduit le montant du prêt. Cela réduit votre mensualité. Mais combien faut-il mettre de côté ?
Les prêts conventionnels nécessitent généralement une mise de fonds comprise entre 3 et 20 %. La norme est de 20 %. Si vous versez moins de 20 %, vous paierez probablement une assurance hypothécaire privée (PMI). PMI protège le prêteur en cas de défaut. Cela s’ajoute à votre coût mensuel. Vous pouvez annuler le PMI une fois que vous atteignez 20 % de capitaux propres.
Options de prêt gouvernemental
Si 20 % semble impossible, regardez les prêts garantis par le gouvernement. Les prêts FHA nécessitent seulement 3,5 % de mise de fonds. Vous avez besoin d’un score FICO d’au moins 580 pour obtenir ce taux. Les scores compris entre 500 et 570 peuvent être éligibles avec un acompte de 10 %. Les prêts VA n’offrent aucun acompte pour les anciens combattants éligibles et les militaires en service actif. Les prêts de l’USDA offrent un financement à 100 % aux acheteurs de maisons rurales qui respectent les limites de revenus.
Sources de fonds pour l’acompte
D’où vient l’argent ? Vous pouvez utiliser vos économies. Vous pouvez emprunter à la famille. Vous pouvez utiliser un cadeau d’un parent. Les prêteurs exigent une lettre de cadeau si l’argent est un cadeau. Ils veulent s’assurer qu’il ne s’agit pas d’un prêt à rembourser. Certains programmes d’accession à la propriété offrent des subventions d’aide à la mise de fonds. Ces subventions peuvent couvrir une partie ou la totalité de la mise de fonds. Vérifiez les agences de logement nationales et locales pour connaître les programmes disponibles.
Frais de clôture
N’oubliez pas que l’acompte n’est pas le seul argent dont vous avez besoin. Les frais de clôture ajoutent 2% à 5% au prix total. Ces frais couvrent l’évaluation, l’inspection, l’assurance titres et les frais juridiques. Budgétisez ces coûts séparément. Certains prêteurs proposent des crédits pour couvrir les frais de clôture, mais cela signifie généralement un taux d’intérêt plus élevé. Choisissez judicieusement.
Comprendre les exigences et les sources d’acompte
L’argent initial dont vous avez besoin pour obtenir un prêt hypothécaire n’est pas un chiffre unique. Il varie généralement de zéro à 20 pour cent ou plus, variant en fonction de votre type de prêt spécifique et de votre pointage de crédit. Avant de tomber amoureux d’une propriété, parlez aux prêteurs locaux. Ils peuvent vous donner une base de référence réaliste sur le montant que vous devez réellement mettre de côté.
Si vous recherchez un hypothèque à faible mise de fonds, les coopératives de crédit et les programmes soutenus par le gouvernement sont souvent votre meilleur choix. Des agences comme la Veterans Administration (VA) et la Federal Housing Administration (FHA) se spécialisent dans les options qui nécessitent moins d’argent initial. Les prêts conventionnels, qui ne sont pas parrainés par le gouvernement, exigent généralement un acompte plus important de la part des emprunteurs.
Pour de nombreux primo-accédants, économiser cette première somme d’argent est la partie la plus difficile. Certains ont de la chance avec des membres de leur famille prêts à leur offrir de l’argent. Mais ne faites pas la fête trop tôt. Les prêteurs examinent attentivement ces transactions pour s’assurer que l’argent n’est pas en réalité un prêt déguisé. Vous devez discuter de toute aide financière avec votre prêteur avant qu’elle n’atteigne votre compte.
Lorsque vous postulez, les prêteurs extraient vos relevés bancaires, vos antécédents de crédit, vos fiches de paie et vos déclarations de revenus. Ils recherchent la stabilité. Si une somme importante apparaît soudainement sur votre compte courant, ils vous demanderont une preuve d’origine. S’il s’agit d’un cadeau authentique, vous aurez besoin d’une lettre de cadeau officielle du donateur. Ce document doit inclure le nom du donateur, la date du transfert et une déclaration claire selon laquelle l’argent est un cadeau sans attente de remboursement.
4 : Stabilité de l’emploi et vérification des revenus
Les prêteurs ne se soucient pas seulement de vos économies passées ; ils se soucient de votre capacité future à payer. La stabilité de votre emploi est un facteur majeur dans l’approbation du prêt. Ils souhaitent avoir des antécédents professionnels cohérents, généralement d’au moins deux ans dans le même domaine ou auprès du même employeur.
Si vous êtes travailleur indépendant ou si vous travaillez à la commission, la surveillance augmente. Vous devrez probablement fournir des documents supplémentaires, tels que deux années de déclarations de revenus des particuliers et des entreprises. Les prêteurs recherchent des flux de revenus stables, et non des hausses et des baisses irrégulières. Une lacune dans vos antécédents professionnels peut déclencher des signaux d’alarme, alors soyez prêt à expliquer toute rupture dans votre calendrier de travail.
La vérification des revenus est stricte. Vos fiches de paie doivent correspondre aux revenus que vous avez déclarés sur vos déclarations de revenus. Si vous avez récemment reçu une augmentation ou une prime, apportez ces documents à votre rendez-vous. Les prêteurs calculeront votre ratio dette/revenu en utilisant votre revenu mensuel brut. Ce ratio détermine la part de votre salaire qui peut être consacrée aux frais de logement sans trop épuiser votre budget.
« Les prêteurs sont réticents à prendre des risques. Ils veulent s’assurer que vous pouvez payer votre prêt hypothécaire non seulement aujourd’hui, mais pour les 30 prochaines années. »
Gardez votre emploi stable pendant tout le processus de prêt. Évitez de changer de carrière ou de démarrer une nouvelle entreprise avant la fermeture. Même si vous avez une meilleure offre, les tracas liés à la revérification de vos revenus peuvent retarder ou faire dérailler votre date de clôture. La cohérence est la clé. Montrez-leur que vous êtes un emprunteur fiable avec une source de revenus prévisible.
Votre statut d’emploi n’est pas seulement un élément d’une demande de prêt hypothécaire. C’est un pilier fondamental de tout l’achat. Les prêteurs examinent cela plus que vous ne le pensez. Ils veulent savoir si vous êtes une valeur sûre ou une responsabilité ambulante.
Stabilité de l’emploi et confiance des prêteurs
Tout d’abord, regardez votre mandat. Avez-vous occupé votre poste actuel depuis au moins douze mois ? Il s’agit de la référence standard. Si vous y êtes depuis deux ans, vous êtes dans une position plus forte. Si vous avez commencé il y a trois mois, vous êtes dans la zone de danger. Les prêteurs préfèrent la continuité. Ils veulent que vous ayez la sécurité du revenu.
Vous voyez-vous occuper ce même siège au cours des trois à cinq prochaines années ? Si la réponse est non ou si votre secteur est volatil, vous devez être honnête quant à ce risque. Les prêteurs vont creuser la question. Ils pourraient demander une preuve d’emploi. Ils pourraient hésiter à approuver un prêt si votre contrat est à court terme ou si vous recevez une commission sans antécédents solides.
Pensez au « pourquoi » de votre stabilité d’emploi. Il ne s’agit pas seulement de garder la maison. Il s’agit du paiement mensuel. Si vous perdez votre emploi le mois prochain, votre coussin financier tiendra-t-il ? Un emploi stable signifie une hypothèque stable. Un emploi instable signifie un investissement risqué.
Le calcul des déplacements domicile-travail
Ensuite, il y a le trajet. Il ne s’agit pas seulement de trafic. Il en va de votre qualité de vie. Combien de temps est trop long ? Pour certains, quarante-cinq minutes représentent un trajet. Pour d’autres, dix minutes semblent être une éternité.
Votre partenaire se soucie-t-il du trajet ? Si vous achetez ensemble, leur tolérance compte autant que la vôtre. Un long trajet peut réduire le temps consacré à la famille, aux loisirs et au repos. Cela s’additionne.
Considérez le pire des cas. Et si vous changez de métier ? Et si vous preniez un poste dans une autre partie de la ville ? La maison est-elle toujours désirable ? Peut-être que vous travaillez à domicile. Cela change complètement l’équation. Si vous êtes éloigné, vous pouvez donner la priorité à la superficie en pieds carrés plutôt qu’à l’emplacement. Mais demandez-vous : avez-vous besoin d’un bureau dédié ?
Le travail à distance nécessite une infrastructure. Vous aurez peut-être besoin d’une pièce calme et bien éclairée pour les appels vidéo. Vous pourriez avoir besoin de prises supplémentaires pour les moniteurs et les serveurs. Vous aurez peut-être besoin d’une entrée séparée pour les livraisons. Ce sont des besoins pratiques. Ce ne sont pas des luxes. Si vous envisagez de travailler à domicile, considérez cela comme une dépense professionnelle. Planifiez l’espace en conséquence.
3 : Réparations et entretien de la maison
Acheter une maison, c’est acheter une responsabilité. Il ne s’agit pas seulement de structure. Il s’agit des systèmes à l’intérieur. Et ces systèmes tombent en panne.
La réalité de la propriété
Vous êtes désormais le propriétaire. Le plombier est sur votre numéro abrégé. Le couvreur est sur votre liste. Ce n’est pas une mauvaise chose. Cela fait partie du deal. Mais cela nécessite un changement de mentalité.
Commencez par inspecter les bases. Regardez le toit. Est-ce vieux ? Est-ce que ça s’affaisse ? Vérifiez les gouttières. Sont-ils bouchés ? Regardez les fenêtres. Est-ce qu’ils scellent ? Ce sont ces éléments qui empêchent l’eau d’entrer et la chaleur d’entrer. L’eau est l’ennemie. Si de l’eau rentre, ça gâche tout.
N’ignorez pas la mécanique. Le système CVC est le cœur de la maison. Est-ce vieux ? Quand a-t-il été révisé pour la dernière fois ? Un four en panne
Les réparations n’envoient pas d’étiquette d’avertissement par la poste. Ils arrivent simplement.
Votre unité CVC s’arrête en juillet. Le toit commence à pleurer lors d’une averse mardi. Le compresseur du réfrigérateur lâche juste avant les fêtes de fin d’année. Ce ne sont pas des hypothèses. Il s’agit de la procédure opérationnelle standard pour l’accession à la propriété.
Lorsque vous consultez un calculateur hypothécaire, vous examinez le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance. PITI. C’est le numéro mensuel qui vous permet d’obtenir les clés. Cela ne tient pas compte du fait que votre fournaise pourrait avoir besoin d’une pièce de 400 $ ou que vos gouttières sont pleines de feuilles de chêne.
Vous avez besoin d’un tampon. Un fonds dédié. Appelez cela une réserve d’urgence à domicile. Mettez de l’argent de côté chaque mois. Pas quand il y a des restes. Avant de le dépenser pour autre chose. Parce que ces urgences surviendront plus souvent que vous ne le pensez.
Le pari supérieur du réparateur
Si vous savez manier un marteau, le marché offre une échappatoire.
Achetez la maison devant laquelle d’autres passent. Celui avec la fondation fissurée ou le papier peint daté. Vous paierez moins. Beaucoup moins. En échange, vous investissez ce que l’industrie appelle du « sweat equity ».
Il ne s’agit pas seulement d’économiser de l’argent sur le prix d’achat. Il s’agit d’augmenter la valeur de l’actif grâce au travail. Vous démontez les sols. Vous repeignez la garniture. Vous installez la vanité. Plus tard, lorsque vous inscrivez la propriété, ce travail se traduit par un prix de vente plus élevé.
Mais il y a un piège.
Tous les quartiers n’apprécient pas. Tous les domaines « émergents » ne sont pas réellement en train de se développer. Si vous investissez dans une maison située dans un code postal en déclin, vous ne faites que rénover un passif.
Parlez-en à votre agent immobilier. Demandez des données. Regardez les lignes de tendance sur cinq ans de la valeur des maisons dans ce quartier spécifique. Ne devinez pas. Vérifier. Vous ne voulez pas passer deux ans à réparer un robinet qui fuit pour constater que le bloc entier perd de la valeur.
Le facteur enfants
Le paysage financier change radicalement lorsque les enfants entrent en jeu.
Il ne s’agit pas seulement de couches et de garderies. C’est une question d’espace. Le condo de deux chambres qui était confortable lorsque vous étiez sans enfants ressemble soudainement à une boîte à chaussures lorsque vous partagez une salle de bain avec un adolescent. Vous devrez déménager. Déménager coûte de l’argent. La fermeture coûte de l’argent.
Mais les coûts cachés sont plus profonds dans la maison elle-même.
- Modifications de sécurité. Protections de fenêtres. Portes d’escalier. Couvercles de prises. Ce sont des dépenses initiales mineures mais des nécessités de sécurité majeures.
- Exigences d’espace. Un bureau à domicile devient une chambre. Le salon doit accueillir une collection croissante de jouets. Vous devrez peut-être finir le sous-sol ou ajouter une extension.
- Pics de services publics. Plus de personnes dans la maison signifie des factures d’eau plus élevées. Plus de douches. Plus de charges de linge. La facture d’électricité ne reste pas stable.
Et puis il y a la taxe émotionnelle.
Acheter la maison « parfaite » avec une chambre d’enfant déjà peinte en jaune peut sembler judicieux. Mais que se passe-t-il si le district scolaire change ? Et si le quartier devient trop bruyant avec les familles ? Et si la maison est parfaite mais que l’emplacement ne convient pas pour les dix prochaines années ?
Vous n’achetez pas seulement une structure. Vous achetez un conteneur lifestyle. Et ce conteneur doit s’agrandir, se contracter ou se déplacer entièrement à mesure que votre famille s’agrandit.
Pourquoi les districts scolaires dictent la valeur de revente même si vous n’avez pas d’enfants
Vous n’avez pas besoin d’une poussette pour vous soucier des notes scolaires.
Vingt pour cent des acheteurs sont prêts à augmenter leur budget de 6 à 10 pour cent simplement pour atterrir dans une zone scolaire de premier plan. C’est une prime importante. Vous payez plus à l’avance. Mais voici le problème avec l’immobilier : la liquidité compte.
Lorsque vous finissez par vendre, les maisons situées dans des quartiers très performants conservent mieux leur valeur. Ils attirent davantage les regards. Ils avancent plus vite. La prime que vous avez payée ? Cela vous revient souvent lorsque le marché est chaud. Évitez le quartier et vous risquez de laisser de l’argent sur la table plus tard. Il s’agit d’un investissement dans votre stratégie de sortie, et pas seulement dans votre style de vie actuel.
Vérifier la réalité des quartiers familiaux au niveau de la rue
Une bonne école ne répare pas une mauvaise rue.
Regardez le trottoir. Y a-t-il des trottoirs qui relient le terrain de jeu ? La circulation dans votre quartier est-elle gérable pour un enfant à vélo ? Le quartier a-t-il réellement d’autres enfants qui courent partout, ou y a-t-il principalement des maisons vides la nuit ?
Une piscine ou un parc à proximité ajoute des couches à la vie quotidienne. Mais le calme de la rue aussi. Si vous envisagez d’élever une famille, l’environnement à l’extérieur des portes de l’école est tout aussi essentiel que la réputation qui y règne. Ne vous contentez pas de regarder les résultats des tests. Parcourez le pâté de maisons à 16 heures. Voir la vie là-bas.
Vous envisagez peut-être une promotion qui nécessite un déménagement à l’autre bout du pays. Ou peut-être avez-vous secrètement rêvé d’échanger votre cabine contre une cabane en herbe sur une plage tropicale. Si l’un de ces scénarios semble probable dans les prochaines années, attendez de signer des documents.
La vraie question n’est pas seulement de savoir si vous pouvez vous permettre une maison. Il s’agit de savoir si le marché le soutient actuellement.
Regardez votre région. Les valeurs grimpent-elles ? Est-ce qu’ils grimpent vite ? Si vous achetez maintenant, vous paierez probablement des frais de clôture. Lorsque vous vendrez dans trois ans, vous les paierez à nouveau. C’est un double coup dur pour votre portefeuille.
Ensuite, il y a l’hypothèque elle-même. La plupart de vos mensualités au cours des premières années sont consacrées aux intérêts. Vous ne construisez pas de capitaux propres. Vous payez simplement la banque pour conserver la dette.
Même dans un marché d’acheteurs, vendre trop tôt peut vous laisser peu de résultats.
Mais si votre famille vit dans le même quartier depuis des générations et que vous n’avez pas l’intention de le quitter, c’est peut-être le bon moment. Recherchez une maison qui grandit avec vous. Celui qui peut gérer les beaux-parents qui passent toujours par là. Celui qui correspond à votre vie réelle, pas celui que vous aurez dans cinq ans.
Existe-t-il un crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison en 2020 ?
Aucun crédit d’impôt fédéral n’était disponible pour l’année d’imposition 2020. Certains États proposent leurs propres programmes d’aide, mais ils sont généralement assortis de limites de revenus strictes.
On parlait d’un crédit de 15 000 $ pour les premiers acheteurs en 2021, proposé par le président Joe Biden. Mais pour 2020 ? Vous êtes seul en ce qui concerne les crédits fédéraux.
Que recherchent les prêteurs pour approuver un prêt hypothécaire ?
Les prêteurs ne se contentent pas de regarder un seul chiffre. Ils pèsent tout.
- Pointage de crédit : Comment avez-vous géré vos dettes dans le passé ?
- Revenu : Est-il stable ? Est-ce que cela couvre le nouveau paiement ?
- Acompte : De combien de skin disposez-vous dans le jeu ?
- Actifs : Avez-vous des réserves de liquidités en cas de panne ?
- Dette impayée : Avez-vous d’autres prêts qui grignotent votre trésorerie mensuelle ?
Ils rassemblent tout cela pour décider combien ils sont prêts à vous prêter.
Pouvez-vous obtenir un prêt FHA avec 0 $ d’acompte ?
En général, non. Le prêt de la Federal Housing Administration (FHA) nécessite généralement un acompte de 3,5 %. Cela aide les acheteurs à faible revenu à entrer sur le marché.
Il existe des exceptions pour les prêts à 0 $, mais elles sont limitées.
- Prêts VA : Pour les anciens combattants et les militaires en service actif.
- Prêts USDA : Pour les maisons situées dans les zones rurales éligibles.
Si vous n’appartenez pas à ces catégories, vous devrez économiser pour ces 3,5 %.
Les primo-accédants ont-ils besoin d’une mise de fonds ?
Oui. Idéalement, vous devriez avoir 20 % du prix de la maison économisé pour la mise de fonds. C’est l’étalon-or. Cela évite l’assurance hypothécaire privée (PMI) et vous offre des capitaux propres immédiats.
Vous avez également besoin d’argent liquide pour les frais de clôture et les frais juridiques. Ne dépensez pas chaque centime pour l’acompte. Vous aurez besoin de répit pour la paperasse et le déménagement.
Quel pointage de crédit est nécessaire pour un prêt FHA ?
La base de référence est une cote de crédit de 500. En dessous de cela, vous n’aurez probablement pas de chance pour un prêt FHA.
Mais il y a un piège. Pour obtenir la mise de fonds la plus basse (3,5 %), vous avez besoin d’un score d’au moins 580. Si votre score est compris entre 500 et 579, vous devrez verser 10 %.
Il ne s’agit pas seulement d’être approuvé. Il s’agit d’obtenir les meilleures conditions. Un score plus élevé signifie des taux plus bas. Des taux plus bas signifient moins d’intérêts sur la durée du prêt.
