Kontrak risiko dan imbalan bersama menjadi semakin umum dalam konstruksi di seluruh dunia. Mulai dari Perjanjian Bentuk Terintegrasi (IFOA) yang digunakan oleh Sutter Health di AS, hingga ketentuan ConsensusDocs 300 dan AIA, serta model “Project Alliancing” di Eropa dan Australia, perjanjian ini bertujuan untuk menyelaraskan kepentingan pemilik, kontraktor, arsitek, dan pemangku kepentingan lainnya. Ide intinya sederhana: setiap orang berbagi keuntungan dan kerugian sebuah proyek. Pendekatan ini mendukung Integrated Project Delivery (IPD) dan Target Value Design (TVD), yang berupaya meningkatkan kolaborasi, mengurangi biaya, dan meminimalkan perselisihan.
Mengapa Risiko Bersama Penting
Kontrak konstruksi tradisional sering kali mengadu domba satu sama lain, sehingga menimbulkan hubungan yang bermusuhan dan sumber daya yang terbuang sia-sia. Model risiko bersama mengatasi hal ini dengan mendorong keterlibatan dini, komunikasi terbuka, dan inovasi. Penelitian menunjukkan bahwa proyek yang menggunakan metode ini dapat memberikan hasil 15–20% di bawah harga pasar, dengan pembengkakan biaya yang lebih sedikit dibandingkan dengan pendekatan konvensional. Namun, hal ini bukannya tanpa risiko: beberapa proyek menghabiskan keuntungan dan dana darurat, sehingga tim tidak mempunyai pendapatan sama sekali.
Hal ini menyoroti masalah penting: risiko bersama harus berkelanjutan —artinya pemilik mendapatkan nilai, dan kontraktor mendapat keuntungan yang adil. Tanpa keduanya, model tersebut akan runtuh.
Cara Membuat Risiko Bersama Berhasil
Berikut adalah strategi utama untuk meningkatkan kelangsungan risiko dan imbalan bersama dalam industri Arsitektur, Teknik, dan Konstruksi (AEC):
1. Selaraskan Tujuan dari Awal
Seluruh tim, termasuk pemilik, harus sepakat dalam memberikan nilai sekaligus memastikan keuntungan yang adil bagi semua peserta. Pemilik harus benar-benar mendukung keberhasilan ekonomi penyedia jasa, dan kontraktor harus mengutamakan nilai pelanggan. Hanya proyek yang mencapai kesuksesan finansial dan hasil bermakna yang benar-benar berhasil.
2. Biaya Kaitan dengan Kasus Bisnis Pemilik
Lihat proyek sebagai investasi bisnis. Penyedia layanan harus menilai kelayakan berdasarkan biaya pasar dan anggaran pemilik. Jika hal ini tidak sejalan, tim harus meninggalkan perusahaan atau menerima risiko bekerja tanpa keuntungan. Transparansi sangat penting: pemilik harus menyampaikan kendala biaya mereka terlebih dahulu.
3. Definisikan dengan Jelas Cakupan Berisiko vs. Harga Tetap
Tidak setiap aspek proyek perlu menjadi bagian dari kumpulan risiko bersama. Biasanya, 80–90% berisiko, dan sisanya berada pada harga tetap. Bagi mereka yang tergabung dalam kelompok, dokumentasikan dengan jelas apa saja yang disertakan. Perubahan pada cakupan ini harus memicu penyesuaian terhadap target biaya. Tentukan perubahan yang didorong oleh pemilik mana yang termasuk dalam kumpulan risiko dan mana yang tidak, untuk menghindari perselisihan.
4. Libatkan Pakar Sejak Dini
Libatkan pekerja kerajinan dan supervisor selama tahap desain. Wawasan praktis mereka dapat mencegah desain yang tidak dapat dibangun. Pastikan perwakilan pemilik memiliki kekuatan pengambilan keputusan yang nyata untuk menghindari penundaan. Masukan awal dari mereka yang akan membangun proyek ini sangat berharga.
5. Pilih Tim yang Tepat
Risiko bersama memerlukan kepercayaan, transparansi, dan budaya kolaboratif. Tidak semua perusahaan atau individu cocok untuk model ini. Pilih peserta dengan hati-hati, prioritaskan mereka yang memiliki kebutuhan koordinasi tinggi dan berdampak besar pada keberhasilan proyek.
6. Tata Kelola Bersama adalah Kuncinya
Untung dan rugi terikat pada kinerja kolektif. Semua pihak dalam kelompok risiko harus berbagi tanggung jawab untuk mengelola proyek. Ini bukan hanya tugas arsitek atau kontraktor; hal ini membutuhkan kepemimpinan bersama.
7. Gunakan Metrik Transparan
Risiko bersama memerlukan KPI baru yang transparan. Tim harus mengetahui posisi keuangan setiap saat: keuntungan, arus kas, tingkat pembakaran, dan pengeluaran di masa depan. Bagikan kurva tenaga kerja, tingkat produktivitas, dan pembelajaran untuk memastikan keselarasan dan pemecahan masalah secara proaktif.
Pada akhirnya, risiko dan imbalan bersama menawarkan jalan menuju konstruksi kolaboratif yang lebih efisien. Dengan memprioritaskan keberlanjutan, transparansi, dan keselarasan, industri ini dapat mencapai potensi penuhnya.
