Hai ottenuto la promozione. Sei fidanzato. O forse hai appena trovato qualcuno le cui strane stranezze hai deciso di tollerare per tutta la vita. Ora stai scorrendo Zillow alle 2 del mattino, sognando un’altalena in veranda e un giardino che non richieda di inginocchiarti sul cemento. Fermare. Metti giù il telefono.
L’acquisto di una casa è un enorme perno finanziario. Non è solo il mutuo. Sono le utilità. È il prato. È il tempo sprecato che ti mangia i fine settimana. Il sogno americano ti vende le chiavi, ma raramente ti mostra i conti delle riparazioni. Prima di firmare qualsiasi cosa e rimanere bloccato in un incubo di manutenzione, guarda la realtà.
10: Il mercato
Parliamo del mercato. Non è una cosa statica. Si sposta. Respira. Può intrappolarti se non stai attento.
Quando compri una casa, non compri solo quattro mura e un tetto. Stai acquistando un’economia locale. I prezzi aumentano. Cadono. Ristagnano. Se acquisti durante il periodo di punta, potresti rimanere sott’acqua per anni. Ciò significa che devi più del valore della casa. Cattive notizie.
Guarda l’inventario. È basso? Alto? Se le scorte sono basse, i prezzi salgono. I venditori hanno tutte le carte in mano. Stai facendo offerte combattute prima ancora di vedere l’open house. Se l’inventario è elevato, hai una leva finanziaria. Puoi chiedere riparazioni. Puoi andartene.
Controlla le linee di tendenza. Non limitarti a guardare il mese scorso. Guarda l’ultimo trimestre. Guarda l’anno scorso. Il mercato si sta raffreddando? Riscaldamento? Stabile? Questo ti dice quando muoverti.
Inoltre, considera la traiettoria del quartiere. È gentrificante? Sta diminuendo? Una strada più in là, i valori delle proprietà potrebbero salire alle stelle a causa di un nuovo parco. Nella tua strada, potrebbero calare a causa del rumore o delle scuole povere. La posizione è tutto. Ma non solo la posizione che vedi. La location che senti tra cinque anni.
Non avere fretta. Il mercato non aspetta nessuno, ma non gli importa nemmeno se vai nel panico. Respirare. Guarda i dati. Poi guarda la casa.
Navigare tra i turni
Il mercato non si limita a stare fermo. Oscilla. Dal 2008, abbiamo visto che la situazione ruota attorno al favorire la persona con il portafoglio e la persona in possesso dell’atto. Ma conoscere la differenza conta più che conoscere semplicemente le parole.
Il mercato di un acquirente significa che l’offerta supera la domanda. Troppe case. Non abbastanza persone pronte a comprare. Ciò è avvenuto subito dopo il boom. I costruttori avevano costruito le case più velocemente di quanto chiunque potesse comprarle. Poi è arrivata la recessione. I posti di lavoro sono scomparsi. Pignoramenti accumulati. I prezzi sono crollati. All’improvviso avevi una leva finanziaria. Potresti prenderti il tuo tempo. Potresti negoziare.
È il contrario quando le cose cambiano. Meno case in strada. Altri acquirenti in giro. Questa era la realtà che ha portato allo schianto. Nella maggior parte delle aree degli Stati Uniti, le offerte multiple erano la norma. I prezzi sono saliti perché le persone hanno gareggiato. Fanno offerte piuttosto che chiedere. Hanno rinunciato agli imprevisti. Volevano la casa più della loro rete di sicurezza.
Allora dove ti porta questo adesso?
Trova il tuo vantaggio
Il mercato cambia in base al codice postale. Ciò che è vero in un quartiere potrebbe essere completamente sbagliato in tre strade più in là. Hai bisogno del contesto locale. Una linea di tendenza nazionale non ti dice se la casa di Oak Street è vuota o se ha cinque offerte prima di pranzo.
Parla con un agente locale. Non un agente qualsiasi. Uno che conosce i movimenti specifici dell’inventario nella tua area target. Possono dirti se in questo momento si tratta del mercato di un acquirente o di un venditore. Ancora più importante, possono spiegare in che modo tale stato influisce sulla tua prossima mossa. Stai cercando di acquistare? Vendere? O semplicemente aspettare?
L’agente giusto non si limita a elencare le proprietà. Interpretano i dati. Leggono la stanza. E in un mercato che continua a rimbalzare avanti e indietro, leggere è tutto.
L’acquisto di una casa non è una transazione che si effettua con la stessa disinvoltura dell’acquisto di prodotti agricoli o anche di una berlina di fascia media. La documentazione è densa, spesso contraddittoria e progettata per mettere alla prova la tua pazienza. Sebbene le procedure cambino leggermente a seconda dello stato in cui ti trovi, i meccanismi principali rimangono ostinatamente simili. Ecco come si svolge effettivamente il processo prima che tu firmi qualcosa e cosa succede una volta firmato il contratto.
Il controllo della realtà finanziaria pre-ricerca
Non puoi semplicemente entrare in un annuncio e pagare in contanti. Hai bisogno di un bottino di guerra. Questo non è solo per l’acconto. Hai bisogno di capitale liquido per l’ispezione della casa, le spese di chiusura, le riparazioni immediate e quegli inevitabili aggiornamenti che compaiono una volta che ti trasferisci. Poi c’è il mutuo mensile stesso. Se non hai risparmi, non hai una casa.
Prima di perdere tempo a scorrere Zillow o Realtor.com, ottieni la prequalificazione. Questa è la differenza tra guardare le case che ti puoi effettivamente permettere e sprecare la tua energia emotiva in proprietà di fantasia. Ancora più importante, segnala ai venditori che non stai semplicemente navigando. Sei un acquirente con un’impronta finanziaria. I venditori ignorano i semi vuoti. Parlano con acquirenti prequalificati.
Sotto Contratto: Il Prestito e Il Sopralluogo
Una volta firmato il contratto di acquisto, il tempo inizia a ticchettare. La prequalificazione era una stima approssimativa. Ora richiedi il prestito vero e proprio. Non dare per scontato che l’approvazione preliminare sia l’approvazione finale. Anche i finanziatori hanno occhi. Esamineranno attentamente il tuo credito, il rapporto debito/reddito e la tua storia lavorativa fino al momento in cui trasferiscono i fondi. Il tuo addetto ai prestiti ti guiderà attraverso il dump dei documenti. Aspettatevi di fornire buste paga, dichiarazioni dei redditi ed estratti conto bancari. Ci saranno costi di prestito coinvolti. Ci sono sempre.
Allo stesso tempo, hai bisogno che qualcun altro guardi la casa. Un ispettore domestico professionista. Potresti vedere i controsoffitti scintillanti e i pavimenti in legno. Non vedrai il sottopavimento marcio sotto il tappeto o il quadro elettrico obsoleto che è a un cortocircuito dal disastro. Il lavoro di un ispettore è trovare i problemi di cui non sai che esistano. Non saltare questo. Non è una formalità; è una strategia di uscita se le cose vanno male, o un chip di negoziazione se non va.
Logistica del giorno di chiusura
Quando il prestito viene approvato e l’ispezione supera, ti prepari per la chiusura. È qui che la gomma incontra la strada. Dovrai raccogliere i fondi per l’acconto e i costi di chiusura. E no, un assegno personale dal tuo conto corrente non basterà. I finanziatori richiedono fondi certificati. Ciò significa un assegno bancario. Dimostra che il denaro è reale e immediatamente disponibile. Anche i bonifici bancari sono comuni, ma dovrai coordinare i tempi con estrema precisione. Un ritardo e la data di chiusura slitta.
Acquistare una casa è stressante. È un incubo logistico racchiuso in un investimento emotivo. Il modo migliore per sopravvivere è trovare un agente immobiliare che conosca a fondo il mercato locale. Sanno quali quartieri apprezzano, quali venditori sono motivati e come affrontare la burocrazia in modo che tu possa concentrarti sulla ricerca della casa conveniente dei tuoi sogni.
8: Tipologia di casa
Immagini un prato abbastanza largo da far funzionare un sistema di irrigazione. Due cani. Tre bambini. Un garage indipendente con banco da lavoro per i tuoi progetti del fine settimana. Il tuo partner, nel frattempo, vuole la pedonabilità. Caffetterie. Ristoranti. Un condominio in cui l’HOA si occupa della cura del prato.
Poi c’è la questione verticale.
Due piani significano più privacy per i bambini, ma riuscirai a salire le scale se ti fai male al ginocchio? Una casa a un solo livello ora offre accessibilità, ma limita il valore di rivendita? Un seminterrato? Ottimo per un’officina o un ufficio domestico, fino a quando la pompa di raccolta non si guasta a luglio.
Queste non sono solo preferenze estetiche. Sono realtà strutturali.
Potresti avere una lista dei desideri che include tutto ciò. Un grande cortile. Comodità in città. Seminterrato finito. Garage annesso. Non lo capirai. Non al prezzo che ti puoi permettere.
Il confronto con la realtà
Siediti con il tuo partner. Siediti con il tuo agente immobiliare. Per non sognare. Negoziare.
Identificare gli aspetti non negoziabili.
- Indispensabili: Cose da cui ti allontanerai se mancano.
- Simpatiche da avere: funzionalità che renderebbero la vita più semplice, ma che non interrompono gli accordi.
- Interruzioni degli accordi: Assassini degli accordi. Bandiere rosse. Spettacoli.
Sii onesto.
Se odi cucinare, una cucina gourmet con una gamma di livello professionale è uno spreco di denaro. Se lavori da casa è fondamentale un ufficio dedicato e insonorizzato. Se hai animali domestici, un cortile recintato è fondamentale.
Queste decisioni influiscono sul tuo budget. Influiscono sul tuo stile di vita. Influiscono sui livelli di stress.
Conveniente
Non si tratta solo del prezzo di acquisto. Riguarda il costo totale di proprietà.
Una casa più economica in periferia potrebbe sembrare una vittoria. Fino a quando non consideri il tragitto giornaliero. Le linee di servizio più lunghe. Le bollette del riscaldamento più alte in una vecchia casa piena di spifferi. Il costo della manutenzione di un grande prato.
Un condominio in città potrebbe avere una tariffa HOA più alta. Ma include la manutenzione esterna. Paesaggistica. A volte anche calore e acqua.
Confronta i costi mensili.
- Mutuo: Capitale e interessi.
- Tasse sulla proprietà: variano notevolmente in base alla località.
- Assicurazione: più alta nelle zone soggette a inondazioni o in aree con case più vecchie.
- Commissioni HOA: Se applicabile.
- Manutenzione: Budget compreso tra l’1% e il 3% del valore della casa ogni anno per le riparazioni. Un tetto non dura per sempre. Una fornace si romperà.
Non dimenticare i costi di chiusura. Commissioni di stima. Tasse di ispezione. Assicurazione del titolo. Questi si sommano.
La strategia di ricerca
Il tuo agente deve conoscere le tue priorità.
Dì loro su cosa sei disposto a scendere a compromessi. Dì loro cosa non sei.
Se scegli un fissatore-tomaia, hai le competenze? L’ora? I soldi per imprevisti? Assi del pavimento marce? Impianti elettrici obsoleti? Vernice al piombo?
Se scegli una nuova costruzione, ti fidi del costruttore? Hai visitato altre case che hanno costruito?
La posizione è fondamentale.
Controlla le scuole. Anche se non hai figli, le buone scuole sostengono i valori immobiliari. Controlla il tasso di criminalità. Controlla i livelli di rumore. Visita il quartiere in diversi orari della giornata. Ora di punta mattutina.
Hai ricevuto la lettera di pre-approvazione. Il numero su quel pezzo di carta sembra un tetto, ma in realtà è solo una linea di partenza. Gli agenti immobiliari e gli addetti ai prestiti cercheranno di spingerti fino a quel limite perché un saldo del prestito più elevato significa più commissioni e più interessi per la banca. Non cadere nella trappola di pensare che devi spendere ogni dollaro disponibile. In effetti, esaurire il mutuo è una corsia preferenziale verso il soffocamento finanziario.
Quando stai cercando di capire quanta casa puoi effettivamente permetterti, devi guardare oltre il capitale mensile e la cifra degli interessi. Quel singolo numero è bugiardo se non tiene conto dei costi nascosti che dissangueranno il tuo conto bancario.
Il costo reale dei pagamenti mensili
La rata del mutuo raramente riguarda solo il prestito stesso. Se il tuo prestatore crea un conto di deposito a garanzia, raggruppa le tasse sulla proprietà e l’assicurazione dei proprietari di casa in quell’assegno mensile. Questo è conveniente, certo, ma gonfia il “pagamento” che pensi di poter gestire. Se il tuo prestatore non lo fa, sei da solo. Devi risparmiare quei soldi separatamente e pagare le tasse e il premio assicurativo direttamente alla scadenza. Le grandi sorprese forfettarie non sono il modo in cui si crea ricchezza. Sono il modo in cui vieni colto di sorpresa.
Poi ci sono le spese di chiusura. Queste sono le commissioni da pagare per concludere l’affare, che in genere vanno dal 2% al 5% dell’importo del prestito. Vedrai le spese del prestatore, le spese legali, l’assicurazione del titolo e possibilmente l’assicurazione contro le alluvioni se ti trovi in una zona ad alto rischio. C’è anche la possibilità di pagare punti: interessi anticipati per abbassare il tasso. Hai quei soldi depositati in un conto di risparmio a basso rendimento o potrebbe funzionare di più per te?
E non dimenticare l’HOA. Se il tuo nuovo quartiere ha un’associazione di proprietari di case, addebiterà quote mensili o annuali. Queste tariffe coprono servizi, paesaggistica e infrastrutture condivise. Possono variare da $ 50 al mese a migliaia all’anno. Una commissione HOA è un’imposta obbligatoria sul tuo stile di vita con cui non puoi negoziare. Se lo ignori, l’associazione può pignorare la tua proprietà.
Non lasciare che il punteggio di credito limiti le tue opzioni
Il tuo punteggio di credito non è solo un numero su un rapporto. È il custode del tuo tasso di interesse. Un punteggio più alto ti garantisce condizioni migliori. Termini più bassi significano che più soldi rimangono nelle tue tasche ogni mese. Quando calcoli il tuo budget, ricorda che un leggero calo nel tuo punteggio di credito potrebbe costarti decine di migliaia di dollari per tutta la durata del prestito. Controlla il tuo rapporto in anticipo. Correggi gli errori. Negoziare le tariffe. Il tuo sé futuro ti ringrazierà per la disciplina di oggi.
Tieni a mente queste spese. Parla con il tuo agente. Chiedi al tuo prestatore una ripartizione completa di ogni commissione. Se qualcosa ti sembra vago, scava più a fondo. Il mercato cercherà di venderti al prezzo più alto possibile. Devi acquistare in base a ciò con cui puoi effettivamente convivere.
È davvero necessario un conto di deposito a garanzia?
Molti istituti di credito richiedono conti di deposito a garanzia per tasse e assicurazioni se l’acconto è inferiore al 20%. Ciò protegge la garanzia del prestatore. Se salti il pagamento delle tasse sulla proprietà, vengono pagate comunque e ti fatturano con sanzioni. Elimina il rischio di insolvenza per la banca, non necessariamente per te. Se sei disciplinato, potresti
L’impatto del punteggio FICO sui tassi ipotecari
Hai bisogno di una nuova copia del tuo rapporto di credito prima ancora di iniziare a guardare Zillow o passeggiare tra le case aperte. Il tuo punteggio di credito è il custode del tasso di interesse del tuo mutuo. Un punteggio migliore significa che pagherai meno per tutta la durata del prestito. Lo standard del settore è il punteggio FICO, che va da 300 a 850.
Gli istituti di credito esaminano un mix specifico di dati. Controllano quante carte di credito hai. Vedono i tuoi saldi in sospeso. Esaminano i prestiti agli studenti e i prestiti per l’auto. Tiene traccia se paghi le bollette in tempo. Ogni ritardo nel pagamento trascina il numero verso il basso. Anche ogni carta esaurita fa male. Un punteggio elevato segnala affidabilità. Ti dà la possibilità di negoziare condizioni migliori.
Eliminazione degli errori prima dell’applicazione
Gli errori si verificano sui rapporti di credito. Tutto il tempo. Questi errori spesso abbassano il tuo punteggio rispetto a quello che dovrebbe essere. Se fai domanda con un rapporto danneggiato, potresti essere rifiutato o offrirti una tariffa terribile. Rivedi il documento riga per riga. Cerca account che non sono tuoi. Verificare la presenza di contrassegni di pagamento in ritardo errati. Contestate immediatamente eventuali errori. Risolvi i problemi prima di inviare la richiesta di mutuo. Questo passaggio può farti risparmiare migliaia di pagamenti di interessi.
Requisiti di acconto
Di quanto hai effettivamente bisogno?
L’acconto è il denaro che porti al tavolo di chiusura. Riduce l’importo del prestito. Riduce il pagamento mensile. Ma quanto devi mettere giù?
I prestiti convenzionali richiedono in genere un acconto compreso tra il 3% e il 20%. Lo standard è del 20%. Se versi meno del 20%, probabilmente pagherai la Private Mortgage Insurance (PMI). Il PMI protegge il creditore in caso di default. Si aggiunge al costo mensile. Puoi annullare il PMI una volta raggiunto il 20% del patrimonio netto.
Opzioni di prestito governativo
Se il 20% sembra impossibile, guarda ai prestiti garantiti dal governo. I prestiti FHA richiedono un calo pari al 3,5%. È necessario un punteggio FICO di almeno 580 per ottenere tale tasso. I punteggi tra 500 e 570 potrebbero beneficiare di un acconto del 10%. I prestiti VA offrono un acconto pari a zero per i veterani idonei e i membri del servizio attivo. I prestiti USDA forniscono un finanziamento del 100% agli acquirenti di case rurali che soddisfano i limiti di reddito.
Fonti per i fondi di acconto
Da dove vengono i soldi? Puoi usare il risparmio. Puoi prendere in prestito dalla famiglia. Puoi usare un regalo di un parente. Gli istituti di credito richiedono una lettera di regalo se il denaro è un regalo. Vogliono assicurarsi che non si tratti di un prestito che necessita di restituzione. Alcuni programmi per l’acquisto di una casa per la prima volta offrono sovvenzioni per l’assistenza all’acconto. Queste sovvenzioni possono coprire parte o tutto l’acconto. Controlla le agenzie immobiliari statali e locali per i programmi disponibili.
Costi di chiusura
Ricorda che l’acconto non è l’unico contante di cui hai bisogno. I costi di chiusura aggiungono dal 2% al 5% al prezzo totale. Queste tariffe coprono la valutazione, l’ispezione, l’assicurazione del titolo e le spese legali. Budget per questi costi separatamente. Alcuni istituti di credito offrono crediti per coprire i costi di chiusura, ma questo di solito significa un tasso di interesse più elevato. Scegli saggiamente.
Comprendere i requisiti e le fonti dell’acconto
Il denaro anticipato necessario per garantire un mutuo non è un numero valido per tutti. In genere varia da zero a 20% o più, variando in base al tipo di prestito specifico e al punteggio di credito. Prima di innamorarti di una proprietà, parla con gli istituti di credito locali. Possono darti una linea di base realistica su quanto effettivamente devi abbattere.
Se stai cercando un mutuo con acconto basso, le cooperative di credito e i programmi sostenuti dal governo sono spesso la soluzione migliore. Agenzie come la Veterans Administration (VA) e la Federal Housing Administration (FHA) sono specializzate in opzioni che richiedono meno contanti in anticipo. I prestiti convenzionali, che non sono sponsorizzati dal governo, di solito richiedono un acconto maggiore da parte dei mutuatari.
Per molti acquirenti alle prime armi, risparmiare quella somma iniziale di denaro è la parte più difficile. Alcuni sono fortunati se i familiari sono disposti a donare loro i fondi. Ma non festeggiare troppo presto. I finanziatori esaminano attentamente queste transazioni per garantire che il denaro non sia effettivamente un prestito sotto mentite spoglie. Devi discutere qualsiasi aiuto finanziario con il tuo prestatore prima che raggiunga il tuo account.
Quando fai domanda, gli istituti di credito estraggono estratti conto, storia creditizia, buste paga e dichiarazioni dei redditi. Cercano stabilità. Se all’improvviso sul tuo conto corrente appare una grossa somma, ti chiederanno la prova dell’origine. Se si tratta di un regalo autentico, avrai bisogno di una lettera regalo formale da parte del donatore. Questo documento deve includere il nome del donatore, la data del trasferimento e una chiara dichiarazione che il denaro è un regalo senza alcuna aspettativa di rimborso.
4: Stabilità del lavoro e verifica del reddito
I finanziatori non si preoccupano solo dei tuoi risparmi passati; si preoccupano della tua futura capacità di pagare. La stabilità del tuo impiego è un fattore importante nell’approvazione del prestito. Vogliono vedere una storia lavorativa coerente, di solito almeno due anni nello stesso campo o con lo stesso datore di lavoro.
Se sei un lavoratore autonomo o lavori con un ruolo su commissione, il controllo aumenta. Probabilmente dovrai fornire documentazione aggiuntiva, come due anni di dichiarazioni dei redditi personali e aziendali. I finanziatori sono alla ricerca di flussi di reddito costanti, non di picchi e cali irregolari. Una lacuna nella tua storia lavorativa può sollevare segnali d’allarme, quindi preparati a spiegare eventuali interruzioni nella tua sequenza temporale lavorativa.
La verifica del reddito è rigorosa. Le buste paga devono corrispondere al reddito dichiarato nella dichiarazione dei redditi. Se di recente hai ricevuto un aumento o un bonus, porta questi documenti al tuo appuntamento. Gli istituti di credito calcoleranno il rapporto debito/reddito utilizzando il reddito mensile lordo. Questo rapporto determina quanta parte del tuo stipendio può essere destinata ai costi abitativi senza sforare troppo il budget.
“I finanziatori sono avversi al rischio. Vogliono vedere che puoi permetterti il mutuo non solo oggi, ma per i prossimi 30 anni.”
Mantieni stabile il tuo lavoro durante l’intero processo di prestito. Evitare di cambiare carriera o di avviare una nuova attività fino a dopo la chiusura. Anche se hai un’offerta migliore, il fastidio di verificare nuovamente il tuo reddito può ritardare o far deragliare la data di chiusura. La coerenza è fondamentale. Mostra loro che sei un mutuatario affidabile con una fonte di reddito prevedibile.
Il tuo stato lavorativo non è solo una voce su una richiesta di mutuo. È un pilastro fondamentale dell’intero acquisto. I finanziatori lo esaminano più di quanto potresti aspettarti. Vogliono sapere se sei una scommessa sicura o una responsabilità ambulante.
Stabilità del lavoro e fiducia dei prestatori
Innanzitutto, guarda il tuo mandato. Ricopri il tuo ruolo attuale da almeno dodici mesi? Questo è il punto di riferimento standard. Se sei lì da due anni, sei in una posizione più forte. Se hai iniziato tre mesi fa, sei nella zona di pericolo. I finanziatori preferiscono la continuità. Vogliono vedere che hai la sicurezza del reddito.
Ti vedi in questo stesso posto per i prossimi tre-cinque anni? Se la risposta è no, o se il tuo settore è volatile, devi essere onesto riguardo a tale rischio. I finanziatori approfondiranno questo aspetto. Potrebbero chiedere una prova di occupazione. Potrebbero esitare ad approvare un prestito se il tuo contratto è a breve termine o se sei su commissione senza una solida esperienza.
Pensa al “perché” dietro la stabilità del tuo lavoro. Non si tratta solo di mantenere la casa. Riguarda il pagamento mensile. Se perdi il lavoro il mese prossimo, il tuo cuscino finanziario regge? Un lavoro stabile significa un mutuo stabile. Un lavoro instabile significa un investimento rischioso.
Il calcolo del tragitto giornaliero
Poi c’è il pendolarismo. Non è solo una questione di traffico. Riguarda la qualità della tua vita. Quanto tempo è troppo lungo? Per alcuni, quarantacinque minuti sono un tragitto giornaliero. Per altri, dieci minuti sembrano un’eternità.
Al tuo partner interessa la guida? Se acquistate insieme, la loro tolleranza conta tanto quanto la vostra. Un lungo tragitto può ridurre il tempo che dedichi alla famiglia, agli hobby e al riposo. I conti tornano.
Considera lo scenario peggiore. E se cambiassi lavoro? E se prendessi una posizione in una parte diversa della città? La casa è ancora desiderabile? Forse lavori da casa. Ciò cambia completamente l’equazione. Se sei remoto, potresti dare priorità alla metratura rispetto alla posizione. Ma chiediti: hai bisogno di un ufficio dedicato?
Il lavoro a distanza richiede infrastrutture. Potrebbe essere necessaria una stanza tranquilla con una buona illuminazione per le videochiamate. Potrebbero essere necessarie prese aggiuntive per monitor e server. Potrebbe essere necessario un ingresso separato per le consegne. Queste sono esigenze pratiche. Non sono lussi. Se hai intenzione di lavorare da casa, trattala come una spesa aziendale. Pianifica lo spazio di conseguenza.
3: Riparazioni e manutenzione della casa
Acquistare una casa significa acquistare una responsabilità. Non è solo una questione di struttura. Riguarda i sistemi al suo interno. E quei sistemi si rompono.
La realtà della proprietà
Adesso sei il padrone di casa. L’idraulico è sulla tua chiamata rapida. Il roofer è sulla tua lista. Questa non è una brutta cosa. Fa parte dell’accordo. Ma richiede un cambiamento di mentalità.
Inizia esaminando le basi. Guarda il tetto. È vecchio? Si abbassa? Controlla le grondaie. Sono intasati? Guarda le finestre. Sigillano? Queste sono le cose che tengono l’acqua fuori e il calore dentro. L’acqua è il nemico. Se entra acqua rovina tutto.
Non ignorare la meccanica. Il sistema HVAC è il cuore della casa. È vecchio? Quando è stata effettuata l’ultima manutenzione? Una fornace guasta
Le riparazioni non inviano un’etichetta di avviso per posta. Accadono e basta.
La tua unità HVAC si spegne a luglio. Il tetto inizia a piangere durante un acquazzone di martedì. Il compressore del frigorifero si guasta proprio prima delle festività natalizie. Questi non sono ipotetici. Sono la procedura operativa standard per la proprietà di una casa.
Quando guardi un calcolatore di mutuo, stai guardando capitale, interessi, tasse e assicurazione. PITI. Questo è il numero mensile che ti dà le chiavi. Ciò non tiene conto del fatto che la tua fornace potrebbe aver bisogno di un pezzo da $ 400 o che le tue grondaie sono piene di foglie di quercia.
Hai bisogno di un buffer. Un fondo dedicato. Chiamatela riserva di emergenza domestica. Metti da parte i soldi ogni singolo mese. Non quando hai degli avanzi. Prima di spenderli per qualsiasi altra cosa. Perché queste emergenze si presenteranno più spesso di quanto pensi.
La scommessa Fixer-Upper
Se riesci a far oscillare un martello, il mercato offre una scappatoia.
Compra la casa davanti alla quale passano gli altri. Quello con il fondotinta rotto o la carta da parati datata. Pagherai meno. Decisamente meno. In cambio, investi ciò che il settore chiama “sweat equity”.
Non si tratta solo di risparmiare denaro sul prezzo di acquisto. Si tratta di aumentare il valore del bene attraverso il lavoro. Spogli i pavimenti. Ridipingi il rivestimento. Installi la vanità. Successivamente, quando metti in vendita la proprietà, quel lavoro si traduce in un prezzo di vendita più alto.
Ma c’è un problema.
Non tutti i quartieri apprezzano. Non tutte le aree “emergenti” stanno effettivamente emergendo. Se versi sudore in una casa con un codice postale in declino, stai solo rinnovando una passività.
Parla con il tuo agente immobiliare. Richiedi dati. Guarda le linee di tendenza quinquennali per i valori delle case in quello specifico quartiere. Non indovinare. Verificare. Non vorrai passare due anni a riparare un rubinetto che perde solo per scoprire che l’intero blocco sta perdendo valore.
Il fattore bambini
Il panorama finanziario cambia radicalmente quando i bambini entrano nell’equazione.
Non si tratta solo di pannolini e asilo nido. Riguarda lo spazio. L’appartamento con due camere da letto che ti sembrava accogliente quando non eri senza figli improvvisamente sembra una scatola da scarpe quando condividi il bagno con un adolescente. Avrai bisogno di spostarti. Il trasloco costa denaro. La chiusura costa denaro.
Ma i costi nascosti vanno ben oltre la casa stessa.
- Modifiche di sicurezza. Protezioni per i finestrini. Cancelli delle scale. Coperchi di uscita. Si tratta di spese iniziali minori ma di importanti necessità di sicurezza.
- Requisiti di spazio. Uno studio diventa una camera da letto. Il soggiorno deve ospitare una crescente collezione di giocattoli. Potrebbe essere necessario rifinire il seminterrato o aggiungere un’estensione.
- Picchi di utenze. Più persone in casa significa bollette dell’acqua più alte. Altre docce. Più carichi di biancheria. La bolletta elettrica non rimane piatta.
E poi c’è la tassa emotiva.
Acquistare la casa “perfetta” con la cameretta già dipinta di giallo potrebbe sembrare intelligente. Ma cosa succede se cambia il distretto scolastico? Cosa succede se il quartiere diventa troppo rumoroso con le famiglie? E se la casa fosse perfetta ma la posizione non fosse adatta per i prossimi dieci anni?
Non stai semplicemente acquistando una struttura. Stai acquistando un contenitore lifestyle. E quel contenitore deve espandersi, contrarsi o spostarsi completamente man mano che la tua famiglia cresce.
Perché i distretti scolastici dettano il valore di rivendita anche se non hai figli
Non hai bisogno di un passeggino per preoccuparti delle valutazioni scolastiche.
Il 20% degli acquirenti è disposto ad aumentare il proprio budget dal 6 al 10% solo per atterrare in una zona scolastica di alto livello. Questo è un premio significativo. Paghi di più in anticipo. Ma il problema del settore immobiliare è questo: la liquidità conta.
Quando alla fine si vendono, le case nei quartieri ad alto rendimento mantengono meglio il valore. Attirano più occhi. Si muovono più velocemente. Il premio che hai pagato? Spesso ti ritorna in mente quando il mercato è caldo. Salta il distretto e potresti lasciare i soldi sul tavolo più tardi. È un investimento nella tua strategia di uscita, non solo nel tuo stile di vita attuale.
Controllare la realtà a livello stradale dei quartieri adatti alle famiglie
Una buona scuola non ripara una brutta strada.
Guarda il marciapiede. Ci sono marciapiedi che collegano al parco giochi? Il traffico nel tuo isolato è gestibile per un bambino in bicicletta? Nel quartiere ci sono davvero altri bambini che corrono in giro o le case sono per lo più vuote di notte?
Una piscina o un parco nelle vicinanze aggiungono strati alla vita quotidiana. Ma lo stesso vale per la quiete della strada. Se hai intenzione di mettere su famiglia, l’ambiente fuori dai cancelli della scuola è altrettanto critico quanto la reputazione al suo interno. Non limitarti a guardare i punteggi dei test. Cammina per l’isolato alle 16:00. Guarda la vita lì.
Potresti tenere d’occhio una promozione che richiede un trasferimento dall’altra parte del paese. O forse hai segretamente fantasticato di scambiare il tuo cubicolo con una capanna d’erba su una spiaggia tropicale. Se uno di questi scenari sembra probabile nei prossimi anni, evita di firmare qualsiasi documento.
La vera domanda non è solo se puoi permetterti una casa. La questione è se il mercato lo supporta in questo momento.
Guarda la tua zona. I valori salgono? Stanno salendo velocemente? Se acquisti ora, probabilmente pagherai i costi di chiusura. Quando venderai tra tre anni, li pagherai di nuovo. Questo è un doppio colpo per il tuo portafoglio.
Poi c’è il mutuo stesso. La maggior parte dei pagamenti mensili nei primi anni sono destinati agli interessi. Non stai costruendo equità. Stai solo pagando la banca per mantenere il debito.
Anche nel mercato di un acquirente, vendere troppo presto può lasciarti con poco da mostrare.
Ma se la tua famiglia vive nello stesso quartiere da generazioni e non hai intenzione di andartene, ora potrebbe essere il momento giusto. Cerca una casa che cresca con te. Uno in grado di gestire i suoceri che passano sempre. Uno che si adatti alla tua vita reale, non a quella che avrai tra cinque anni.
Nel 2020 è previsto un credito d’imposta per l’acquisto di una prima casa?
Nessun credito d’imposta federale era disponibile per l’anno fiscale 2020. Alcuni stati offrono i propri programmi di assistenza, ma di solito prevedono limiti di reddito rigorosi.
Si parlava di un credito di 15.000 dollari per i nuovi acquirenti nel 2021, proposto dal presidente Joe Biden. Ma per il 2020? Sei da solo per quanto riguarda i crediti federali.
Cosa cercano gli istituti di credito per approvare un mutuo?
I finanziatori non guardano solo un numero. Pesano tutto.
- Punteggio di credito: Come hai gestito il debito in passato?
- Reddito: È stabile? Copre il nuovo pagamento?
- Acconto: Quanta skin hai nel gioco?
- Attività: Hai riserve di liquidità in caso di rottura di qualcosa?
- Debito in sospeso: Hai altri prestiti che consumano il tuo flusso di cassa mensile?
Mettono tutto insieme per decidere quanto sono disposti a prestarti.
Puoi ottenere un prestito FHA con $ 0 in anticipo?
In generale no. Il prestito della Federal Housing Administration (FHA) richiede in genere un acconto del 3,5%. Ciò aiuta gli acquirenti a basso reddito ad entrare nel mercato.
Esistono eccezioni per i prestiti con anticipo di $ 0, ma sono limitate.
- Prestiti VA: Per veterani e membri del servizio attivo.
- Prestiti USDA: per case in aree rurali idonee.
Se non rientri in queste categorie, dovrai risparmiare per quel 3,5%.
Chi acquista per la prima volta ha bisogno di soldi in anticipo?
SÌ. Idealmente, dovresti risparmiare il 20% del prezzo della casa per l’acconto. Questo è il gold standard. Evita l’assicurazione ipotecaria privata (PMI) e ti dà un capitale netto immediato.
Hai anche bisogno di contanti per le spese di chiusura e le spese legali. Non spendere ogni centesimo per l’acconto. Avrai bisogno di respiro per le pratiche burocratiche e il trasloco.
Quale punteggio di credito è necessario per un prestito FHA?
La base di riferimento è un punteggio di credito di 500. Al di sotto di questo, probabilmente sei sfortunato per un prestito FHA.
Ma c’è un problema. Per ottenere l’acconto più basso (3,5%), è necessario un punteggio di almeno 580. Se il tuo punteggio è compreso tra 500 e 579, dovrai versare il 10%.
Non si tratta solo di ottenere l’approvazione. Si tratta di ottenere le condizioni migliori. Un punteggio più alto significa tassi più bassi. Tassi più bassi significano meno interessi per tutta la durata del prestito.
