I contratti a rischio e rendimento condivisi stanno diventando sempre più comuni nel settore edile in tutto il mondo. Dalla forma integrata di accordi (IFOA) utilizzata da Sutter Health negli Stati Uniti, alle disposizioni ConsensusDocs 300 e AIA e al modello “Project Alliancing” in Europa e Australia, questi accordi mirano ad allineare gli interessi di proprietari, appaltatori, architetti e altre parti interessate. L’idea di base è semplice: tutti condividono i profitti e le perdite di un progetto. Questo approccio supporta l’Integrated Project Delivery (IPD) e il Target Value Design (TVD), cercando di migliorare la collaborazione, ridurre i costi e minimizzare le controversie.
Perché il rischio condiviso è importante
I contratti di costruzione tradizionali spesso mettono le parti l’una contro l’altra, portando a rapporti conflittuali e allo spreco di risorse. I modelli di rischio condiviso affrontano questo problema promuovendo il coinvolgimento precoce, la comunicazione aperta e l’innovazione. La ricerca mostra che i progetti che utilizzano questi metodi possono offrire risultati inferiori del 15-20% rispetto al prezzo di mercato, con minori sforamenti dei costi rispetto agli approcci convenzionali. Tuttavia, questo non è privo di rischi: alcuni progetti esauriscono i profitti e i fondi per imprevisti, lasciando i team con guadagni pari a zero.
Ciò evidenzia una questione critica: il rischio condiviso deve essere sostenibile, il che significa che i proprietari ottengono valore e gli appaltatori ottengono un giusto profitto. Senza entrambi, il modello crolla.
Come far funzionare il rischio condiviso
Ecco le strategie chiave per migliorare la fattibilità del rischio condiviso e del rendimento nel settore dell’architettura, dell’ingegneria e delle costruzioni (AEC):
1. Allineare gli obiettivi dall’inizio
L’intero team, compreso il proprietario, deve concordare di fornire valore garantendo al tempo stesso profitti equi a tutti i partecipanti. Il proprietario deve sostenere realmente il successo economico dei fornitori di servizi e gli appaltatori devono dare priorità al valore del cliente. Solo i progetti che ottengono sia successo finanziario che risultati significativi hanno un vero successo.
2. Ancorare i costi al business case del proprietario
Considera il progetto come un investimento aziendale. I fornitori di servizi devono valutare la fattibilità in base ai costi di mercato e al budget del proprietario. Se questi non si allineano, il team deve allontanarsi o accettare il rischio di lavorare senza profitto. La trasparenza è fondamentale: i proprietari devono condividere in anticipo i propri vincoli di costo.
3. Definire chiaramente l’ambito a rischio rispetto al prezzo fisso
Non tutti gli aspetti di un progetto devono far parte del pool di rischi condiviso. In genere, l’80-90% è a rischio, mentre il resto è a prezzo fisso. Per coloro che fanno parte del pool, documentare chiaramente cosa è incluso. Le modifiche a questo ambito devono comportare adeguamenti al costo target. Definire quali modifiche apportate dal proprietario sono incluse nel pool di rischi e quali no, per evitare controversie.
4. Coinvolgere tempestivamente gli esperti
Coinvolgere artigiani e supervisori durante la fase di progettazione. Le loro intuizioni pratiche possono prevenire progetti non costruibili. Garantire che i rappresentanti dei proprietari abbiano un reale potere decisionale per evitare ritardi. Il contributo iniziale di coloro che realizzeranno il progetto è prezioso.
5. Scegli la squadra giusta
Il rischio condiviso richiede fiducia, trasparenza e una cultura collaborativa. Non tutte le aziende o gli individui sono adatti a questo modello. Seleziona attentamente i partecipanti, dando priorità a quelli con elevate esigenze di coordinamento e un impatto maggiore sul successo del progetto.
6. La governance condivisa è fondamentale
Profitti e perdite sono legati alla performance collettiva. Tutte le parti nel pool di rischio devono condividere la responsabilità della gestione del progetto. Non è solo il lavoro dell’architetto o dell’appaltatore; richiede una leadership condivisa.
7. Utilizza metriche trasparenti
Il rischio condiviso richiede KPI nuovi e trasparenti. Il team deve conoscere in ogni momento la posizione finanziaria: profitti, flusso di cassa, tassi di consumo e spese future. Condividi le curve della manodopera, i tassi di produttività e le lezioni apprese per garantire l’allineamento e la risoluzione proattiva dei problemi.
In definitiva, la condivisione del rischio e della ricompensa offre un percorso verso una costruzione più efficiente e collaborativa. Dando priorità alla sostenibilità, alla trasparenza e all’allineamento, il settore può sfruttare tutto il suo potenziale.
