Je hebt de promotie. Je bent verloofd. Of misschien heb je net iemand gevonden wiens rare eigenaardigheden je hebt besloten levenslang te tolereren. Nu scroll je om 2 uur ‘s nachts door Zillow en droom je van een schommelbank en een tuin waarvoor je niet op beton hoeft te knielen. Stop. Leg de telefoon neer.
Het kopen van een huis is een enorme financiële spil. Het is niet alleen de hypotheek. Het zijn de nutsvoorzieningen. Het is het gazon. Het is de tijdsbesteding die je weekend opvreet. De American Dream verkoopt u de sleutels, maar toont u zelden de reparatierekeningen. Voordat u iets ondertekent en vastloopt in een onderhoudsnachtmerrie, moet u naar de realiteit kijken.
10: De markt
Laten we het over de markt hebben. Het is geen statisch iets. Het verschuift. Het ademt. Het kan je in de val lokken als je niet oppast.
Als je een huis koopt, koop je niet alleen vier muren en een dak. Je koopt in een lokale economie. Prijzen stijgen. Ze vallen. Ze stagneren. Als je op een piek koopt, kun je jarenlang onder water blijven. Dat betekent dat u meer verschuldigd bent dan het huis waard is. Slecht nieuws.
Kijk naar de inventaris. Is het laag? Hoog? Als de voorraad laag is, gaan de prijzen omhoog. Verkopers hebben alle kaarten in handen. Je biedt al voordat je de open dag hebt gezien. Als de voorraad hoog is, heeft u een hefboomwerking. U kunt om reparatie vragen. Je kunt weglopen.
Controleer de trendlijnen. Kijk niet alleen naar de afgelopen maand. Kijk naar het laatste kwartaal. Kijk naar het afgelopen jaar. Is de markt aan het afkoelen? Opwarmen? Stabiel? Dit vertelt u wanneer u moet verhuizen.
Houd ook rekening met het traject van de buurt. Is het gentrificerend? Neemt het af? Eén straat verderop kan de waarde van onroerend goed de pan uit rijzen vanwege een nieuw park. In jouw straat vallen ze misschien weg vanwege lawaai of slechte scholen. Locatie is alles. Maar niet alleen de locatie die u ziet. De locatie die je over vijf jaar voelt.
Haast je niet. De markt wacht op niemand, maar het maakt ook niet uit als je in paniek raakt. Ademen. Kijk naar de gegevens. Kijk dan eens naar het huis.
Navigeren door de ploegendiensten
De markt zit niet alleen maar stil. Het schommelt. Sinds 2008 hebben we gezien dat het moeilijk is om de persoon met de portemonnee te bevoordelen en de persoon die de akte vasthoudt. Maar het verschil kennen is belangrijker dan alleen de woorden kennen.
Een kopersmarkt betekent dat het aanbod groter is dan de vraag. Te veel huizen. Er zijn niet genoeg mensen die bereid zijn om te kopen. Dit gebeurde snel na de hausse. Bouwers hadden huizen sneller leeggemaakt dan iemand ze kon kopen. Toen sloeg de recessie toe. Banen verdwenen. De faillissementen stapelden zich op. De prijzen stortten in. Opeens had je macht. Je zou er de tijd voor kunnen nemen. Je zou kunnen onderhandelen.
Het tegenovergestelde is het geval als de zaken omslaan. Minder woningen aan de straat. Er cirkelen meer kopers rond. Dit was de realiteit voorafgaand aan de crash. In de meeste Amerikaanse gebieden waren meerdere biedingen de norm. De prijzen stegen omdat mensen met elkaar concurreerden. Ze bieden boven vragen. Ze hebben afgezien van onvoorziene omstandigheden. Ze wilden het huis liever dan hun vangnet.
Dus waar laat je dat nu achter?
Vind uw voorsprong
De markt verandert per postcode. Wat in de ene buurt waar is, kan drie straten verder helemaal verkeerd zijn. Je hebt lokale context nodig. Een nationale trendlijn vertelt je niet of het huis aan Oak Street leeg staat of dat er vóór de lunch vijf aanbiedingen zijn.
Praat met een lokale agent. Niet zomaar een makelaar. Eén die de specifieke voorraadverschuivingen in uw doelgebied kent. Ze kunnen u vertellen of het momenteel een kopers- of verkopersmarkt is. Wat nog belangrijker is, ze kunnen uitleggen hoe die status uw volgende zet beïnvloedt. Bent u op zoek om te kopen? Verkopen? Of gewoon wachten?
De juiste makelaar vermeldt niet alleen eigendommen. Zij interpreteren de gegevens. Ze lazen de kamer. En in een markt die heen en weer stuitert, is lezen alles.
Het kopen van een huis is geen transactie die u met hetzelfde gemak doet als het kopen van producten of zelfs een sedan uit het middensegment. Het papierwerk is compact, vaak tegenstrijdig en bedoeld om uw geduld op de proef te stellen. Hoewel de procedures enigszins veranderen, afhankelijk van de staat waarin u zich bevindt, blijven de kernmechanismen koppig vergelijkbaar. Hier leest u hoe het proces zich feitelijk ontvouwt voordat u ooit iets tekent, en wat er gebeurt zodra dat contract is ondertekend.
De financiële realiteitscheck vooraf
Je kunt niet zomaar een advertentie binnenlopen en contant betalen. Je hebt een oorlogskist nodig. Dit geldt niet alleen voor de aanbetaling. Je hebt liquide kapitaal nodig voor de woninginspectie, afsluitkosten, onmiddellijke reparaties en die onvermijdelijke upgrades die opduiken zodra je er intrekt. Dan is er de maandelijkse hypotheek zelf. Als je geen spaargeld hebt, heb je geen huis.
Voordat u tijd verspilt met scrollen door Zillow of Realtor.com, moet u zich vooraf kwalificeren. Dit is het verschil tussen het kijken naar huizen die je je daadwerkelijk kunt veroorloven en het verspillen van je emotionele energie aan fantasie-eigendommen. Wat nog belangrijker is, het geeft verkopers een signaal dat u niet alleen maar aan het browsen bent. U bent een koper met een financiële voetafdruk. Verkopers negeren lege pakken. Ze praten met geprekwalificeerde kopers.
Onder contract: de lening en de inspectie
Zodra u een getekende koopovereenkomst heeft, begint de klok te tikken. Prekwalificatie was een ruwe schatting. Nu vraagt u de daadwerkelijke lening aan. Ga er niet vanuit dat voorafgaande goedkeuring definitieve goedkeuring is. Kredietverstrekkers hebben ook ogen. Ze zullen uw kredietwaardigheid, uw schuld-inkomensratio en uw arbeidsverleden nauwkeurig onderzoeken tot het moment dat ze het geld overmaken. Uw leningfunctionaris begeleidt u door de documentdump. Verwacht loonstrookjes, belastingaangiften en bankafschriften te verstrekken. Er zullen leenkosten aan verbonden zijn. Die zijn er altijd.
Tegelijkertijd heb je iemand anders nodig om naar het huis te kijken. Een professionele woninginspecteur. Misschien zie je de glinsterende werkbladen en de hardhouten vloeren. Je zult de rottende ondervloer onder het tapijt niet zien, of het verouderde elektrische paneel dat slechts één kortsluiting verwijderd is van een ramp. Het is de taak van een inspecteur om problemen op te sporen waarvan u niet weet dat ze bestaan. Sla dit niet over. Het is geen formaliteit; het is een exitstrategie als het misgaat, of een onderhandelingsstrategie als dat niet het geval is.
Sluitingsdag Logistiek
Wanneer de lening is goedgekeurd en de keuring is geslaagd, bereidt u zich voor op de afsluiting. Dit is waar het rubber de weg raakt. U moet het geld verzamelen voor de aanbetaling en de sluitingskosten. En nee, een persoonlijke cheque van uw betaalrekening volstaat niet. Kredietverstrekkers hebben gecertificeerde fondsen nodig. Dat betekent een bankcheque. Het bewijst dat het geld echt is en onmiddellijk beschikbaar is. Bankoverschrijvingen zijn ook gebruikelijk, maar u moet de timing met uiterste precisie coördineren. Eén vertraging en de sluitingsdatum verschuift.
Een huis kopen brengt stress met zich mee. Het is een logistieke nachtmerrie, verpakt in een emotionele investering. De beste manier om dit te overleven is door een makelaar te vinden die de lokale markt door en door kent. Ze weten welke buurten gewaardeerd worden, welke verkopers gemotiveerd zijn en hoe u door de administratieve rompslomp kunt navigeren, zodat u zich kunt concentreren op het vinden van het betaalbare huis van uw dromen.
8: Type woning
U stelt zich een gazon voor dat breed genoeg is om een sprinklerinstallatie te laten draaien. Twee honden. Drie kinderen. Een vrijstaande garage met werkbank voor uw weekendprojecten. Je partner wil ondertussen beloopbaar zijn. Coffeeshops. Restaurants. Een appartement waar de VvE de gazonverzorging verzorgt.
Dan is er de verticale vraag.
Twee verdiepingen betekent meer privacy voor de kinderen, maar kun je de trap aan als je een knieblessure hebt? Een gelijkvloerse woning biedt nu toegankelijkheid, maar beperkt het uw verkoopwaarde? Een kelder? Ideaal voor een werkplaats of thuiskantoor, totdat de pomp in juli kapot gaat.
Dit zijn niet alleen esthetische voorkeuren. Het zijn structurele realiteiten.
Misschien heb je een verlanglijstje waar alles op staat. Een grote tuin. Gemak in de stad. Afgewerkte kelder. Aangebouwde garage. Je zult het niet krijgen. Niet tegen de prijs die u zich kunt veroorloven.
De realitycheck
Ga zitten met uw partner. Ga eens om tafel met uw makelaar. Niet om te dromen. Om te onderhandelen.
Identificeer de niet-onderhandelbare zaken.
- Must-haves: Dingen waar je van wegloopt als je ze mist.
- Nice-to-haves: Functies die het leven gemakkelijker zouden maken, maar geen dealbreakers zijn.
- Dealbreakers: Dealmoordenaars. Rode vlaggen. Showstoppers.
Wees eerlijk.
Als je een hekel hebt aan koken, is een gastronomische keuken met een professioneel assortiment geldverspilling. Als u vanuit huis werkt, is een speciaal kantoor met geluidsisolatie essentieel. Als u huisdieren heeft, is een omheinde tuin van cruciaal belang.
Deze beslissingen hebben invloed op uw budget. Ze hebben invloed op uw levensstijl. Ze hebben invloed op uw stressniveau.
Betaalbaarheid
Het gaat niet alleen om de aankoopprijs. Het gaat om de totale eigendomskosten.
Een goedkoper huis in de buitenwijken lijkt misschien een overwinning. Tot je het woon-werkverkeer meetelt. De langere nutsleidingen. De hogere verwarmingskosten in een tochtig ouder huis. De kosten voor het onderhoud van een groot gazon.
Voor een appartement in de stad kan een hogere VvE-vergoeding gelden. Maar daar hoort ook het exterieuronderhoud bij. Landschapsarchitectuur. Soms zelfs warmte en water.
Vergelijk de maandlasten.
- Hypotheek: Hoofdsom en rente.
- ** Onroerendgoedbelasting: ** Varieer enorm per locatie.
- Verzekering: Hoger in overstromingsgebieden of gebieden met oudere huizen.
- HOA-kosten: Indien van toepassing.
- Onderhoud: Budget jaarlijks 1% tot 3% van de waarde van het huis voor reparaties. Een dak gaat niet eeuwig mee. Een oven zal breken.
Vergeet de afsluitkosten niet. Taxatiekosten. Inspectiekosten. Titel verzekering. Deze tellen op.
De zoekstrategie
Uw agent moet uw prioriteiten kennen.
Vertel hen waarover u bereid bent een compromis te sluiten. Vertel ze wat je niet bent.
Als u voor een opknapper kiest, beschikt u dan over de vaardigheden? De tijd? Het geld voor onverwachte problemen? Rottende vloerdelen? Verouderde elektrische systemen? Loodverf?
Als u voor nieuwbouw kiest, vertrouwt u dan de bouwer? Heb je andere huizen bezocht die ze hebben gebouwd?
Locatie is cruciaal.
Controleer de scholen. Zelfs als je geen kinderen hebt, ondersteunen goede scholen de waarde van onroerend goed. Controleer het misdaadcijfer. Controleer de geluidsniveaus. Bezoek de buurt op verschillende tijdstippen van de dag. Ochtendspits.
Je hebt de voorafgaande goedkeuringsbrief gekregen. Het getal op dat vel papier voelt als een plafond, maar het is eigenlijk slechts een startlijn. Makelaars in onroerend goed en leningadviseurs zullen proberen u tot het uiterste te drijven, omdat een hoger leningsaldo meer commissie en meer rente voor de bank betekent. Trap niet in de valkuil door te denken dat je elke beschikbare dollar moet uitgeven. In feite is het maximaliseren van uw hypotheek een snelle weg naar financiële verstikking.
Wanneer u uitzoekt hoeveel huis u zich daadwerkelijk kunt veroorloven, moet u verder kijken dan de maandelijkse hoofdsom en rente. Dat ene getal is een leugenaar als het geen rekening houdt met de verborgen kosten die uw bankrekening zullen doen leegbloeden.
De werkelijke kosten van maandelijkse betalingen
Uw hypotheekbetaling is zelden alleen voor de lening zelf. Als uw kredietverstrekker een geblokkeerde rekening aanmaakt, bundelen zij uw onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering in die maandelijkse cheque. Dit is zeker handig, maar het verhoogt de “betaling” die u denkt aan te kunnen. Als uw kredietverstrekker dit niet doet, staat u er alleen voor. U moet dat geld apart sparen en de belastingaanslag en verzekeringspremie direct betalen wanneer deze verschuldigd zijn. Grote, eenmalige verrassingen zijn niet de manier waarop je rijkdom opbouwt. Zo word je verblind.
Dan zijn er nog de afsluitkosten. Dit zijn de kosten die u betaalt om de deal tot stand te brengen, doorgaans variërend van 2% tot 5% van het geleende bedrag. U ziet de kosten van de kredietverstrekker, de advocaatkosten, de eigendomsverzekering en mogelijk een overstromingsverzekering als u zich in een risicozone bevindt. Er is ook de mogelijkheid om punten te betalen: rente vooraf om uw tarief te verlagen. Heeft u dat geld op een spaarrekening met een laag rendement staan, of zou het voor u harder kunnen werken?
En vergeet de HOA niet. Als uw nieuwe buurt een Vereniging van Eigenaren heeft, brengen zij maandelijkse of jaarlijkse contributie in rekening. Deze vergoedingen dekken voorzieningen, landschapsarchitectuur en gedeelde infrastructuur. Ze kunnen variëren van $ 50 per maand tot duizenden per jaar. Een VvE-vergoeding is een verplichte belasting op uw levensstijl waarmee u niet kunt onderhandelen. Als u dit negeert, kan de vereniging beslag leggen op uw eigendommen.
Laat een kredietscore uw opties niet beperken
Uw credit score is niet alleen een getal op een rapport. Het is de poortwachter van uw rentetarief. Een hogere score levert betere voorwaarden op. Lagere voorwaarden betekenen dat er maandelijks meer geld in uw zak blijft. Houd er bij het berekenen van uw budget rekening mee dat een kleine daling van uw kredietscore u gedurende de looptijd van de lening tienduizenden dollars kan kosten. Controleer uw rapport vroeg. Herstel de fouten. Onderhandel over de tarieven. Je toekomstige zelf zal je dankbaar zijn voor de discipline van vandaag.
Houd deze uitgaven in gedachten. Praat met uw makelaar. Vraag uw kredietverstrekker om een volledig overzicht van alle kosten. Als iets vaag aanvoelt, graaf dan dieper. De markt zal proberen u tegen de hoogst mogelijke prijs te verkopen. Je moet kopen op basis van waar je daadwerkelijk mee kunt leven.
Is een geblokkeerde rekening echt nodig?
Veel kredietverstrekkers vereisen geblokkeerde rekeningen voor belastingen en verzekeringen als uw aanbetaling minder dan 20% bedraagt. Hierdoor worden de onderpanden van de kredietverstrekker beschermd. Als u de onroerendgoedbelastingbetalingen overslaat, worden ze toch betaald en brengen ze u boetes in rekening. Het neemt het risico op wanbetaling weg voor de bank, en niet noodzakelijkerwijs voor u. Als je gedisciplineerd bent, kan dat wel
De impact van de FICO-score op de hypotheekrente
U heeft een nieuw exemplaar van uw kredietrapport nodig voordat u zelfs maar naar Zillow gaat kijken of door open huizen loopt. Uw credit score is de poortwachter voor uw hypotheekrente. Een betere score betekent dat u tijdens de looptijd van de lening minder betaalt. De industriestandaard is de FICO-score, die loopt van 300 tot 850.
Kredietverstrekkers kijken naar een specifieke mix van datapunten. Ze controleren hoeveel creditcards u bezit. Zij zien uw openstaande saldi. Ze beoordelen studieleningen en autoleningen. Ze houden bij of u rekeningen op tijd betaalt. Elke late betaling sleept het aantal naar beneden. Elke maximale kaart doet ook pijn. Een hoge score duidt op betrouwbaarheid. Het geeft u de mogelijkheid om betere voorwaarden te onderhandelen.
Fouten opruimen voordat u ze toepast
Er gebeuren fouten in kredietrapporten. De hele tijd. Deze fouten zorgen er vaak voor dat uw score lager is dan zou moeten. Als u solliciteert met een beschadigd rapport, wordt u mogelijk afgewezen of krijgt u een vreselijk tarief aangeboden. Bekijk het document regel voor regel. Zoek naar accounts die niet van jou zijn. Controleer op onjuiste betalingsachterstanden. Betwist eventuele fouten onmiddellijk. Los de problemen op voordat u uw hypotheekaanvraag indient. Deze stap kan u duizenden aan rentebetalingen besparen.
Aanbetalingsvereisten
Hoeveel heb je eigenlijk nodig?
De aanbetaling is het contante geld dat u meeneemt naar de slottafel. Het verlaagt het leenbedrag. Het verlaagt uw maandbedrag. Maar hoeveel moet je neerleggen?
Conventionele leningen vereisen doorgaans een korting van 3% tot 20%. De norm is 20%. Als u minder dan 20% inlegt, betaalt u waarschijnlijk een particuliere hypotheekverzekering (PMI). PMI beschermt de kredietverstrekker als u in gebreke blijft. Het verhoogt uw maandelijkse kosten. U kunt PMI annuleren zodra u 20% eigen vermogen heeft bereikt.
Opties voor overheidsleningen
Als 20% onmogelijk lijkt, kijk dan eens naar door de overheid gesteunde leningen. FHA-leningen vereisen slechts 3,5% korting. U hebt een FICO-score van minimaal 580 nodig om dat tarief te behalen. Scores tussen 500 en 570 kunnen in aanmerking komen met een aanbetaling van 10%. VA-leningen bieden een nulaanbetaling voor in aanmerking komende veteranen en leden in actieve dienst. USDA-leningen bieden 100% financiering voor huizenkopers op het platteland die aan de inkomensgrenzen voldoen.
Bronnen voor aanbetalingen
Waar komt het geld vandaan? U kunt spaargeld gebruiken. Je kunt lenen van familie. U kunt een geschenk van een familielid gebruiken. Kredietverstrekkers hebben een geschenkbrief nodig als het geld een geschenk is. Ze willen ervoor zorgen dat het geen lening is die moet worden terugbetaald. Sommige programma’s voor beginnende huizenkopers bieden subsidies voor aanbetalingen. Deze subsidies kunnen een deel of de gehele aanbetaling dekken. Controleer staats- en lokale huisvestingsagentschappen voor beschikbare programma’s.
Afsluitingskosten
Houd er rekening mee dat de aanbetaling niet het enige contante geld is dat u nodig heeft. De sluitingskosten voegen 2% tot 5% toe aan de totaalprijs. Deze kosten omvatten taxatie, inspectie, eigendomsverzekering en juridische kosten. Begroot deze kosten apart. Sommige kredietverstrekkers bieden kredieten aan om de sluitingskosten te dekken, maar dit betekent meestal een hogere rente. Kies verstandig.
Vereisten en bronnen voor aanbetalingen begrijpen
Het contante bedrag dat u vooraf nodig heeft om een hypotheek af te sluiten, is geen one-size-fits-all getal. Het varieert doorgaans van nul tot 20 procent of meer, afhankelijk van uw specifieke leningtype en kredietscore. Voordat u verliefd wordt op een woning, moet u eerst met lokale kredietverstrekkers praten. Ze kunnen u een realistische basis geven voor hoeveel u daadwerkelijk moet neerleggen.
Als u op zoek bent naar een hypotheek met lage aanbetaling, zijn kredietverenigingen en door de overheid gesteunde programma’s vaak de beste keuze. Agentschappen zoals de Veterans Administration (VA) en de Federal Housing Administration (FHA) zijn gespecialiseerd in opties waarvoor vooraf minder geld nodig is. Conventionele leningen, die niet door de overheid worden gesponsord, vereisen doorgaans een grotere aanbetaling van de kredietnemers.
Voor veel beginnende kopers is het sparen van dat eerste deel van het geld het moeilijkste deel. Sommigen hebben geluk als familieleden bereid zijn hen het geld te schenken. Maar vier het niet te vroeg. Kredietverstrekkers houden deze transacties nauwlettend in de gaten om er zeker van te zijn dat het geld niet daadwerkelijk een vermomde lening is. U moet eventuele financiële hulp bespreken met uw kredietverstrekker voordat deze op uw rekening terechtkomt.
Wanneer u zich aanmeldt, halen kredietverstrekkers uw bankafschriften, kredietgeschiedenis, loonstrookjes en belastingaangiften op. Ze zoeken naar stabiliteit. Als er plotseling een groot bedrag op uw betaalrekening staat, vragen zij om een bewijs van herkomst. Als het een echt geschenk is, heb je een formele geschenkbrief van de schenker nodig. Dit document moet de naam van de gever bevatten, de datum van de overdracht en een duidelijke verklaring dat het geld een geschenk is zonder verwachting van terugbetaling.
4: Baanstabiliteit en inkomensverificatie
Kredietverstrekkers geven niet alleen om uw spaargeld uit het verleden; zij geven om uw toekomstige betalingsvermogen. De stabiliteit van uw dienstverband is een belangrijke factor bij de goedkeuring van een lening. Ze willen een consistent werkverleden zien, meestal minimaal twee jaar in hetzelfde vakgebied of bij dezelfde werkgever.
Als u als zelfstandige werkt of op commissiebasis werkt, wordt er strenger gecontroleerd. U zult waarschijnlijk aanvullende documentatie moeten overleggen, zoals twee jaar persoonlijke en zakelijke belastingaangiften. Kredietverstrekkers zijn op zoek naar stabiele inkomstenstromen, en niet naar grillige pieken en dalen. Een gat in uw arbeidsverleden kan alarmsignalen veroorzaken, dus wees bereid om eventuele onderbrekingen in uw werktijdlijn uit te leggen.
De inkomenscontrole is streng. Uw loonstrookjes moeten overeenkomen met de inkomsten die u in uw belastingaangifte heeft opgegeven. Als u onlangs een loonsverhoging of een bonus heeft ontvangen, breng deze documenten dan mee naar uw afspraak. Kredietverstrekkers berekenen uw schuld-inkomensratio op basis van uw bruto maandinkomen. Deze verhouding bepaalt hoeveel van uw salaris naar de huisvestingskosten kan gaan zonder uw budget te dun te maken.
“Kredietverstrekkers zijn risicomijdend. Ze willen dat je de hypotheek niet alleen vandaag kunt betalen, maar ook voor de komende dertig jaar.”
Houd uw baan stabiel tijdens het gehele leenproces. Vermijd het veranderen van carrière of het starten van een nieuw bedrijf tot na de sluiting. Zelfs als u een beter aanbod heeft, kan het gedoe van het opnieuw verifiëren van uw inkomen uw sluitingsdatum vertragen of ontsporen. Consistentie is de sleutel. Laat ze zien dat u een betrouwbare lener bent met een voorspelbare inkomstenbron.
Uw arbeidsstatus is niet alleen een regelitem op een hypotheekaanvraag. Het is een fundamentele pijler van de hele aankoop. Kredietverstrekkers houden dit meer in de gaten dan je zou verwachten. Ze willen weten of u een veilige gok of een wandelende aansprakelijkheid bent.
Baanstabiliteit en vertrouwen van kredietverstrekkers
Kijk eerst naar uw ambtstermijn. Heeft u uw huidige functie minimaal twaalf maanden vervuld? Dit is de standaard benchmark. Als je er twee jaar bent geweest, sta je in een sterkere positie. Als je drie maanden geleden bent begonnen, zit je in de gevarenzone. Kredietverstrekkers geven de voorkeur aan continuïteit. Ze willen zien dat u inkomenszekerheid heeft.
Zie jij jezelf de komende drie tot vijf jaar in dezelfde stoel zitten? Als het antwoord nee is, of als uw branche volatiel is, moet u eerlijk zijn over dat risico. Kredietverstrekkers zullen zich hierin verdiepen. Mogelijk vragen ze om een bewijs van tewerkstelling. Ze aarzelen misschien om een lening goed te keuren als uw contract van korte duur is of als u een commissie heeft zonder een solide staat van dienst.
Denk na over het ‘waarom’ achter uw baanstabiliteit. Het gaat niet alleen om het behouden van het huis. Het gaat om de maandelijkse betaling. Als u volgende maand uw baan verliest, blijft uw financiële buffer dan behouden? Een stabiele baan betekent een stabiele hypotheek. Een onstabiele baan betekent een risicovolle investering.
De berekening van het woon-werkverkeer
Dan is er het woon-werkverkeer. Dit gaat niet alleen over het verkeer. Het gaat om jouw kwaliteit van leven. Hoe lang is te lang? Voor sommigen is vijfenveertig minuten woon-werkverkeer. Voor anderen voelt tien minuten als een eeuwigheid.
Vindt uw partner de rit belangrijk? Als je samen koopt, is hun tolerantie net zo belangrijk als die van jou. Een lange reis naar het werk kan uw tijd voor familie, hobby’s en rust uithollen. Het klopt.
Denk eens aan het worstcasescenario. Wat als u van baan verandert? Wat als u in een ander deel van de stad gaat werken? Is de woning nog wenselijk? Misschien werk je vanuit huis. Dat verandert de vergelijking volledig. Als u afgelegen bent, kunt u voorrang geven aan vierkante meters boven locatie. Maar vraag uzelf af: heeft u een speciaal kantoor nodig?
Werken op afstand vereist infrastructuur. Voor videogesprekken heeft u mogelijk een rustige kamer met goede verlichting nodig. Mogelijk hebt u extra stopcontacten nodig voor monitoren en servers. Voor bezorgingen heeft u mogelijk een aparte ingang nodig. Dit zijn praktische behoeften. Het zijn geen luxeartikelen. Als u van plan bent om vanuit huis te werken, behandel dit dan als een zakelijke uitgave. Plan de ruimte dienovereenkomstig.
3: Reparaties en onderhoud aan huis
Een huis kopen is een verantwoordelijkheid kopen. Het gaat niet alleen om de structuur. Het gaat om de systemen erin. En die systemen breken.
De realiteit van eigendom
U bent nu de verhuurder. De loodgieter staat op uw snelkiesnummer. De dakdekker staat op uw lijst. Dit is geen slechte zaak. Het maakt deel uit van de deal. Maar het vergt een mentaliteitsverandering.
Begin met het inspecteren van de basis. Kijk naar het dak. Is het oud? Zakt het? Controleer de goten. Zijn ze verstopt? Kijk naar de ramen. Verzegelen ze? Dit zijn de dingen die water buiten houden en warmte binnen. Water is de vijand. Als er water binnendringt, verpest het alles.
Negeer de mechanica niet. Het HVAC-systeem is het hart van het huis. Is het oud? Wanneer is deze voor het laatst onderhouden? Een falende oven
Bij reparaties wordt geen waarschuwingslabel per post verzonden. Ze gebeuren gewoon.
Uw HVAC-unit stopt in juli. Het dak begint te huilen tijdens een dinsdagbui. Vlak voor de feestdagen valt de koelkastcompressor uit. Dit zijn geen hypothesen. Ze vormen de standaardprocedure voor eigenwoningbezit.
Als u naar een hypotheekcalculator staart, kijkt u naar de hoofdsom, rente, belastingen en verzekeringen. PITI. Dat is het maandnummer waarmee u de sleutels krijgt. Het houdt geen rekening met het feit dat uw oven mogelijk een onderdeel van $ 400 nodig heeft of dat uw dakgoten vol eikenbladeren zitten.
Je hebt een buffer nodig. Een speciaal fonds. Noem het een noodreserve voor thuis. Zet elke maand geld opzij. Niet als je restjes hebt. Voordat je het aan iets anders uitgeeft. Omdat deze noodsituaties vaker zullen voorkomen dan u denkt.
De Fixer-Upper-gok
Als je met een hamer kunt zwaaien, biedt de markt een maas in de wet.
Koop het huis waar anderen langs lopen. Die met de gebarsten fundering of het gedateerde behang. U betaalt minder. Aanzienlijk minder. In ruil daarvoor investeer je in wat de sector ‘zweetvermogen’ noemt.
Het gaat hier niet alleen om het besparen van contant geld op de aankoopprijs. Het gaat om het vergroten van de waarde van het actief door middel van arbeid. Je stript de vloeren. Je schildert de bekleding opnieuw. Jij installeert de wastafel. Wanneer u het onroerend goed later aanbiedt, vertaalt dat werk zich in een hogere verkoopprijs.
Maar er zit een addertje onder het gras.
Niet alle buurten waarderen dit. Niet alle ‘opkomende’ gebieden komen daadwerkelijk in opkomst. Als je zweet in een huis in een krimpende postcode steekt, renoveer je alleen maar een verplichting.
Praat met uw makelaar. Vraag om gegevens. Kijk naar de vijfjaarlijkse trendlijnen voor de woningwaarden in die specifieke buurt. Raad het niet. Verifiëren. Je wilt niet twee jaar besteden aan het repareren van een lekkende kraan en dan merken dat het hele blok aan waarde verliest.
De kinderfactor
Het financiële landschap verandert dramatisch wanneer kinderen in de vergelijking komen.
Dit gaat niet alleen over luiers en kinderopvang. Het gaat over ruimte. Het appartement met twee slaapkamers dat gezellig aanvoelde toen je nog geen kinderen had, voelt opeens als een schoenendoos als je de badkamer deelt met een tiener. Je zult moeten verhuizen. Verhuizen kost geld. Sluiten kost geld.
Maar de verborgen kosten dringen dieper door in de woning zelf.
- Veiligheidsaanpassingen. Raambeschermers. Traphekjes. Uitlaatafdekkingen. Dit zijn kleine kosten vooraf, maar grote veiligheidsbehoeften.
- Ruimtevereisten. Een thuiskantoor wordt een slaapkamer. De woonkamer moet ruimte bieden aan een groeiende collectie speelgoed. Mogelijk moet u de kelder afwerken of een aanbouw toevoegen.
- Piek in nutsvoorzieningen. Meer mensen in huis betekent hogere waterrekeningen. Meer douches. Meer wasgoedladingen. De elektriciteitsrekening blijft niet vlak.
En dan is er nog de emotionele belasting.
Het kopen van het ‘perfecte’ huis met een kinderkamer die al geel geverfd is, lijkt misschien slim. Maar wat als het schooldistrict verandert? Wat als de buurt te luidruchtig wordt met gezinnen? Wat als het huis perfect is, maar de locatie de komende tien jaar niet goed is?
Je koopt niet zomaar een structuur. Je koopt een lifestylecontainer. En die container moet volledig uitbreiden, inkrimpen of verhuizen naarmate uw gezin groeit.
Waarom schooldistricten de verkoopwaarde voorschrijven, zelfs als je geen kinderen hebt
Je hebt geen kinderwagen nodig om je zorgen te maken over schoolbeoordelingen.
Twintig procent van de kopers is bereid hun budget met 6 tot 10 procent te verhogen, alleen maar om in een topschoolgebied terecht te komen. Dat is een aanzienlijke premie. Je betaalt meer vooraf. Maar hier gaat het om onroerend goed: liquiditeit is belangrijk.
Wanneer u uiteindelijk verkoopt, behouden woningen in goed presterende wijken beter hun waarde. Ze trekken meer ogen. Ze bewegen sneller. De premie die u heeft betaald? Het komt vaak bij je terug als de markt heet is. Sla de wijk over en misschien laat u later geld op tafel liggen. Het is een investering in uw exitstrategie, niet alleen in uw huidige levensstijl.
Controle van de realiteit op straatniveau van gezinsvriendelijke buurten
Een goede school repareert geen slechte straat.
Kijk naar het trottoir. Zijn er trottoirs die aansluiten op de speeltuin? Is het verkeer in uw straat beheersbaar voor een kind op de fiets? Zijn er eigenlijk andere kinderen in de buurt die rondrennen, of zijn het vooral ‘s nachts lege huizen?
Een zwembad of een park in de buurt voegt laagjes toe aan het dagelijks leven. Maar dat geldt ook voor de rust op straat. Als je van plan bent een gezin te stichten, is de omgeving buiten de schoolpoort net zo belangrijk als de reputatie daarbinnen. Kijk niet alleen naar de testscores. Loop het blokje om 16.00 uur. Zie het leven daar.
Misschien heb je een promotie op het oog die een verhuizing naar de andere kant van het land vereist. Of misschien heb je er stiekem over gefantaseerd om je hokje in te ruilen voor een grashut op een tropisch strand. Als een van deze scenario’s de komende jaren waarschijnlijk lijkt, wacht dan met het ondertekenen van papieren.
De echte vraag is niet alleen of je een huis kunt betalen. Het gaat erom of de markt het op dit moment ondersteunt.
Kijk naar uw omgeving. Zijn de waarden aan het stijgen? Klimmen ze snel? Als u nu koopt, betaalt u waarschijnlijk sluitingskosten. Als je het binnen drie jaar verkoopt, betaal je ze opnieuw. Dat is een dubbele klap voor uw portemonnee.
Dan is er de hypotheek zelf. Het grootste deel van uw maandelijkse betalingen in de eerste paar jaar gaat naar rente. Je bouwt geen eigen vermogen op. Je betaalt de bank alleen maar om de schuld vast te houden.
Zelfs op een kopersmarkt kan het zijn dat je door te vroeg verkopen weinig te bieden hebt.
Maar als uw gezin al generaties lang in dezelfde buurt woont en u geen plannen heeft om te vertrekken, is dit misschien het juiste moment. Zoek een huis dat met je meegroeit. Eén die overweg kan met de schoonfamilie die altijd langskomt. Een die past bij je werkelijke leven, niet die je over vijf jaar zult hebben.
Is er in 2020 een belastingvermindering voor de eerste woningkoper?
Voor het belastingjaar 2020 was er geen federaal belastingkrediet beschikbaar. Sommige staten bieden hun eigen hulpprogramma’s aan, maar deze hebben meestal strikte inkomensgrenzen.
Er werd gesproken over een krediet van $15.000 voor starters in 2021, voorgesteld door president Joe Biden. Maar voor 2020? U staat er alleen voor wat betreft federale kredieten.
Waar letten kredietverstrekkers op om een hypotheek goed te keuren?
Kredietverstrekkers kijken niet alleen naar één getal. Ze wegen alles.
- Kredietscore: Hoe heeft u in het verleden uw schulden beheerd?
- Inkomen: Is het stabiel? Dekt het de nieuwe betaling?
- Aanbetaling: Hoeveel skin heb je in het spel?
- Activa: Heeft u geldreserves als er iets kapot gaat?
- Uitstaande schulden: Heeft u andere leningen die uw maandelijkse cashflow opslokken?
Ze hebben het allemaal bij elkaar opgeteld om te beslissen hoeveel ze je willen lenen.
Kunt u een FHA-lening krijgen met een korting van $ 0?
Over het algemeen niet. De lening van de Federal Housing Administration (FHA) vereist doorgaans een aanbetaling van 3,5%. Dit helpt kopers met een lager inkomen de markt te betreden.
Er zijn uitzonderingen voor aanbetalingen van $ 0, maar deze zijn beperkt.
- VA-leningen: Voor veteranen en actieve dienstleden.
- USDA-leningen: Voor woningen in in aanmerking komende plattelandsgebieden.
Als je niet in deze categorieën past, moet je voor die 3,5% sparen.
Hebben starters geld nodig?
Ja. Idealiter zou u 20% van de prijs van het huis moeten sparen voor de aanbetaling. Dat is de gouden standaard. Het vermijdt particuliere hypotheekverzekeringen (PMI) en geeft u onmiddellijk eigen vermogen.
U heeft ook contant geld nodig voor de afsluitingskosten en juridische kosten. Geef niet elke cent uit aan de aanbetaling. Je hebt ademruimte nodig voor het papierwerk en de verhuizing.
Welke kredietscore is nodig voor een FHA-lening?
De basislijn is een creditscore van 500. Daaronder heeft u waarschijnlijk pech met een FHA-lening.
Maar er zit een addertje onder het gras. Om de laagste aanbetaling (3,5%) te krijgen, heb je een score van minimaal 580 nodig. Als je score tussen 500 en 579 ligt, moet je 10% neerleggen.
Het gaat niet alleen om goedkeuring krijgen. Het gaat erom dat je de beste voorwaarden krijgt. Een hogere score betekent lagere tarieven. Lagere rentetarieven betekenen minder rente gedurende de looptijd van de lening.
