Umowy o podziale ryzyka i zysku stają się coraz bardziej powszechne w budownictwie na całym świecie. Od zintegrowanej formy umów (IFOA) stosowanej przez firmę Sutter Health w USA, po regulacje ConsensusDocs 300 i AIA, a także model Project Alliance w Europie i Australii, umowy te mają na celu zjednoczenie interesów właścicieli, wykonawców, architektów i innych interesariuszy. Podstawowa idea jest prosta: każdy uczestniczy w zyskach i stratach projektu. To podejście wspiera zintegrowaną realizację projektu (IPD) i projektowanie wartości docelowej (TVD) w celu poprawy współpracy, zmniejszenia kosztów i zminimalizowania sporów.
Dlaczego ryzyko całkowite ma znaczenie
Tradycyjne umowy o roboty budowlane często stawiają strony przeciwko sobie, co prowadzi do relacji kontradyktoryjnych i marnowania zasobów. Modele wspólnego podziału ryzyka rozwiązują ten problem poprzez promowanie zaangażowania na wczesnym etapie, otwartej komunikacji i innowacji. Badania pokazują, że projekty wykorzystujące te metody można ukończyć o 15-20% poniżej ceny rynkowej przy mniejszej liczbie przekroczeń kosztów niż w przypadku tradycyjnych podejść. Nie jest to jednak pozbawione ryzyka: niektóre projekty drenują zyski i rezerwują fundusze, pozostawiając zespoły bez dochodów.
Podkreśla to krytyczny punkt: ogólne ryzyko musi być zrównoważone — to znaczy właściciele muszą otrzymać korzyść, a wykonawcy muszą otrzymać godziwy zysk. Bez obu tych czynników model się załamie.
Jak sprawić, by wspólne ryzyko było efektywne
Oto kluczowe strategie zwiększania rentowności ogólnego ryzyka i zysku w branży architektury i budownictwa (AEC):
1. Od początku uzgodnij cele
Cały zespół, w tym właściciel, musi zgodzić się, że należy zapewnić wartość, zapewniając jednocześnie sprawiedliwy zwrot wszystkim zaangażowanym. Właściciel musi całym sercem wspierać sukces gospodarczy usługodawców, a wykonawcy muszą priorytetowo traktować wartość klienta. Tylko projekty, które osiągają zarówno sukces finansowy, jak i znaczące rezultaty, są naprawdę udane.
2. Powiązanie kosztów z uzasadnieniem biznesowym właściciela
Potraktuj projekt jako inwestycję biznesową. Dostawcy usług powinni ocenić wykonalność w oparciu o koszty rynkowe i budżet właściciela. Jeśli nie są zgodne, zespół musi albo odmówić, albo zaakceptować ryzyko pracy bez zysku. Przejrzystość ma kluczowe znaczenie: właściciele powinni z góry poinformować o swoich limitach kosztów.
3. Jasne określenie zakresu prac obciążonych ryzykiem i stała cena
Nie wszystkie aspekty projektu muszą być uwzględnione w ogólnej puli ryzyka. Zazwyczaj ryzyko wynosi 80-90%, a reszta to stała cena. Osoby korzystające z basenu muszą wyraźnie udokumentować, co obejmuje. Zmiany w tym wolumenie powinny skutkować korektą kosztu docelowego. Określ, które zmiany inicjowane przez właściciela są uwzględniane w puli ryzyka, a które nie mają na celu uniknięcia sporów.
4. Zaangażuj ekspertów na wczesnym etapie
Zaangażuj pracowników i rzemieślników na etapie projektowania. Ich praktyczna wiedza może zapobiec powstaniu projektów niemożliwych do zrealizowania. Aby uniknąć opóźnień, upewnij się, że przedstawiciele właścicieli mają znaczące uprawnienia do podejmowania decyzji. Wczesne opinie od osób, które będą budować projekt, są bezcenne.
5. Wybierz odpowiedni zespół
Wspólne ryzyko wymaga zaufania, przejrzystości i kultury współpracy. Nie każda firma lub osoba nadaje się do tego modelu. Starannie dobieraj uczestników, faworyzując tych, którzy mają duże potrzeby koordynacyjne i mają znaczący wpływ na powodzenie projektu.
6. Ogólne zarządzanie jest najważniejsze
Zyski i straty są powiązane ze zbiorową efektywnością. Wszystkie strony w puli ryzyka muszą być odpowiedzialne za zarządzanie projektem. Nie jest to wyłącznie zadanie architekta czy wykonawcy; wymaga ogólnego przywództwa.
7. Używaj przejrzystych wskaźników
Wspólne ryzyko wymaga nowych, przejrzystych wskaźników KPI. Zespół musi w każdej chwili znać sytuację finansową: zyski, przepływy pieniężne, tempo spalania i przyszłe wydatki. Udostępnij krzywe wysiłku, wskaźniki wydajności i wyciągnięte wnioski, aby zapewnić spójność i proaktywne rozwiązywanie problemów.
Ostatecznie wspólne ryzyko i nagroda otwierają drogę do bardziej wydajnej budowy opartej na współpracy. Stawiając na pierwszym miejscu zrównoważony rozwój, przejrzystość i spójność, branża może w pełni wykorzystać swój potencjał.
