Джон Леннон владел одним. Ричард Никсон жил в одном. Мадонна, как известно, получила отказ от одного. Это не просто факты для викторины. Они подчеркивают модель жилья, которая доминирует в таких городах, как Нью-Йорк, но остается largely непонятной для среднего покупателя.
Мы знаем кондоминиумы. Мы понимаем модель ассоциации кондоминиумов. Вы покупаете квартиру. Вы платите взносы. Вы разделяете расходы на обслуживание и коммунальные услуги через ежемесячные платежи. Это привычно. Но кооперативы работают иначе. Разница не только в терминологии. Это сама природа собственности.
Основная разница: акции, а не право собственности
Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете акции в корпорации. Эта корпорация владеет зданием. Вы не владеете частью земли или структуры. Вы владеете процентом компании.
Эти акции дают вам проприетарный договор аренды. Это юридический документ, который дает вам право занимать конкретную квартиру. У вас нет никаких больших прав на недвижимость, чем у любого другого акционера. Это модель коллективной собственности. Вы являетесь членом. Не единоличным владельцем.
Почему существует такая структура
В США сегодня насчитывается более одного миллиона единиц жилья в кооперативах. Большинство из них находятся в крупных городских центрах. Первый такой кооператив открылся на Западной 18-й улице в Нью-Йорке в 1876 году. Их называли «Домашними клубами».
Цель была простой. Обеспечить состоятельным покупателям эффект масштаба. Вы получаете преимущества владения. Вы избегаете burdens. Совместное обслуживание. Коллективная переговорная сила. Более низкие индивидуальные расходы.
Стратегия выхода
Продажа не похожа на продажу дома. Вы не выставляете объект на MLS и не ждете предложения. Вы продаете свои акции в кооперативной корпорации.
Правила различаются. В некоторых зданиях вы должны продать акции обратно корпорации. Цена выкупа фиксируется на уровне первоначальной цены покупки. Любая прибыль от перепродажи распределяется между всеми акционерами. Вы не сохраняете рост капитала.
В других кооперативах вы оставляете прибыль. Вы продаете свои акции на открытом рынке. Покупатель должен быть одобрен советом директоров. Процесс более строгий. Контроль более жесткий.
Почему в кооперативы трудно попасть
Попасть в кооператив — это не только наличие денег. Это получение одобрения. Советы директоров имеют строгие критерии. Они оценивают финансовую стабильность. Соотношение долга к доходу. Кредитные рейтинги. Они могут отказать вам из-за плохой истории аренды. Или недостаточной ликвидности.
Мадонну отклонили. Никсон жил в одном. Леннон владел одним. Барьер для входа высок. Правила жесткие. Но для некоторых компромисс того стоит. Более низкие ежемесячные расходы. Больше контроля над характером здания. Меньший риск индивидуальных счетов за ремонт.
Стоит ли оно хлопот? Для некоторых — да. Для других отсутствие истинной собственности является решающим фактором против. Вы не владеете своим домом. Вы владеете местом за столом. И этот стол общий.
Скрытая стоимость общих налоговых обязательств
Собственники жилья часто упускают из виду специфику того, как работают налоги в кооперативах. Вы никогда не получаете прямой налоговый счет от города или штата. Вместо этого здание уплачивает земельный налог как единое целое. Ваша доля этого бремени уже включена в ваши ежемесячные кооперативные абонентские платежи. Такая структура упрощает вашу жизнь: один платеж покрывает крышу, персонал и государство. Однако это также означает, что вы не можете вычитать земельный налог отдельно при подаче налоговой декларации. Вы указываете часть общих налогов здания как детальную вычетную статью, рассчитанную на основе вашей доли владения. Это может ощущаться как потеря контроля, но федеральный налоговый вычет остается идентичным тому, что получают владельцы кондоминиумов.
Роль совета как контролера
Покупателям кондоминиумов обычно достаточно банковского кредита и чистого права собственности. Покупателям кооперативов требуется одобрение совета. Это не просто формальность. Кооперативная корпорация одновременно выступает в роли арендодателя и акционера. Совет имеет законное право отклонить любого заявителя по практически любой причине, при условии, что это не нарушает законы о справедливом жилье. Речь идет не просто об эго. Речь идет о выживании.
Когда вы покупаете кондоминиум, ваш ипотечный кредит обеспечен конкретной квартирой. Если вы перестанете платить, банк заберет эту квартиру через процедуру обращения взыскания. Остальная часть здания будет спать спокойно. В кооперативе корпорация держит общий (мастер) ипотечный кредит. Если один из акционеров допускает дефолт, это бьет по денежному потоку всего здания. Абонентские платежи растут. Резервы истощаются. Риск является общим. Задача совета — гарантировать, что ни один отдельный участник не станет финансовой обузой для коллектива.
Проверка вашего финансового здоровья
Процесс подачи заявки является вторгающимся в личную жизнь. Ожидайте, что вам придется предоставить налоговые декларации за несколько лет, выписки из банковских счетов и рекомендации от арендодателей или работодателей. Они ищут стабильность, а не просто богатство. Высокий доход помогает, но стабильность занятости имеет большее значение. Они хотят видеть, что вы своевременно оплачиваете свои счета. Они хотят видеть низкое соотношение долга к доходу.
Почему такое строгое внимание? Потому что в традиционном смысле индивидуального обращения взыскания не существует. Если вы не можете оплатить свои абонентские платежи, кооператив может выселить вас. Но до этого момента ущерб финансовому положению здания уже часто нанесен. Высокий уровень дефолтов отпугивает других покупателей. Они снижают стоимость перепродажи. Они затрудняют рефинансирование всего здания. Совет защищает актив, защищая членство.
Ограничения на субаренду
Если вы планируете сдавать свою квартиру в аренду во время путешествий или переезда, сначала изучите устав. Многие кооперативы ограничивают субаренду. Некоторые разрешают ее на срок до двух лет каждые пять лет. Другие запрещают ее полностью. Совет также должен одобрить субарендатора. Будут проведены те же проверки биографии. Они хотят убедиться, что временный арендатор не нарушит покой и не повредит имущество. Это правило сохраняет жилой характер здания. Оно предотвращает превращение тихого жилого дома в транзитный отель инвесторами.
Качество соседей
Этот тщательный процесс фильтрации создает определенный тип сообщества. Жители кооперативов, как правило, остаются надолго. Текучесть кадров низкая. Люди живут здесь десятилетиями. Они заботятся о здании, потому что фактически владеют им. Это приводит к меньшему количеству проблем с обслуживанием и более сильному чувству общности. Вы платите не только за пространство; вы платите за структуру управления, которая ставит стабильность выше ликвидности.
Отказы знаменитостям
Мы предполагаем, что слава открывает доступ. В нью-йоркских кооперативах она часто приводит к отказам. Советы боятся беспокойства. Папарацци. Фанатов. Рисков для безопасности. Мадонна, как известно, была запрещена въезд в несколько зданий. Других отклоняли просто за то, что они слишком заметны. Совет ставит конфиденциальность и тишину выше престижа. Они не хотят, чтобы их коридоры превращались в туристические достопримечательности. Если вы цените анонимность, это преимущество. Если вы жаждете статуса, это барьер.
Типы жилищных кооперативов
Не все кооперативы функционируют одинаково. Модель зависит от первоначального назначения здания и его текущей структуры.
- Кооперативы с ограниченным капиталом (Limited Equity Co-ops) : Часто являются некоммерческими или субсидируемыми государством. Их цель — предоставить доступное жилье. Цены на перепродажу ограничены, чтобы сохранить доступность квартир для будущих покупателей. Вы накапливаете меньше капитала, но входной порог ниже.
- Кооперативы рыночной стоимости (Market-Rate Co-ops) : Работают как традиционная недвижимость. Нет ограничений на цену перепродажи. Вы можете получить прибыль при продаже. Однако входной порог выше, а проверка совета остается строгой.
- Кооперативы с регулируемой арендной платой (Rent-Regulated Co-ops) : Некоторые здания перешли из категории аренды в кооперативы, сохранив стабилизацию арендной платы для определенных квартир. Это редкость. Они имеют сложную юридическую историю и потенциальные споры относительно условий конвертации.
Понимание того, какой тип вы рассматриваете, меняет ваши финансовые расчеты. Кооператив с ограниченным капиталом — это решение жилищного вопроса, а не инвестиционный инструмент. Кооператив рыночной стоимости — это актив недвижимости с более высоким риском и более высокой доходностью.
Решение о покупке зависит от того, что вы ставите во главу угла. Ликвидность или стабильность? Конфиденциальность или престиж? Процесс одобрения советом является контролером для всего этого. Он заставляет вас выйти за рамки квадратных метров квартиры и оценить здоровье сообщества. Одно плохое яблоко может испортить всю корзину в кооперативе. Вот почему
Жилищные кооперативы предлагают преимущества, выходящие за рамки просто низкой текучести кадров. Вы получаете условия финансирования, которые часто более благоприятны, чем традиционные ипотечные кредиты. Поскольку само здание имеет ипотечный кредит на уровне всего дома, вы покупаете акции, а не недвижимость. Это означает, что вам требуется меньше наличных средств для первоначального взноса и закрытия сделки по сравнению с покупателем квартиры в кондоминиуме.
Также существует ограниченная ответственность. Вы обязаны погасить свой личный кредит, но вы не несете личной ответственности за огромный долг здания кооператива. Акционеры имеют право голоса. Вы участвуете в принятии решений по управлению имуществом. Группа действует как единое целое, что дает ей влияние на местные органы власти и коммунальные службы. Некоторые кооперативы даже возвращают избыточную выручку акционерам, хотя вы должны отчитывать ее как доход.
Но погодите. Притягательность налоговых льгот и общественного контроля сильна. Не торопитесь подавать заявку. Вам нужно определить конкретный тип кооператива, с которым вы имеете дело. Эта модель охватывает все уровни доходов, а не только состоятельных жителей Манхэттена.
Виды жилищных кооперативов
Структура имеет значение. Она определяет вашу финансовую свободу и стратегию выхода.
Кооперативы с рыночной стоимостью работают как стандартная недвижимость. Вы покупаете и продаете по любой цене, которую поддерживает рынок. Вы накапливаете капитал так же, как традиционный домовладелец. Прибыль не ограничена.
Кооперативы с ограниченным капиталом существуют для обеспечения доступным жильем. Они имеют такие преимущества, как кредиты под более низкий процент, налоговые льготы и гранты. В обмен на эти сбережения кооператив ограничивает объем капитала, который вы можете накопить. При продаже ваша прибыль ограничена. Эта модель помогает людям, которые в противном случае не могли бы получить ипотеку.
Арендные кооперативы также называются кооперативами с нулевым капиталом. Внешние инвесторы, обычно некоммерческие организации, владеют недвижимостью. Они сдают ее в аренду обратно кооперативной корпорации. Жители не накапливают капитал. Кооператив может позже купить недвижимость, чтобы преобразовать ее в другой тип, но на данный момент вы по сути являетесь долгосрочным арендатором с правом голоса.
Взаимные жилищные ассоциации — это некоммерческие корпорации, принадлежащие и контролируемые жителями. Они разрабатывают, владеют и управляют жильем. Это истинная общинная модель.
Существуют и специализированные варианты. Кооперативы для пожилых людей. Субсидируемые государством жилые единицы. Сельскохозяйственные кооперативы для фермеров. Ландшафт шире, чем вы думаете.
Финансовая механика: кредиты на акции и налоги
Кредиты на акции кооператива похожи на жилищные кредиты, но терминология меняется. Они называются кредитами на акции. Не ожидайте стандартной ипотеки. Проценты, которые вы платите по кредиту на акции, подлежат вычету из налогов, как и по ипотеке на основное место жительства.
Правила налога на прирост капитала сопровождают вас при продаже. Если вы жили в доме два из последних пяти лет, первые 250 000 долларов прибыли исключаются из федерального подоходного налога. Это значительное преимущество, при условии, что у вас структура с рыночной стоимостью.
Но в чем заключаются реальные преимущества жилищного кооператива? Налоговая льгота является основным преимуществом. Налог на имущество делится между всеми жителями. Никто не получает индивидуальный счет. Тем не менее, вы все равно имеете доступ к федеральным налоговым вычетам по дому. Покупка в кооперативе часто дешевле, чем покупка квартиры в кондоминиуме.
Являются ли кооперативы хорошей инвестицией? Это полностью зависит от устава. В некоторых случаях вы должны продать акции обратно корпорации по исходной цене. Другие акционеры делят любую прибыль при перепродаже единицы. В других случаях вы сохраняете прибыль. Вы должны знать об этом перед покупкой. Это влияет на вашу способность накапливать капитал.
Как на самом деле работает жилищный кооператив? Когда вы въезжаете, вы не покупаете недвижимость. Вы покупаете акции корпорации, единственным активом которой является здание. Вы получаете право занимать вашу конкретную единицу через проприетарный договор аренды. Вы владеете акциями, а не стенами.
Можно ли получить ипотеку для кооператива? Традиционные ипотеки редко доступны, поскольку вы не владеете единицей. Ищите кредит на кооператив или кредит на акции. Кредитные союзы и специализированные кредиторы занимаются такими сделками. Их может быть трудно получить. Ожидайте более строгой проверки.
Как найти жилищный кооператив? Национальная ассоциация жилищных кооперативов ведет онлайн-базу данных. Это отправная точка. Процесс подачи заявки является тщательным. Члены голосуют за новых покупателей. Они контролируют, кто попадает внутрь. Это создает более высокий уровень владельцев. Это также означает, что отказы распространены. Вас могут отклонить.
Дверь не всегда открыта. Проверка реальна. У вас могут быть деньги, но совет директоров может сказать «нет».
