Вам повысили зарплату. Вы обручились. Или, может быть, вы просто нашли человека, странные привычки которого решили терпеть всю жизнь. Теперь вы в 2 часа ночи листаете Zillow, мечтая о качелях на крыльце и саду, который не требует от вас ползания по бетону. Остановитесь. Уберите телефон.
Покупка дома — это масштабный финансовый сдвиг. Это не только ипотека. Это коммунальные услуги. Это газон. Это временная черная дыра, поглощающая ваши выходные. Американская мечта продает вам ключи, но редко показывает счета за ремонт. Прежде чем что-то подписывать и застрять в кошмаре обслуживания, взгляните на реальность.
10: Рынок
Давайте поговорим о рынке. Он не статичен. Он меняется. Он «дышит». Он может вас поймать, если вы не будете осторожны.
Покупая дом, вы покупаете не просто четыре стены и крышу. Вы покупаете место в местной экономике. Цены растут. Падают. Стагнируют. Если вы купите на пике, вы можете оказаться в отрицательном капитале на долгие годы. Это значит, что вы должны больше, чем стоит дом. Плохие новости.
Посмотрите на объем предложения. Он низкий? Высокий? Если предложение низкое, цены растут. Продавцы держат все карты в руках. Вы участвуете в торгах еще до того, как увидите дом на открытой просмотре. Если предложение высокое, у вас есть рычаги влияния. Вы можете потребовать ремонта. Вы можете уйти.
Проверьте тренды. Не смотрите только на прошлый месяц. Смотрите на последний квартал. Смотрите на последний год. Рынок остывает? Нагревается? Стабилен? Это подскажет, когда действовать.
Также рассмотрите траекторию развития района. Идет ли там джентрификация? Или район деградирует? На улице дальше стоимость недвижимости может взлететь из-за нового парка. На вашей улице она может падать из-за шума или плохих школ. Расположение — это всё. Но не только то место, которое вы видите сейчас. А то место, которое вы почувствуете через пять лет.
Не торопитесь. Рынок ни на кого не ждет, но ему также все равно, паникуете вы или нет. Сделайте глубокий вдох. Посмотрите на данные. А затем посмотрите на дом.
Навигация в меняющемся рынке
Рынок не стоит на месте. Он колеблется. С 2008 года мы наблюдали, как он резко меняет направление, отдавая преимущество то тому, у кого есть деньги, то тому, у кого есть право собственности. Но понимание различий между этими состояниями важнее, чем просто знание терминов.
Рынок покупателя означает, что предложение превышает спрос. Домов слишком много, а покупателей, готовых купить, недостаточно. Это быстро произошло после бума. Строители возводили дома быстрее, чем кто-либо мог их купить. Затем наступила рецессия. Рабочие места исчезли. Ипотечные залоги накапливались. Цены рухнули. Внезапно у вас появились рычаги влияния. Вы могли не торопиться. Вы могли торговаться.
Всё наоборот, когда ситуация меняется. Домов на рынке становится меньше, а покупателей, которые их рассматривают, — больше. Именно такая реальность наблюдалась перед крахом. В большинстве районов США обычным явлением были множественные предложения. Цены росли из-за конкуренции. Люди предлагали сумму выше запрашиваемой. Они отказывались от условий договора. Они хотели дом больше, чем хотели сохранить свою финансовую подушку безопасности.
Так где же вы находитесь сейчас?
Как найти свое преимущество
Рынок меняется от почтового индекса к почтовому индексу. То, что верно в одном районе, может быть совершенно неверным через три улицы. Вам нужен локальный контекст. Национальная тенденция не скажет вам, пустует ли дом на Оук-стрит или у него уже есть пять предложений до обеда.
Поговорите с местным агентом. Не любым, а тем, кто знает конкретные изменения в предложении в вашем целевом районе. Он может сказать вам, является ли сейчас рынок покупателя или продавца. Что еще важнее, он может объяснить, как это состояние повлияет на ваши следующие шаги. Вы хотите купить? Продать? Или просто подождать?
Правильный агент не просто выставляет объекты на продажу. Он интерпретирует данные. Он считывает ситуацию. И на рынке, который постоянно колеблется, это умение всё решает.
Покупка дома — это не транзакция, которую можно совершить с той же легкостью, что и покупку продуктов или даже автомобиля среднего класса. Бумажная работа объемна, часто противоречива и рассчитана на проверку вашей выдержки. Хотя процедуры незначительно различаются в зависимости от штата, основные механизмы остаются неизменными. Ниже описано, как на самом деле разворачивается процесс до того, как вы что-либо подпишете, и что происходит после подписания договора.
Финансовая проверка перед поиском
Вы не можете просто прийти к объекту и заплатить наличными. Вам нужен «военный бюджет». Этого капитала недостаточно только для первоначального взноса. Вам нужны ликвидные средства на проведение инспекции дома, закрытие сделки, немедленный ремонт и неизбежные улучшения, которые возникают после переезда. Затем идет ежемесячная выплата по ипотеке. Если у вас нет сбережений, у вас не будет дома.
Прежде чем тратить время на просмотр объявлений на Zillow или Realtor.com, получите предварительную квалификацию (prequalification). Это отличие между просмотром домов, которые вы реально можете себе позволить, и тратой эмоциональных сил на фантастические объекты. Более важно то, что это сигнализирует продавцам: вы не просто просматриваете предложения. Вы покупатель с подтвержденным финансовым статусом. Продавцы игнорируют тех, у кого нет финансовых гарантий. Они общаются с покупателями, прошедшими предварительную квалификацию.
После подписания договора: кредит и инспекция
Как только вы подпишете договор купли-продажи, часы начнут тикать. Предварительная квалификация была лишь грубой оценкой. Теперь вы подаете заявку на фактический кредит. Не думайте, что предварительное одобрение (preapproval) является окончательным. У кредиторов тоже есть свои глаза. Они будут тщательно проверять ваш кредитный рейтинг, соотношение долга к доходу и историю трудоустройства вплоть до момента перевода средств. Ваш кредитный специалист проведет вас через процесс предоставления огромного количества документов. Ожидайте, что вам нужно будет предоставить расчетные листы, налоговые декларации и выписки из банковских счетов. Понятно, что возникнут расходы по кредиту. Они всегда есть.
Параллельно вам нужно, чтобы кто-то другой осмотрел дом. Профессиональный инспектор. Вы можете увидеть блестящие столешницы и полы из твердых пород дерева. Но вы не увидите гниющий черновой пол под ковром или устаревший электрощит, который находится в одном коротком замыкании от катастрофы. Задача инспектора — найти проблемы, о которых вы даже не подозреваете. Не пропускайте этот этап. Это не формальность; это возможность выйти из сделки, если все пойдет плохо, или инструмент для переговоров, если все будет в порядке.
Логистика дня закрытия сделки
Когда кредит одобрен, а инспекция пройдена, вы готовитесь к закрытию сделки. Это момент истины. Вам нужно собрать средства для первоначального взноса и расходов по закрытию сделки. И нет, личный чек из вашего текущего счета не подойдет. Кредиторы требуют сертифицированные средства. Это означает банковский чек. Он доказывает, что деньги реальны и доступны немедленно. Также распространены банковские переводы, но вам нужно будет скоординировать их время с крайней точностью. Одно задерживание — и дата закрытия сделки сдвигается.
Покупка дома — это стресс. Это логистический кошмар, обернутый в эмоциональные инвестиции. Лучший способ пережить это — найти агента по недвижимости, который досконально знает местный рынок. Он знает, какие районы растут в цене, какие продавцы мотивированы, и как обойти бюрократические препядствия, чтобы вы могли сосредоточиться на поиске доступного дома своей мечты.
8: Тип дома
Вы представляете себе газон, достаточно широкий для установки системы полива. Две собаки. Трое детей. Отдельный гараж с верстаком для ваших выходных проектов. Ваш партнер, тем временем, хочет ходить пешком. Кофейни. Рестораны. Кондоминиум, где управление ТСЖ берет на себя уход за газоном.
А затем возникает вопрос этажности.
Два этажа означают больше уединения для детей, но сможете ли вы справляться с лестницами, если повредите колено? Одноэтажный дом обеспечивает доступность сейчас, но ограничит ли он вашу ликвидность при перепродаже? Подвал? Отлично подходит для мастерской или домашнего офиса, пока не откажет дренажный насос в июле.
Это не просто эстетические предпочтения. Это структурные реалии.
У вас может быть список желаний, включающий все это. Большой двор. Удобство расположения в черте города. Обшитый подвал. Пристроенный гараж. Вы не получите всего этого. Не по той цене, которую можете себе позволить.
Проверка реальностью
Сядьте со своим партнером. Сядьте со своим риелтором. Не для того, чтобы мечтать. А для того, чтобы торговаться.
Определите незыблемые требования.
- Обязательные требования: То, от чего вы откажетесь, если этого не будет.
- Желательные функции: Особенности, которые облегчили бы жизнь, но не являются критичными.
- Критические факторы: Причины для отказа от сделки. Красные флаги. Препятствия.
Будьте честны.
Если вы ненавидите готовить, кухня с профессиональной плитой — это пустая трата денег. Если вы работаете из дома, выделенный офис со звукоизоляцией необходим. Если у вас есть домашние животные, огороженный двор критически важен.
Эти решения влияют на ваш бюджет. Они влияют на ваш образ жизни. Они влияют на уровень стресса.
Доступность по цене
Речь идет не только о цене покупки. Речь идет о совокупной стоимости владения.
Более дешевый дом в пригороде может показаться выигрышным вариантом. Пока вы не учтете дорогу на работу. Более длинные инженерные коммуникации. Более высокие счета за отопление в старом доме с плохой теплоизоляцией. Стоимость ухода за большим газоном.
Кондоминиум в городе может иметь более высокую плату за обслуживание (HOA). Но она включает внешний ремонт. Ландшафтный дизайн. Иногда даже отопление и воду.
Сравните ежемесячные расходы.
- Ипотека: Основной долг и проценты.
- Налог на имущество: Сильно варьируется в зависимости от местоположения.
- Страховка: Выше в зонах наводнений или в районах со старыми домами.
- Плата за обслуживание (HOA): Если применимо.
- Техническое обслуживание: Закладывайте 1–3% от стоимости дома ежегодно на ремонт. Крыша не вечна. Печной котел может сломаться.
Не забывайте о расходах при закрытии сделки. Оценка стоимости. Инспекция. Страховка титула. Это складывается в сумму.
Стратегия поиска
Вашему агенту нужно знать ваши приоритеты.
Скажите ему, на что вы готовы пойти ради компромисса. Скажите ему, на что вы не готовы.
Если вы выберете дом, требующий ремонта, есть ли у вас навыки? Время? Деньги на непредвиденные проблемы? Гнилые половицы? Устаревшие электрические системы? Свинцовая краска?
Если вы выберете новое строительство, доверяете ли вы застройщику? Посещали ли вы другие дома, которые они построили?
Местоположение имеет ключевое значение.
Проверьте школы. Даже если у вас нет детей, хорошие школы поддерживают стоимость недвижимости. Проверьте уровень преступности. Проверьте уровень шума. Посетите район в разное время суток. Утренний час пик.
Вы получили письмо с предварительным одобрением. Цифра на этом листе кажется потолком, но на самом деле это лишь стартовая линия. Риэлторы и специалисты по ипотечному кредитованию будут пытаться довести вас до этого предела, поскольку более высокий баланс кредита означает больше комиссионных и больший процент для банка. Не попадайтесь в ловушку мысли, что вы обязаны потратить каждый доступный доллар. На самом деле, использование максимального размера ипотеки — это быстрый путь к финансовому удушению.
Когда вы определяете, какой дом вы действительно можете себе позволить, нужно смотреть за пределы ежемесячного платежа по основному долгу и процентам. Эта единственная цифра обманчива, если в ней не учтены скрытые расходы, которые опустошат ваш банковский счет.
Истинная стоимость ежемесячных платежей
Ваш ипотечный платеж редко включает только сам кредит. Если ваш кредитор открывает эскроу-счет, он объединяет ваши имущественные налоги и страхование жилья в этот ежемесячный чек. Это удобно, безусловно, но это завышает «платеж», который, как вам кажется, вы можете себе позволить. Если ваш кредитор не делает этого, вы остаетесь один на один с этой задачей. Вам нужно откладывать эти деньги отдельно и напрямую оплачивать налоговый счет и страховой взнос, когда они станут просроченными. Крупные, неожиданные расходы — это не то, как вы создаете богатство. Это то, как вы получаете удар под дых.
Затем есть расходы по закрытию сделки. Это комиссии, которые вы платите за совершение сделки, обычно составляющие от 2% до 5% от суммы кредита. Вы увидите комиссии кредитора, расходы на адвоката, страхование титула и, возможно, страхование от наводнений, если вы находитесь в зоне высокого риска. Также существует возможность оплаты пунктов — предварительных процентов для снижения ставки. Есть ли у вас эти деньги, лежащие на сберегательном счете с низкой доходностью, или они могли бы работать на вас более эффективно?
И не забывайте об ассоциации домовладельцев (HOA). Если в вашем новом районе есть ассоциация домовладельцев, они будут взимать ежемесячные или ежегодные взносы. Эти сборы покрывают удобства, ландшафтный дизайн и общую инфраструктуру. Они могут варьироваться от 50 долларов в месяц до тысяч долларов в год. Взнос в HOA — это обязательный налог на ваш образ жизни, с которым нельзя договориться. Если вы проигнорируете его, ассоциация может наложить арест на ваше имущество.
Не позволяйте кредитной истории ограничивать ваши возможности
Ваш кредитный рейтинг — это не просто цифра в отчете. Это страж ваших процентных ставок. Более высокий рейтинг дает вам лучшие условия. Более низкие ставки означают, что больше денег остается в вашем кармане каждый месяц. При расчете бюджета помните, что небольшое снижение вашего кредитного рейтинга может стоить вам десятков тысяч долларов за весь срок действия кредита. Проверьте свой отчет заранее. Исправьте ошибки. Переговаривайтесь о ставках. Ваш будущий «я» поблагодарит вас за дисциплину сегодня.
Имейте в виду эти расходы. Поговорите со своим агентом. Попросите вашего кредитора предоставить полную разбивку каждой комиссии. Если что-то кажется неясным, копните глубже. Рынок попытается продать вам дом по максимально возможной цене. Вам нужно покупать, исходя из того, что вы действительно можете себе позволить.
Действительно ли необходим эскроу-счет?
Многие кредиторы требуют открытия эскроу-счетов для налогов и страхования, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. Это защищает залог кредитора. Если вы пропустите оплату имущественных налогов, они все равно будут оплачены, а вам выставят счет с пенями. Это устраняет риск дефолта для банка, а не обязательно для вас. Если вы дисциплинированы, вы можете
Влияние балла FICO на процентные ставки по ипотеке
Вам нужно получить свежую выписку из кредитного отчета еще до того, как вы начнете просматривать объявления на Zillow или обходить дома на открытых просмотрах. Ваш кредитный рейтинг является ключевым фактором для определения процентной ставки по ипотеке. Чем выше рейтинг, тем меньше вы переплатите за весь срок действия кредита. Отраслевым стандартом является рейтинг FICO, который варьируется от 300 до 850.
Кредиторы оценивают специфический набор данных. Они проверяют, сколько кредитных карт у вас есть. Они смотрят на ваши непогашенные балансы. Они анализируют студенческие и автокредиты. Они отслеживают, платите ли вы счета вовремя. Каждая просроченная оплата снижает ваш рейтинг. Каждая максимально загруженная кредитная карта также вредит ему. Высокий рейтинг сигнализирует о надежности. Он дает вам возможность торговаться и добиваться более выгодных условий.
Очистка ошибок перед подачей заявки
В кредитных отчетах случаются ошибки. Постоянно. Эти ошибки часто занижают ваш рейтинг ниже положенного уровня. Если вы подадите заявку с испорченным отчетом, вам могут отказать или предложить крайне невыгодную ставку. Внимательно изучите документ построчно. Ищите счета, которые вам не принадлежат. Проверяйте наличие неверных отметок о просроченных платежах. Немедленно оспаривайте любые ошибки. Исправьте проблемы до подачи заявки на ипотеку. Этот шаг может сэкономить вам тысячи долларов на процентных выплатах.
Требования к первоначальному взносу
Сколько вам на самом деле нужно?
Первоначальный взнос — это наличные, которые вы вносите при закрытии сделки. Он уменьшает сумму кредита. Он снижает ваш ежемесячный платеж. Но сколько нужно внести в качестве первоначального взноса?
По обычным кредитам (conventional loans) первоначальный взнос обычно составляет от 3% до 20%. Стандартным считается 20%. Если вы внесете менее 20%, вам, скорее всего, придется платить за частное ипотечное страхование (PMI). PMI защищает кредитора в случае вашего дефолта. Это увеличивает ваши ежемесячные расходы. Вы можете отменить PMI, когда достигнете 20% доли в собственности.
Варианты государственных кредитов
Если 20% кажутся невозможными, рассмотрите кредиты, поддерживаемые государством. По кредитам FHA первоначальный взнос может составлять всего 3,5%. Для получения этой ставки вам нужен рейтинг FICO не ниже 580. Рейтинги от 500 до 570 могут подойти при первоначальном взносе в 10%. Кредиты VA предлагают нулевой первоначальный взнос для имеющих право ветеранов и действующих военнослужащих. Кредиты USDA предоставляют 100% финансирование для покупателей жилья в сельской местности, соответствующих лимитам по доходам.
Источники средств для первоначального взноса
Откуда берутся деньги? Вы можете использовать сбережения. Вы можете занять деньги у семьи. Вы можете использовать подарок от родственника. Если деньги являются подарком, кредиторы требуют письмо-подтверждение (gift letter). Они хотят убедиться, что это не заем, который нужно возвращать. Некоторые программы для покупателей жилья впервые предлагают гранты на помощь с первоначальным взносом. Эти гранты могут покрыть часть или весь первоначальный взнос. Проверьте доступные программы в государственных и местных жилищных агентствах.
Расходы при закрытии сделки
Помните, что первоначальный взнос — не единственные наличные, которые вам понадобятся. Расходы при закрытии сделки добавляют от 2% до 5% к общей стоимости. Эти сборы покрывают оценку, инспекцию, страхование титула и юридические услуги. Закладывайте бюджет на эти расходы отдельно. Некоторые кредиторы предлагают кредиты для покрытия расходов при закрытии сделки, но это обычно означает более высокую процентную ставку. Выбирайте мудро.
Понимание требований к первоначальному взносу и источников его формирования
Сумма наличных средств, необходимая для получения ипотеки, не является универсальной величиной. Обычно она варьируется от нуля до 20 процентов и более, изменяясь в зависимости от конкретного типа вашего кредита и кредитной истории. Прежде чем влюбиться в конкретное жилье, проконсультируйтесь с местными кредиторами. Они смогут дать вам реалистичное представление о том, какую сумму вам действительно нужно внести в качестве первоначального взноса.
Если вы ищете ипотеку с низким первоначальным взносом, кредитные союзы и программы, поддерживаемые государством, часто являются вашим лучшим выбором. Такие агентства, как Управление по делам ветеранов (VA) и Федеральное жилищное управление (FHA), специализируются на вариантах, требующих меньших первоначальных вложений. Ипотечные кредиты, не поддерживаемые государством (конвенциональные кредиты), обычно требуют от заемщиков внесения более крупного первоначального взноса.
Для многих покупателей, приобретающих жилье впервые, накопление этой начальной суммы является самой сложной задачей. Кому-то везет, и члены семьи готовы подарить им необходимые средства. Но не спешите радоваться заранее. Кредиторы тщательно проверяют такие транзакции, чтобы убедиться, что деньги не являются скрытым займом. Вы должны обсудить любую финансовую помощь со своим кредитором до того, как средства поступят на ваш счет.
При подаче заявки кредиторы запрашивают выписки из банковских счетов, историю кредитования, расчетные листки и налоговые декларации. Они оценивают стабильность. Если на вашем текущем счете внезапно появляется крупная сумма, они потребуют подтверждения ее происхождения. Если это действительно подарок, вам потребуется официальное письмо о подарке от дарителя. Этот документ должен включать имя дарителя, дату перевода и четкое заявление о том, что деньги являются подарком и возврату не подлежат.
4: Стабильность работы и подтверждение дохода
Кредиторы заботятся не только о ваших прошлых сбережениях, но и о вашей будущей способности выплачивать кредит. Стабильность вашей занятости является ключевым фактором при одобрении кредита. Они хотят видеть последовательную историю работы, обычно не менее двух лет в той же сфере или у одного и того же работодателя.
Если вы работаете на себя или получаете комиссионные, требования к проверке возрастают. Вам, вероятно, потребуется предоставить дополнительные документы, такие как личные и бизнес-налоговые декларации за два года. Кредиторы ищут стабильные источники дохода, а не хаотичные всплески и падения. Разрыв в вашей истории занятости может вызвать опасения, поэтому будьте готовы объяснить любые перерывы в вашем трудовом стаже.
Проверка дохода проводится строго. Ваши расчетные листки должны соответствовать доходу, указанному в ваших налоговых декларациях. Если вы недавно получили повышение или премию, возьмите соответствующие документы на встречу с кредитором. Кредиторы рассчитают ваш коэффициент долговой нагрузки, используя ваш валовый ежемесячный доход. Этот коэффициент определяет, какая часть вашей зарплаты может идти на покрытие жилищных расходов, не растягивая ваш бюджет слишком сильно.
«Кредиторы избегают рисков. Они хотят видеть, что вы можете позволить себе ипотеку не только сегодня, но и в течение следующих 30 лет».
Сохраняйте стабильность работы на протяжении всего процесса получения кредита. Избегайте смены профессии или открытия нового бизнеса до момента закрытия сделки. Даже если у вас есть более выгодное предложение, хлопоты по повторному подтверждению дохода могут задержать или сорвать дату закрытия сделки. Последовательность имеет ключевое значение. Покажите кредиторам, что вы надежный заемщик с предсказуемым источником дохода.
Ваш статус занятости — это не просто строчка в заявке на ипотеку. Это фундаментальная основа всей покупки. Кредиторы изучают этот аспект более тщательно, чем вы могли бы ожидать. Они хотят знать, являетесь ли вы надежным заемщиком или же представляете собой ходячую ответственность.
Стабильность работы и уверенность кредиторов
Прежде всего, обратите внимание на ваш стаж. Занимаете ли вы свою текущую должность уже как минимум двенадцать месяцев? Это стандартный ориентир. Если вы работаете там два года, ваше положение более устойчивое. Если вы начали всего три месяца назад, вы находитесь в «опасной зоне». Кредиторы предпочитают стабильность. Они хотят видеть, что у вас есть гарантия дохода.
Видите ли вы себя на этом же месте через три-пять лет? Если ответ отрицательный или если ваша отрасль нестабильна, вы должны честно признать этот риск. Кредиторы будут копаться в этом вопросе глубже. Они могут запросить подтверждение занятости. Они могут колебаться, одобряя кредит, если ваш контракт является краткосрочным или если вы работаете на окладе с комиссионными без твердой истории результатов.
Подумайте о причине вашей стабильности на работе. Речь идет не только о сохранении дома. Речь идет о ежемесячном платеже. Если вы потеряете работу в следующем месяце, выдержит ли ваш финансовый буфер? Стабильная работа означает стабильную ипотеку. Нестабильная работа означает рискованное вложение.
Расчет времени на дорогу
Затем есть вопрос дороги на работу. Это не только о пробках. Это о качестве вашей жизни. Насколько долго — это слишком долго? Для кого-то сорок пять минут — это нормальная дорога. Для других десять минут кажутся вечностью.
Заботит ли вашего партнера дорога на работу? Если вы покупаете жилье вместе, его терпимость так же важна, как и ваше собственное. Длительная дорога может сократить ваше время на семью, хобби и отдых. Это накапливается.
Рассмотрите худший сценарий. Что, если вы смените работу? Что, если вы займете должность в другой части города? Останется ли дом привлекательным? Может быть, вы работаете из дома. Это полностью меняет уравнение. Если вы работаете удаленно, вы можете отдавать приоритет площади помещения, а не его местоположению. Но спросите себя: нужна ли вам выделенная домашняя офисная комната?
Удаленная работа требует инфраструктуры. Вам может понадобиться тихая комната с хорошим освещением для видеозвонков. Вам может потребоваться дополнительная розетка для мониторов и серверов. Вам может понадобиться отдельный вход для доставок. Это практические потребности. Это не роскошь. Если вы планируете работать из дома, относитесь к этому как к бизнес-расходу. Планируйте пространство соответствующим образом.
3: Ремонт и обслуживание дома
Покупка дома — это покупка ответственности. Речь идет не только о конструкции. Речь идет о системах внутри него. И эти системы выходят из строя.
Реальность владения
Теперь вы являетесь арендодателем. Сантехник есть в вашем списке экстренных контактов. Кровельщик — в вашем списке подрядчиков. Это не плохо. Это часть сделки. Но это требует смены мышления.
Начните с проверки базовых вещей. Осмотрите крышу. Она старая? Прогнулась ли она? Проверьте водосточные желоба. Они забиты? Осмотрите окна. Герметичны ли они? Это то, что не пускает воду внутрь и сохраняет тепло. Вода — враг. Если вода попадет внутрь, она все испортит.
Не игнорируйте механические системы. Система отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC) — это сердце дома. Она старая? Когда ее последний раз обслуживали? Неисправный котел
Ремонт не присылает предупреждающую этикетку по почте. Он просто происходит.
В июле ломается система отопления, вентиляции и кондиционирования. Во вторник во время ливня начинает протекать крыша. Компрессор холодильника выходит из строя прямо перед праздничным сезоном. Это не гипотетические сценарии. Это стандартная процедура владения домом.
Когда вы смотрите на калькулятор ипотеки, вы видите основную сумму долга, проценты, налоги и страховку. PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance). Это ежемесячная сумма, которая дает вам ключи от дома. В нее не заложены расходы на то, что вашему котлу может потребоваться деталь за 400 долларов или что желоба забиты дубовыми листьями.
Вам нужен буфер. Выделенный фонд. Назовите его фондом экстренных расходов на жилье. Откладывайте деньги каждый месяц. Не тогда, когда остаются лишние средства. А прежде чем потратить их на что-либо другое. Потому что такие чрезвычайные ситуации будут возникать чаще, чем вы думаете.
Ставка на дом, требующий ремонта
Если вы умеете обращаться с молотком, рынок предлагает лазейку.
Купите дом, мимо которого проходят другие. Тот, у которого треснувший фундамент или устаревшие обои. Вы заплатите меньше. Значительно меньше. В обмен вы вкладываете то, что в отрасли называют «трудом, увеличивающим стоимость» (sweat equity).
Это не только экономия денег на цене покупки. Это увеличение стоимости актива за счет вашего труда. Вы снимаете напольные покрытия. Перекрашиваете наличники. Устанавливаете раковину с тумбой. Позже, когда вы выставите недвижимость на продажу, эта работа отразится на более высокой цене продажи.
Но есть нюанс.
Не все районы дорожают. Не все «перспективные» районы действительно становятся таковыми. Если вы вложите труд в ремонт дома в районе с падающими ценами, вы просто обновите актив, который теряет стоимость.
Поговорите со своим риелтором. Запросите данные. Изучите тенденции изменения стоимости домов в этом конкретном районе за последние пять лет. Не гадайте. Проверяйте. Вы не хотите потратить два года на устранение протекающего крана, только чтобы обнаружить, что вся улица теряет в цене.
Фактор детей
Финансовая ситуация кардинально меняется, когда в уравнение вступают дети.
Речь идет не только о подгузниках и детских садах. Речь идет о пространстве. Двухкомнатная квартира, которая казалась уютной, когда вы были бездетной парой, внезапно превращается в коробку, когда вы делите ванную комнату с подростком. Вам придется переезжать. Переезд стоит денег. Закрытие сделки стоит денег.
Но скрытые расходы уходят глубже, внутрь самого дома.
- Модификации для безопасности. Ограждения на окнах. Барьеры на лестницах. Защитные колпачки на розетках. Это небольшие расходы в начале, но серьезные необходимые меры безопасности.
- Потребность в пространстве. Домашний офис превращается в спальню. Гостиная должна вместить растущую коллекцию игрушек. Возможно, вам придется отделать подвал или добавить пристройку.
- Рост коммунальных платежей. Больше людей в доме означает более высокие счета за воду. Больше душевых. Больше стирок. Счет за электричество не остается неизменным.
А затем есть эмоциональная нагрузка.
Покупка «идеального» дома с уже окрашенной в желтый цвет детской может показаться разумным решением. Но что, если изменится школьный район? Что, если район станет слишком шумным из-за семей с детьми? Что, если дом идеален, но местоположение не подходит для следующих десяти лет?
Вы покупаете не просто конструкцию. Вы покупаете контейнер для образа жизни. И этот контейнер должен расширяться, сжиматься или полностью перемещаться по мере роста вашей семьи.
Почему школьные округа определяют стоимость перепродажи, даже если у вас нет детей
Вам не нужна коляска, чтобы заботиться о рейтинге школ.
20% покупателей готовы увеличить свой бюджет на 6–10%, лишь бы попасть в зону лучших школ. Это существенная премия. Вы платите больше upfront. Но в сфере недвижимости важна ликвидность.
Когда вы в итоге решите продать дом, недвижимость в округах с высокими результатами обучения лучше сохраняет свою стоимость. На нее обращают больше внимания. Она продается быстрее. Та премия, которую вы заплатили, часто возвращается к вам, когда рынок горячий. Пропустите этот округ, и позже вы можете упустить выгоду. Это инвестиция в вашу стратегию выхода, а не только в ваш текущий образ жизни.
Проверка реальной ситуации в районах, удобных для семей
Хорошая школа не исправит плохую улицу.
Посмотрите на покрытие дороги. Есть ли тротуары, ведущие к детской площадке? Управляемо ли движение на вашем участке улицы для ребенка на велосипеде? Действительно ли в районе бегают другие дети, или по ночам там в основном пустые дома?
Бассейн или парк неподалеку добавляют красок в повседневную жизнь. Но то же самое делает и тишина на улице. Если вы планируете завести семью, обстановка за пределами школьных ворот так же важна, как и репутация внутри них. Не ограничивайтесь оценками по тестам. Пройдитесь по району в 4 часа дня. Увидьте жизнь вокруг.
Возможно, вы присматриваетесь к повышению, которое потребует переезда на другой конец страны. Или, может быть, вы тайно мечтаете заменить свой рабочий кубик на хижину на тропическом пляже. Если любой из этих сценариев вероятен в ближайшие несколько лет, воздержитесь от подписания каких-либо документов.
Главный вопрос не в том, можете ли вы позволить себе дом. А в том, поддерживает ли рынок это прямо сейчас.
Посмотрите на свой район. Растут ли цены? Растут ли они быстро? Если вы купите сейчас, вам, скорее всего, придется заплатить расходы по закрытию сделки. Когда вы продадите дом через три года, вы заплатите их снова. Это двойной удар по вашему кошельку.
Затем есть сама ипотека. Большая часть ваших ежемесячных платежей в первые несколько лет идет на выплату процентов. Вы не наращиваете капитал. Вы просто платите банку за удержание долга.
Даже на рынке покупателя продажа слишком рано может оставить вас ни с чем.
Но если ваша семья жила в одном районе на протяжении поколений и у вас нет планов уезжать, сейчас может быть подходящим временем. Ищите дом, который будет расти вместе с вами. Дом, который выдержит наплыв родственников, которые всегда заглядывают в гости. Дом, который подходит для вашей реальной жизни, а не для той, которая у вас будет через пять лет.
Есть ли налоговый кредит для покупателей жилья в первый раз в 2020 году?
Федерального налогового кредита для налогового года 2020 не было. Некоторые штаты предлагают собственные программы помощи, но они обычно имеют строгие ограничения по доходу.
В 2021 году обсуждался кредит в размере 15 000 долларов для покупателей в первый раз, предложенный президентом Джо Байденом. Но что касается 2020 года? В отношении федеральных кредитов вы остаетесь один на один со своими проблемами.
Что ищут кредиторы для одобрения ипотеки?
Кредиторы смотрят не на одну цифру. Они взвешивают все факторы.
- Кредитный рейтинг: Как вы управляли долгом в прошлом?
- Доход: Он стабилен? Хватает ли его на новый платеж?
- Первоначальный взнос: Насколько вы «вложены» в дело?
- Активы: Есть ли у вас денежные резервы на случай непредвиденных расходов?
- Текущие долги: Есть ли у вас другие кредиты, съедающие ваш ежемесячный денежный поток?
Они объединяют все эти данные, чтобы решить, сколько они готовы вам одолжить.
Можно ли получить ипотеку FHA с нулевым первоначальным взносом?
Как правило, нет. Ипотека Федерального жилищного управления (FHA) обычно требует первоначального взноса в размере 3,5%. Это помогает покупателям с низким доходом выйти на рынок.
Существуют исключения для ипотеки с нулевым первоначальным взносом, но они узкие.
- Ипотека VA: Для ветеранов и действующих военнослужащих.
- Ипотека USDA: Для домов в подходящих сельских районах.
Если вы не попадаете в эти категории, вам нужно накопить эти 3,5%.
Нужны ли деньги для первоначального взноса покупателям в первый раз?
Да. В идеале у вас должно быть сохранено 20% от стоимости дома на первоначальный взнос. Это золотой стандарт. Это позволяет избежать страхования частной ипотеки (PMI) и дает вам немедленный капитал.
Вам также нужны деньги на расходы по закрытию сделки и юридические услуги. Не тратьте все деньги на первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь запас для оформления документов и переезда.
Какой кредитный рейтинг нужен для ипотеки FHA?
Базовый уровень — кредитный рейтинг 500. Ниже этого значения шансы получить ипотеку FHA, скорее всего, нулевые.
Но есть нюанс. Чтобы получить минимальный первоначальный взнос (3,5%), вам нужен рейтинг не менее 580. Если ваш рейтинг находится в диапазоне от 500 до 579, вам нужно будет внести 10%.
Речь идет не только об одобрении. Речь идет о получении лучших условий. Более высокий рейтинг означает более низкие ставки. Более низкие ставки означают меньшие проценты за весь срок кредита.
