John Lennon jednu vlastnil. V jednom bydlel Richard Nixon. Madonna byla pro jednoho odmítnuta. To nejsou jen fakta pro kvíz. Zdůrazňují model bydlení, který dominuje městům, jako je New York, ale zůstává pro běžného kupujícího do značné míry nejasný.
Známe kondominium. Rozumíme modelu asociace kondominium. Kupujete byt. Platíte své poplatky. Náklady na údržbu a služby sdílíte prostřednictvím měsíčních plateb. Je to běžné. Ale družstva fungují jinak. Rozdíl není jen v terminologii. To je samotná podstata vlastnictví.
Klíčový rozdíl: akcie, ne vlastnictví
Když kupujete družstvo, nekupujete nemovitost. Kupujete akcie v korporaci. Tato společnost vlastní budovu. Nevlastníte žádnou část pozemku ani stavbu. Vlastníte procento společnosti.
Tyto akce vám poskytnou vlastní pronájem. Jedná se o právní dokument, který vám dává právo obývat konkrétní byt. Nemáte žádná větší práva k majetku než kterýkoli jiný akcionář. Toto je model kolektivního vlastnictví. Jste členem. Není jediným vlastníkem.
Proč tato struktura existuje?
Ve Spojených státech je dnes více než jeden milion družstevních bytových jednotek. Většina z nich je ve velkých městských centrech. První takové družstvo bylo otevřeno na West 18th Street v New Yorku v roce 1876. Říkalo se jim „House Clubs“.
Cíl byl jednoduchý. Poskytujte úspory z rozsahu bohatým kupujícím. Získáte výhody vlastnictví. Vyhnete se zátěži. Sdílené služby. Síla kolektivního vyjednávání. Nižší individuální náklady.
Strategie odchodu
Prodej není jako prodej domu. Nemovitost neuvádíte na MLS a čekáte na nabídku. Prodáváte své podíly v družstevní společnosti.
Pravidla se liší. V některých budovách musíte akcie prodat zpět společnosti. Odkupní cena je pevně stanovena na původní kupní ceně. Případný zisk z dalšího prodeje je rozdělen mezi všechny akcionáře. Nezachráníte kapitálový růst.
V ostatních družstvech si zisky necháte. Své akcie prodáváte na volném trhu. Kupující musí být schválen představenstvem. Proces je přísnější. Ovládání je přísnější.
Proč je těžké dostat se do družstev
Dostat se do družstva není jen o tom mít peníze. Toto je schválení. Správní rady mají přísná kritéria. Hodnotí finanční stabilitu. Poměr dluhu k příjmu. Úvěrová hodnocení. Mohou vás odmítnout kvůli vaší špatné historii pronájmu. Nebo nedostatečná likvidita.
Madonna byla odmítnuta. Nixon žil v jednom. Jednu vlastnil Lennon. Bariéra vstupu je vysoká. Pravidla jsou přísná. Někomu se ale kompromis vyplatí. Nižší měsíční náklady. Více kontroly nad charakterem budovy. Menší riziko individuálních účtů za opravy.
Stojí to za to trápení? Pro některé ano. Pro ostatní je rozhodujícím faktorem nedostatek skutečného vlastnictví. Nevlastníte svůj dům. Vlastníte místo u stolu. A tato tabulka je sdílená.
Skryté náklady na celkové daňové závazky
Majitelé domů často přehlížejí specifika fungování družstevních daní. Nikdy nedostanete vyúčtování přímé daně od města nebo státu. Místo toho platí stavba daň z pozemku jako celek. Váš podíl na této zátěži je již zahrnut ve vašich měsíčních poplatcích za kooperativní předplatné. Tato struktura vám zjednoduší život: jedna platba pokryje střechu, zaměstnance a vládu. To však také znamená, že daň z pozemků si nemůžete odečíst samostatně při podání daňového přiznání. Požadujete část celkových daní budovy jako položkový odpočet vypočítaný na základě vašeho procenta vlastnictví. Může se to zdát jako ztráta kontroly, ale federální daňový kredit zůstává stejný jako to, co dostávají vlastníci kondominií.
Role představenstva jako kontrolora
Pro kupce v kondominiu obvykle stačí bankovní úvěr a jasný titul. Kupující družstev vyžadují souhlas představenstva. Není to jen formalita. Družstevní společnost vystupuje jako pronajímatel i akcionář. Rada má zákonné právo odmítnout jakéhokoli žadatele téměř z jakéhokoli důvodu, pokud tím neporušuje zákony o spravedlivém bydlení. Není to jen o egu. Jde o přežití.
Když si koupíte kondominium, vaše hypotéka je zajištěna konkrétní jednotkou. Pokud přestanete platit, banka vezme byt přes exekuci. Zbytek budovy bude klidně spát. V družstvu má společnost společnou (hlavní) hypotéku. Pokud jeden akcionář nesplácí, poškodí to cash flow celé budovy. Platby za předplatné rostou. Rezervy se vyčerpávají. Riziko je obecné. Úkolem představenstva je zajistit, aby se žádný jednotlivý člen nestal pro tým finanční zátěží.
Kontrola vašeho finančního zdraví
Proces podání žádosti je zásahem do soukromí. Počítejte s tím, že budete muset poskytnout několik let daňová přiznání, bankovní výpisy a reference od pronajímatelů nebo zaměstnavatelů. Hledají stabilitu, nejen bohatství. Vysoký příjem pomáhá, ale důležitější je stabilita zaměstnání. Chtějí vidět, že platíte své účty včas. Chtějí vidět nízký poměr dluhu k příjmu.
Proč tak přísná pozornost? Protože v tradičním smyslu neexistuje individuální vyloučení. Pokud nemůžete zaplatit poplatky za předplatné, družstvo vás může vystěhovat. Ale v tomto okamžiku již byla škoda na finanční situaci budovy často způsobena. Vysoká míra defaultu odrazuje ostatní kupující. Snižují hodnotu při dalším prodeji. Znesnadňují refinancování celé budovy. Představenstvo chrání majetek tím, že chrání členství.
Omezení podnájmu
Pokud plánujete pronajmout svůj byt během cestování nebo stěhování, nejprve si prostudujte stanovy. Mnoho družstev omezuje podnájem. Někteří to umožňují až dva roky každých pět let. Jiní to zakazují úplně. Zastupitelstvo musí schválit i podnájemce. Budou prováděny stejné kontroly spolehlivosti. Chtějí se ujistit, že dočasný nájemce nebude rušit klid a nepoškozuje majetek. Toto pravidlo zachovává obytný charakter budovy. Brání investorům v přeměně klidné obytné budovy na tranzitní hotel.
Kvalita sousedů
Tento pečlivý proces filtrování vytváří určitý typ komunity. Obyvatelé družstev mají tendenci zůstat dlouhou dobu. Fluktuace zaměstnanců je nízká. Lidé zde žijí desítky let. O budovu se starají, protože ji skutečně vlastní. Výsledkem je méně problémů s údržbou a silnější pocit komunity. Neplatíte jen za prostor; platíte za strukturu řízení, která upřednostňuje stabilitu před likviditou.
Odmítnutí pro celebrity
Předpokládáme, že sláva umožňuje přístup. V newyorských družstvech to často vede k odmítnutí. Sověti se bojí úzkosti. Paparazzi. Fanoušci. Bezpečnostní rizika. Madonna byla skvěle zakázána v několika budovách. Jiní byli odmítnuti jednoduše proto, že byli příliš viditelní. Rada si cení soukromí a mlčení nad prestiží. Nechtějí, aby se jejich chodby staly turistickými atrakcemi. Pokud si vážíte anonymity, je to výhoda. Pokud toužíte po statusu, je to překážka.
Typy bytových družstev
Ne všechna družstva fungují stejně. Model závisí na původním účelu budovy a její současné struktuře.
- Kooperace s omezeným kapitálem : Často jsou neziskové nebo dotované vládou. Jejich cílem je poskytnout dostupné bydlení. Ceny při dalším prodeji jsou omezeny, aby byla zachována dostupnost bytů pro budoucí kupující. Akumulujete méně kapitálu, ale vstupní bariéra je nižší.
- Kooperace podle tržních sazeb : Fungují jako tradiční nemovitosti. Neexistují žádná omezení ceny pro další prodej. Když prodáváte, můžete vydělat. Bariéra vstupu je však vyšší a prověřování správní rady zůstává přísné.
- Družstva regulovaná nájemným : Některé budovy přešly z pronájmu na družstevní, přičemž byla zachována stabilizace nájemného pro určité jednotky. To je vzácné. Mají složitou právní historii a potenciální spory ohledně podmínek konverze.
Pochopení toho, o jakém typu uvažujete, změní vaše finanční výpočty. Družstvo s ručením omezeným je řešením bydlení, nikoli investičním nástrojem. Družstvo s tržní hodnotou představuje nemovitost s vyšším rizikem a vyšším výnosem.
Vaše rozhodnutí o nákupu závisí na tom, čemu dáváte přednost. Likvidita nebo stabilita? Důvěrnost nebo prestiž? Schvalovací proces představenstva je vrátným pro toto vše. Nutí vás dívat se za hranice čtverečních stop vašeho bytu a hodnotit zdraví komunity. Jedno špatné jablko může zničit celý koš v kooperaci. Proto
Bytová družstva nabízejí výhody, které přesahují jen nízký obrat. Získáte podmínky financování, které jsou často výhodnější než klasické hypotéky. Protože samotná budova má hypotéku na celou budovu, kupujete spíše akcie než nemovitost. To znamená, že potřebujete méně hotovosti na zálohu a náklady na uzavření ve srovnání s kupujícím v kondominiu.
Existuje také omezené ručení. Jste odpovědní za splacení své osobní půjčky, ale nejste osobně odpovědní za masivní dluh družstevní budovy. Akcionáři mají hlasovací práva. Podílíte se na rozhodování o správě nemovitostí. Skupina působí jako jeden subjekt, což jí dává vliv na místní samosprávy a veřejné služby. Některá družstva dokonce vracejí přebytečné výnosy akcionářům, i když je musíte vykázat jako příjem.
Ale počkej. Přitažlivost daňových úlev a veřejné kontroly je silná. S žádostí nespěchejte. Musíte identifikovat konkrétní typ kooperace, se kterým máte co do činění. Tento model pokrývá všechny úrovně příjmů, nejen bohaté Manhattany.
Typy bytových družstev
Na struktuře záleží. Definuje vaši finanční svobodu a výstupní strategii.
Kooperace s tržními sazbami fungují jako standardní nemovitosti. Nakupujete a prodáváte za jakoukoli cenu, kterou trh podporuje. Stavíte vlastní kapitál stejně jako tradiční majitel domu. Zisk je neomezený.
Kooperativy s ručením omezeným existují, aby poskytovaly dostupné bydlení. Mají výhody, jako jsou půjčky s nižším úrokem, daňové úlevy a granty. Výměnou za tyto úspory omezuje družstvo množství kapitálu, které můžete akumulovat. Při prodeji je váš zisk omezený. Tento model pomáhá lidem, kteří by jinak na hypotéku nedosáhli.
Pronájemní družstva se také nazývají družstva s nulovým kapitálem. Majetek vlastní externí investoři, obvykle neziskové organizace. Pronajímají ho zpět družstevní společnosti. Obyvatelé nehromadí kapitál. Družstvo může později nemovitost koupit, aby ji převedlo na jiný typ, ale zatím jste v podstatě dlouhodobým nájemcem s hlasovacími právy.
Vzájemná bytová družstva jsou neziskové korporace vlastněné a ovládané rezidenty. Vyvíjejí, vlastní a spravují bydlení. Toto je skutečný komunitní model.
Existují také specializované možnosti. Družstva pro seniory. Státem dotované bytové jednotky. Zemědělská družstva pro zemědělce. Krajina je širší, než si myslíte.
Finanční mechanika: Akciové půjčky a daně
Co-op share úvěry jsou podobné úvěrům na bydlení, ale mění se terminologie. Jedná se o tzv. kapitálové půjčky. Standardní hypotéku nečekejte. Úroky, které platíte z akciového úvěru, jsou daňově uznatelné, stejně jako u hypotéky na vaše hlavní bydliště.
Pravidla daně z kapitálových výnosů vás provedou prodejem. Pokud jste žili v domě dva z posledních pěti let, prvních 250 000 USD z výdělku je vyloučeno z federálních daní z příjmu. To je významná výhoda za předpokladu, že máte strukturu tržní hodnoty.
Jaké jsou ale skutečné výhody bytového družstva? Daňové zvýhodnění je hlavní výhodou. Daň z nemovitosti se rozděluje mezi všechny obyvatele. Nikdo nedostane individuální účet. Stále však máte přístup k federálním daňovým kreditům pro váš domov. Nákup v kooperaci je často levnější než nákup v kondominiu.
Jsou družstva dobrou investicí? Záleží zcela na statutu. V některých případech musíte akcie prodat zpět společnosti za původní cenu. Ostatní akcionáři se podělí o případné zisky při dalším prodeji jednotky. V ostatních případech si zisk ponecháte. Před nákupem byste to měli vědět. To ovlivňuje vaši schopnost akumulovat kapitál.
Jak vlastně funguje bytové družstvo? Když se nastěhujete, nekupujete nemovitost. Kupujete akcie společnosti, jejímž jediným aktivem je budova. Získáváte právo obývat vaši konkrétní jednotku prostřednictvím vlastní nájemní smlouvy. Vlastníte akcie, ne zdi.
Je možné získat hypotéku na družstvo? Tradiční hypotéky jsou zřídka dostupné, protože nevlastníte jednotku. Hledejte družstevní půjčku nebo akciovou půjčku. Takové transakce řeší družstevní záložny a specializovaní věřitelé. Může být obtížné je získat. Očekávejte přísnější kontrolu.
Jak najít bytové družstvo? Národní asociace bytových družstev spravuje online databázi. Toto je výchozí bod. Proces aplikace je důkladný. Členové hlasují o nových kupcích. Kontrolují, kdo se dostane dovnitř. To vytváří vyšší úroveň vlastnictví. To také znamená, že selhání jsou běžná. Můžete být odmítnuti.
Ne vždy jsou dveře otevřené. Šek je skutečný. Můžete mít peníze, ale představenstvo může říci ne.
