Prodej domu je bezproblémová záležitost. To je těžké i na horkém trhu. Možná to děláte poprvé. Nebo možná už tuto zkušenost máte. Budete mít mnoho otázek. Otázek je spousta. Potřebujete realitního makléře? Co přesně znamená „uzavření obchodu“? Kolik dokumentů musím vyplnit? Jak získat nejlepší cenu? Jak prodat svůj starý dům a zároveň koupit nový, aniž byste zkrachovali?
Na všechny tyto otázky odpovíme. Vysvětlíme si, co obrubní odvolání skutečně znamená. Prozradíme vám také, proč den otevřených dveří není zlatou kartou, za kterou byl nalomený.
Existují dva hlavní způsoby. Svůj dům můžete prodat s pomocí agenta. Nebo bez něj. Než zvážíme tyto možnosti, pojďme si projít základy, které by měl každý prodejce znát.
Zjistěte skutečnou hodnotu svého domova
Znalost hodnoty vašeho domova je prvním krokem. Trpělivost je druhým krokem. Omezování je třetím krokem. Objednejte si odhad nemovitosti. Stojí mezi 250 a 500 dolary. Stojí to za každý utracený dolar.
Na silném trhu může být prodejní cena o 10 až 15 procent vyšší než odhadovaná hodnota. Na slabším trhu se cena obvykle shoduje s odhadní hodnotou. Později se podrobně podíváme na to, jak přesně stanovit prodejní cenu.
Opravte své problémy dříve, než oni vyřeší vás
Domácí kontrola je životně důležitá. Umožňuje vyhnout se komplikacím při prodeji. Kontrolu obvykle provádí kupující. Ale pokud to uděláte sami, budete to mít pod kontrolou. Problémy můžete opravit dříve, než je uvidí kupující.
Pokud audit odhalí problémy, budete muset znát zákony o zveřejňování vašeho státu. Tyto zákony se liší. Mohou vás zachránit před soudním sporem. Obvykle vyžadují zveřejnění nebezpečných materiálů. Vyžaduje také odhalení závažných stavebních závad. Musíte to sdělit ústně nebo písemně.
Pokud si nejste jisti, co sdělit, zeptejte se svého realitního makléře. Zeptejte se právníka. Zeptejte se místního bytového úřadu.
Nespěchejte
Trpělivost je klíčem k úspěchu. Realitní kanceláře vám řeknou, že domy po příliš mnoha dnech na trhu „stagnují“. Říká se, že zatuchlé nemovitosti ztrácejí zájem kupujících. K zastavenému prodeji však obvykle dochází, protože prodávající dům předrazil.
Platí to i naopak. Pokud s prodejem svého domu spěcháte, můžete podcenit jeho hodnotu. S prodejem možná spěcháte, abyste se mohli přestěhovat do nového domova. Nedělej to.
Pokud je to možné, uveďte svůj dům k prodeji co nejdříve před nákupem nového. V opačném případě budete platit dvě hypotéky. Je těžké si to dovolit.
Pokud najdete domov, kterého se nemůžete dočkat, požádejte svého věřitele o překlenovací půjčku. Tato půjčka používá vlastní kapitál ve vašem současném domě k zaplacení zálohy na nový. Můžete také získat půjčku na bydlení, která vám pomůže se splácením dvou hypoték.
Nyní, když jsme probrali základy, pojďme rozebrat hlavní kontroverzi.
Potřebuji realitního makléře?
Asi 93 procent transakcí s nemovitostmi stále zahrnuje realitní kanceláře [ref]. Internet sliboval opak. To se ale nestalo.
Agent pracuje samostatně nebo pro makléře. Makléř podepisuje smlouvu. Nejlepší profesionálové si nechají 100 procent provize a zaplatí makléři poplatek. Nováčci dostanou 30 až 40 procent.
Existují důvody, proč si najmout pomoc.
- Vzdělávání – Komplexní dokumentace. Licenční programy.
- Čas – Žádné víkendové promítání. Žádné bolesti hlavy z plánování.
- Hodnocení nabídek – Filtrování náhodných kolemjdoucích od vážných kupců.
- Znalost trhu – Trendy ovlivňují váš konečný výsledek.
- Vyjednávání – Správné stanovení ceny.
- Kontakty – Dodavatelé, inspektoři, další agenti.
- Prodejní cena – Kupující mohou nabízet příliš nízkou cenu, pokud si myslí, že šetříte na poplatcích.
- Karavany – Dny otevřených dveří pro agenty kupujících. Rychle. Komfortní.
Klíčovým nástrojem je Multiple Listing Service (MLS). Toto je obrovská databáze. Předplatitelů je 900 000 agentů. Pokrývá 90 procent nemovitostí ve Spojených státech [ref]. Kupující si jej mohou zdarma prohlédnout na webu realtor.com. Obvykle mohou zveřejňovat reklamy pouze předplatitelé. Někdy mohou prodejci zaplatit provizi za přímé uvedení nabídky.
Výhody něco stojí.
Provize je 6 procent z prodejní ceny. Mnoho agentů se o tom dohaduje. Zvlášť na dobrém trhu. Svěřujete cizímu člověku svůj nejcennější majetek. Pusťte své emoce. Je to součást procesu.
Můžete si vybrat mezi agentem s kompletními službami a agentem pro slevy.
O vše se postará full service agent. Připravuje dům. Pořádá dny otevřených dveří. Používá MLS. Marketingové materiály. Cedule na dvoře. Profesionální fotografové.
Diskontní agent poskytuje méně služeb. Cena se liší v závislosti na společnosti. Nízká cena je hlavní výhodou. Provize se pohybuje od 2 do 4,5 procenta. Někteří agenti předem prověřují kupující. Zveřejňují výpisy na MLS. Pořádáte projekce. Agenti kupujících mohou předat váš domov kvůli nižší sazbě provize. Vyplatí se, když ušetříte a přesto získáte dobrou cenu? Vyzkoušejte například ZipRealty nebo House Rebate.
Teď najdeme agenta.
Porozumění terminologii
Často uslyšíte zaměnitelně výrazy „realitní makléř“, „makléř“ a „realitní makléř“. Ale není to vždy to samé.
A Realtor® je agent s licencí od National Association of REALTORS®. Je vázán Etickým kodexem.
Realitní makléř a realitní makléř jsou v podstatě totéž. Někdy „makléř“ označuje společnost, pro kterou agent pracuje.
V této příručce používáme slova „agent“ a „broker“ zaměnitelně. Realtor® nazýváme „realitní makléř“. Pomáhá jednoduchost.
Jak najít realitního makléře
Začněte s místním vyhledáváním. Stále záleží na ústním podání. Zeptejte se přátel, kteří nedávno prodali dům. Zeptejte se svých sousedů. Podívejte se na poslední cedule „Prodáno“ ve vaší oblasti. Kdo je zastupoval? Zavolejte jim. Získejte zpětnou vazbu.
Zkontrolujte online. Zillow, Realtor.com, Redfin. Podívejte se na nedávné prodeje ve vaší oblasti. Podívejte se, kteří agenti se objevují nejčastěji. Důslednost ukazuje na úspěch.
Pohovor minimálně se třemi kandidáty. Zeptejte se na jejich zkušenosti. Zeptejte se na marketingovou strategii. Zeptejte se na frekvenci komunikace. Používají profesionální fotografie? Dělají home staging?
Zkontrolujte doporučení. Zavolejte minulým klientům. Ptejte se na problémy. Byl agent schopen je vyřešit?
Hledejte specializaci. Někteří makléři se specializují na luxusní nemovitosti. Ostatní jsou pro první kupce domů. Nebo v kondominiích. Nebo na domy, které vyžadují rekonstrukci. Odpovídá jejich nika vašemu typu nemovitosti?
Zkontrolujte akreditaci. Je to licencované? Byla nějaká disciplinární opatření? Najděte webovou stránku realitní komise vašeho státu.
Pozor na velikost provize. Dá se vyjednávat. Nepřijímejte první nabízené číslo. Porovnejte full service agenty se slevovými makléři. Zvažte pro a proti.
Věřte svým instinktům. S touto osobou budete úzce spolupracovat. Pokud se vám něco nezdá, hledejte dál.
Správný agent zajistí hladký průběh prodeje. Špatný to utáhne.
Vybírejte pečlivě.
Vyberte si agenta, který je certifikován Národní asociací realitních kanceláří (NAR). Zdá se to jako maličkost, dokud nepotřebujete někoho, kdo skutečně dodržuje etický kodex. Jaká je vaše nejlepší možnost? Zeptejte se přátel, kteří skutečně prodali své domovy. Sledujte, jak rychle se prodávají nemovitosti ve vašem konkrétním PSČ. Agent, který žije a dýchá vaši oblast, zná trh. Může vám říci, zda ceny rostou nebo kupující odcházejí z obchodů.
Otevřené domy odložte na chvíli stranou. Jděte tam a setkejte se s agentem osobně. Předem to vyhodnoťte. Sledujte, jak se stýká s cizími lidmi. Všimněte si, jak ovládá dav.
Našli jste vhodného kandidáta. Teď. Nic nepodepisujte. Berte pohovor jako pracovní pohovor. Najmete si partnera. Měl by se ptát teba. Měl by projevit zájem o vaši konkrétní situaci, a ne pouze vnucovat vzorový přístup.
Na schůzce musíte prodiskutovat následující věci:
Klíčové indikátory, které je třeba vyžadovat
Jaký je poměr katalogové ceny k prodejní ceně? Toto číslo ukazuje, zda může skutečně prodat váš dům za cenu blízkou tomu, co chcete. Porovnává počáteční kotační cenu s konečnou uzavírací cenou. Dobrý agent se drží téměř 100 procent. Pokud trvale klesá pod 95 procent, může být přehnaně slibný a nedosahuje plnění.
Kolik domů loni prodal? Důležitý je objem prodeje. Ukazuje aktivitu.
Jak prodá dům? Direct mail? Letáky? Online inzeráty? Pokud jen řekne: „Uvedu to na MLS,“ zapátrejte hlouběji.
Zná vaši ulici? Pokud zaváhá, utíkej.
Čím je výjimečný? Tady oddělujete predátory od obyčejných lidí.
Směrnice a zásady společnosti
Může poskytnout doporučení? Zavolejte jim. Zeptejte se bývalých prodejců. Trval proces dlouho? Zmizel agent a nechal je bez kontaktu?
Pomůže vám najít další specialisty? Možná budete potřebovat profesionála, který připraví váš dům na prodej (stager). Mistr pro naléhavé opravy. Nakladače. Dobrý agent má svou vlastní kontaktní základnu.
Jaká je její politika ohledně ukončených smluv? Život se děje. Smlouvy mohou být složitější. Musíte vědět, co se stane, když od smlouvy odstoupíte.
Kolik času stráví prodejem vašeho domu? Pokud má paralelně dvacet objektů, budete pro něj druhořadou záležitostí. Zeptejte se na jeho skutečnou dostupnost.
Dokumenty a peníze
Požádejte o sdělení agentury. Požádejte o smlouvu o zařazení. Vyžádejte si informace od prodejce. Přečtěte si je.
Komise. Nejprve mohou agenti tvrdit, že jejich sazba je pevná. Oni lžou. Většina makléřů smlouvá, zvláště pokud kupujete jinou nemovitost prostřednictvím stejné agentury. Máte páku. Použijte to.
Prodej bez účasti realitní kanceláře
Přeskočte krok realitní kanceláře a ušetříte na provizích. To je hlavní výhoda. Nejde ale jen o úsporu peněz navíc. Jde o ovládání. A o papírování. Je toho hodně.
Pokud zvolíte cestu For Sale by Owner, stanete se agentem i právníkem. No, vlastně ne. Nemusíte být právník. Ale určitě budete potřebovat právníka.
Než cokoli podepíšete, nechte smlouvu přezkoumat právníkem.
Může se zdát, že stačí stáhnout šablonu z internetu. Nedělej to. Zákony se mění. Důležité jsou místní vlastnosti. V obecném formuláři mohou chybět důležité informace, které vás mohou pronásledovat o měsíce později.
Poskytněte právní podporu předem
K uzavření obchodu budete stále potřebovat právníka. Tak proč čekat? Připojte jej nyní. Včasné konzultace budou stát méně než právní kroky. Nebo neúspěšný prodej.
Právník může identifikovat varovné signály v nabídce kupujícího. Může poskytnout rady ohledně cenových strategií na základě místních kolegů. Zajistí, aby smlouva byla závazná a jasná.
Proč se prodat je těžší, než se zdá
Nejde jen o vyvěšení inzerátu na prodej domu. Jedná se o:
- Marketing: Potřebujete fotky. ty dobré. Ne fotky z telefonu 2015. Je třeba připravit prostor (inscenaci). Musíte psát přesvědčivé popisy.
- Zobrazuje: Zvednete telefon. Plánujete výlety. Skryjete osobní věci. Ty zase čistíš. A znovu.
- Vyjednávání: Emoce jsou plné. Chcete získat co nejlepší cenu. Kupující chce nejnižší cenu. Advokát si zachovává profesionalitu. Vyjednává protinabídky. Udržuje chladnou hlavu, takže vy nemusíte.
- Zveřejnění: Chybějící byť jen jeden detail může zrušit dohodu. Nebo vést k soudnímu sporu. Právník ví, co je třeba zveřejnit. Ve vašem státě. Ve vašem PSČ.
Jaké dokumenty potřebujete?
Prodej bez účasti realitní kanceláře (For Sale by Owner) vyžaduje specifické právní dokumenty. Toto není volitelné.
- Kupní a kupní smlouva
- Zveřejnění olověné barvy (pokud byl dům postaven před rokem 1978)
- Formuláře pro zveřejnění nemovitosti specifické pro stát
- Zpráva o domovní inspekci (obvykle poskytuje kupující, ale měli byste být připraveni na žádosti)
- Dokumenty vlastnického práva
Nehádejte. Zeptejte se svého právníka. Mají šablony. Aktualizují je.
Jak správně odhadnout hodnotu vašeho domova
Bez srovnávací analýzy trhu (CMA) poskytnuté agentem fungujete naslepo. Částečně.
Můžete si udělat svůj vlastní výzkum. Podívejte se na prodané nemovitosti ve vaší oblasti. Podívejte se na aktivní inzeráty. Podívejte se na výpisy, jejichž platnost vypršela. Ale interpretace je klíčová. Proč se tento dům prodal za méně? Byl problém se střechou? S polohou? S rychlým prodejem?
S interpretací údajů může pomoci právník. Nebo doporučte odborného odhadce. Správná cena je důležitá. Příliš vysoký? Dům bude stát bez prodeje. Příliš nízká? Ztratíte peníze.
Kde najít kupce bez agenta
Nemáte síť kontaktů na agenty. Musíte si postavit vlastní.
- Online inzerce: Zaplaťte za přístup k MLS prostřednictvím služby paušálního poplatku. Toto zobrazí váš domov na Zillow, Realtor.com atd.
- Sociální sítě: Sdílejte fotografie. Označte místní skupiny. Používejte hashtagy.
- Cedule: Cedule s vašimi kontaktními údaji. Jen. Efektivní.
- Dny otevřených dveří: Pořádáte je
To je vzácné. Většina lidí předá klíče a zaplatí provizi. Ale je možné prodat dům i bez makléře. Pokud si dáte tu námahu a důkladně se připravíte, můžete v kapse nechat sedm procent navíc. Tento údaj není zárukou. Záleží na trhu. Makléři někdy snižují své sazby, aby mohli konkurovat, čímž snižují potenciální úspory.
Peníze ale nejsou jediným důvodem, proč jednat nezávisle. Vy tam bydlíte. Vlastnosti znáte. Makléř, který právě vešel do domu, neví, že sklep se zaplavuje jen během určitých dešťových srážek nebo že sousedův pes štěká ve 3 hodiny ráno. Můžete vyprávět tento příběh. Máte plnou kontrolu. Nikdo vás nesleduje kvůli provizní kontrole. Nikdo vám neříká, abyste si lakovali čalounění na bílo, pokud bílou nenávidíte.
Existuje nuance. Pokrytí publika. Nezískáváte přístup ke službě Multiple Listing Service (MLS). Nemáte databázi kupujících jiných agentů. Většina lidí se cítí bezpečně, když předá šestimístný obchod profesionálovi. Možná budete muset souhlasit s nižší cenou. To je riziko.
Je to také vyčerpávající. Jste obchodník. Plánovač. Vyjednávač. Musíte najít svého inspektora. Váš právník. Vaše vlastní společnost pro ověřování titulů. Pokud tento stres zvládnete, čtěte dál.
Základy práva spravedlivého bydlení a reklamy
Začněte se zákonem. Zákony o spravedlivém bydlení nejsou pokyny. Toto jsou pravidla. Porušte je a otevřete se soudním sporům, které zlikvidují veškeré úspory. Buďte opatrní se svou formulací. Zaměřte se na domov. Ignorovat lidi.
Jakmile máte zajištěnou zákonnost, musíte k nemovitosti přitáhnout pozornost. Místní inzeráty jsou aktivní. Také specializované realitní noviny. Týdenní přílohy v novinách přitahují lidi, kteří celý den nelistují v přílohách.
Pro online pokrytí použijte specializované platformy For Sale by Owner (prodej vlastníkem). Právě pro tento účel existují stránky jako FSBO.com nebo National Network of Sellers by Owner. Vaše reklama musí obsahovat základní údaje. Počet ložnic. Počet koupelen. Kvadratura. Speciální vybavení.
Na formulaci záleží. Uveďte, zda je cena nižší než tržní cena. Řekni mi, jestli ten nábytek zůstane. Tyto háčky přitahují lidi.
Strategie značení na místě
Chcete ušetřit peníze. Právo? Přeskočte drahé marketingové firmy. Ale utraťte dvě stě dolarů za ceduli.
Odolná dřevěná cedule na místě vypadá profesionálně. To signalizuje, že jde o seriózní návrh. Plastové stojany jsou levné. Padesát dolarů. Vypadají dočasně. Vypadají jako garážový výprodej. Kupující váhají, když jsou konfrontováni s dočasnými řešeními.
Kupte si stromeček. Umístěte značku tak, aby byla vidět z ulice. Jasná viditelnost. Žádné keře neblokují text. Uveďte prosím své telefonní číslo. Velký a tlustý.
Přidejte informační pole. Dovnitř vložte kus papíru. Půdorysy. Seznam funkcí. Požadovaná cena. Tato poslední část je taktická. Pletí náhodné kolemjdoucí. Pokud si cenu na cedulce nemohou dovolit, nebudou ztrácet čas pohledem na dům, který si nemohou koupit.
“Zahrnutí informační krabice s letáky o vašem domě může být užitečné; kromě poskytnutí obecných informací, jako je půdorys a funkce, může včetně požadované ceny pomoci vyřadit kupce, kteří nejsou připraveni se zavázat.”
Jedná se o jednoduchý filtr. Ale šetří to hodiny. Hodiny, které byste raději věnovali něčemu jinému. Nebo vůbec nic.
Nejjednodušší způsob, jak najít kupce, je říct to všem známým. Přátelé, kolegové, barman, váš lékař. Rozhoďte síť dokořán. Má to praktický důvod, který přesahuje jednoduchý objem kontaktu. Kupující, který přichází prostřednictvím osobních kontaktů, je méně pravděpodobné, že bude „turistou“, který jen nakupuje. Už prošel testem důvěry. Dohoda postupuje rychleji, protože mezera ve skepsi je menší.
Ale musíte být opatrní.
Realitní makléři vám zavolají, pokud zjistí, že svůj dům prodáváte sami (FSBO). Budou vám slibovat kupce. Budou slibovat nemožné. Nechat je ukázat váš domov je past. Jedna návštěva by vás mohla donutit zaplatit provizi, pokud si nedáte pozor. Potřebujete štít.
Požádejte právníka, aby sepsal zvláštní smlouvu. Mělo by tam být uvedeno, že nemáte uzavřenou smlouvu o výhradním prodeji. Jste ochotni zaplatit provizi pouze v případě, že jejich doporučený kupující skutečně dokončí transakci. Jaká je výše provize? Obvykle jedno až tři procenta z prodejní ceny. Polovina standardní provize. To udržuje vlky na uzdě, což vám umožňuje mít prospěch, pokud se jednomu z nich podaří najít skutečného kupce.
Správné posouzení hodnoty nemovitosti
Cena je všechno. Poplet to a je to ztracený případ.
Dům s příliš vysokou cenou zůstane nečinný. Bude pokryt prachem. Stane se „zatuchlým“. Kupující znají zatuchlé domy. Cítí zoufalství. Nebo, ještě hůř, vidí prodejce, který nerozumí trhu.
Pokud budete opakovaně snižovat cenu, zatímco dům stojí bez kupců, vložíte veškerou svou vyjednávací sílu do rukou ostatních. Dáváte kupujícím najevo, že nevíte, jakou cenu má váš dům. Nabídnou sníženou cenu. Využijí vaší nejistoty.
Najděte správné číslo. Zkontrolujte ceny podobných prodejů ve vaší oblasti. Podívejte se na to, co se skutečně prodalo, ne na to, co bylo nabízeno k prodeji. Na základě těchto údajů upravte svou cenu.
Proces uzavření obchodu
Našli jste kupce. Podepsali jste nabídku. Gratuluji.
Proces uzavření je v podstatě stejný, ať už jste měli agenta nebo ne. Je tam spousta papírování. Pravidla se řídí místními zákony. Velmi se liší město od města a stát od státu. Nespoléhejte na obecná doporučení, která najdete na internetu. Tato smlouva nemusí být platná ve vaší jurisdikci.
Potřebujete právníka.
Jakmile ho najmete, dejte mu pokyn, aby sepsal kupní a prodejní smlouvu. Stojí to peníze. Stojí to za každý cent. Špatná smlouva může později obchod zničit. Dobrý vás chrání před odpovědností.
Místní zákony nařizují požadavky na zveřejnění. Oni diktují termíny. U jednacího stolu diktují, kdo za co platí. Váš právník se postará o právní těžkou práci. Podáváte ruce.
Cílem je čistý výjezd. Žádné překvapení. Neexistují žádné poslední minuty, které by mohly dohodu vykolejit.
Tohle je maraton, ne sprint. Budete unavení. Budete mít chuť to vzdát. Pokud ale budete k cenovým a právním otázkám přistupovat disciplinovaně, dostanete se do cíle.
Klíče se otáčejí v zámku. Inkoust zasychá. odcházíš.
co bude dál? stěhujete se. Nebo si peníze, které jste nezaplatili, necháte na provizích. Je jen na vás, jak se rozhodnete.
Cena je místo, kde většina majitelů přichází o peníze.
Není to jen o tom, kolik si myslíte, že váš domov stojí. Jde o to, jak moc je trh ochoten tolerovat.
Potřebujete posouzení. Ale nenechte toto číslo určovat vaši strategii. Ohodnoťte oblast. Ohodnoťte školy. Podívejte se na nedávné prodeje podobných domů. Pokud spolupracujete s makléřem, sdílejte všechny tyto informace. Nechte je vidět celkový obraz.
Hrozí vážné nebezpečí předražení.
Pokud nastavíte cenu příliš vysoko, na váš inzerát se bude prášit. Kupující procházejí kolem něj. Předpokládají, že s něčím není něco v pořádku.
Co když nastavíte cenu příliš nízko? Můžete obdržet více nabídek. Přihazování může v každém případě zvýšit konečnou cenu.
Příprava před zařazením
Připravte dům.
To znamená hloubkové čištění. Pokud musíte, najměte si profesionály. Koberce. Windows. Domácí spotřebiče.
Zbavte se přebytku.
Stoh starých novin na chodbě signalizuje zanedbanost. Hromada dětských hraček hovoří o „chaosu“.
Chcete, aby kupující viděl péči. Chcete, aby viděli, že vám na nich záleží.
Potřebujete malovat?
Barva interiéru „ivory“ (špinavě bílá) je standardem z nějakého důvodu. Skrývá nedostatky. Působí neutrálním dojmem.
Aktualizujte svůj vzhled. Prasklá vlečka? Peelingový závěr? Opravte to. Vše je o atraktivitě fasády. Na prvním dojmu záleží.
Skryjte odpadkové koše. Zasaďte nějaké květiny.
Postavte se na chodník. Podívejte se na přední dveře. Zastavili byste se tam, kdybyste šli kolem?
Hodnocení návrhů
Váš agent musí odfiltrovat hluk.
Měli by se podívat na kreditní historii kupujícího. Jejich poměr dluhu k příjmu. Stabilita zaměstnání.
Kolik činí záloha?
Kdy musí uzavřít obchod? Šest až osm týdnů je standard. Jakýkoli delší časový rámec představuje riziko.
Máte právo vidět každou nabídku. Trvejte na tom.
Ujistěte se, že vaše smlouva obsahuje klauzuli vyžadující úplné zveřejnění. Nedovolte, aby agent skryl špatnou nabídku, aby ochránil váš rozvrh.
Podívejte se na svůj vlastní výsledek.
V hlavě máte ideální cenu. Ale jaké je vaše „pohlaví“?
Potřebujete konkrétní číslo ke koupi vašeho dalšího domu? Pokrýt splátky půjčky na auto?
Zvažte náklady.
Provize agenta. Náklady na uzavření. Poplatky za advokáta.
Než cokoli podepíšete, přesně víte, kolik dostanete.
Mýtus o dni otevřených dveří
Dny otevřených dveří jsou přeceňovány.
Představujeme je jako živé akce. Občerstvení. Jemná hudba. Po domě se potulují cizinci.
Data ale říkají něco jiného.
Podle Národní asociace realitních kanceláří se prostřednictvím dnů otevřených dveří prodávají pouze 3 % domů.
Jsou užitečné pro agenty.
Agent tam může strávit několik hodin setkáním s potenciálními klienty, kteří ještě nejsou připraveni koupit váš dům. Tvoří si vlastní zákaznickou základnu.
jsi? Jednoduše rozdáváte výlety zdarma.
Pokud váš agent odvádí dobrou práci při propagaci domova online a prostřednictvím sítě svých kontaktů, je den otevřených dveří často přehnaný. Tohle je čas navíc. Výdaje navíc.
Výjimkou může být karavan. To je, když jsou ostatní kupující přizváni k prohlídce nemovitosti. To šíří slovo mezi profesionály, kteří mohou mít kvalifikovaného klienta.
V opačném případě vynechejte večírek.
Uzavření prodeje domu
Smlouva byla podepsána. Peníze v pohybu. Ale ještě jsi neskončil.
Uzavření obchodu je okamžikem pravdy.
Musíte pečlivě zkontrolovat svůj závěrečný vypořádací list. Hledejte chyby. Hledejte provize, které neznáte.
Ujistěte se, že jsou splněny všechny podmínky.
Musí být prováděny kontroly. Renovace je hotová. Závěrečná kontrola je povinná.
Projděte si dům naposledy.
Otevřete kohoutky. Zkontrolujte osvětlení. Otevřete skříně.
Je vše ve shodě?
Pokud je něco rozbité, před předáním klíčů to opravte.
Přineste průkaz totožnosti s fotografií. Vezměte si potvrzení o pojištění. Vezměte si bankovní potvrzení o výši zálohy a nákladů na uzavření.
Podepište dokumenty.
Papírů je spousta.
Podepíšete smlouvu o převodu vlastnictví. Hypoteční doklady. Zveřejnění.
Jakmile podepíšete poslední stránku, předejte klíče.
Dům už není váš.
Ale peníze? Je na vás, abyste si je nechali.
Nabídka přijata. Cena dohodnuta. Konečně jste připraveni prodat svou nemovitost. Vysilující fáze hledání kupce je u konce. Nyní musíte uzavřít obchod.
Zdá se, že cílová páska je již blízko. Ale cesta ke stavu „prodáno“ má stále několik překážek. Musíte dokončit dokumentaci. Musíte se zamyslet nad daňovými otázkami. Musíte se rozhodnout, co se svými věcmi uděláte.
Kontrola vlastnictví a pojišťovací společnost
Začněte s názvovou společností. Jsou strážci vlastnických práv. Udělají kontrolu titulu. Tento dokument prokazuje, kdo je vlastníkem nemovitosti. Společnost provádějící kontrolu titulu hledá problémy. Kontrolují sporné nároky na vlastnictví. Hledají neúplnou dokumentaci.
Pokud najdou problémy, opraví je. Nebo budou označeni.
Vydávají také pojištění titulu. Obvykle je určen pro domácího kupce. Poskytuje ochranu proti ztrátám souvisejícím s problémy s titulem. Berte to jako pojistku titulu. Chrání nového majitele. Chrání jeho investici.
Najměte si realitního právníka
Potřebujete právníka. Ideálně takovou, která se specializuje na nemovitosti. Měl jsi ho kontaktovat předem. Zvláště pokud jste podepsali smlouvu s agentem.
Váš právník sepíše kupní smlouvu. Pomůže vám i kupujícímu doladit detaily. To zahrnuje mnoho specifikací.
Jaké předměty zůstávají v domě?
Velké domácí spotřebiče.
Nábytek.
Stacionární svítidla (lampy, římsy atd.).
Určují výši zálohy. Stanovili datum uzavření obchodu. Stanovili datum převodu vlastnictví. Upravují podmínky prodeje. Například kontrola stavu domu (prohlídka). Spravují detaily hypotéky.
Kdo platí jaké náklady na uzavření? Váš právník to pochopí. Zajišťuje férovost smlouvy. Hledá skryté předměty. Hledá klamné podmínky.
“Mějte na paměti, že americká vláda se pokusí vzít si svůj podíl.”
Problém daně z kapitálových výnosů
Pokud jste dosáhli zisku, gratuluji. Ale IRS (Internal Revenue Service) vás sleduje. Chtějí svůj podíl.
Váš právník vám poradí ohledně daňových důsledků. Existuje způsob, jak si většinu těchto zisků udržet. Obecně můžete ze zdanění vyloučit příjem do výše 250 000 USD. Pokud jste vdaná, tato částka se zvyšuje na 500 000 $.
Ale je tu nuance. Musíte žít ve svém domě alespoň dva z posledních pěti let.
Co kdybyste tam nežili dost dlouho?
Existují výjimky. Pokud se stěhujete z důvodu změny zaměstnání. Nebo ze zdravotních důvodů. Nebo za jiných zvláštních okolností. Stále můžete získat osvobození od daně.
Poraďte se se svým právníkem. Nepředpokládejte, že musíte platit daně. Nepředpokládejte, že nemusíte. Než dokumenty podepíšete, zjistěte si fakta.
Příprava na uzavření obchodu
Jakmile je smlouva podepsána, máte téměř hotovo. Hlavní práce je za námi.
Nyní potřebujete stěhováky. Najděte si je předem.
Předejte klíče.
K datu převodu majetku se odstěhujete.
Vypadá to jednoduše. Ale důležitá je příprava.
Jaké opravy je třeba provést před prodejem?
Záleží na trhu.
Je to trh prodávajícího? Váš agent vám může říct, že nemusíte nic dělat. Stačí to dát k prodeji. Nechte vyjednávání začít.
Je to trh kupujících? Musíte utrácet čas a peníze. Musíte zvýšit svou “obrubní přitažlivost”. To může zvýšit cenu.
Pokud prodáváte během teplejších měsíců, terénní úpravy se vyplatí. Přidání jednoduchých terénních úprav může zvýšit celkovou hodnotu domu o 28 procent.
Uvnitř vašeho domova vymalujte stěny neutrálními barvami. Bílý. Šedá. Vyhněte se jasně červeným květům.
Zvažte výměnu starého koberce. Pokud je špinavý nebo opotřebovaný, bude to patrné. Kupující si toho všimnou.
Proveďte velké rekonstrukce. Problémy nadace.
Rozbitá okna.
Žaluzie, které se nezavírají.
Poškození střechy.
Potenciální kupující si tyto položky pečlivě prohlédnou. Využijí je ke smlouvání za nižší ceny. Opravte je. Nebo o peníze později přijdete.
Kolik peněz ušetříte?
Prodejní cena jde do společného banku. Poté je distribuován.
Nejprve se splatí zbývající částka hypotéky.
Poté jsou vypláceny provize. Platbu obdrží jak zástupce prodávajícího, tak zástupce kupujícího. Obvykle se jedná o 5 až 6 procent z prodejní ceny. Je rozdělena mezi dva agenty.
Dále následují daně a poplatky.
Vše, co zůstane, patří vám. To je čistý zisk.
co s tím uděláš?
Mnoho lidí jej využívá jako zálohu na nové bydlení.
Někteří lidé platí kreditní karty.
Někteří lidé to odkládají.
Jsou to vaše peníze. Utrácejte to rozumně.
Je lepší prodávat s realitní kanceláří?
Můžete prodávat bez agenta. Je to možné. Tím se ušetří na provizích.
Ale jsou tu rizika.
Realitní makléř vám pomůže vyhnout se nákladným chybám. Účinně propaguje váš domov. Organizuje program představení. Rozumí trhu. Vyjednává nabídky.
Domy prodávané realitními kancelářemi se prodávají rychleji. Mají také tendenci prodávat za hodně peněz. Soukromému prodeji je často věnována menší pozornost. Vidí je méně lidí.
Pokud jste zaneprázdněni. Pokud se cítíte ve stresu. Pokud dobře neznáte místní trh. Najměte si pomoc.
Poslední kroky
- Odhadněte hodnotu vašeho domova.
- Najděte si spolehlivého realitního makléře, který se v dané oblasti vyzná.
- Nechte ho nastavit cenu za umístění v seznamu (seznamu objektů). Bude podporovat více nabídek.
- Uklidit. Osobní věci dávejte do skříní.
- Důkladně vyčistěte.
- Najměte si profesionálního fotografa. Fotografie prodávají domy.
- Váš agent připravuje nabídku k prodeji.
- Obdržíte nabídku.
- Podepíšete smlouvu.
- V den uzavření transakce obdržíte plnou platbu.
- Předáte klíče.
Váš bývalý dům byl prodán. Proces je dokončen.
Ale začíná nová kapitola. co bude dál?
