John Lennon tenía uno. Richard Nixon vivía en uno. Madonna fue rechazada por uno de ellos. Estos no son sólo puntos de trivia. Destacan un modelo de vivienda que domina ciudades como Nueva York pero que sigue siendo en gran medida opaco para el comprador promedio.
Conocemos condominios. Obtenemos el modelo de asociación de condominios. Compras una unidad. Pagas cuotas. Compartes los costos de mantenimiento y servicios públicos a través de tarifas mensuales. Es familiar. Pero las cooperativas funcionan de manera diferente. La diferencia no es sólo semántica. Es la naturaleza misma de la propiedad.
La diferencia principal: acciones, no escrituras
Cuando compras una cooperativa, no estás comprando bienes raíces. Estás comprando acciones de una corporación. Esa corporación es propietaria del edificio. No eres propietario de ningún terreno ni de la estructura. Eres dueño de un porcentaje de la empresa.
Esta participación le otorga un arrendamiento de propiedad. Este es el documento legal que te da derecho a ocupar una unidad específica. Usted no tiene mayores derechos sobre la propiedad que cualquier otro accionista. Es un modelo de propiedad colectiva. Eres miembro. No es un propietario único.
Por qué existe esta estructura
En la actualidad, hay más de un millón de unidades de vivienda cooperativa en los EE. UU. La mayoría se encuentran en los principales centros urbanos. El primero se abrió en West 18th Street en la ciudad de Nueva York en 1876. Se llamaban “Home Clubs”.
El objetivo era sencillo. Proporcionar a los compradores adinerados economías de escala. Obtienes las ventajas de ser propietario. Evitas las cargas. Mantenimiento compartido. Poder de negociación colectiva. Menores costos individuales.
La estrategia de salida
Vender no es como vender una casa. No figura en la MLS y espera una oferta. Vendes tus acciones en la corporación cooperativa.
Las reglas varían. En algunos edificios, debes vender las acciones a la corporación. El precio de recompra se fija al precio de compra original. Cualquier beneficio de la reventa se comparte entre todos los accionistas. No se mantiene el crecimiento del capital.
En otras cooperativas, te quedas con las ganancias. Vendes tus acciones en el mercado abierto. El comprador debe ser aprobado por la junta. El proceso es más estricto. El control es más estricto.
Por qué es difícil participar en las cooperativas
Entrar en una cooperativa no se trata sólo de tener dinero. Se trata de aprobación. Las juntas tienen criterios estrictos. Miran la estabilidad financiera. Ratios deuda-ingresos. Puntajes de crédito. Es posible que lo rechacen por un mal historial de alquiler. O falta de liquidez.
Madonna fue rechazada. Nixon vivía en uno. Lennon tenía uno. La barrera de entrada es alta. Las reglas son rígidas. Pero para algunos, la compensación vale la pena. Menores costos mensuales. Más control sobre el carácter del edificio. Menos riesgo de facturas de reparación individuales.
¿Vale la pena la molestia? Para algunos, sí. Para otros, la falta de una verdadera propiedad es un factor decisivo. No eres dueño de tu casa. Eres dueño de un asiento en la mesa. Y la mesa es compartida.
El costo oculto de las obligaciones tributarias compartidas
Los propietarios de viviendas a menudo pasan por alto los mecanismos específicos de cómo funcionan los impuestos cooperativos. Nunca recibe una factura de impuestos directos de la ciudad o el estado. En cambio, el edificio paga los impuestos a la propiedad como una sola entidad. Su parte individual de esa carga se incluye en sus tarifas de mantenimiento cooperativa mensuales. Esta estructura simplifica su vida: un pago cubre el techo, el personal y el gobierno. Pero también significa que no puede deducir los impuestos a la propiedad por separado en su declaración. Usted reclama una parte de los impuestos totales del edificio como una deducción detallada, calculada en función de su porcentaje de propiedad. Parece menos control, pero la exención de impuestos federales sigue siendo idéntica a la del propietario de un condominio.
El papel de control de la Junta
Los compradores de condominios generalmente solo necesitan un préstamo bancario y un título limpio. Los compradores de cooperativas necesitan la aprobación de la junta. Esto no es una formalidad. La corporación cooperativa actúa simultáneamente como propietario y accionista. La junta tiene el derecho legal de rechazar a cualquier solicitante por casi cualquier motivo, siempre que no viole las leyes de vivienda justa. No se trata sólo de ego. Se trata de supervivencia.
Cuando compras un condominio, tu hipoteca está garantizada por tu unidad específica. Si deja de pagar, el banco ejecutará esa unidad. El resto del edificio duerme tranquilo. En una cooperativa, la corporación posee la hipoteca principal. Si un accionista incumple, el flujo de caja de todo el edificio se ve afectado. Las tarifas de mantenimiento aumentan. Escurrir las reservas. El riesgo es comunitario. El trabajo de la junta es garantizar que ningún miembro se convierta en una responsabilidad financiera para el colectivo.
Examinando su salud financiera
El proceso de solicitud es invasivo. Espere presentar años de declaraciones de impuestos, extractos bancarios y referencias de propietarios o empleadores. Buscan estabilidad, no sólo riqueza. Un ingreso alto ayuda, pero un empleo constante es más importante. Quieren asegurarse de que usted pague sus facturas a tiempo. Quieren ver relaciones deuda-ingresos bajas.
¿Por qué un escrutinio tan estricto? Porque no existe una ejecución hipotecaria individual en el sentido tradicional. Si no puedes pagar tu manutención, la cooperativa puede desalojarte. Pero antes de llegar allí, el daño suele estar hecho a la situación financiera del edificio. Las altas tasas de impago ahuyentan a otros compradores. Deprimen los valores de reventa. Hacen que sea más difícil conseguir refinanciación para todo el edificio. La junta protege el activo protegiendo a los miembros.
Restricciones de subarrendamiento
Si planea alquilar su unidad mientras viaja o se muda, consulte primero los estatutos. Muchas cooperativas restringen el subarrendamiento. Algunos lo permiten hasta dos años cada cinco años. Otros lo prohíben por completo. La junta también debe aprobar al subarrendatario. Realizarán las mismas verificaciones de antecedentes. Quieren asegurarse de que el inquilino temporal no perturbe la paz ni dañe la propiedad. Esta norma preserva el carácter residencial del edificio. Impide que los inversores conviertan un tranquilo edificio residencial en un hotel transitorio.
La calidad de los vecinos
Este riguroso proceso de filtrado crea un tipo específico de comunidad. Los residentes de las cooperativas tienden a ser residentes a largo plazo. La rotación es baja. La gente se queda durante décadas. Se preocupan por el edificio porque literalmente son dueños de él. Esto conduce a menores problemas de mantenimiento y un sentido de comunidad más fuerte. No estás pagando sólo por un espacio; está pagando por una estructura de gobierno que prioriza la estabilidad sobre la liquidez.
Rechazos de celebridades
Asumimos que la fama compra el acceso. En las cooperativas de Nueva York, a menudo se compra el rechazo. Las juntas directivas temen que se produzcan interrupciones. Paparazzi. Fanáticos. Riesgos de seguridad. A Madonna se le negó la entrada a varios edificios. Otros han sido rechazados simplemente por ser demasiado visibles. La junta prioriza la privacidad y la tranquilidad sobre el prestigio. No quieren que sus pasillos se conviertan en atracciones turísticas. Si valoras el anonimato, esto es un beneficio. Si anhelas estatus, es una barrera.
Tipos de cooperativas de vivienda
No todas las cooperativas funcionan de la misma manera. El modelo depende de la intención original del edificio y de la estructura actual.
- Cooperativas de capital limitado : a menudo son sin fines de lucro o están subsidiadas por el gobierno. Su objetivo es proporcionar viviendas asequibles. Los precios de reventa están limitados para mantener las unidades asequibles para futuros compradores. Genera menos capital, pero el costo de entrada es menor.
- Cooperativas a precio de mercado : funcionan como bienes raíces tradicionales. No hay restricciones sobre el precio de reventa. Puede obtener ganancias cuando vende. Sin embargo, los costos de entrada son más altos y el escrutinio de la junta directiva sigue siendo estricto.
- Cooperativas con alquiler regulado : algunos edificios pasaron de alquileres a cooperativas manteniendo la estabilización del alquiler para ciertas unidades. Estos son raros. Vienen con antecedentes legales complejos y posibles disputas sobre los términos de conversión.
Comprender qué tipo está considerando cambia su cálculo financiero. Una cooperativa de capital limitado es una solución de vivienda, no un vehículo de inversión. Una cooperativa a precio de mercado es un activo inmobiliario con mayor riesgo y mayor recompensa.
La decisión de comprar depende de lo que priorices. ¿Liquidez o estabilidad? ¿Privacidad o prestigio? El proceso de aprobación de la junta es el guardián de todo ello. Te obliga a mirar más allá de los metros cuadrados de la unidad y considerar la salud de la comunidad. Una manzana podrida puede arruinar al grupo en una cooperativa. Por eso
Las cooperativas ofrecen ventajas que van más allá de una menor rotación. Obtiene condiciones de financiación que suelen ser más favorables que las hipotecas tradicionales. Debido a que el edificio en sí tiene una hipoteca principal, usted está comprando acciones, no bienes raíces. Esto significa que necesita menos efectivo por adelantado para los pagos iniciales y los costos de cierre en comparación con un comprador de condominio.
También existe responsabilidad limitada. Usted debe su préstamo personal, pero no es personalmente responsable de la enorme deuda de construcción de la cooperativa. Los accionistas tienen voz. Participas en las decisiones de propiedad. El grupo actúa como una entidad única, lo que le otorga influencia sobre los consumidores ante los gobiernos locales y las empresas de servicios públicos. Algunas cooperativas incluso devuelven los ingresos excedentes a los accionistas, aunque usted debe declararlos como ingresos.
Pero espera. El atractivo de las exenciones fiscales y el control comunitario es fuerte. No se apresure a presentar la solicitud. Debe identificar el tipo específico de cooperativa con el que está tratando. El modelo abarca todos los niveles de ingresos, no sólo a los habitantes ricos de Manhattan.
Tipos de cooperativas de vivienda
La estructura importa. Dicta su libertad financiera y su estrategia de salida.
Las cooperativas a precio de mercado operan como bienes raíces estándar. Compras y vendes al precio que admita el mercado. Usted genera capital de manera muy similar a como lo haría un propietario de vivienda tradicional. No hay límites a las ganancias.
Existen cooperativas de capital limitado para proporcionar viviendas asequibles. Vienen con beneficios como préstamos con intereses más bajos, exenciones fiscales y subvenciones. A cambio de estos ahorros, la cooperativa restringe la cantidad de capital que puede acumular. Cuando vendes, tus ganancias tienen un límite. Este modelo ayuda a las personas que de otro modo no podrían calificar para una hipoteca.
Las Cooperativas de arrendamiento también se denominan cooperativas de capital cero. Los inversores externos, normalmente organizaciones sin fines de lucro, son propietarios de la propiedad. Se lo alquilan nuevamente a la corporación cooperativa. Los residentes no construyen patrimonio. La cooperativa podría comprar la propiedad más adelante para convertirla a un tipo diferente, pero por ahora, usted es esencialmente un inquilino a largo plazo con derecho a voto.
Asociaciones de vivienda mutua son corporaciones sin fines de lucro propiedad de los residentes y controladas por ellos. Desarrollan, poseen y operan la vivienda. Es un verdadero modelo comunitario.
También hay variaciones especializadas. Cooperativas de personas mayores. Unidades subsidiadas por el gobierno. Cooperativas rurales de agricultores. El paisaje es más amplio de lo que piensas.
La mecánica financiera: préstamos compartidos e impuestos
Los préstamos para acciones de cooperativas parecen préstamos hipotecarios, pero la terminología cambia. Se llaman préstamos de acciones. No espere una hipoteca estándar. El interés que paga por un préstamo sobre acciones es deducible de impuestos, al igual que una hipoteca para residencia principal.
Las reglas del impuesto sobre las ganancias de capital se aplican cuando vende. Si ha vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años, los primeros $250,000 de ganancia están excluidos del impuesto federal sobre la renta. Esta es una ventaja significativa, siempre que tenga una estructura de tipos de mercado.
Pero ¿cuáles son las ventajas reales de la vivienda cooperativa? El beneficio fiscal es un gran atractivo. Los impuestos de construcción se comparten entre todos los residentes. Nadie recibe una factura individual. Sin embargo, aún puede acceder a deducciones del impuesto federal sobre la renta para su vivienda. Comprar una cooperativa suele ser más barato que comprar un condominio.
¿Son las cooperativas una buena inversión? Depende enteramente de los estatutos. En algunos, debes volver a vender a la corporación al precio original. Los demás accionistas comparten las ganancias cuando se revende la unidad. En otros, te quedas con las ganancias. Debes saber esto antes de comprar. Afecta su capacidad para generar capital.
¿Cómo funciona realmente una cooperativa de vivienda? Cuando te mudas, no compras bienes inmuebles. Compras acciones de una corporación cuyo único activo es el edificio. Usted obtiene el derecho de ocupar su unidad específica a través de un contrato de arrendamiento de propiedad. Eres dueño del stock, no de las paredes.
¿Se puede obtener una hipoteca para una cooperativa? Las hipotecas tradicionales rara vez están disponibles ya que usted no es propietario de la unidad. Busque un préstamo cooperativo o un préstamo compartido. Las cooperativas de crédito y los prestamistas especializados se encargan de ellos. Pueden ser difíciles de asegurar. Espere un mayor escrutinio.
¿Cómo encuentro viviendas cooperativas? La Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda mantiene una base de datos en línea. Es un punto de partida. El proceso de solicitud es riguroso. Los miembros votan sobre nuevos compradores. Controlan quién entra. Esto crea un mayor calibre de propietario. También significa que el rechazo es común. Te pueden rechazar.
La puerta no siempre está abierta. La investigación de antecedentes es real. Es posible que tenga el dinero, pero la junta podría decir que no.
