Es posible que apenas intercambies dos palabras con la persona que determina el destino financiero de tu casa. Sin embargo, ese tasador tiene más poder sobre su transacción que casi cualquier otra persona en la cadena inmobiliaria. Un solo número en su informe puede hacer o deshacer el trato. Determina si entras a tu nueva cocina o te vas.
La gente suele confundir este paso con una inspección de la vivienda. No son lo mismo. Un inspector busca fallas físicas. Buscan esporas de moho en los paneles de yeso o tejas que se desprenden del techo. Quieren que sepas qué está roto. Al tasador le importa el valor. Consideran su casa como un activo. Lo comparan con propiedades similares que se vendieron recientemente en su vecindario. Comparan la condición con los datos del mercado para poner un precio a los metros cuadrados.
Si está utilizando una hipoteca para comprar, este paso no es negociable. El banco lo requiere. ¿Una inspección? Eso es opcional. Los compradores inteligentes siempre obtienen uno. ¿El tasador? Generalmente no tienes elección sobre quién lo hace.
Esto es lo que necesita comprender antes de que un profesional entre a su porche.
Por qué los prestamistas exigen una tasación
Piense en la tasación como la póliza de seguro del banco. Cuando un prestamista entrega cientos de miles de dólares, está asumiendo un riesgo enorme. ¿Qué pasa si el prestatario deja de pagar? El banco recupera la casa. Lo venden para recuperar su dinero.
Si la vivienda vale menos que el saldo del préstamo, el banco pierde dinero. Es posible que no recuperen el monto total. La tasación garantiza que la garantía coincida con la deuda. Protege al prestamista de extender demasiado el crédito.
Quién paga y cuánto tiempo lleva
Pagarás por este servicio. El costo suele oscilar entre $300 y $400 para una casa unifamiliar estándar. El banco selecciona al tasador de una lista previamente aprobada. No quieren a alguien que te deba un favor. Quieren un tercero objetivo.
La visita real es corta. El tasador pasa unos 20 minutos dentro y fuera de la propiedad. Ellos pasan. Miden habitaciones. Destacan la calidad de los acabados. Revisan el techo, el sistema HVAC y los cimientos. Toman fotos. Se van. El trabajo pesado ocurre más tarde, de vuelta en la oficina.
Cuando el número no coincide con el precio
Si el valor de tasación alcanza el precio de venta o lo excede, el trato se desarrolla sin problemas. El banco está contento. El préstamo se cierra.
Pero si la valoración es baja, aumenta la tensión. El banco no aprobará una hipoteca que cubra más que el valor verificado de la vivienda. Esto crea una brecha. No se puede pedir dinero prestado por la diferencia.
Esto pone al vendedor en una situación difícil. Es posible que necesiten bajar el precio para igualar la tasación. O el comprador podría necesitar aportar dinero extra para cubrir el déficit. De cualquier manera, la transacción se estanca hasta que alguien ajusta sus expectativas. El mercado dicta el valor, no las esperanzas del vendedor.
El recorrido de 20 minutos
Los tasadores se mueven rápido. En un mercado de moda, a menudo hacen malabarismos con múltiples visitas, dejándote solo veinte minutos dentro de tu casa. Noble Fields, un formador de tasadores certificado con sede en San Francisco, señala que el trabajo pesado se realiza en la oficina. La visita en sí es un escaneo visual rápido.
El informe sigue el Formulario 1004 de Fannie Mae. Este documento requiere datos concretos. Pies cuadrados. Recuento de dormitorios. Recuento de baños. El tasador debe verificar físicamente cada detalle. Buscan mejoras. Buscan defectos. Un profesional experimentado sabe exactamente qué marcar y se mueve por las habitaciones con precisión, marcando casillas.
Como el tiempo es muy corto, su agente inmobiliario debería estar presente. Su trabajo es señalar renovaciones que aumentan el valor. También pueden señalar daños que podrían arrastrarlo hacia abajo. Esta presencia ayuda a garantizar que no se pierda nada importante en las prisas.
Tenga en cuenta los límites legales. Los corredores y prestamistas pueden ofrecer sus propias opiniones sobre el valor. Sin embargo, no pueden dictar la cifra final al tasador. El tasador sigue siendo independiente.
Cómo las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto afectan el valor de tasación de su vivienda
Has escuchado las quejas. El vecino con el césped descuidado o el camino de entrada agrietado está “haciendo bajar el valor de las propiedades”. Hay algo de verdad en eso. El valor de su casa está vinculado al precio de venta de casas similares cercanas. Si el barrio parece abandonado, su valor cae con él.
Pero los céspedes descuidados son menores en comparación con el lastre de las ventas en dificultades. Las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto ocurren cuando los propietarios venden por menos de lo que deben. Estas transacciones afectaron duramente al mercado. Reducen significativamente el valor de las propiedades de viviendas comparables en el área, incluida la suya.
La mayoría de los tasadores intentarán excluir estas cifras si pueden encontrar “compensaciones” precisas en otros lugares. Pero si su calle está inundada de ejecuciones hipotecarias, los datos están sesgados. El valor de todas las viviendas de ese grupo caerá inevitablemente.
Por qué una casa limpia marca una gran diferencia en el proceso de tasación
El atractivo exterior importa. Pero por dentro, el desorden es el enemigo.
Un tasador necesita ver los huesos de la casa. Si las cajas se apilan en el pasillo, no se pueden medir los metros cuadrados con precisión. Si los armarios están desbordados, no pueden evaluar el espacio de almacenamiento. Una casa limpia permite una medición adecuada y una visión más clara del estado de la propiedad.
Empiece por ordenar. Retire los objetos personales que puedan distraer al tasador. Realizar reparaciones menores. Un grifo que gotea o una raya en la pared es un pequeño detalle, pero suma. El tasador busca razones para bajar el valor. No les des ninguno.
“Las primeras impresiones son impresiones duraderas. Si la casa se siente mantenida, es más probable que el tasador considere valiosas las mejoras”.
No se trata de una puesta en escena para un comprador. Se trata de facilitar una evaluación clara y precisa. Cuando el tasador puede moverse libremente y ver todo el alcance de la sala de estar, el resultado es más justo. Los hogares desordenados crean incertidumbre. La incertidumbre puede llevar a valoraciones conservadoras.
Limpia el desorden antes de que comience el reloj
Tienes veinte minutos. El tasador está entrando en el camino de entrada. Actualmente estás metiendo ropa sucia en los armarios y pateando pelos de perro debajo de la alfombra. Detener.
Se siente frenético. Se siente irracional. El valor de su casa está determinado por los metros cuadrados, el número de habitaciones y el tamaño del terreno, no por qué tan bien aspiró la alfombra el martes pasado. Técnicamente, la limpieza no cambia las cifras del informe final.
Pero los tasadores son seres humanos. Ellos lo notan.
Noble Fields, formador de tasadores, lo expresa sin rodeos: el desorden crea fricción. Un tasador debe moverse por su casa sin pasar por encima de montones de ropa ni esquivar obstáculos. Si no pueden llegar al dormitorio de atrás o pasar por la isla de la cocina sin tropezar, no están tomando las mejores fotos. No están midiendo el espacio con cuidado. Están apurados.
Una casa desordenada parece más pequeña. Se siente abandonado. Y la negligencia provoca valoraciones más bajas.
Limpiar el espacio no se trata de vanidad. Se trata de eliminar variables. Quiere que el tasador vea el potencial de la propiedad, no el caos del fin de semana. Cada camino claro es una oportunidad para que le den el valor superior del rango en lugar del inferior. Haz el trabajo. Oculta el desorden. Deja que la casa respire.
Cómo las compensaciones impulsan su valor de tasación
Esta es la parte que la mayoría de los vendedores pasan por alto. Una tasación no es sólo una gran calculadora para su casa específica. Es un juego de comparación.
El trabajo del tasador no es adivinar cuánto vale su casa en el vacío. Es para encontrar casas similares en su área que se hayan vendido recientemente. Estos se denominan “compensaciones”.
Si no comprende las compensaciones, no comprende su precio.
El informe de tasación requiere tres ventas comparables. El tasador extrae datos del MLS (Servicio de listado múltiple) y de registros públicos. Buscan viviendas que coincidan con su propiedad en:
- Ubicación geográfica
- Pies cuadrados
- Edad
- Condición
- Vistas
Idealmente, estos se encuentran en su vecindario inmediato. Cuanto más reñido esté el partido, más peso tendrá la competición.
Pero aquí está el truco. Las comparaciones deben ser recientes. Los datos antiguos son datos inútiles. Si el mercado cambió el mes pasado, una venta de hace seis meses podría ser engañosa.
Aquí es donde interviene su agente de bienes raíces. Un agente inteligente le proporcionará al tasador una lista de comparaciones actualizadas que respalden su precio de venta. Seleccionan cuidadosamente propiedades que se vendieron al precio de lista o por encima de él. Le muestran al tasador exactamente cómo justificar su valor.
Si no proporciona buenas compensaciones, el tasador tiene que encontrarlas. Y podrían elegir aquellos que se vendan por menos. O podrían tener dificultades para encontrar coincidencias cercanas. De cualquier manera, la presión aumenta. El valor podría bajar.
Proporciona los datos. Facilíteles que digan que sí.
Repare los daños antes de que lleguen
¿Sabes lo que se ve mal? Daño.
No las cosas estructurales. No se agrietan los cimientos. Me refiero a las cosas pequeñas y visibles. El agujero en el panel de yeso. El pomo de la puerta flojo. El suelo rayado. El grifo que gotea.
Los tasadores lo notan todo.
Si hay daños visibles, lo señalan. Incluso podrían estimar el costo de repararlo y restarlo
Repare las fugas, los rayones y las cicatrices
Deja de ignorar esa grieta en el panel de yeso. Ese panel de ventana cubierto con cinta adhesiva no es una solución permanente, y la puerta trasera rayada por perros es exactamente el tipo de ruido visual que grita “negligencia” a un tasador. Has pospuesto la reparación de la puerta del sótano que se cierra de golpe cada vez que tu adolescente sale furioso. Ahora es el momento de levantarse del sofá y coger las herramientas.
¿Por qué molestarse? Porque el daño reduce su puntuación de valoración. Si su préstamo está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), las reglas son estrictas. Los tasadores deben informar cualquier daño que vean. No lo adivinan. Lo documentan. Y los daños documentados significan un valor menor. No se trata sólo del atractivo exterior; se trata de cumplimiento y cifras frías y concretas.
¿Pueden los vendedores solicitar la valoración de su propia vivienda?
Se podría pensar que el prestamista del comprador controla por completo el proceso de valoración. Eso es cierto en gran medida, pero los vendedores no son impotentes. En algunos escenarios, tiene sentido que usted pague su propia tasación independiente antes de cotizar en bolsa.
¿Cómo se decide el precio de venta? Los agentes inmobiliarios suelen tener opiniones muy diferentes sobre lo que debería ser su casa. Se podría decir 400.000 dólares. Otro podría insistir en 430.000 dólares. Si lo pones demasiado bajo, dejarás dinero sobre la mesa. Si lo pones demasiado alto, la casa quedará obsoleta, lo que ahuyentará a los compradores serios.
Una tasación independiente cuesta entre 300 y 400 dólares. Es un pequeño precio a pagar por los datos. Le brinda el valor de mercado más preciso para su propiedad específica. Puede fijar su precio con confianza, respaldado por la evaluación de un profesional.
Pero aquí está el truco. El prestamista seguirá ordenando su propia tasación. Su informe independiente no es la última palabra. Es una herramienta de negociación. Es un control de cordura. No es el contrato.
Obtenga su copia del informe de tasación
Una vez que el prestamista del comprador envía al tasador a su casa, ¿recibe una copia de los resultados? Sí. Según la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, usted tiene derecho a recibir una copia de todas las tasaciones y otras valoraciones escritas realizadas en relación con la solicitud, incluso si la solicitud es denegada.
Esto no es sólo burocracia. Es apalancamiento.
Puede revisar el informe en busca de errores. ¿Compararon su casa con una propiedad que estaba en ruinas? ¿Extrañaron el nuevo techo que instalaste el año pasado? ¿Clasificaron incorrectamente tu barrio? Si encuentra errores, puede disputarlos. El prestamista debe proporcionarle una copia dentro de un tiempo razonable después de recibirla.
No espere a la mesa de cierre para ver lo que vieron. Véalo primero. Consulta las composiciones. Verifique los pies cuadrados. Si el valor es bajo, tiene tiempo para negociar las reparaciones o ajustar el precio antes de verse arrinconado.
“La tasación es una instantánea en el tiempo. Si los detalles están mal, el valor está mal”.
Reparar los daños visibles. Solicite su propia valoración si no está seguro del mercado. Y siempre, siempre exige copia del informe. Los números en la página deciden si avanzas o te alejas.
El comprador paga la factura de la tasación, lo que significa que tiene las claves del informe. Los prestamistas están en apuros para que ese documento llegue rápidamente a manos del comprador. ¿El plazo absoluto? Al menos tres días antes del cierre. Si la cifra escrita es inferior al precio de venta acordado, el comprador de repente tiene una gran influencia. Pueden utilizar esa discrepancia para empujar al vendedor a regresar a la mesa de negociaciones.
El vendedor rara vez ve el informe completo a menos que el comprador decida convertirlo en un arma. Si la tasación alcanza el precio de venta o sube, el vendedor puede respirar tranquilo. Es en un escenario de baja valoración donde las cosas se complican. En un mercado acalorado, un comprador podría encontrarse cubriendo la brecha en efectivo si está decidido a abandonar el trato.
Aclaración de las reglas de comunicación del tasador
Existe un mito persistente en el sector inmobiliario de que los agentes tienen prohibido hablar con los tasadores. La Fundación de Tasación dice que eso es una tontería. Los tasadores realmente quieren los datos. Necesitan toda la información que les ayude a determinar el verdadero valor de mercado.
Esto incluye comparables válidos presentados por el agente del vendedor. También significa recibos de renovaciones importantes. La prueba de un mantenimiento constante también es importante. Un tasador no es un fantasma. Son profesionales que buscan precisión.
Lo que está prohibido es la coerción. Período. Un agente no puede amenazar a un tasador con inflar el valor de la vivienda. Exigir que el tasador iguale el precio solicitado no es ético. Arriesga la licencia del agente. Es una línea dura. Crúzalo y perderás tu carrera. Cíñete a proporcionar hechos, no amenazas.
Apelación del Valor de Tasación
Si el número es incorrecto, no basta con aceptarlo. Puedes protestar. No se trata de quejarse. Se trata de presentar evidencia de que la evaluación inicial omitió algo crítico. ¿El tasador pasó por alto una reciente mejora de la cocina? ¿Ignoraron una venta comparable que es realmente comparable?
Reúne tu documentación. Facturas. Fotos. Marcas de tiempo. Luego, trabaje con su prestamista para presentar una apelación. El tasador revisará la nueva información. Podrían ajustar el valor. Puede que no. Pero te das una oportunidad cuando luchas por los números.
Cómo desafiar una tasación baja: sus próximos pasos
Entonces el tasador se quedó corto. Tu corazón se hunde. El número que aparece en la página no coincide con el precio del contrato y ahora se encuentra ante un déficit de financiación que podría acabar con el acuerdo. Pero antes de que entre en pánico, recuerde: tiene opciones. Si eres el vendedor, puedes contraatacar.
Primero, deja de adivinar. Llame a su prestamista inmediatamente. Pregunte específicamente sobre su procedimiento para disputas de tasación. Los bancos tienen protocolos estrictos para esto, y saltarse un paso puede hacer que su queja sea desestimada por tecnicismos. Necesitas estar armado con documentación. No sentimientos. No esperanzas. Pruebas contundentes.
Reúna fotografías de la propiedad. Busque registros de cada mejora que haya realizado. ¿Reemplazó el HVAC el año pasado? ¿Terminar el sótano? ¿Mejorar la cocina? Estos importan. Incluya recibos si puede. Está argumentando que la casa vale más de lo que sugiere la mirada inicial.
Su agente inmobiliario es su aliado más fuerte aquí. Muéstreles las comparaciones que utilizó el tasador. ¿Son realmente comparables? Tal vez el tasador eligió casas con menos metros cuadrados o lotes de diferentes tamaños. Su agente puede identificar mejores comps : propiedades que se vendieron recientemente, están en el mismo vecindario y coinciden más con las características de su casa. Entréguelos al prestamista. Es un desafío directo a la lógica utilizada en la valoración inicial.
Pero aquí está la dura verdad: sólo el prestamista hipotecario puede ordenar una segunda tasación. No se puede simplemente exigir uno. Si el prestamista rechaza su solicitud de reconsideración, o si el valor permanece igual, le quedan dos caminos. Primero, puede intentar negociar el precio con el comprador. Segundo, puedes pagar una tasación por tu cuenta.
Sí, puedes contratar a un tasador diferente. Pagará de su bolsillo, lo cual es arriesgado. Pero si ese nuevo informe tiene un valor más alto, es posible que tenga influencia. Es una apuesta. ¿Cambia la opinión del prestamista? Tal vez. No lo garantiza. Los bancos suelen confiar en sus propios tasadores. Pero un informe contradictorio de un profesional calificado a veces puede obligar a una segunda mirada.
“Sólo el prestamista hipotecario puede exigir una segunda tasación.”
Éste es el cuello de botella. Estás esperando su aprobación para seguir adelante. Es frustrante. Es lento. Pero es estándar. Mantenga su documentación organizada. Mantenga a su agente informado. No dejes que el silencio te lleve a tomar malas decisiones. El mercado siempre está cambiando y, a veces, una valoración baja es sólo un bache, no un muro. Pero debe estar preparado para contraatacar si cree que el número es incorrecto.
