Vendre une maison est compliqué. C’est compliqué même lorsque le marché est chaud. Vous vendez peut-être pour la première fois. Ou peut-être que vous l’avez déjà fait. Vous aurez des questions. Beaucoup d’entre eux. Avez-vous besoin d’un agent immobilier? Qu’est-ce que la fermeture exactement ? Combien de papiers devez-vous remplir ? Comment obtenir le meilleur prix ? Comment vendre son ancienne maison et en acheter une nouvelle en même temps sans se ruiner ?
Nous allons répondre à toutes ces questions. Nous expliquerons ce que signifie réellement l’appel de trottoir. Nous vous expliquerons également pourquoi une journée portes ouvertes n’est pas le ticket d’or qu’on prétend être.
Il existe deux voies principales. Vous pouvez vendre avec un agent. Ou vous pouvez vendre sans. Avant d’évaluer ces options, examinons les bases que tout vendeur doit connaître.
Connaissez la vraie valeur de votre maison
Connaître la valeur de votre maison est la première étape. Faire preuve de patience est la deuxième étape. La retenue est la troisième étape. Faites évaluer votre maison. Cela coûte entre 250 et 500 dollars. Cela vaut chaque centime.
Dans un marché fort, le prix de vente peut être de 10 à 15 pour cent supérieur à l’estimation. Dans un marché plus faible, le prix se situe exactement autour de ce chiffre d’évaluation. Nous vous expliquerons plus tard comment déterminer votre prix de vente.
Résolvez les problèmes avant qu’ils ne vous résolvent
Une inspection de la maison est vitale. Cela évite les complications lors de la vente. Habituellement, l’acheteur subit l’inspection. Mais si vous en obtenez un en premier, vous avez le contrôle. Vous pouvez gérer les problèmes avant que l’acheteur ne les voie.
Si l’inspection révèle des problèmes, vous devez connaître les lois sur la divulgation de votre état. Ces lois varient. Ils peuvent vous éviter des litiges. Ils exigent généralement que vous divulguiez les matières dangereuses. Ils exigent également la divulgation des défauts de construction importants. Vous devez le divulguer verbalement ou par écrit.
Si vous ne savez pas quoi divulguer, demandez à un agent immobilier. Demandez à un avocat. Demandez à votre agence locale de logement.
Ne précipitez pas le processus
La patience est la clé. Les agents immobiliers vous diront que les maisons deviennent « périmées » après trop de jours sur le marché. Ils disent que les annonces obsolètes perdent l’intérêt des acheteurs. Mais une vente périmée se produit généralement parce que le vendeur a surévalué la maison.
L’inverse est également vrai. Si vous vous précipitez pour vendre, vous risquez de sous-évaluer votre maison. Vous pourriez vous précipiter pour vendre afin de pouvoir emménager dans une nouvelle maison. Ne fais pas ça.
Si vous le pouvez, mettez votre maison sur le marché le plus longtemps possible avant d’en acheter une nouvelle. Sinon, vous payez deux hypothèques. C’est difficile à se permettre.
Si vous trouvez une maison que vous ne pouvez pas attendre, demandez un prêt relais à votre prêteur. Ce prêt utilise la valeur nette de votre maison actuelle pour payer l’acompte sur une nouvelle. Vous pouvez également obtenir un prêt sur valeur domiciliaire pour vous aider à effectuer vos doubles versements hypothécaires.
Maintenant que nous avons les bases, abordons le grand débat.
Ai-je besoin d’un agent immobilier ?
Environ 93 % des ventes de maisons impliquent toujours un agent immobilier [réf]. Internet a promis le contraire. Cela ne s’est pas vraiment produit.
Un agent travaille de manière indépendante ou pour un courtier. Le courtier signe le contrat. Les plus performants conservent 100 % de leur commission et paient des frais au courtier. Les agents les plus récents gagnent entre 30 et 40 pour cent.
Il y a des raisons d’embaucher de l’aide.
- Éducation – Formalités administratives complexes. Programmes de licences.
- Heure – Pas de visites le week-end. Pas de soucis de planification.
- Offres d’évaluation – Filtrage des lèche-vitrines des acheteurs sérieux.
- Connaissance du marché – Les tendances affectent vos résultats.
- Négociation – Obtenir le bon prix.
- Contacts – Entrepreneurs, inspecteurs, autres agents.
- Prix de vente – Les acheteurs peuvent sous-estimer s’ils pensent que vous économisez sur la commission.
- Caravanes – Journées portes ouvertes pour les agents acheteurs. Rapide. Pratique.
Un outil clé est le Multiple Listing Service (MLS). C’est une énorme base de données. 900 000 agents s’abonnent. Il couvre 90 pour cent des propriétés américaines [ref]. Les acheteurs peuvent le voir gratuitement sur realtor.com. Habituellement, seuls les abonnés peuvent s’inscrire. Parfois, les vendeurs peuvent payer des frais pour inscrire directement leur produit.
Les avantages ont des coûts.
La commission atteint 6 pour cent du prix de vente. De nombreux agents négocient cela. Surtout dans un bon marché. Vous confiez à un étranger votre atout le plus précieux. Abandonnez les sentiments. Cela fait partie du processus.
Vous choisissez entre un agent à service complet et un service discount.
Le service complet fait tout. Prépare la maison. Organise des journées portes ouvertes. Utilise la MLS. Matériel de marketing. Panneaux de cour. Photographes professionnels.
Les services à prix réduits offrent moins. Le coût varie selon l’entreprise. Le prix inférieur est le principal attrait. La commission varie de 2 à 4,5 pour cent. Certains acheteurs présélectionnent. Ils sont inscrits sur la MLS. Vous effectuez les visites. Les agents acheteurs peuvent ignorer votre maison en raison de la réduction des commissions. Cela vaut le coup si vous économisez de l’argent tout en obtenant un bon prix. Essayez ZipRealty ou House Rebate pour des exemples.
Maintenant, trouvons un agent.
Comprendre les termes
Vous entendez « agent immobilier », « courtier » et « agent immobilier » utilisés de manière interchangeable. Ce ne sont pas toujours les mêmes.
Un Realtor® est agréé par la National Association of Realtors. Lié par un code d’éthique.
Un agent immobilier et un courtier immobilier sont essentiellement les mêmes. Parfois, le terme « courtier » fait référence à la société pour laquelle un agent travaille.
Dans ce guide, nous utilisons indifféremment agent et courtier. Nous appelons un agent immobilier® un agent immobilier. La simplicité aide.
Comment trouver un agent immobilier
Commencez localement. Le bouche à oreille compte toujours. Demandez à des amis qui ont récemment vendu. Demandez aux voisins. Vérifiez les panneaux « Vendu » récents dans votre région. Qui les représentait ? Appelez-les. Obtenez des commentaires.
Vérifiez en ligne. Zillow, Realtor.com, Redfin. Regardez les ventes récentes dans votre quartier. Découvrez quels agents apparaissent le plus souvent. La cohérence suggère le succès.
Interviewez-en au moins trois. Renseignez-vous sur leur expérience. Renseignez-vous sur la stratégie marketing. Renseignez-vous sur la fréquence des communications. Utilisent-ils des photographies professionnelles ? Est-ce qu’ils mettent en scène la maison ?
Vérifiez les références. Appelez d’anciens clients. Renseignez-vous sur les problèmes. L’agent les a-t-il résolus ?
Recherchez une spécialisation. Certains agents se concentrent sur les maisons de luxe. D’autres sur les primo-accédants. Ou des condos. Ou des rénovations. Faites correspondre leur niche à votre propriété.
Vérifiez les informations d’identification. Sont-ils agréés ? Des mesures disciplinaires ? Recherchez sur le site Web de la commission immobilière de votre état.
Considérez le taux de commission. C’est négociable. N’acceptez pas simplement le premier chiffre. Comparez les agents à service complet avec les courtiers à escompte. Pesez le pour et le contre.
Faites confiance à votre instinct. Vous travaillerez en étroite collaboration avec cette personne. Si quelque chose ne va pas, continuez à chercher.
Le bon agent facilite la vente. Le mauvais le fait traîner.
Choisissez avec soin.
Choisissez un agent avec une désignation de la National Association of Realtors (NAR). Cela semble être un détail mineur jusqu’à ce que vous ayez besoin de quelqu’un qui respecte réellement un code d’éthique. Votre meilleur pari ? Demandez à des amis qui ont vendu des maisons. Regardez à quelle vitesse les annonces dans votre code postal spécifique évoluent. Un agent qui vit et respire votre quartier connaît le marché. Ils peuvent vous dire si les prix gonflent ou si les acheteurs se retirent.
Évitez la journée portes ouvertes pendant une seconde. Allez-y pour rencontrer l’agent en personne. Pré-sélectionnez-les. Voyez comment ils parlent aux étrangers. Voyez comment ils gèrent la foule.
Vous avez trouvé quelqu’un. Maintenant. Ne signez rien. Traitez l’entretien comme un entretien d’embauche. Vous embauchez un partenaire. Ils devraient vous poser des questions. Ils doivent montrer de l’intérêt pour votre situation spécifique, et pas seulement proposer un modèle.
Voici ce que vous devez approfondir lors de cette réunion :
Indicateurs clés à exiger
Quel est leur ratio prix catalogue/prix de vente ? Ce numéro vous indique s’ils peuvent réellement vendre votre maison à un prix proche de ce que vous souhaitez. Il compare le prix d’inscription initial au prix de clôture final. Un bon agent se situe à près de 100 pour cent. S’ils descendent constamment en dessous de 95 pour cent, ils pourraient être trop prometteurs et sous-réalisés.
Combien de maisons ont-ils vendues l’année dernière ? Le volume compte. Cela montre une activité.
Comment vont-ils commercialiser la maison ? Publipostage ? Des dépliants ? Des annonces en ligne ? S’ils disent simplement “Je vais le mettre en MLS”, creusez plus profondément.
Connaissent-ils votre rue ? S’ils hésitent, courez.
Qu’est-ce qui les différencie ? C’est ici que l’on sépare les requins des moutons.
Références et politiques
Peuvent-ils fournir des références ? Appelez-les. Demandez aux anciens vendeurs. Le processus a-t-il traîné ? L’agent les a-t-il fantômes ?
Vont-ils vous aider à trouver d’autres professionnels ? Vous pourriez avoir besoin d’un stager. Un entrepreneur pour les réparations de dernière minute. Un déménageur. Un bon agent possède un Rolodex.
Quelles sont leurs politiques en matière d’accords annulés ? La vie arrive. Les contrats deviennent compliqués. Vous devez savoir ce qui se passe si vous débranchez la fiche.
Combien de temps consacreront-ils à votre vente ? S’ils jonglent avec vingt inscriptions, vous serez relégué au second plan. Demandez leur disponibilité réelle.
La paperasse et l’argent
Demandez la divulgation de l’agence. Demandez le contrat d’inscription. Demandez les informations du vendeur. Lisez-les.
Commissions. Les agents pourraient prétendre au début que leur tarif est fixe. Ils mentent. La plupart des agents négocient, surtout si vous achetez une autre propriété par l’intermédiaire de leur même courtier. Vous avez un effet de levier. Utilisez-le.
À vendre par le propriétaire
Évitez l’agent immobilier et économisez sur les commissions. C’est le principal attrait. Mais il ne s’agit pas seulement de conserver des liquidités supplémentaires. Il s’agit de contrôle. Et la paperasse. Beaucoup de paperasse.
Si vous suivez la voie À vendre par le propriétaire, vous êtes l’agent. Vous êtes également l’avocat. Eh bien, pas vraiment. Vous ne devriez pas être avocat. Mais il vous en faut un.
Demandez à un avocat d’examiner le contrat avant de signer quoi que ce soit.
Vous pourriez penser que vous pouvez simplement extraire un modèle d’Internet. Ne le faites pas. Les lois changent. Les bizarreries locales comptent. Un formulaire générique pourrait manquer une information cruciale qui pourrait vous hanter des mois plus tard.
Obtenez rapidement une couverture juridique
Vous aurez de toute façon besoin d’un avocat pour la clôture. Alors pourquoi attendre ? Impliquez-les maintenant. Un conseil précoce coûte moins cher qu’un procès. Ou une vente ratée.
Un avocat peut repérer les signaux d’alarme dans l’offre de l’acheteur. Ils peuvent vous conseiller sur une stratégie de tarification basée sur les compositions locales. Ils peuvent garantir que le contrat est contraignant et clair.
Pourquoi vendre du bricolage est plus difficile qu’il n’y paraît
Il ne s’agit pas seulement de lister la maison. C’est :
- Marketing : Vous avez besoin de photos. Les bons. Pas des photos de téléphone de 2015. Vous devez mettre en scène l’espace. Vous devez rédiger des descriptions convaincantes.
- Montrant : Vous répondez au téléphone. Vous planifiez les visites. Vous cachez vos objets personnels. Vous nettoyez à nouveau. Et encore.
- Négociation : Les émotions sont vives. Vous voulez le meilleur prix. L’acheteur veut le prix le plus bas. Un avocat reste professionnel. Ils gèrent les contre-offres. Ils gardent leur sang-froid pour que vous n’ayez pas à le faire.
- Divulgations : Manquer un seul détail peut annuler la vente. Ou conduire à un litige. Un avocat sait ce qui doit être divulgué. Dans votre état. Dans votre code postal.
De quels documents avez-vous besoin ?
Une vente À vendre par le propriétaire nécessite des documents juridiques spécifiques. Ce ne sont pas facultatifs.
- Contrat d’achat et de vente
- Divulgation de la peinture à base de plomb (si construite avant 1978)
- Formulaires de divulgation de propriété spécifiques à l’État
- Rapport d’inspection de la maison (généralement fourni par l’acheteur, mais il faut anticiper les demandes)
- Documents de titre
Ne devinez pas. Demandez à votre avocat. Ils ont les modèles. Ils les mettent à jour.
Comment évaluer correctement votre maison
Sans une analyse comparative de marché (CMA) d’un agent, vous volez à l’aveugle. Sorte de.
Vous pouvez faire vos propres recherches. Regardez les annonces vendues dans votre quartier. Regardez les annonces actives. Regardez les annonces expirées. Mais l’interprétation est la clé. Pourquoi cette maison s’est-elle vendue moins cher ? Était-ce le toit ? L’emplacement ? Une vente rapide ?
Un avocat peut aider à interpréter les données. Ou recommandez un évaluateur professionnel. Il est important d’obtenir le bon prix. Trop haut ? Il siège. Trop bas ? Vous laissez de l’argent sur la table.
Où trouver des acheteurs sans agent
Vous n’avez pas de réseau d’agents. Vous devez construire le vôtre.
- Inscriptions en ligne : Payez l’accès MLS via un service forfaitaire. Cela permet d’obtenir votre maison sur Zillow, Realtor.com, etc.
- Médias sociaux : Partagez des photos. Identifiez les groupes locaux. Utilisez des hashtags.
- Signalisation : Un panneau de jardin avec vos coordonnées. Basique. Efficace.
- Portes ouvertes : Vous les hébergez
C’est rare. La plupart des gens remettent les clés et la commission. Mais vendre une maison sans agent est possible. Si vous faites les démarches et faites vos devoirs, vous pourriez garder sept pour cent supplémentaires dans votre poche. Ce numéro n’est pas une garantie. Cela dépend du marché. Les courtiers réduisent parfois leurs tarifs pour être compétitifs, ce qui réduit les économies potentielles.
Mais l’argent n’est pas la seule raison de faire cavalier seul. Vous habitez là. Vous connaissez les bizarreries. Un courtier qui vient d’entrer ne sait pas que le sous-sol est inondé seulement lors d’orages spécifiques ou que le chien du voisin aboie à 3 heures du matin. Vous pouvez raconter cette histoire. Vous avez un contrôle total. Personne ne surveille vos arrières pour un chèque de commission. Personne ne vous dit de peindre les garnitures en blanc si vous détestez le blanc.
Il y a un piège. Exposition. Vous ne bénéficiez pas du service d’annonces multiples (MLS). Vous n’avez pas de Rolodex des acheteurs d’autres agents. La plupart des gens se sentent plus en sécurité en confiant une transaction à six chiffres à un professionnel. Vous devrez peut-être accepter un prix inférieur. C’est un risque.
C’est aussi épuisant. Vous êtes le spécialiste du marketing. Le planificateur. Le négociateur. Vous devez trouver votre propre inspecteur. Votre propre avocat. Votre propre société de titres. Si vous pouvez gérer ce stress, continuez à lire.
Les bases du logement équitable et de la publicité
Commencez par la loi. Les lois sur le logement équitable ne sont pas des suggestions. Ce sont des règles. Violez-les et vous vous exposez à des poursuites judiciaires qui anéantiront toutes vos économies. Soyez prudent avec votre langage. Concentrez-vous sur la maison. Ignorez les gens.
Une fois que vous êtes légal, vous avez besoin d’avoir un œil sur la propriété. Les petites annonces locales fonctionnent toujours. Les documents spécifiques à l’immobilier le font également. Les encarts hebdomadaires dans les journaux attirent les personnes qui ne parcourent pas les applications toute la journée.
Pour une portée en ligne, utilisez les plateformes dédiées À vendre par le propriétaire. Des sites comme FSBO.com ou le National For Sale by Owner Network existent dans ce but précis. Votre annonce a besoin des bases. Chambres. Salles de bains. Superficie en pieds carrés. Commodités spéciales.
La formulation est importante. Mentionnez si le prix est inférieur à la valeur marchande. Dites si les meubles restent. Ces crochets attirent les gens.
La stratégie des panneaux de signalisation
Vous voulez économiser de l’argent. Droite? Évitez les sociétés de marketing coûteuses. Mais dépensez deux cents dollars pour une pancarte.
Un panneau de cour en bois robuste a l’air professionnel. Cela indique qu’il s’agit d’une inscription sérieuse. Les supports en plastique sont bon marché. Cinquante dollars. Ils ont l’air temporaires. Ils ressemblent à un vide-grenier. Les acheteurs hésitent temporairement.
Achetez le bois. Placez-le là où la rue le voit. Visibilité claire. Aucun buisson ne bloque le texte. Incluez votre numéro de téléphone. Grand et audacieux.
Ajoutez une boîte d’informations. Mettez un drap à l’intérieur. Plans d’étage. Liste des fonctionnalités. Le prix demandé. Cette dernière partie est tactique. Il filtre les lèche-vitrines. S’ils ne peuvent pas se permettre le numéro indiqué sur le panneau, ils ne vous feront pas perdre de temps à visiter une maison qu’ils ne peuvent pas acheter.
“Il peut être utile d’inclure une boîte d’informations contenant des documents sur votre maison ; en plus de fournir des informations générales telles qu’un plan d’étage et des caractéristiques, indiquer le prix demandé peut aider à éliminer les acheteurs qui ne sont pas prêts à s’engager.”
C’est un simple filtre. Mais cela fait gagner des heures. Des heures que vous préféreriez passer à autre chose. Ou rien du tout.
Le moyen le plus simple de trouver un acheteur est d’en parler à toutes vos connaissances. Amis, collègues, barman, votre médecin. Ratissez large. Il y a une raison pratique à cela, au-delà du simple volume. Un acheteur qui vient d’une relation personnelle est moins susceptible d’être un acheteur de pneus. Ils sont déjà approuvés par la confiance. La transaction avance plus rapidement car l’écart de scepticisme est plus petit.
Mais il faut être prudent.
Les agents immobiliers vous appelleront s’ils apprennent que vous vendez du FSBO. Ils promettront aux acheteurs. Ils promettront la lune. Les laisser montrer votre maison est un piège. Une seule présentation peut vous enfermer dans une obligation de commission si vous ne faites pas attention. Vous avez besoin d’un bouclier.
Demandez à un avocat de rédiger un accord spécifique. Il doit indiquer que vous n’avez aucune annonce exclusive. Vous n’êtes prêt à payer des frais que si l’acheteur référé ferme réellement ses portes. Ces frais ? Généralement entre un et trois pour cent du prix de vente. La moitié de la commission standard. Il tient les loups à distance tout en vous permettant de faire une pause si l’un d’eux décroche un véritable acheteur.
Évaluer correctement la propriété
Le prix est tout. Faites une erreur et vous avez terminé.
Une maison dont le prix est trop élevé se trouve là. Cela ramasse la poussière. Cela devient « périmé ». Les acheteurs connaissent une maison vétuste. Ils sentent le désespoir. Ou pire, ils voient un vendeur qui n’a aucune idée du marché.
Si vous baissez le prix à plusieurs reprises pendant que la maison est en suspens, vous abandonnez tout votre pouvoir de négociation. Vous dites aux acheteurs que vous ne savez pas ce que vaut votre maison. Ils vous rabaisseront. Ils profiteront de votre incertitude.
Trouvez le bon numéro. Vérifiez les ventes comparables dans votre quartier. Regardez ce qui s’est réellement vendu, pas ce qui était répertorié. Ajustez à partir de là.
Le processus de clôture
Vous avez trouvé un acheteur. Vous avez signé une offre. Félicitations.
Le processus de clôture est en grande partie le même, que vous ayez un agent ou non. La paperasse est lourde. Les réglementations sont locales. Ils varient énormément d’une ville à l’autre et d’un État à l’autre. Ne vous fiez pas à un manuel générique que vous avez trouvé en ligne. Ce contrat pourrait être invalide dans votre juridiction.
Vous avez besoin d’un avocat.
Embauchez-en un pour rédiger le contrat de vente. Cela coûte de l’argent. Cela vaut chaque centime. Un mauvais contrat peut ruiner l’affaire plus tard. Un bon vous protège de toute responsabilité.
Les lois locales imposent les divulgations. Ils dictent les délais. Ils dictent qui paie quoi à la table. Votre avocat s’occupe du gros du travail juridique. Vous gérez les poignées de main.
L’objectif est une sortie propre. Aucune surprise. Pas de contretemps de dernière minute qui tue l’affaire.
C’est un marathon. Pas un sprint. Vous serez fatigué. Vous voudrez arrêter. Mais si vous restez discipliné en matière de prix et de légalité, vous passerez de l’autre côté.
Les clés vont dans la serrure. L’encre sèche. Vous vous éloignez.
Que se passe-t-il ensuite ? Vous bougez. Ou vous économisez l’argent que vous n’avez pas payé en commissions. Vous décidez.
C’est sur le prix que la plupart des propriétaires perdent de l’argent.
Il ne s’agit pas seulement de ce que vous pensez que vaut votre maison. Il s’agit de ce que le marché tolérera.
Vous avez besoin d’une évaluation. Mais ne laissez pas ce chiffre dicter votre stratégie de manière isolée. Regardez le quartier. Regardez les écoles. Vérifiez les ventes récentes de maisons comparables. Si vous travaillez avec un courtier, partagez tout cela. Laissez-les voir le tableau dans son ensemble.
Il existe un danger évident à surévaluer.
Si votre prix est trop élevé, votre annonce prend la poussière. Les acheteurs le défilent. Ils supposent que quelque chose ne va pas.
Si votre prix est trop bas ? Vous pourriez recevoir plusieurs offres. Les guerres d’enchères peuvent de toute façon faire monter le prix final.
Travail de préparation avant la mise en vente
Préparez la maison.
Cela signifie un nettoyage en profondeur. Embauchez des professionnels si nécessaire. Tapis. Fenêtres. Appareils électroménagers.
Désencombrer.
Une pile de vieux journaux dans le couloir signale une négligence. Une pile de jouets pour enfants indique « chaos ».
Vous voulez que l’acheteur voie la maintenance. Vous voulez qu’ils voient des soins.
Est-ce qu’il faut de la peinture ?
L’intérieur blanc cassé est la norme pour une raison. Cela cache des défauts. Cela semble neutre.
Retouchez l’extérieur. Un bardage fissuré ? Garniture qui s’écaille ? Réparez-le. Il s’agit avant tout d’une question d’attrait. Cette première impression compte.
Cachez les poubelles. Plantez quelques fleurs.
Tenez-vous sur le trottoir. Regardez la porte d’entrée. Vous arrêteriez-vous là si vous passiez par là ?
Évaluation des offres
Votre agent doit filtrer le bruit.
Ils doivent examiner le crédit de l’acheteur. Leur ratio dette/revenu. Stabilité de l’emploi.
A combien se chiffre l’acompte?
Quand doivent-ils fermer ? Six à huit semaines sont la norme. Tout ce qui est plus long présente un risque.
Vous avez le droit de voir chaque offre. Insistez là-dessus.
Assurez-vous que votre contrat comprend une clause exigeant une divulgation complète. Ne laissez pas l’agent cacher une mauvaise offre pour protéger son calendrier.
Regardez vos propres résultats.
Vous avez un prix idéal dans votre tête. Mais quel est votre sol ?
Avez-vous besoin d’un numéro précis pour acheter votre prochaine maison ? Pour couvrir les paiements de la voiture ?
Tenez compte des coûts.
Commissions d’agent. Frais de clôture. Honoraires d’avocat.
Sachez exactement avec quoi vous repartez avant de signer quoi que ce soit.
Le mythe des portes ouvertes
Les journées portes ouvertes sont surfaites.
Nous les imaginons comme des événements animés. Hors-d’œuvre. Musique douce. Des étrangers errent.
Mais les données disent le contraire.
Selon la National Association of Realtors, seulement 3 % des maisons se vendent via des journées portes ouvertes.
Ils sont utiles aux agents.
Un agent peut y passer quelques heures et rencontrer des clients potentiels qui ne sont pas encore prêts à acheter votre maison. Ils construisent leur propre pipeline.
Toi? Vous offrez simplement des visites gratuites.
Si votre agent fait bien de la publicité en ligne et via son réseau, une journée portes ouvertes est souvent redondante. C’est la prolongation. Dépense supplémentaire.
L’exception pourrait être une caravane. C’est à ce moment-là que d’autres agents acheteurs sont invités à visiter la propriété. Il fait passer le message auprès des professionnels susceptibles d’avoir un client qualifié.
Sinon, sautez la fête.
Clôturer une vente de maison
Le contrat est signé. L’argent bouge. Mais vous n’avez pas encore fini.
La fermeture est l’endroit où le caoutchouc rencontre la route.
Vous devez lire attentivement la déclaration finale. Recherchez les erreurs. Recherchez les frais que vous ne reconnaissez pas.
Assurez-vous que toutes les éventualités sont satisfaites.
Des inspections devraient être faites. Réparations terminées. La procédure finale n’est pas négociable.
Traversez la maison une dernière fois.
Ouvrez les robinets. Vérifiez les lumières. Ouvrez les armoires.
Est-ce que tout est dans l’état convenu ?
Si quelque chose est cassé, réparez-le avant de remettre les clés.
Apportez votre pièce d’identité émise par le gouvernement. Apportez une preuve d’assurance. Apportez le chèque de banque pour l’acompte et les frais de clôture.
Signez les papiers.
C’est beaucoup de papier.
Vous signerez l’acte. Les documents hypothécaires. Les déclarations de divulgation.
Une fois la dernière page signée, remettez les clés.
La maison ne vous appartient plus.
Mais l’argent ? C’est à vous de le garder.
L’offre est acceptée. Le prix est convenu. Vous êtes enfin prêt à vendre. La phase de chasse épuisante est terminée. Vous devez maintenant conclure l’affaire.
C’est comme la ligne d’arrivée. Mais le chemin vers la « vente » comporte encore quelques obstacles. Vous devez gérer la paperasse. Vous devez vous soucier des impôts. Vous devez décider quoi faire de vos affaires.
La société de titres et l’assurance
Commencez par la société titre. Ils sont les gardiens de la propriété. Ils examineront le titre de propriété. Ce document prouve à qui appartient la propriété. La société de titres recherche les problèmes. Ils vérifient les revendications de propriété contestées. Ils recherchent une documentation incomplète.
S’ils trouvent des problèmes, ils les résolvent. Ou alors ils les signalent.
Ils délivrent également une assurance titres. C’est généralement pour l’acheteur de maison. Il garantit contre les pertes dues à des problèmes de titre. Considérez-le comme une police d’assurance pour l’acte. Cela protège le nouveau propriétaire. Cela protège leur investissement.
Embaucher un avocat spécialisé en droit immobilier
Vous voulez un avocat. Idéalement, une personne spécialisée dans l’immobilier. Vous auriez déjà dû en contacter un. Surtout si vous avez signé un contrat avec un agent.
Votre avocat rédige le contrat de vente. Ils vous aident, vous et l’acheteur, à régler les détails. Cela inclut de nombreux détails.
Quels objets restent dans la maison ?
Gros électroménagers.
Meubles.
Luminaires.
Ils déterminent le montant de l’acompte. Ils ont fixé la date de clôture. Ils fixent la date de possession. Ils gèrent les conditions de vente. Comme l’inspection. Ils gèrent les détails de l’hypothèque.
Qui paie quels frais de clôture ? Votre avocat règle cela. Ils veillent à ce que le contrat soit équitable. Ils recherchent des clauses cachées. Ils recherchent des termes trompeurs.
“Soyez conscient que le gouvernement américain va essayer d’obtenir une part du gâteau.”
La question de l’impôt sur les plus-values
Si vous faites du profit, félicitations. Mais l’IRS surveille. Ils veulent leur part.
Votre avocat vous conseillera sur les implications fiscales. Il existe un moyen de conserver la majeure partie de ces bénéfices. Vous pouvez généralement exclure jusqu’à 250 000 $ de gains en capital. Si vous êtes marié, ce chiffre grimpe à 500 000 $.
Mais il y a un piège. Vous devez avoir vécu dans votre logement pendant deux des cinq dernières années.
Et si vous n’y vivez pas assez longtemps ?
Il y a des exceptions. Si vous déménagez en raison d’un changement d’emploi. Ou des raisons de santé. Ou d’autres circonstances particulières. Vous pourriez toujours obtenir une exclusion.
Vérifiez auprès de votre avocat. Ne présumez pas que vous devez des impôts. Ne présumez pas que ce n’est pas le cas. Obtenez les faits avant de signer.
Préparation de la clôture
Une fois le contrat signé, vous avez presque terminé. Le gros du travail est derrière vous.
Maintenant, vous avez besoin de déménageurs. Trouvez-les tôt.
Remettez les clés.
Sortez avant la date de possession.
Cela semble simple. Mais la préparation compte.
Quelles réparations devez-vous effectuer avant de vendre ?
Cela dépend du marché.
Est-ce un marché de vendeurs ? Votre agent pourrait vous dire de ne rien faire. Énumérez-le simplement. Laissez la guerre des enchères se dérouler.
Est-ce un marché d’acheteurs ? Vous devez consacrer du temps et de l’argent. Vous devez augmenter « l’attrait extérieur ». Cela peut augmenter le prix.
Si vous vendez pendant les mois les plus chauds, l’aménagement paysager est payant. L’ajout d’un simple aménagement paysager peut ajouter jusqu’à 28 pour cent à la valeur globale de la maison.
À l’intérieur de la maison, peignez les murs dans des couleurs neutres. Blancs. Des gris. Évitez les rouges vifs.
Pensez à remplacer votre vieux tapis. S’il est taché ou usé, cela se voit. Les acheteurs le remarqueront.
Réparez les grosses réparations. Problèmes de fondation.
Vitres cassées.
Volets qui ne ferment pas.
Dommages au toit.
Les acheteurs potentiels examineront ces éléments de près. Ils les utiliseront pour négocier à la baisse. Réparez-les maintenant. Ou perdre de l’argent plus tard.
Combien d’argent gardez-vous ?
Le prix de vente va dans un pot. Ensuite, il est divisé.
Votre hypothèque restante est remboursée en premier.
Puis les commissions. Les agents du vendeur et de l’acheteur sont payés. Cela représente généralement 5 à 6 pour cent du prix de vente. Il est réparti entre les deux agents.
Les taxes et les frais viennent ensuite.
Tout ce qui reste est à vous. C’est du pur profit.
Qu’est-ce que tu en fais ?
De nombreuses personnes l’utilisent comme mise de fonds pour une nouvelle maison.
Certains remboursent les cartes de crédit.
Certains le sauvegardent.
C’est votre argent. Dépensez-le judicieusement.
Vaut-il mieux vendre avec un agent immobilier ?
Vous pouvez vendre sans agent. C’est possible. Cela permet d’économiser sur la commission.
Mais il y a des risques.
Un agent immobilier vous aide à éviter des erreurs coûteuses. Ils commercialisent efficacement votre maison. Ils gèrent la planification des projections. Ils comprennent le marché. Ils négocient les offres.
Les maisons vendues par les agents immobiliers ont tendance à se vendre plus rapidement. Ils ont également tendance à vendre plus cher. Les ventes privées reçoivent souvent moins d’attention. Ils ont moins de globes oculaires.
Si vous êtes occupé. Si vous êtes stressé. Si vous ne connaissez pas bien le marché local. Embauchez de l’aide.
Les dernières étapes
- Faites évaluer votre maison.
- Trouvez un agent immobilier réputé qui connaît la région.
- Laissez-les fixer le prix d’inscription. Ils encourageront les offres multiples.
- Faites le ménage. Rangez vos affaires personnelles dans les placards.
- Nettoyez soigneusement.
- Embauchez un photographe professionnel. Les photos vendent des maisons.
- Votre agent prépare l’annonce.
- Vous recevez une offre.
- Vous signez l’accord.
- Le jour de clôture, vous recevez le paiement intégral.
- Vous remettez les clés.
Votre ancienne maison a disparu. Le processus est terminé.
Mais le prochain chapitre commence. Quelle est la prochaine étape pour vous ?
