Potresti a malapena scambiare due parole con la persona che determina il destino finanziario della tua casa. Eppure quel perito ha più potere sulla tua transazione di quasi chiunque altro nella catena immobiliare. Un singolo numero sul loro rapporto può creare o distruggere l’affare. Decide se entri nella tua nuova cucina o se ne vai.
Le persone spesso confondono questo passaggio con un’ispezione della casa. Non sono la stessa cosa. Un ispettore va a caccia di guasti fisici. Cercano spore di muffa nel muro a secco o nelle tegole che volano via dal tetto. Vogliono che tu sappia cosa è rotto. Il perito si preoccupa del valore. Considerano la tua casa come una risorsa. Lo confrontano con proprietà simili vendute di recente nel tuo quartiere. Valutano la condizione rispetto ai dati di mercato per mettere un prezzo sulla metratura.
Se stai utilizzando un mutuo per acquistare, questo passaggio non è negoziabile. Lo richiede la banca. Un’ispezione? Questo è facoltativo. Gli acquirenti intelligenti ne ottengono sempre uno. Il perito? Generalmente non hai scelta su chi lo fa.
Ecco cosa devi capire prima che il professionista entri nella tua veranda.
Perché gli istituti di credito richiedono una valutazione
Considera la valutazione come la polizza assicurativa della banca. Quando un finanziatore consegna centinaia di migliaia di dollari, si assume un rischio enorme. Cosa succede se il mutuatario smette di pagare? La banca riprende possesso della casa. Lo vendono per riavere i loro soldi.
Se la casa vale meno del saldo del prestito, la banca perde denaro. Potrebbero non recuperare l’intero importo. La valutazione garantisce che la garanzia corrisponda al debito. Protegge il creditore dall’eccessiva estensione del credito.
Chi paga e quanto tempo impiega
Pagherai per questo servizio. Il costo di solito è compreso tra $ 300 e $ 400 per una casa unifamiliare standard. La banca seleziona il perito da un elenco pre-approvato. Non vogliono qualcuno che ti deve un favore. Vogliono una terza parte obiettiva.
La visita vera e propria è breve. Il perito trascorre circa 20 minuti all’interno e all’esterno della proprietà. Passano attraverso. Misurano le stanze. Notano la qualità delle finiture. Controllano il tetto, il sistema HVAC e le fondamenta. Scattano foto. Se ne vanno. Il lavoro pesante avviene più tardi, di nuovo in ufficio.
Quando il numero non corrisponde al prezzo
Se il valore stimato raggiunge il prezzo richiesto o lo supera, l’affare procede senza intoppi. La banca è contenta. Il prestito si chiude.
Ma se la valutazione è bassa, la tensione sale. La banca non approverà un mutuo che copra più del valore verificato della casa. Questo crea un divario. Non puoi prendere in prestito denaro per la differenza.
Ciò mette il venditore in una situazione difficile. Potrebbe essere necessario abbassare il prezzo per adeguarlo alla valutazione. Oppure l’acquirente potrebbe aver bisogno di portare sul tavolo denaro extra per coprire il deficit. In ogni caso, la transazione si blocca finché qualcuno non modifica le proprie aspettative. Il mercato determina il valore, non le speranze del venditore.
La soluzione in 20 minuti
I periti si muovono velocemente. In un mercato caldo, spesso si destreggiano tra più visite, concedendoti solo venti minuti a casa tua. Noble Fields, un formatore di periti certificato con sede a San Francisco, osserva che il lavoro pesante avviene in ufficio. La visita stessa è una rapida scansione visiva.
Il rapporto segue il Fannie Mae Form 1004. Questo documento richiede fatti concreti. Metratura. Conteggio delle camere da letto. Conteggio dei bagni. Il perito deve verificare fisicamente ogni dettaglio. Cercano aggiornamenti. Cercano i difetti. Un professionista esperto sa esattamente cosa controllare e si muove attraverso le stanze con precisione, spuntando le caselle.
Dato che il tempo è così breve, il tuo agente immobiliare dovrebbe essere lì. Il loro compito è segnalare ristrutturazioni che aumentano il valore. Possono anche segnalare danni che potrebbero trascinarlo verso il basso. Questa presenza aiuta a garantire che nella fretta non venga perso nulla di importante.
Tieni presente i limiti legali. Broker e istituti di credito possono offrire le proprie opinioni sul valore. Non possono, tuttavia, dettare il numero finale al perito. Il perito rimane indipendente.
In che modo pignoramenti e vendite allo scoperto influiscono sul valore stimato della tua casa
Hai sentito le lamentele. Il vicino con il prato incolto o il vialetto crepato sta “abbassando il valore della proprietà”. C’è del vero in questo. Il valore della tua casa è legato al prezzo di vendita di case simili nelle vicinanze. Se il quartiere sembra trascurato, il tuo valore diminuisce con esso.
Ma i prati trascurati sono minori rispetto al peso delle vendite in difficoltà. Pignoramenti e vendite allo scoperto si verificano quando i proprietari vendono per meno di quanto devono. Queste transazioni hanno colpito duramente il mercato. Abbassano significativamente i valori immobiliari per case comparabili nella zona, inclusa la tua.
La maggior parte dei periti cercherà di escludere queste cifre se riescono a trovare “comps” accurati altrove. Ma se la tua strada è sommersa dai pignoramenti, i dati sono distorti. Il valore di tutte le case di quel cluster inevitabilmente diminuirà.
Perché una casa pulita fa una grande differenza nel processo di valutazione
Il ricorso al freno è importante. Ma all’interno, il disordine è il nemico.
Un perito deve vedere le ossa della casa. Se le scatole sono impilate nel corridoio, non possono misurare accuratamente la metratura. Se gli armadi sono traboccanti, non possono valutare lo spazio di archiviazione. Una casa pulita consente una misurazione corretta e una visione più chiara delle condizioni della proprietà.
Inizia facendo ordine. Rimuovere gli oggetti personali che potrebbero distrarre il perito. Correggere piccole riparazioni. Un rubinetto che perde o un graffio sul muro è un piccolo dettaglio, ma aggiunge. Il perito sta cercando ragioni per abbassare il valore. Non dargliene.
“Le prime impressioni sono impressioni durature. Se la casa sembra mantenuta, è più probabile che il perito consideri preziosi gli aggiornamenti.”
Non si tratta di mettere in scena per un acquirente. Si tratta di facilitare una valutazione chiara e accurata. Quando il perito può muoversi liberamente e vedere l’intera portata della zona giorno, il risultato è più giusto. Le case disordinate creano incertezza. L’incertezza può portare a valutazioni prudenti.
Elimina il disordine prima che parta l’orologio
Hai venti minuti. Il perito sta entrando nel vialetto. Attualmente stai spingendo la biancheria negli armadi e calciando i peli di cane sotto il tappeto. Fermare.
Sembra frenetico. Sembra irrazionale. Il valore della tua casa è determinato dalla metratura, dal numero delle stanze e dalle dimensioni del terreno, non da quanto bene hai aspirato il tappeto martedì scorso. Tecnicamente, la pulizia non cambia i numeri del rapporto finale.
Ma i periti sono esseri umani. Lo notano.
Noble Fields, un formatore esperto, lo dice senza mezzi termini: il disordine crea attrito. Un perito deve spostarsi all’interno della tua casa senza scavalcare pile di vestiti o schivare ostacoli. Se non riescono ad arrivare alla camera da letto sul retro o a passare davanti all’isola della cucina senza inciampare, non stanno scattando le foto migliori. Non misurano lo spazio con cura. Stanno correndo.
Una casa disordinata sembra più piccola. Sembra trascurato. E la negligenza innesca valutazioni più basse.
Pulire lo spazio non è una questione di vanità. Si tratta di rimuovere le variabili. Vuoi che il perito veda il potenziale della proprietà, non il caos del fine settimana. Ogni percorso chiaro è un’opportunità per loro di darti il valore massimo invece che quello minimo. Fai il lavoro. Nascondi il disordine. Lascia respirare la casa.
In che modo i composti determinano il tuo valore di valutazione
Ecco la parte che manca alla maggior parte dei venditori. Una valutazione non è solo un grande calcolatore per la tua casa specifica. È un gioco di confronti.
Il compito del perito non è indovinare quanto vale la tua casa nel vuoto. Serve per trovare case simili nella tua zona vendute di recente. Questi sono chiamati “comps”.
Se non capisci le comps, non capisci il tuo prezzo.
La relazione di valutazione richiede tre vendite comparabili. Il perito estrae i dati dal MLS (Multiple Listing Service) e dai registri pubblici. Cercano case che corrispondono alla tua proprietà in:
- Posizione geografica
- Metratura
- Età
- Condizione
- Viste
Idealmente, questi sono nelle tue immediate vicinanze. Più la partita è avvincente, maggiore è il peso della competizione.
Ma ecco il problema. Le gare devono essere recenti. I vecchi dati sono dati inutili. Se il mercato si è spostato il mese scorso, una vendita di sei mesi fa potrebbe essere fuorviante.
È qui che entra in gioco il tuo agente immobiliare. Un agente acuto fornirà al perito un elenco di composizioni aggiornate che supportano il prezzo richiesto. Selezionano manualmente le proprietà vendute al prezzo di listino o al di sopra. Mostrano al perito esattamente come giustificare il tuo valore.
Se non fornisci buoni comps, il perito deve trovarli. E potrebbero scegliere quelli che vendono a meno. Oppure potrebbero avere difficoltà a trovare corrispondenze ravvicinate. In ogni caso, la pressione aumenta. Il valore potrebbe diminuire.
Fornire i dati. Rendi loro facile dire di sì.
Ripara i danni prima che arrivino
Sai cosa sembra brutto? Danno.
Non le cose strutturali. Non le crepe delle fondamenta. Sto parlando delle cose piccole e visibili. Il buco nel muro a secco. La maniglia allentata. Il pavimento graffiato. Il rubinetto che perde.
I periti annotano tutto.
Se c’è un danno visibile, lo segnalano. Potrebbero anche stimare il costo per ripararlo e sottrarlo
Correggi perdite, graffi e cicatrici
Smetti di ignorare quella crepa nel muro a secco. Quel vetro della finestra fissato con nastro adesivo non è una soluzione permanente, e la porta sul retro graffiata dal cane è esattamente il tipo di rumore visivo che grida “abbandono” a un perito. Hai rimandato la riparazione della porta del seminterrato che sbatte ogni volta che tuo figlio se ne va. Adesso è il momento di alzarsi dal divano e prendere gli strumenti.
Perché preoccuparsi? Perché il danno abbassa il tuo punteggio di valutazione. Se il tuo prestito è assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA), le regole sono rigide. I periti devono segnalare eventuali danni che vedono. Non indovinano. Lo documentano. E un danno documentato significa un valore inferiore. Non si tratta solo di frenare l’attrattiva; si tratta di conformità e numeri freddi e duri.
I venditori possono ordinare la valutazione della propria casa?
Potresti pensare che il prestatore dell’acquirente controlli interamente il processo di valutazione. In gran parte è vero, ma i venditori non sono impotenti. In alcuni scenari, è logico che tu paghi per la tua valutazione indipendente prima della quotazione.
Come decidi il prezzo richiesto? Gli agenti immobiliari hanno spesso opinioni molto diverse su ciò che dovrebbe essere la tua casa. Si potrebbe dire 400.000 dollari. Un altro potrebbe insistere per $ 430.000. Impostalo troppo basso e lasci i soldi sul tavolo. Impostalo troppo in alto e la casa diventerà stantia, spaventando gli acquirenti seri.
Una valutazione indipendente costa dai 300 ai 400 dollari. È un piccolo prezzo da pagare per i dati. Ti fornisce il valore di mercato più accurato per la tua proprietà specifica. Puoi impostare il tuo prezzo in tutta sicurezza, supportato dalla valutazione di un professionista.
Ma ecco il problema. Il creditore ordinerà comunque la propria valutazione. Il tuo rapporto indipendente non è l’ultima parola. È uno strumento di negoziazione. È un controllo di integrità. Non è il contratto.
Ottieni la tua copia del rapporto di valutazione
Una volta che il prestatore dell’acquirente invia il perito a casa tua, ricevi una copia dei risultati? SÌ. Ai sensi della legge sulle pari opportunità di credito, hai il diritto di ricevere una copia di tutte le perizie e altre valutazioni scritte sviluppate in relazione alla domanda, anche se la domanda viene respinta.
Questa non è solo burocrazia. È una leva.
È possibile verificare la presenza di errori nel rapporto. Hanno paragonato la tua casa a una proprietà distrutta? Si sono persi il nuovo tetto che hai installato l’anno scorso? Hanno classificato il tuo quartiere in modo errato? Se trovi errori, puoi contestarli. Il creditore deve fornirti una copia entro un tempo ragionevole dopo averla ricevuta.
Non aspettare il tavolo di chiusura per vedere cosa hanno visto. Guardalo prima. Controlla le composizioni. Verificare la metratura. Se il valore è basso, hai tempo per negoziare le riparazioni o adeguare il prezzo prima di ritrovarti con le spalle al muro.
“La valutazione è un’istantanea nel tempo. Se i dettagli sono sbagliati, il valore è sbagliato.”
Correggi il danno visibile. Ordina la tua valutazione se non sei sicuro del mercato. E pretendi sempre, sempre, una copia del rapporto. I numeri sulla pagina decidono se andare avanti o andarsene.
L’acquirente paga il conto della valutazione, il che significa che detiene le chiavi del rapporto. Gli istituti di credito sono pronti a mettere rapidamente quel documento nelle mani dell’acquirente. La scadenza assoluta? Almeno tre giorni prima della chiusura. Se l’importo sulla carta è inferiore al prezzo di vendita concordato, l’acquirente ha improvvisamente un notevole vantaggio. Possono sfruttare questa discrepanza per riportare il venditore al tavolo delle trattative.
Il venditore vede raramente il rapporto completo a meno che l’acquirente non decida di utilizzarlo come arma. Se la valutazione raggiunge il prezzo richiesto o aumenta, il venditore può respirare facilmente. È in uno scenario di valutazione bassa che le cose si complicano. In un mercato acceso, un acquirente potrebbe trovarsi a coprire il divario in contanti se è determinato ad abbandonare l’accordo.
Chiarimento delle regole di comunicazione del perito
Esiste un mito persistente nel settore immobiliare secondo cui agli agenti è vietato parlare con i periti. La Appraisal Foundation dice che non ha senso. I periti in realtà vogliono i dati. Hanno bisogno di ogni informazione che li aiuti a stabilire il vero valore di mercato.
Ciò include elementi comparabili validi presentati dall’agente del venditore. Significa anche ricevute di importanti ristrutturazioni. Anche la prova di una manutenzione costante è importante. Un perito non è un fantasma. Sono professionisti che cercano precisione.
Ciò che è vietato è la coercizione. Periodo. Un agente non può minacciare un perito di gonfiare il valore della casa. Richiedere che il perito corrisponda al prezzo richiesto non è etico. Rischia la licenza dell’agente. È una linea dura. Attraversalo e perderai la carriera. Limitati a fornire fatti, non minacce.
Appello al valore di stima
Se il numero è sbagliato, non devi semplicemente accettarlo. Puoi protestare. Non si tratta di lamentarsi. Si tratta di presentare la prova che nella valutazione iniziale è mancato qualcosa di fondamentale. Il perito ha trascurato un recente aggiornamento della cucina? Hanno ignorato una vendita comparabile che è veramente comparabile?
Raccogli la tua documentazione. Fatture. Foto. Timestamp. Quindi, contatta il tuo prestatore per presentare un ricorso. Il perito esaminerà le nuove informazioni. Potrebbero modificare il valore. Potrebbero no. Ma ti dai una possibilità quando lotti per i numeri.
Sfidare una valutazione bassa: le tue prossime mosse
Quindi il perito è arrivato basso. Il tuo cuore affonda. Il numero sulla pagina non corrisponde al prezzo del contratto e ora ti trovi di fronte a un gap finanziario che potrebbe far fallire l’affare. Ma prima di farti prendere dal panico, ricorda: hai delle opzioni. Se sei il venditore, puoi reagire.
Per prima cosa, smettila di indovinare. Chiama immediatamente il tuo prestatore. Chiedi specificamente informazioni sulla loro procedura per le controversie di valutazione. Le banche hanno protocolli rigidi per questo, e saltare un passaggio può far sì che il tuo reclamo venga respinto per motivi tecnici. Devi essere armato di documentazione. Non sentimenti. Non speranze. Prove concrete.
Raccogli le foto della proprietà. Raccogli i registri di ogni miglioramento che hai apportato. Hai sostituito l’HVAC l’anno scorso? Finire il seminterrato? Aggiornare la cucina? Questi contano. Se puoi, includi le ricevute. Stai costruendo la tesi secondo cui la casa vale più di quanto suggerito dallo sguardo iniziale.
Il tuo agente immobiliare è il tuo più forte alleato qui. Mostra loro i comps utilizzati dal perito. Sono davvero paragonabili? Forse il perito ha scelto case con metratura più piccola o lotti di dimensioni diverse. Il tuo agente può identificare migliori comp : proprietà vendute di recente, che si trovano nello stesso quartiere e che corrispondono più da vicino alle caratteristiche della tua casa. Fornire questi al prestatore. È una sfida diretta alla logica utilizzata nella valutazione iniziale.
Ma ecco la dura verità: solo l’istituto di credito ipotecario può ordinare una seconda perizia. Non puoi semplicemente richiederne uno. Se il creditore rifiuta la tua richiesta di riconsiderazione, o se il valore rimane lo stesso, ti restano due strade. Innanzitutto, puoi provare a negoziare il prezzo con l’acquirente. Due: puoi pagare la valutazione da solo.
Sì, puoi assumere un perito diverso. Pagherai di tasca tua, il che è rischioso. Ma se il nuovo rapporto dovesse risultare più alto, potresti avere una leva finanziaria. È una scommessa. Fa cambiare idea al creditore? Forse. Non lo garantisce. Di solito le banche si fidano dei propri periti. Ma un rapporto contrastante da parte di un professionista qualificato a volte può costringere a una seconda occhiata.
“Solo il creditore ipotecario può richiedere una seconda perizia.”
Questo è il collo di bottiglia. Stai aspettando la loro approvazione per andare avanti. È frustrante. È lento. Ma è standard. Mantieni la tua documentazione organizzata. Mantieni aggiornato il tuo agente. Non lasciare che il silenzio ti spinga a prendere decisioni sbagliate. Il mercato è in continuo cambiamento e, a volte, una valutazione bassa è solo un ostacolo, non un muro. Ma devi essere pronto a reagire se ritieni che il numero sia sbagliato.
