Vendere una casa è complicato. È complicato anche quando il mercato è caldo. Potresti vendere per la prima volta. O forse l’hai già fatto prima. Avrai delle domande. Molti di loro. Hai bisogno di un agente immobiliare? Cos’è esattamente la chiusura? Quanti documenti devi compilare? Come ottenere il miglior prezzo? Come vendere la tua vecchia casa e comprarne una nuova allo stesso tempo senza andare in rovina?
Risponderemo a tutte queste domande. Spiegheremo cosa significa effettivamente frenare l’appello. Ti diremo anche perché una casa aperta non è il biglietto d’oro che si dice sia.
Ci sono due percorsi principali. Puoi vendere con un agente. Oppure puoi vendere senza. Prima di valutare queste opzioni, diamo un’occhiata alle nozioni di base che ogni venditore deve conoscere.
Conosci il vero valore della tua casa
Conoscere il valore della tua casa è il primo passo. Esercitare la pazienza è il secondo passo. La moderazione è il terzo passo. Fai valutare la tua casa. Il suo costo è compreso tra $ 250 e $ 500. Vale ogni centesimo.
In un mercato forte il prezzo di vendita può essere del 10-15% superiore alla valutazione. In un mercato più debole, il prezzo si aggira attorno a quella cifra di valutazione. In seguito spiegheremo esattamente come calcolare il prezzo di vendita.
Risolvi i problemi prima che loro risolvano te
Un’ispezione della casa è vitale. Evita complicazioni durante la vendita. Di solito, l’acquirente riceve l’ispezione. Ma se ne ottieni uno per primo, hai il controllo. Puoi gestire i problemi prima che l’acquirente li veda.
Se l’ispezione rileva problemi, devi conoscere le leggi sulla divulgazione del tuo stato. Queste leggi variano. Possono salvarti dal contenzioso. Generalmente richiedono di rivelare materiali pericolosi. Richiedono inoltre la divulgazione di difetti di costruzione significativi. È necessario rivelarlo verbalmente o per iscritto.
Se non sei sicuro di cosa rivelare, chiedi a un agente immobiliare. Chiedi ad un avvocato. Chiedi alla tua autorità locale per l’edilizia abitativa.
Non affrettare il processo
La pazienza è la chiave. Gli agenti immobiliari ti diranno che le case diventano “stantie” dopo troppi giorni sul mercato. Dicono che le inserzioni obsolete perdono l’interesse dell’acquirente. Ma una vendita stantia di solito avviene perché il venditore ha sopravvalutato la casa.
È vero anche il contrario. Se hai fretta di vendere, potresti sottovalutare la tua casa. Potresti affrettarti a vendere per poterti trasferire in una nuova casa. Non farlo.
Se puoi, metti la tua casa sul mercato il più a lungo possibile prima di acquistarne una nuova. Altrimenti pagherai due mutui. È difficile permetterselo.
Se trovi una casa che non vedi l’ora, chiedi al tuo prestatore un prestito ponte. Questo prestito utilizza il patrimonio netto della tua casa attuale per pagare l’acconto su una nuova. Potresti anche ottenere un prestito per la casa per aiutarti con la doppia rata del mutuo.
Ora che abbiamo le nozioni di base, affrontiamo il grande dibattito.
Ho bisogno di un agente immobiliare?
Circa il 93% delle vendite di case coinvolge ancora un agente immobiliare [rif]. Internet prometteva il contrario. Non è successo davvero.
Un agente lavora in modo indipendente o per un broker. Il broker firma il contratto. I top performer trattengono il 100% della loro commissione e pagano una commissione al broker. Gli agenti più recenti portano a casa dal 30 al 40%.
Ci sono motivi per assumere aiuto.
- Istruzione – Documenti complessi. Programmi di licenza.
- Tempo – Nessun tour del fine settimana. Nessun mal di testa da pianificazione.
- Valutazione delle offerte – Filtraggio degli acquirenti in vetrina dagli acquirenti seri.
- Conoscenza del mercato – Le tendenze influiscono sui tuoi profitti.
- Negoziazione – Ottenere il prezzo giusto.
- Contatti – Appaltatori, ispettori, altri agenti.
- Prezzo scontato – Gli acquirenti potrebbero abbassare il prezzo se pensano che stai risparmiando sulle commissioni.
- Caravan – Porte aperte per agenti acquirenti. Presto. Conveniente.
Uno strumento chiave è il Multiple Listing Service (MLS). È un database enorme. 900.000 agenti si abbonano. Copre il 90% delle proprietà statunitensi [rif]. Gli acquirenti possono vederlo gratuitamente su realtor.com. Di solito, solo gli abbonati possono elencare. A volte i venditori possono pagare una commissione per elencare direttamente.
I benefici comportano dei costi.
La commissione arriva al 6% del prezzo di vendita. Molti agenti negoziano questo. Soprattutto in un buon mercato. Ti fidi di uno sconosciuto con il tuo bene più prezioso. Lascia andare il sentimento. Fa parte del processo.
Puoi scegliere tra un agente a servizio completo e un servizio scontato.
Il servizio completo fa tutto. Prepara la casa. Conduce case aperte. Utilizza la MLS. Materiali di marketing. Segnali di cantiere. Fotografi professionisti.
I servizi scontati forniscono meno. Il costo varia a seconda della compagnia. Il prezzo più basso è l’attrazione principale. La commissione varia dal 2 al 4,5%. Alcuni acquirenti pre-screening. Sono elencati sulla MLS. Conduci tu i tour. Gli agenti acquirenti potrebbero saltare la tua casa a causa di frazioni di commissione inferiori. Ne vale la pena se risparmi e ottieni comunque un buon prezzo. Prova ZipRealty o House Rebate per esempi.
Ora troviamo un agente.
Comprensione dei termini
Senti “agente immobiliare”, “intermediario” e “agente immobiliare” usati in modo intercambiabile. Non sono sempre gli stessi.
Un Agente immobiliare® è concesso in licenza dalla National Association of Realtors. Vincolato da un codice etico.
Un agente immobiliare e un intermediario immobiliare sono essenzialmente la stessa cosa. A volte “broker” si riferisce alla società per cui lavora un agente.
In questa guida utilizziamo agente e broker in modo intercambiabile. Chiamiamo agente immobiliare® un agente immobiliare. La semplicità aiuta.
Come trovare un agente immobiliare
Inizia localmente. Il passaparola conta ancora. Chiedi agli amici che hanno venduto di recente. Chiedi ai vicini. Controlla i recenti segnali “Venduto” nella tua zona. Chi li rappresentava? Chiamali. Ottieni feedback.
Controlla in linea. Zillow, Realtor.com, Redfin. Guarda le vendite recenti nel tuo quartiere. Scopri quali agenti compaiono più spesso. La coerenza suggerisce il successo.
Intervista almeno tre. Chiedi della loro esperienza. Chiedi informazioni sulla strategia di marketing. Chiedi informazioni sulla frequenza di comunicazione. Usano la fotografia professionale? Mettono in scena la casa?
Controlla le referenze. Chiama i clienti passati. Chiedi informazioni sui problemi. L’agente li ha risolti?
Cerca la specializzazione. Alcuni agenti si concentrano su case di lusso. Altri su acquirenti per la prima volta. O condomini. O riparatore di tomaie. Abbina la loro nicchia alla tua proprietà.
Controlla le credenziali. Hanno la licenza? Eventuali azioni disciplinari? Cerca nel sito web della commissione immobiliare del tuo stato.
Considera il tasso di commissione. È negoziabile. Non accettare solo il primo numero. Confronta gli agenti a servizio completo con i broker di sconti. Valuta i pro e i contro.
Fidati del tuo istinto. Lavorerai a stretto contatto con questa persona. Se qualcosa non va, continua a cercare.
L’agente giusto semplifica la vendita. Quello sbagliato lo trascina fuori.
Scegli con attenzione.
Scegli un agente con una designazione della National Association of Realtors (NAR). Sembra un dettaglio insignificante finché non hai bisogno di qualcuno che segua effettivamente un codice etico. La soluzione migliore? Chiedi agli amici che hanno effettivamente venduto case. Guarda quanto velocemente si muovono le inserzioni nel tuo codice postale specifico. Un agente che vive e respira il tuo quartiere conosce il mercato. Possono dirti se i prezzi si stanno gonfiando o se gli acquirenti si stanno salvando.
Salta l’open house per un secondo. Vai lì per incontrare l’agente di persona. Pre-selezionarli. Guarda come parlano agli sconosciuti. Guarda come gestiscono la folla.
Hai trovato qualcuno. Ora. Non firmare nulla. Tratta il colloquio come un colloquio di lavoro. Stai assumendo un partner. Dovrebbero fare domande a tu. Devono mostrare interesse per la tua situazione specifica, non limitarsi a spingere un modello.
Ecco cosa devi approfondire durante l’incontro:
Metriche chiave della domanda
Qual è il loro rapporto prezzo di listino/prezzo di vendita? Questo numero ti dice se possono effettivamente vendere la tua casa vicino a ciò che desideri. Confronta il prezzo di quotazione originale con il prezzo di chiusura finale. Un buon agente si aggira intorno al 100%. Se scendono costantemente al di sotto del 95%, potrebbero essere troppo promettenti e insufficienti.
Quante case hanno venduto l’anno scorso? Il volume conta. Mostra attività.
Come commercializzeranno la casa? Posta diretta? Volantini? Annunci on-line? Se dicono semplicemente “Lo metterò sulla MLS”, scava più a fondo.
Conoscono la tua strada? Se esitano, scappa.
Cosa li rende diversi? Qui è dove separi gli squali dalle pecore.
Riferimenti e politiche
Possono fornire referenze? Chiamali. Chiedi ai venditori precedenti. Il processo si è trascinato? L’agente li ha fantasma?
Ti aiuteranno a trovare altri professionisti? Potresti aver bisogno di uno stager. Un appaltatore per le riparazioni dell’ultimo minuto. Un traslocatore. Un buon agente ha un Rolodex.
Quali sono le loro politiche sugli accordi annullati? La vita accade. I contratti diventano complicati. Devi sapere cosa succede se stacchi la spina.
Quanto tempo dedicheranno alla tua vendita? Se si destreggiano tra venti inserzioni, sarai un ripensamento. Richiedi la loro effettiva disponibilità.
Le pratiche burocratiche e il denaro
Richiedi l’informativa dell’agenzia. Richiedi il contratto di quotazione. Richiedi informazioni al venditore. Leggili.
Commissioni. Gli agenti potrebbero inizialmente affermare che la loro tariffa è fissa. Mentono. La maggior parte degli agenti negozia, soprattutto se stai acquistando un’altra proprietà tramite lo stesso intermediario. Hai una leva finanziaria. Usalo.
In vendita dal proprietario
Salta l’agente immobiliare e risparmi sulle commissioni. Questa è l’attrazione principale. Ma non si tratta solo di conservare denaro extra. Si tratta di controllo. E scartoffie. Un sacco di documenti.
Se segui il percorso In vendita dal proprietario, sei l’agente. Sei anche l’avvocato. Beh, non proprio. Non dovresti essere un avvocato. Ma ne hai bisogno.
Chiedi a un avvocato di esaminare il contratto prima di firmare qualsiasi cosa.
Potresti pensare di poter semplicemente estrarre un modello da Internet. Non. Le leggi cambiano. Le peculiarità locali contano. Un modulo generico potrebbe non fornire informazioni cruciali che potrebbero perseguitarti mesi dopo.
Ottieni in anticipo la copertura legale
Avrai comunque bisogno di un avvocato per la chiusura. Allora perché aspettare? Coinvolgili adesso. Una consulenza tempestiva è più economica di una causa. Oppure una vendita fallita.
Un avvocato può individuare i segnali di allarme nell’offerta dell’acquirente. Possono consigliare la strategia dei prezzi basata sui comps locali. Possono garantire che il contratto sia vincolante e chiaro.
Perché la vendita fai-da-te è più difficile di quanto sembri
Non si tratta solo di elencare la casa. È:
- Marketing: Hai bisogno di foto. Quelli buoni. Non riprese telefoniche del 2015. Devi mettere in scena lo spazio. È necessario scrivere descrizioni convincenti.
- Mostra: Rispondi tu al telefono. Pianifichi tu i tour. Nascondi i tuoi oggetti personali. Pulisci di nuovo. E ancora.
- Negoziazione: Le emozioni sono forti. Vuoi il massimo del dollaro. L’acquirente vuole il prezzo più basso. Un avvocato lo mantiene professionale. Gestiscono le controfferte. Mantengono la calma, quindi non devi farlo tu.
- Informazioni: La mancanza di un singolo dettaglio può annullare la vendita. Oppure sfociare in un contenzioso. Un avvocato sa cosa deve essere divulgato. Nel tuo stato. Nel tuo codice postale.
Di quali documenti hai bisogno?
Una vendita In vendita da parte del proprietario richiede documenti legali specifici. Questi non sono facoltativi.
- Contratto di compravendita
- Informativa sulle vernici a base di piombo (se costruite prima del 1978)
- Moduli di divulgazione delle proprietà specifici dello Stato
- Verbale di sopralluogo della casa (solitamente fornito dall’acquirente, ma è opportuno anticipare le richieste)
- Documenti del titolo
Non indovinare. Chiedi al tuo avvocato. Hanno i modelli. Li aggiornano.
Come valutare correttamente la tua casa
Senza l’analisi comparativa di mercato (CMA) di un agente, stai volando alla cieca. Più o meno.
Puoi fare le tue ricerche. Guarda gli annunci venduti nel tuo quartiere. Guarda gli annunci attivi. Guarda gli annunci scaduti. Ma l’interpretazione è fondamentale. Perché quella casa è stata venduta a un prezzo inferiore? Era il tetto? La posizione? Una vendita veloce?
Un avvocato può aiutare a interpretare i dati. Oppure consigliare un perito professionista. Ottenere il prezzo giusto è importante. Troppo alto? Si siede. Troppo basso? Lasci i soldi sul tavolo.
Dove trovare acquirenti senza agente
Non hai una rete di agenti. Devi costruirne uno tuo.
- Elenchi online: Paga per l’accesso MLS tramite un servizio a tariffa fissa. Questo porterà la tua casa su Zillow, Realtor.com, ecc.
- Social media: condividi foto. Tagga i gruppi locali. Usa gli hashtag.
- Segnaletica: un cartello da giardino con le informazioni di contatto. Di base. Efficace.
- Open House: li ospiti tu
È raro. La maggior parte delle persone consegna le chiavi e la commissione. Ma vendere una casa senza agente è possibile. Se ti impegni e fai i compiti, potresti tenere un 7% in più in tasca. Quel numero non è una garanzia. Dipende dal mercato. A volte i broker tagliano le loro tariffe per competere, il che intacca quei potenziali risparmi.
Ma il denaro non è l’unico motivo per agire da soli. Vivi lì. Conosci le stranezze. Un broker appena entrato non sa che il seminterrato si allaga solo durante specifici temporali o che il cane del vicino abbaia alle 3 del mattino. Puoi raccontare questa storia. Hai il controllo totale. Nessuno ti guarda le spalle per un controllo delle commissioni. Nessuno ti sta dicendo di dipingere il rivestimento bianco quando odi il bianco.
C’è un problema. Esposizione. Non ottieni il Multiple Listing Service (MLS). Non hai un Rolodex degli acquirenti di altri agenti. La maggior parte delle persone si sente più sicura affidando una transazione a sei cifre a un professionista. Potrebbe essere necessario accettare un prezzo inferiore. È un rischio.
È anche estenuante. Tu sei il marketing. Lo schedulatore. Il negoziatore. Devi trovare il tuo ispettore. Il tuo avvocato. La tua compagnia di titolo. Se riesci a gestire lo stress, continua a leggere.
Nozioni di base sull’edilizia equa e sulla pubblicità
A cominciare dalla legge. Le leggi sull’edilizia equa non sono suggerimenti. Sono regole. Violateli e vi esporrete a cause legali che cancelleranno ogni risparmio. Fai attenzione alla tua lingua. Concentrati sulla casa. Ignora le persone.
Una volta che sei legale, hai bisogno di occhi sulla proprietà. Gli annunci locali funzionano ancora. Lo fanno anche i documenti specifici del settore immobiliare. Gli inserti dei giornali settimanali catturano le persone che non scorrono le app tutto il giorno.
Per la copertura online, utilizza le piattaforme dedicate In vendita dal proprietario. Siti come FSBO.com o National For Sale by Owner Network esistono proprio per questo scopo. La tua inserzione ha bisogno delle nozioni di base. Camere da letto. Bagni. Metratura. Servizi speciali.
La frase è importante. Indicare se il prezzo è inferiore al valore di mercato. Di’ se i mobili restano. Questi ganci attirano le persone.
La strategia dei cartelli stradali
Vuoi risparmiare denaro. Giusto? Salta la costosa società di marketing. Ma spendi duecento dollari per un cartello.
Un robusto cartello da giardino in legno ha un aspetto professionale. Ciò segnala che si tratta di un elenco serio. I supporti in plastica sono economici. Cinquanta dollari. Sembrano temporanei. Sembrano una svendita. Gli acquirenti esitano temporaneamente.
Acquista il legno. Posizionalo dove lo vede la strada. Chiara visibilità. Nessun cespuglio che blocca il testo. Includi il tuo numero di telefono. Grande e audace.
Aggiungi una casella di informazioni. Metti un foglio dentro. Planimetrie. Elenco delle funzionalità. Il prezzo richiesto. Quest’ultima parte è tattica. Filtra gli acquirenti delle vetrine. Se non possono permettersi il numero sul cartello, non ti faranno perdere tempo visitando una casa che non possono acquistare.
“Può essere utile includere una casella informativa con volantini sulla tua casa; oltre a fornire informazioni generali come la planimetria e le caratteristiche, elencare il prezzo richiesto può aiutare a eliminare gli acquirenti che non sono pronti a impegnarsi.”
È un semplice filtro. Ma fa risparmiare ore. Ore che preferiresti dedicare a qualcos’altro. Oppure niente del tutto.
Il modo più semplice per trovare un acquirente è dirlo a tutti quelli che conosci. Amici, colleghi, il barista, il tuo medico. Getta una rete ampia. C’è una ragione pratica per questo oltre al semplice volume. Un acquirente che arriva attraverso una connessione personale ha meno probabilità di essere un calciatore. Sono già controllati dalla fiducia. La transazione si muove più velocemente perché il divario di scetticismo è minore.
Ma devi stare attento.
Gli agenti immobiliari ti chiameranno se sentono che stai vendendo PRIV. Prometteranno agli acquirenti. Prometteranno la luna. Lasciare che mostrino la tua casa è una trappola. Una sola proiezione può bloccarti nell’obbligo di una commissione se non stai attento. Hai bisogno di uno scudo.
Chiedi a un avvocato di redigere un accordo specifico. Dovrebbe indicare che non hai un elenco esclusivo. Sei disposto a pagare una commissione solo se l’acquirente segnalato chiude effettivamente. Quella tassa? Di solito tra l’1 e il 3% del prezzo di vendita. Metà della commissione standard. Tiene a bada i lupi e ti permette di prenderti una pausa se uno di loro trova effettivamente un vero acquirente.
Determinazione del prezzo corretto della proprietà
Il prezzo è tutto. Sbagli e il gioco è fatto.
Lì si trova una casa dal prezzo troppo alto. Raccoglie polvere. Diventa “stantio”. Gli acquirenti conoscono una casa stantia. Sentono l’odore della disperazione. O peggio, vedono un venditore che non ha idea del mercato.
Se abbassi ripetutamente il prezzo mentre la casa è ferma, cedi tutto il tuo potere negoziale. Stai dicendo agli acquirenti che non sai quanto vale la tua casa. Ti sminuiranno. Approfitteranno della tua incertezza.
Trova il numero giusto. Controlla le vendite comparabili nel tuo quartiere. Guarda cosa è stato effettivamente venduto, non cosa è stato elencato. Regola da lì.
Il processo di chiusura
Hai trovato un acquirente. Hai firmato un’offerta. Congratulazioni.
Il processo di chiusura è sostanzialmente lo stesso indipendentemente dal fatto che tu abbia un agente o meno. Le pratiche burocratiche sono pesanti. Le normative sono locali. Variano notevolmente da città a città e da stato a stato. Non fare affidamento su un manuale generico che hai trovato online. Tale contratto potrebbe non essere valido nella tua giurisdizione.
Hai bisogno di un avvocato.
Assumine uno per stilare il contratto di vendita. Costa denaro. Vale ogni centesimo. Un cattivo contratto può rovinare l’accordo in seguito. Uno buono ti protegge dalla responsabilità.
Le leggi locali impongono la divulgazione. Dettano le tempistiche. Dettano chi paga cosa al tavolo. Il tuo avvocato si occupa del pesante lavoro legale. Gestisci tu le strette di mano.
L’obiettivo è un’uscita pulita. Nessuna sorpresa. Nessun intoppo dell’ultimo minuto che interrompa l’affare.
È una maratona. Non uno sprint. Ti stancherai. Vorrai smettere. Ma se rimani disciplinato con i prezzi e gli aspetti legali, arriverai dall’altra parte.
Le chiavi vanno nella serratura. L’inchiostro si asciuga. Te ne vai.
Cosa succede dopo? Ti muovi. Oppure risparmi i soldi che non hai pagato in commissioni. Decidi tu.
Il prezzo è il punto in cui la maggior parte dei proprietari di case perde denaro.
Non si tratta solo di quanto pensi che valga la tua casa. Riguarda ciò che il mercato tollererà.
Hai bisogno di una valutazione. Ma non lasciare che quel numero determini la tua strategia da solo. Guarda il quartiere. Guarda le scuole. Controlla le recenti vendite di case comparabili. Se lavori con un broker, condividi tutto questo. Lascia che vedano il quadro completo.
Esiste un chiaro pericolo nel sovrapprezzo.
Se imposti un prezzo troppo alto, la tua inserzione prenderà polvere. Gli acquirenti lo scorrono. Presumono che qualcosa non va.
Se il prezzo è troppo basso? Potresti ricevere più offerte. Le guerre di offerte possono comunque far salire il prezzo finale.
Lavoro di preparazione prima dell’inserimento nell’elenco
Prepara la casa.
Ciò significa una pulizia profonda. Assumi professionisti se necessario. Tappeti. Finestre. Elettrodomestici.
Meaning is the contrary.
Una pila di vecchi giornali nel corridoio segnala l’abbandono. Una pila di giocattoli per bambini dice “caos”.
Vuoi che l’acquirente veda la manutenzione. Vuoi che vedano le cure.
Ha bisogno di vernice?
Gli interni bianco sporco sono lo standard per un motivo. Nasconde i difetti. Sembra neutrale.
Ritocca l’esterno. Raccordo rotto? Finiture scrostate? Risolvilo. Si tratta di frenare l’attrattiva. La prima impressione è importante.
Nascondi i bidoni della spazzatura. Pianta dei fiori.
Stare sul marciapiede. Guarda la porta d’ingresso. Ti fermeresti lì se passassi di qui?
Valutazione delle offerte
Il tuo agente dovrebbe filtrare il rumore.
Devono esaminare il credito dell’acquirente. Il loro rapporto debito/reddito. Stabilità occupazionale.
A quanto ammonta l’acconto?
Quando devono chiudere? Da sei a otto settimane sono standard. Qualsiasi cosa più lunga introduce rischi.
Hai il diritto di vedere ogni offerta. Insistere su questo.
Assicurati che il tuo contratto includa una clausola che richiede la completa divulgazione. Non lasciare che l’agente nasconda una cattiva offerta per proteggere la propria cronologia.
Guarda i tuoi profitti.
Hai un prezzo ideale nella tua testa. Ma qual è il tuo pavimento?
Hai bisogno di un numero specifico per acquistare la tua prossima casa? Per coprire le rate dell’auto?
Fattore nei costi.
Commissioni dell’agente. Costi di chiusura. Spese legali.
Sapere esattamente cosa ti porterà via prima di firmare qualsiasi cosa.
Il mito delle porte aperte
Le porte aperte sono sopravvalutate.
Li immaginiamo come eventi movimentati. Antipasti. Musica dolce. Stranieri che vagano.
Ma i dati dicono il contrario.
Secondo l’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari, solo il 3% delle case vende tramite porte aperte.
Sono utili per gli agenti.
Un agente può trascorrere qualche ora lì, incontrando potenziali clienti che non sono ancora pronti ad acquistare la tua casa. Stanno costruendo il proprio gasdotto.
Voi? Stai solo regalando tour gratuiti.
Se il tuo agente fa buona pubblicità online e attraverso la sua rete, un open house è spesso ridondante. È tempo extra. Spesa extra.
L’eccezione potrebbe essere una roulotte. È allora che altri agenti acquirenti vengono invitati a vedere la proprietà. Sparge la voce tra i professionisti che potrebbero avere un cliente qualificato.
Altrimenti salta la festa.
Chiusura di una vendita di case
Il contratto è firmato. Il denaro si sta muovendo. Ma non hai ancora finito.
La chiusura è il punto in cui la gomma incontra la strada.
È necessario rivedere attentamente la dichiarazione di chiusura. Cerca errori. Cerca le commissioni che non riconosci.
Assicurati che tutti gli imprevisti siano soddisfatti.
Bisognerebbe fare dei controlli. Riparazioni completate. La soluzione finale non è negoziabile.
Attraversa la casa un’ultima volta.
Apri i rubinetti. Controlla le luci. Apri gli armadietti.
È tutto nelle condizioni concordate?
Se qualcosa è rotto, aggiustalo prima di consegnare le chiavi.
Porta con te il tuo documento d’identità rilasciato dal governo. Portare la prova dell’assicurazione. Portare l’assegno circolare per l’acconto e le spese di chiusura.
Firma i documenti.
È molta carta.
Firmerai l’atto. I documenti del mutuo. Le dichiarazioni divulgative.
Una volta firmata l’ultima pagina, consegnare le chiavi.
La casa non è più tua.
Ma i soldi? Questo è tuo e devi tenerlo.
L’offerta è accettata. Il prezzo è concordato. Sei finalmente pronto per vendere. L’estenuante fase di caccia è finita. Ora devi chiudere l’affare.
Sembra il traguardo. Ma la strada verso il “venduto” presenta qualche ostacolo in più. Devi gestire le pratiche burocratiche. Devi preoccuparti delle tasse. Devi decidere cosa fare con le tue cose.
La compagnia di titolo e l’assicurazione
Inizia con il titolo azienda. Sono i guardiani della proprietà. Esamineranno l’atto di proprietà. Questo documento dimostra chi possiede la proprietà. La società titolare cerca problemi. Controllano le rivendicazioni di proprietà contestate. Cercano documentazione incompleta.
Se trovano problemi, li risolvono. Oppure li segnalano.
Emettono anche un’assicurazione sul titolo. Questo di solito è per l’acquirente della casa. Garantisce contro le perdite derivanti da problemi di titolo. Considerala come una polizza assicurativa per l’atto. Protegge il nuovo proprietario. Protegge il loro investimento.
Assumere un avvocato immobiliare
Vuoi un avvocato. Idealmente, qualcuno specializzato nel settore immobiliare. Dovresti averne già contattato uno. Soprattutto se hai firmato un contratto con un agente.
Il tuo avvocato redige il contratto di vendita. Aiutano te e l’acquirente a definire i dettagli. Ciò include molte specifiche.
Quali oggetti restano in casa?
Grandi elettrodomestici.
Mobilia.
Infissi.
Determinano l’importo dell’acconto. Fissano la data di chiusura. Fissano la data di possesso. Gestiscono le condizioni per la vendita. Come l’ispezione. Gestiscono i dettagli del mutuo.
Chi paga quali costi di chiusura? Il tuo avvocato risolverà la questione. Garantiscono che il contratto sia giusto. Cercano clausole nascoste. Cercano termini ingannevoli.
“Sappiate che il governo degli Stati Uniti cercherà di prendersi una fetta della torta.”
La questione dell’imposta sulle plusvalenze
Se guadagni, congratulazioni. Ma l’IRS sta guardando. Vogliono la loro parte.
Il tuo avvocato ti consiglierà sulle implicazioni fiscali. C’è un modo per trattenere la maggior parte di quel profitto. In genere è possibile escludere fino a $ 250.000 di plusvalenze. Se sei sposato, quella cifra sale a $ 500.000.
Ma c’è un problema. Devi aver vissuto nella tua casa per due degli ultimi cinque anni.
E se non vivessi lì abbastanza a lungo?
Ci sono delle eccezioni. Se ti trasferisci a causa di un cambio di lavoro. Oppure motivi di salute. O altre circostanze speciali. Potresti comunque ottenere un’esclusione.
Verifica con il tuo avvocato. Non dare per scontato che tu debba pagare le tasse. Non dare per scontato di no. Scopri i fatti prima di firmare.
Preparativi per la chiusura
Una volta firmato il contratto, hai quasi finito. Il lavoro pesante è alle tue spalle.
Ora hai bisogno di traslochi. Trovali presto.
Consegnare le chiavi.
Uscire entro la data di possesso.
Sembra semplice. Ma la preparazione conta.
Quali riparazioni dovresti effettuare prima di vendere?
Questo dipende dal mercato.
È un mercato di venditori? Il tuo agente potrebbe dire di non fare nulla. Basta elencarlo. Lascia che accada la guerra delle offerte.
È un mercato di acquirenti? Devi spendere tempo e denaro. È necessario aumentare il “frenare l’attrattiva”. Questo può aumentare il prezzo.
Se vendi nei mesi più caldi, il paesaggio ripaga. L’aggiunta di un semplice paesaggio può aggiungere fino al 28% al valore complessivo della casa.
All’interno della casa, dipingi le pareti con colori neutri. Bianchi. Grigi. Evita i rossi accesi.
Valuta la possibilità di sostituire la vecchia moquette. Se è macchiato o usurato, si vede. Gli acquirenti se ne accorgeranno.
Effettua grandi riparazioni. Problemi di fondazione.
Finestre rotte.
Persiane che non si chiudono.
Danni al tetto.
I potenziali acquirenti esamineranno attentamente queste cose. Li useranno per negoziare. Risolvili adesso. Oppure perdere soldi più tardi.
Quanti soldi tieni?
Il prezzo di vendita finisce in un piatto. Poi viene diviso.
La tua ipoteca rimanente verrà prima estinta.
Poi le commissioni. Sia gli agenti del venditore che quelli dell’acquirente vengono pagati. Di solito si tratta del 5-6% del prezzo di vendita. È diviso tra i due agenti.
Le tasse e le tasse vengono dopo.
Ciò che avanza è tuo. È puro profitto.
Cosa ne fai?
Molte persone lo usano per versare un acconto su una nuova casa.
Alcuni pagano le carte di credito.
Alcuni lo salvano.
Sono i tuoi soldi. Spendilo saggiamente.
È meglio vendere con un agente immobiliare?
Puoi vendere senza agente. È possibile. Si risparmia sulle commissioni.
Ma ci sono dei rischi.
Un agente immobiliare ti aiuta a evitare errori costosi. Commercializzano la tua casa in modo efficace. Gestiscono la programmazione delle proiezioni. Capiscono il mercato. Negoziano le offerte.
Le case vendute dagli agenti immobiliari tendono a vendere più velocemente. Tendono anche a vendere per più soldi. Le vendite private spesso ricevono meno attenzione. Ottengono meno bulbi oculari.
Se sei occupato. Se sei stressato. Se non conosci bene il mercato locale. Assumi aiuto.
I passaggi finali
- Fai valutare la tua casa.
- Trova un agente immobiliare rispettabile che conosca la zona.
- Lascia che siano loro a fissare il prezzo di quotazione. Incoraggeranno più offerte.
- Metti in ordine. Conserva gli oggetti personali negli armadi.
- Pulire accuratamente.
- Assumi un fotografo professionista. Le foto vendono case.
- Il tuo agente prepara l’elenco.
- Ricevi un’offerta.
- Firmi l’accordo.
- Il giorno di chiusura riceverai il pagamento completo.
- Consegni le chiavi.
La tua vecchia casa non c’è più. Il processo è completo.
Ma il prossimo capitolo sta iniziando. Qual è il tuo prossimo passo?
