John Lennon possuía um. Richard Nixon morava em um. Madonna foi notoriamente rejeitada por um. Estes não são apenas pontos triviais. Destacam um modelo habitacional que domina cidades como Nova Iorque, mas permanece em grande parte opaco para o comprador médio.
Conhecemos condomínios. Obtemos o modelo de associação de condomínio. Você compra uma unidade. Você paga dívidas. Você compartilha custos de manutenção e utilidades por meio de taxas mensais. É familiar. Mas as cooperativas funcionam de maneira diferente. A diferença não é apenas semântica. É a natureza da propriedade em si.
A principal diferença: ações, não ações
Quando você compra uma cooperativa, você não está comprando um imóvel. Você está comprando ações de uma empresa. Essa corporação é dona do prédio. Você não possui um pedaço do terreno ou da estrutura. Você possui uma porcentagem da empresa.
Esta ação concede a você um arrendamento proprietário. Este é o documento legal que lhe dá o direito de ocupar uma unidade específica. Você não tem maior direito à propriedade do que qualquer outro acionista. É um modelo de propriedade coletiva. Você é um membro. Não é um único proprietário.
Por que essa estrutura existe
Existem mais de um milhão de unidades habitacionais cooperativas nos EUA hoje. A maioria está nos principais centros urbanos. O primeiro foi inaugurado na West 18th Street, na cidade de Nova York, em 1876. Eles eram chamados de “Home Clubs”.
O objetivo era simples. Fornecer aos compradores ricos economias de escala. Você obtém as vantagens de propriedade. Você evita os fardos. Manutenção compartilhada. Poder de negociação coletiva. Reduza os custos individuais.
A estratégia de saída
Vender não é como vender uma casa. Você não se lista na MLS e espera por uma oferta. Você vende suas ações na corporação cooperativa.
As regras variam. Em alguns edifícios, você deve vender as ações de volta à corporação. O preço de recompra é fixado no preço de compra original. Qualquer lucro da revenda é dividido entre todos os acionistas. Você não mantém o crescimento do patrimônio.
Em outras cooperativas, você fica com os lucros. Você vende suas ações no mercado aberto. O comprador deve ser aprovado pelo conselho. O processo é mais rígido. O controle é mais rígido.
Por que é difícil entrar em cooperativas
Entrar em uma cooperativa não é apenas ter dinheiro. É uma questão de aprovação. Os conselhos têm critérios rígidos. Eles olham para a estabilidade financeira. Rácios dívida / rendimento. Pontuações de crédito. Eles podem rejeitá-lo por um histórico ruim de aluguel. Ou falta de liquidez.
Madonna foi rejeitada. Nixon morava em um. Lennon possuía um. A barreira de entrada é alta. As regras são rígidas. Mas para alguns, a compensação vale a pena. Custos mensais mais baixos. Mais controle sobre o caráter do edifício. Menos risco de contas de reparo individuais.
Vale a pena o incômodo? Para alguns, sim. Para outros, a falta de verdadeira propriedade é um obstáculo. Você não é dono da sua casa. Você possui um assento à mesa. E a mesa é compartilhada.
O custo oculto das obrigações fiscais compartilhadas
Os proprietários muitas vezes ignoram a mecânica específica de como funcionam os impostos cooperativos. Você nunca recebe uma fatura de imposto direto da cidade ou estado. Em vez disso, o edifício paga os impostos sobre a propriedade como uma entidade única. Sua parcela individual desse fardo é incluída em suas taxas mensais de manutenção cooperativa. Esta estrutura simplifica a sua vida – um pagamento cobre o telhado, os funcionários e o governo. Mas também significa que você não pode deduzir os impostos sobre a propriedade separadamente em sua declaração. Você reivindica uma parte do total dos impostos do edifício como uma dedução detalhada, calculada com base na sua porcentagem de propriedade. Parece menos controle, mas a redução de impostos federais permanece idêntica à do proprietário de um condomínio.
O papel de controle do conselho
Os compradores de condomínios geralmente precisam apenas de um empréstimo bancário e de um título limpo. Os compradores cooperativos precisam da aprovação do conselho. Isto não é uma formalidade. A corporação cooperativa atua simultaneamente como proprietária e acionista. O conselho tem o direito legal de rejeitar qualquer candidato por quase qualquer motivo, desde que não viole as leis de habitação justa. Não se trata apenas de ego. É uma questão de sobrevivência.
Quando você compra um condomínio, sua hipoteca é garantida por sua unidade específica. Se você parar de pagar, o banco executará a hipoteca dessa unidade. O resto do edifício dorme profundamente. Em uma cooperativa, a corporação detém a hipoteca mestra. Se um acionista entrar em incumprimento, todo o fluxo de caixa do edifício será afetado. As taxas de manutenção aumentam. As reservas são drenadas. O risco é comunitário. A função do conselho é garantir que nenhum membro se torne um passivo financeiro para o coletivo.
Verificando sua saúde financeira
O processo de inscrição é invasivo. Espere enviar anos de declarações fiscais, extratos bancários e referências de proprietários ou empregadores. Eles procuram estabilidade, não apenas riqueza. Um rendimento elevado ajuda, mas um emprego consistente é mais importante. Eles querem que você pague suas contas em dia. Eles querem ver baixos rácios dívida/rendimento.
Porquê um escrutínio tão rigoroso? Porque não existe execução hipotecária individual no sentido tradicional. Se você não puder pagar sua manutenção, a cooperativa poderá despejá-lo. Mas antes de chegarem lá, o dano é muitas vezes causado à situação financeira do edifício. As altas taxas de inadimplência assustam outros compradores. Eles deprimem os valores de revenda. Eles tornam mais difícil obter refinanciamento para todo o edifício. O conselho protege o ativo protegendo os membros.
Restrições de sublocação
Se você planeja alugar sua unidade enquanto viaja ou se muda, verifique primeiro o estatuto. Muitas cooperativas restringem a sublocação. Alguns permitem isso por até dois anos a cada cinco anos. Outros o proíbem totalmente. O conselho também deve aprovar o subinquilino. Eles executarão as mesmas verificações de antecedentes. Eles querem garantir que o inquilino temporário não perturbe a paz ou danifique a propriedade. Esta regra preserva o caráter residencial do edifício. Impede que os investidores transformem um edifício residencial tranquilo num hotel transitório.
A qualidade dos vizinhos
Este rigoroso processo de filtragem cria um tipo específico de comunidade. Os residentes das cooperativas tendem a ser de longo prazo. A rotatividade é baixa. As pessoas ficam por décadas. Eles se preocupam com o prédio porque são literalmente os donos dele. Isso leva a menos problemas de manutenção e a um senso de comunidade mais forte. Você não está pagando apenas por um espaço; você está pagando por uma estrutura de governança que prioriza a estabilidade em detrimento da liquidez.
Rejeições de celebridades
Presumimos que a fama compra acesso. Nas cooperativas de Nova York, muitas vezes isso traz rejeição. Os conselhos temem interrupções. Paparazzi. Fãs. Riscos de segurança. Madonna foi famosa por ter sido impedida de entrar em vários edifícios. Outros foram rejeitados simplesmente por serem demasiado visíveis. O conselho prioriza privacidade e tranquilidade em vez de prestígio. Eles não querem que seus corredores se transformem em atrações turísticas. Se você valoriza o anonimato, isso é um benefício. Se você deseja status, isso é uma barreira.
Tipos de Cooperativas Habitacionais
Nem todas as cooperativas funcionam da mesma maneira. O modelo depende da intenção original do edifício e da estrutura atual.
- Cooperativas de capital limitado : geralmente são sem fins lucrativos ou subsidiadas pelo governo. Seu objetivo é fornecer moradia a preços acessíveis. Os preços de revenda são limitados para manter as unidades acessíveis para futuros compradores. Você acumula menos patrimônio, mas o custo de entrada é menor.
- Cooperativas a taxas de mercado : operam como imóveis tradicionais. Não há restrições quanto ao preço de revenda. Você pode ter lucro ao vender. No entanto, os custos de entrada são mais elevados e o escrutínio do conselho permanece rigoroso.
- Cooperativas regulamentadas por aluguel : alguns edifícios passaram de aluguéis para cooperativas, mantendo a estabilização do aluguel para determinadas unidades. Estes são raros. Eles vêm com históricos jurídicos complexos e possíveis disputas sobre os termos de conversão.
Entender que tipo você está procurando altera seu cálculo financeiro. Uma cooperativa de capital limitado é uma solução habitacional, não um veículo de investimento. Uma cooperativa a taxas de mercado é um ativo imobiliário com maior risco e maior recompensa.
A decisão de comprar depende do que você prioriza. Liquidez ou estabilidade? Privacidade ou prestígio? O processo de aprovação do conselho é o guardião de tudo isso. Obriga você a olhar além da metragem quadrada da unidade e considerar a saúde da comunidade. Uma maçã podre pode estragar tudo em uma cooperativa. É por isso
As cooperativas oferecem vantagens que vão além da menor rotatividade. Você obtém condições de financiamento que geralmente são mais amigáveis do que as hipotecas tradicionais. Como o próprio edifício possui uma hipoteca mestra, você está comprando ações, não imóveis. Isso significa que você precisa de menos dinheiro adiantado para pagamentos iniciais e custos de fechamento em comparação com um comprador de condomínio.
Também existe responsabilidade limitada. Você deve seu empréstimo pessoal, mas não está pessoalmente sujeito à enorme dívida de construção da cooperativa. Os acionistas têm voz. Você participa das decisões de propriedade. O grupo atua como uma entidade única, conferindo-lhe influência do consumidor junto aos governos locais e empresas de serviços públicos. Algumas cooperativas até devolvem o excedente de receita aos acionistas, embora você deva reportá-lo como receita.
Mas espere. O fascínio pelas isenções fiscais e pelo controlo comunitário é forte. Não se apresse em se inscrever. Você precisa identificar o tipo específico de cooperativa com a qual está lidando. O modelo abrange todos os níveis de renda, não apenas os ricos de Manhattan.
Tipos de Cooperativas Habitacionais
A estrutura é importante. Dita a sua liberdade financeira e a sua estratégia de saída.
Cooperativas a taxas de mercado operam como imóveis padrão. Você compra e vende a qualquer preço que o mercado suporte. Você constrói patrimônio como um proprietário tradicional. Não há limites para o lucro.
Cooperativas de capital limitado existem para fornecer habitação a preços acessíveis. Eles vêm com benefícios como empréstimos com juros mais baixos, incentivos fiscais e subsídios. Em troca dessas poupanças, a cooperativa restringe a quantidade de capital que você pode acumular. Quando você vende, seu lucro é limitado. Este modelo ajuda pessoas que de outra forma não poderiam se qualificar para uma hipoteca.
Cooperativas de leasing também são chamadas de cooperativas de capital zero. Investidores externos, geralmente organizações sem fins lucrativos, são os proprietários da propriedade. Eles o alugam de volta para a corporação cooperativa. Os moradores não constroem patrimônio. A cooperativa pode comprar o imóvel mais tarde para convertê-lo em um tipo diferente, mas, por enquanto, você é essencialmente um inquilino de longo prazo com direito a voto.
Associações mútuas de habitação são empresas sem fins lucrativos de propriedade e controladas pelos residentes. Eles desenvolvem, possuem e operam a habitação. É um verdadeiro modelo comunitário.
Existem variações especializadas também. Cooperativas de idosos. Unidades subsidiadas pelo governo. Cooperativas rurais para agricultores. A paisagem é mais ampla do que você imagina.
A mecânica financeira: empréstimos de ações e impostos
Os empréstimos para ações cooperativas parecem empréstimos imobiliários, mas a terminologia muda. Eles são chamados de empréstimos de ações. Não espere uma hipoteca padrão. Os juros que você paga sobre um empréstimo de ações são dedutíveis do imposto de renda, assim como uma hipoteca de residência principal.
As regras fiscais sobre ganhos de capital seguem você quando você vende. Se você morou na mesma casa por dois dos últimos cinco anos, os primeiros US$ 250.000 de lucro estão excluídos do imposto de renda federal. Esta é uma vantagem significativa, desde que você tenha uma estrutura de taxas de mercado.
Mas quais são as reais vantagens da habitação cooperativa? O benefício fiscal é um grande atrativo. Os impostos de construção são compartilhados entre todos os residentes. Ninguém recebe uma fatura individual. Mesmo assim, você ainda tem acesso às deduções do imposto de renda federal para sua casa. Comprar uma cooperativa costuma ser mais barato do que comprar um condomínio.
As cooperativas são um bom investimento? Depende inteiramente do estatuto. Em alguns casos, você deve vender de volta à empresa pelo preço original. Os demais acionistas compartilham o lucro quando a unidade é revendida. Em outros, você fica com os lucros. Você deve saber disso antes de comprar. Afeta sua capacidade de construir patrimônio.
Como funciona realmente uma cooperativa habitacional? Quando você se muda, você não compra um imóvel. Você compra ações de uma empresa cujo único ativo é o prédio. Você ganha o direito de ocupar sua unidade específica por meio de um arrendamento proprietário. Você é dono do estoque, não das paredes.
Você pode obter uma hipoteca para uma cooperativa? As hipotecas tradicionais raramente estão disponíveis, pois você não possui a unidade. Procure um empréstimo cooperativo ou um empréstimo compartilhado. As cooperativas de crédito e credores especializados cuidam disso. Eles podem ser difíceis de proteger. Espere um escrutínio mais elevado.
Como encontro moradia cooperativa? A Associação Nacional das Cooperativas de Habitação mantém um banco de dados online. É um ponto de partida. O processo de inscrição é rigoroso. Os membros votam em novos compradores. Eles controlam quem entra. Isso cria um proprietário de maior calibre. Também significa que a rejeição é comum. Você pode ser rejeitado.
A porta nem sempre está aberta. A verificação é real. Você pode ter o dinheiro, mas o conselho pode dizer não.
