Você mal consegue trocar duas palavras com a pessoa que determina o destino financeiro da sua casa. No entanto, esse avaliador detém mais poder sobre a sua transação do que quase qualquer outra pessoa na cadeia imobiliária. Um único número em seu relatório pode fazer ou quebrar o acordo. Ele determina se você entra em sua nova cozinha ou vai embora.
Muitas vezes as pessoas confundem esta etapa com uma inspeção residencial. Eles não são iguais. Um inspetor procura falhas físicas. Eles procuram esporos de mofo na parede de gesso ou nas telhas que caem do telhado. Eles querem que você saiba o que está quebrado. O avaliador se preocupa com o valor. Eles olham para sua casa como um ativo. Eles o comparam com propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente em sua vizinhança. Eles comparam a condição com os dados do mercado para definir um preço por metro quadrado.
Se você estiver usando uma hipoteca para comprar, esta etapa não é negociável. O banco exige isso. Uma inspeção? Isso é opcional. Compradores inteligentes sempre conseguem um. O avaliador? Você geralmente não tem escolha sobre quem faz isso.
Aqui está o que você precisa entender antes que o profissional entre na sua varanda.
Por que os credores exigem uma avaliação
Pense na avaliação como a apólice de seguro do banco. Quando um credor entrega centenas de milhares de dólares, ele corre um risco enorme. O que acontece se o mutuário parar de pagar? O banco retoma a posse da casa. Eles vendem para recuperar o dinheiro.
Se a casa valer menos que o saldo do empréstimo, o banco perde dinheiro. Eles podem não recuperar o valor total. A avaliação garante que a garantia corresponda à dívida. Ele protege o credor de estender excessivamente o crédito.
Quem paga e quanto tempo leva
Você pagará por este serviço. O custo geralmente fica entre US$ 300 e US$ 400 para uma casa unifamiliar padrão. O banco seleciona o avaliador em uma lista pré-aprovada. Eles não querem alguém que lhe deve um favor. Eles querem um terceiro objetivo.
A visita real é curta. O avaliador passa cerca de 20 minutos dentro e fora do imóvel. Eles passam. Eles medem quartos. Eles notam a qualidade dos acabamentos. Eles verificam o telhado, o sistema HVAC e a fundação. Eles tiram fotos. Eles vão embora. O trabalho pesado acontece mais tarde, de volta ao escritório.
Quando o número não corresponde ao preço
Se o valor de avaliação atingir o preço pedido ou ultrapassá-lo, o negócio prosseguirá sem problemas. O banco está feliz. O empréstimo fecha.
Mas se a avaliação for baixa, a tensão aumenta. O banco não aprovará uma hipoteca que cubra mais do que o valor verificado da casa. Isso cria uma lacuna. Você não pode pedir dinheiro emprestado pela diferença.
Isso coloca o vendedor em uma situação difícil. Eles podem precisar reduzir o preço para corresponder à avaliação. Ou o comprador pode precisar trazer dinheiro extra para cobrir o déficit. De qualquer forma, a transação fica paralisada até que alguém ajuste suas expectativas. O mercado dita o valor, não as esperanças do vendedor.
O passo a passo de 20 minutos
Os avaliadores agem rapidamente. Em um mercado aquecido, eles muitas vezes fazem malabarismos com várias visitas, dando a você apenas vinte minutos dentro de sua casa. Noble Fields, um avaliador certificado com sede em São Francisco, observa que o trabalho pesado acontece no escritório. A visita em si é uma rápida verificação visual.
O relatório segue o Formulário Fannie Mae 1004. Este documento requer fatos concretos. Metragem quadrada. Contagem de quartos. Contagem de banhos. O avaliador deve verificar fisicamente cada detalhe. Eles procuram atualizações. Eles procuram defeitos. Um profissional experiente sabe exatamente o que verificar e se move pelas salas com precisão, marcando as caixas.
Como o tempo é tão curto, o seu agente imobiliário deve estar presente. Seu trabalho é apontar reformas que aumentem o valor. Eles também podem sinalizar danos que podem arrastá-lo. Essa presença ajuda a garantir que nada importante seja esquecido na correria.
Tenha em mente os limites legais. Corretores e credores podem oferecer suas próprias opiniões sobre valor. Eles não podem, entretanto, ditar o número final ao avaliador. O avaliador permanece independente.
Como as execuções hipotecárias e as vendas a descoberto afetam o valor avaliado da sua casa
Você ouviu as reclamações. O vizinho com gramado coberto de vegetação ou calçada rachada está “derrubando o valor das propriedades”. Há verdade nisso. O valor da sua casa está vinculado ao preço de venda de casas semelhantes nas proximidades. Se o bairro parecer negligenciado, seu valor cairá junto.
Mas os gramados negligenciados são menores em comparação com o peso das vendas em dificuldades. As execuções hipotecárias e as vendas a descoberto acontecem quando os proprietários vendem por menos do que devem. Essas transações atingiram duramente o mercado. Eles reduzem significativamente os valores das propriedades de casas comparáveis na área, incluindo a sua.
A maioria dos avaliadores tentará excluir esses números se puderem encontrar “comparações” precisas em outro lugar. Mas se a sua rua estiver inundada de execuções hipotecárias, os dados serão distorcidos. O valor de todas as casas desse agrupamento cairá inevitavelmente.
Por que uma casa limpa faz uma grande diferença no processo de avaliação
Restringir a apelação é importante. Mas por dentro, a desordem é o inimigo.
Um avaliador precisa ver a estrutura da casa. Se as caixas estiverem empilhadas no corredor, elas não poderão medir a metragem quadrada com precisão. Se os armários estiverem lotados, eles não conseguirão avaliar o espaço de armazenamento. Uma casa limpa permite uma medição adequada e uma visão mais clara do estado do imóvel.
Comece organizando. Remova itens pessoais que possam distrair o avaliador. Corrija pequenos reparos. Uma torneira com vazamento ou um arranhão na parede é um pequeno detalhe, mas faz sentido. O avaliador procura motivos para diminuir o valor. Não dê nada a eles.
“As primeiras impressões são impressões duradouras. Se a casa parecer mantida, é mais provável que o avaliador considere as atualizações valiosas.”
Não se trata de uma preparação para um comprador. Trata-se de facilitar uma avaliação clara e precisa. Quando o avaliador consegue se movimentar livremente e ver toda a extensão da área de convivência, o resultado é mais justo. Casas bagunçadas criam incerteza. A incerteza pode levar a avaliações conservadoras.
Limpe a desordem antes que o relógio comece
Você tem vinte minutos. O avaliador está entrando na garagem. No momento, você está guardando roupas nos armários e chutando pêlos de cachorro para debaixo do tapete. Parar.
Parece frenético. Parece irracional. O valor da sua casa é determinado pela metragem quadrada, número de cômodos e tamanho do terreno, e não pela qualidade com que você aspirou o tapete na última terça-feira. Tecnicamente, a limpeza não altera os números do relatório final.
Mas os avaliadores são seres humanos. Eles percebem.
Noble Fields, um treinador de avaliadores, diz sem rodeios: bagunça cria atrito. Um avaliador precisa percorrer sua casa sem pisar em pilhas de roupas ou desviar de obstáculos. Se não conseguem chegar ao quarto dos fundos ou passar pela ilha da cozinha sem tropeçar, não estão tirando as melhores fotos. Eles não estão medindo o espaço com cuidado. Eles estão correndo.
Uma casa desordenada parece menor. Parece negligenciado. E a negligência desencadeia avaliações mais baixas.
Limpar o espaço não é uma questão de vaidade. Trata-se de remover variáveis. Você deseja que o avaliador veja o potencial da propriedade, não o caos do fim de semana. Cada caminho claro é uma chance para eles fornecerem o valor superior em vez do inferior. Faça o trabalho. Esconda a bagunça. Deixe a casa respirar.
Como os Comps impulsionam o valor da sua avaliação
Aqui está a parte que a maioria dos vendedores sente falta. Uma avaliação não é apenas uma grande calculadora para sua casa específica. É um jogo de comparação.
O trabalho do avaliador não é adivinhar quanto vale a sua casa no vácuo. É para encontrar casas semelhantes em sua área que foram vendidas recentemente. Eles são chamados de “comps”.
Se você não entende de composições, não entende seu preço.
O relatório de avaliação requer três vendas comparáveis. O avaliador extrai dados do MLS (Multiple Listing Service) e de registros públicos. Eles procuram casas que correspondam à sua propriedade em:
- Localização geográfica
- Metragem quadrada
- Idade
- Condição
- Visualizações
Idealmente, estes estão na sua vizinhança imediata. Quanto mais próxima a partida, mais peso a comparação terá.
Mas aqui está o problema. As composições devem ser recentes. Dados antigos são dados inúteis. Se o mercado mudou no mês passado, uma venda de seis meses atrás poderia ser enganosa.
É aqui que entra o seu agente imobiliário. Um agente perspicaz fornecerá ao avaliador uma lista de comparações atualizadas que sustentam o preço pedido. Eles escolhem a dedo as propriedades vendidas pelo preço de tabela ou acima dele. Eles mostram ao avaliador exatamente como justificar seu valor.
Se você não fornecer boas comparações, o avaliador terá que encontrá-las. E eles podem escolher aqueles que vendem por menos. Ou eles podem ter dificuldade para encontrar correspondências próximas. De qualquer forma, a pressão aumenta. O valor pode cair.
Forneça os dados. Torne mais fácil para eles dizerem sim.
Conserte os danos antes que eles cheguem
Você sabe o que parece ruim? Dano.
Não a coisa estrutural. Não as rachaduras da fundação. Estou falando sobre as coisas pequenas e visíveis. O buraco no drywall. A maçaneta solta. O chão arranhado. A torneira que vaza.
Os avaliadores anotam tudo.
Se houver danos visíveis, eles sinalizam. Eles podem até estimar o custo para consertá-lo e subtrair esse valor.
Conserte vazamentos, arranhões e cicatrizes
Pare de ignorar aquela rachadura na parede de gesso. Aquela vidraça colada com fita adesiva não é uma solução permanente, e a porta dos fundos arranhada pelo cachorro é exatamente o tipo de ruído visual que grita “negligência” para um avaliador. Você adiou consertar a porta do porão que bate toda vez que seu filho adolescente sai furioso. Agora é a hora de sair do sofá e pegar as ferramentas.
Por que se preocupar? Porque o dano diminui sua pontuação de avaliação. Se o seu empréstimo for segurado pela Federal Housing Administration (FHA), as regras são rígidas. Os avaliadores devem relatar qualquer dano que observarem. Eles não adivinham. Eles documentam isso. E danos documentados significam valor menor. Não se trata apenas de restringir a apelação; trata-se de conformidade e números frios e concretos.
Os vendedores podem solicitar a avaliação de sua própria casa?
Você pode pensar que o credor do comprador controla inteiramente o processo de avaliação. Isso é verdade, mas os vendedores não são impotentes. Em alguns cenários, faz sentido que você pague por sua própria avaliação independente antes de listar.
Como você decide o preço pedido? Os corretores imobiliários costumam ter opiniões totalmente diferentes sobre o que sua casa deve oferecer. Pode-se dizer $ 400.000. Outro pode insistir em US$ 430 mil. Defina um valor muito baixo e você deixará dinheiro na mesa. Defina-o muito alto e a casa ficará obsoleta, assustando compradores sérios.
Uma avaliação independente custa cerca de US$ 300 a US$ 400. É um pequeno preço a pagar pelos dados. Fornece o valor de mercado mais preciso para sua propriedade específica. Você pode definir seu preço com confiança, apoiado na avaliação de um profissional.
Mas aqui está o problema. O credor ainda solicitará sua própria avaliação. Seu relatório independente não é a palavra final. É uma ferramenta de negociação. É uma verificação de sanidade. Não é o contrato.
Obtenha sua cópia do Laudo de Avaliação
Depois que o credor do comprador enviar o avaliador para sua casa, você receberá uma cópia dos resultados? Sim. De acordo com a Lei de Oportunidades Iguais de Crédito, você tem o direito de receber uma cópia de todas as avaliações e outras avaliações escritas desenvolvidas em conexão com o pedido, mesmo que o pedido seja negado.
Isto não é apenas burocracia. É uma vantagem.
Você pode revisar o relatório em busca de erros. Eles compararam sua casa a uma propriedade que estava em ruínas? Eles sentiram falta do novo telhado que você instalou no ano passado? Eles classificaram seu bairro incorretamente? Se você encontrar erros, poderá contestá-los. O credor deve fornecer-lhe uma cópia dentro de um prazo razoável após recebê-la.
Não espere a mesa de encerramento para ver o que eles viram. Veja primeiro. Verifique as composições. Verifique a metragem quadrada. Se o valor for baixo, você terá tempo para negociar reparos ou ajustar o preço antes de ficar encurralado.
“A avaliação é um instantâneo no tempo. Se os detalhes estiverem errados, o valor está errado.”
Corrija os danos visíveis. Solicite sua própria avaliação se não tiver certeza do mercado. E sempre, sempre exija uma cópia do relatório. Os números na página decidem se você avança ou se afasta.
O comprador paga a conta da avaliação, o que significa que ele possui as chaves do relatório. Os credores estão empenhados em colocar esse documento nas mãos do comprador rapidamente. O prazo absoluto? Pelo menos três dias antes do fechamento. Se o número no papel for inferior ao preço de venda acordado, o comprador subitamente terá uma grande vantagem. Eles podem usar essa discrepância para empurrar o vendedor de volta à mesa de negociações.
O vendedor raramente vê o relatório completo, a menos que o comprador decida transformá-lo em uma arma. Se a avaliação atingir o preço pedido ou subir, o vendedor pode respirar tranquilo. É num cenário de baixa avaliação que as coisas ficam complicadas. Em um mercado aquecido, um comprador pode acabar cobrindo a lacuna em dinheiro se estiver determinado a desistir do negócio.
Esclarecendo as regras de comunicação do avaliador
Existe um mito persistente no setor imobiliário de que os corretores estão proibidos de conversar com avaliadores. A Appraisal Foundation diz que isso é um absurdo. Os avaliadores realmente querem os dados. Eles precisam de todas as informações que os ajudem a determinar o verdadeiro valor de mercado.
Isto inclui comparáveis válidos enviados pelo agente do vendedor. Também significa receitas de grandes reformas. A prova de manutenção consistente também é importante. Um avaliador não é um fantasma. São profissionais que buscam precisão.
O que está fora dos limites é a coerção. Período. Um agente não pode ameaçar um avaliador para inflacionar o valor da casa. Exigir que o avaliador corresponda ao preço pedido é antiético. Arrisca a licença do agente. É uma linha dura. Cruze-o e você perderá sua carreira. Limite-se a fornecer fatos, não ameaças.
Apelando do valor da avaliação
Se o número estiver errado, você não precisa apenas aceitá-lo. Você pode protestar. Não se trata de reclamar. Trata-se de apresentar evidências de que a avaliação inicial deixou escapar algo crítico. O avaliador ignorou uma atualização recente da cozinha? Eles ignoraram uma venda comparável que é verdadeiramente comparável?
Reúna sua documentação. Faturas. Fotos. Carimbos de hora. Em seguida, fale com seu credor para enviar uma apelação. O avaliador analisará as novas informações. Eles podem ajustar o valor. Talvez não. Mas você se dá uma chance quando luta pelos números.
Desafiando uma avaliação baixa: seus próximos passos
Então o avaliador ficou em baixa. Seu coração afunda. O número na página não corresponde ao preço do contrato e agora você está diante de uma lacuna de financiamento que pode encerrar o negócio. Mas antes de entrar em pânico, lembre-se: você tem opções. Se você é o vendedor, você pode revidar.
Primeiro, pare de adivinhar. Ligue para o seu credor imediatamente. Pergunte especificamente sobre o procedimento para disputas de avaliação. Os bancos têm protocolos rígidos para isso, e pular uma etapa pode fazer com que sua reclamação seja rejeitada por questões técnicas. Você precisa estar munido de documentação. Não sentimentos. Não esperanças. Evidências concretas.
Reúna fotos do imóvel. Desenterre registros de todas as melhorias que você fez. Você substituiu o HVAC no ano passado? Terminar o porão? Atualizar a cozinha? Isso é importante. Inclua recibos, se puder. Você está construindo um caso de que a casa vale mais do que a primeira vista sugeria.
O seu agente imobiliário é o seu aliado mais forte aqui. Mostre a eles as composições que o avaliador usou. Eles são realmente comparáveis? Talvez o avaliador tenha escolhido casas com metragem quadrada menor ou tamanhos de lote diferentes. Seu agente pode identificar melhores comps – propriedades que foram vendidas recentemente, estão no mesmo bairro e correspondem melhor às características da sua casa. Forneça-os ao credor. É um desafio direto à lógica utilizada na avaliação inicial.
Mas aqui está a dura verdade: apenas o credor hipotecário pode solicitar uma segunda avaliação. Você não pode simplesmente exigir um. Se o credor rejeitar seu pedido de reconsideração ou se o valor permanecer o mesmo, você terá dois caminhos. Primeiro, você pode tentar negociar o preço com o comprador. Segundo, você pode pagar por uma avaliação por conta própria.
Sim, você pode contratar um avaliador diferente. Você pagará do próprio bolso, o que é arriscado. Mas se esse novo relatório for superior, você poderá ter vantagem. É uma aposta. Isso muda a opinião do credor? Talvez. Não garante isso. Os bancos geralmente confiam em seus próprios avaliadores. Mas um relatório conflitante de um profissional qualificado pode, às vezes, forçar uma segunda análise.
“Apenas o credor hipotecário pode exigir uma segunda avaliação.”
Este é o gargalo. Você está aguardando a aprovação deles para seguir em frente. É frustrante. É lento. Mas é padrão. Mantenha sua documentação organizada. Mantenha seu agente informado. Não deixe que o silêncio o leve a tomar decisões erradas. O mercado está sempre mudando e, às vezes, uma avaliação baixa é apenas um solavanco, não uma parede. Mas você deve estar pronto para reagir se acreditar que o número está errado.
