Вам підвищили зарплатню. Ви побралися. Або, можливо, ви просто знайшли людину, дивні звички якої вирішили терпіти все життя. Тепер ви о 2 годині ночі гортаєте Zillow, мріючи про гойдалки на ганку та саду, який не вимагає від вас повзання бетоном. Зупиніться. Заберіть телефон.
Купівля будинку – це масштабне фінансове зрушення. Це не лише іпотека. Це комунальні послуги. Це газон. Це тимчасова чорна діра, що поглинає ваші вихідні. Американська мрія продає вам ключі, але рідко показує рахунки за ремонт. Перш ніж щось підписувати та застрягти у кошмарі обслуговування, погляньте на реальність.
10: Ринок
Давайте поговоримо про ринок. Він не статичний. Він змінюється. Він «дихає». Він може вас упіймати, якщо ви не будете обережні.
Купуючи будинок, ви купуєте не просто чотири стіни та дах. Ви купуєте місце у місцевій економіці. Ціни зростають. Падають. Стагнують. Якщо ви купите на піку, ви можете опинитись у негативному капіталі на довгі роки. Це означає, що ви повинні більше, ніж коштує будинок. Погані новини.
Подивіться обсяг пропозиції. Він низький? Високий? Якщо пропозиція низька, ціни зростають. Продавці тримають усі карти в руках. Ви берете участь у торгах ще до того, як побачите будинок на відкритому перегляді. Якщо пропозиція висока, у вас є важелі впливу. Ви можете вимагати ремонту. Ви можете піти.
Перевірте тренди. Не дивіться лише минулого місяця. Дивіться останній квартал. Дивіться останній рік. Ринок остигає? Нагрівається? Стабільний? Це підкаже коли діяти.
Також розгляньте траєкторію розвитку району. Чи йде там джентрифікація? Чи район деградує? На вулиці далі вартість нерухомості може злетіти через новий парк. На вашій вулиці вона може падати через шум чи погані школи. Розташування – це все. Але не лише те місце, яке ви бачите зараз. А те місце, яке ви відчуєте за п’ять років.
Не поспішайте. Ринок ні на кого не чекає, але йому також байдуже, панікуєте ви чи ні. Зробіть глибокий вдих. Подивіться дані. А потім подивіться додому.
Навігація в мінливому ринку
Ринок не стоїть на місці. Він вагається. З 2008 року ми спостерігали, як він різко змінює напрямок, віддаючи перевагу тому, хто має гроші, тому, хто має право власності. Але розуміння різниці між цими станами важливіше, ніж просто знання термінів.
Ринок покупця означає, що пропозиція перевищує попит. Будинків дуже багато, а покупців, готових купити, недостатньо. Це швидко сталося після буму. Будівельники зводили будинки швидше, ніж будь-хто міг їх купити. Потім настала рецесія. Робочі місця зникли. Іпотечні застави накопичувалися. Ціни впали. Несподівано у вас з’явилися важелі впливу. Ви могли не поспішати. Ви могли торгуватись.
Все навпаки, коли ситуація змінюється. Будинків на ринку меншає, а покупців, які їх розглядають, — більше. Саме така реальність спостерігалася перед крахом. У більшості районів США звичайним явищем були численні пропозиції. Ціни зростали через конкуренцію. Люди пропонували суму вище за запитувану. Вони відмовлялися умов договору. Вони хотіли будинок більше, аніж хотіли зберегти свою фінансову подушку безпеки.
То де ж ви зараз?
Як знайти свою перевагу
Ринок змінюється від поштового індексу до поштового індексу. Те, що вірно в одному районі, може бути зовсім невірним через три вулиці. Вам потрібний локальний контекст. Національна тенденція не скаже вам, чи порожній будинок на Оук-стріт, чи в нього вже є п’ять пропозицій до обіду.
Поговоріть із місцевим агентом. Чи не будь-яким, а тим, хто знає конкретні зміни в пропозиції у вашому цільовому районі. Він може сказати вам, чи є зараз ринок покупця чи продавця. Що ще важливіше, він може пояснити, як цей стан вплине на наступні ваші кроки. Хочете купити? Продати? Чи просто зачекати?
Правильний агент не просто виставляє об’єкти на продаж. Він інтерпретує дані. Він зчитує ситуацію. І на ринку, що постійно вагається, це вміння все вирішує.
Купівля будинку – це не транзакція, яку можна здійснити з тією ж легкістю, що і покупку продуктів або навіть середнього класу автомобіля. Паперова робота об’ємна, часто суперечлива та розрахована на перевірку вашої витримки. Хоча процедури трохи різняться залежно від штату, основні механізми залишаються незмінними. Нижче описано, як насправді розгортається процес до того, як ви підпишете щось, і що відбувається після підписання договору.
Фінансова перевірка перед пошуком
Ви не можете просто прийти до об’єкту та заплатити готівкою. Вам потрібен військовий бюджет. Цього капіталу недостатньо лише для початкового внеску. Вам потрібні ліквідні кошти на проведення інспекції будинку, закриття угоди, негайний ремонт та неминучі покращення, що виникають після переїзду. Потім іде щомісячна виплата за іпотекою. Якщо у вас немає заощаджень, у вас не буде вдома.
Перш ніж витрачати час на перегляд оголошень на Zillow або Realtor.com, отримайте попередню кваліфікацію (prequalification). Це відмінність між переглядом будинків, які ви реально можете собі дозволити, та витратою емоційних сил на фантастичні об’єкти. Більш важливим є те, що це сигналізує продавцям: ви не просто переглядаєте пропозиції. Ви покупець із підтвердженим фінансовим статусом. Продавці ігнорують тих, хто не має фінансових гарантій. Вони спілкуються з покупцями, які пройшли попередню кваліфікацію.
Після підписання договору: кредит та інспекція
Як тільки ви підпишете договір купівлі-продажу, годинник почне цокати. Попередня кваліфікація була лише грубою оцінкою. Тепер ви подаєте заявку на фактичний кредит. Не думайте, що попереднє схвалення (preapproval) є остаточним. У кредиторів також є свої очі. Вони ретельно перевірятимуть ваш кредитний рейтинг, співвідношення боргу до доходу та історію працевлаштування аж до моменту переказу коштів. Ваш кредитний спеціаліст проведе вас через процес надання величезної кількості документів. Очікуйте, що вам потрібно буде надати розрахункові листи, податкові декларації та витяги з банківських рахунків. Зрозуміло, що виникнуть витрати на кредит. Вони завжди є.
Паралельно вам потрібно, щоби хтось інший оглянув будинок. Професійний інспектор. Ви можете побачити блискучі стільниці та підлоги з твердих порід дерева. Але ви не побачите гнильну чорнову підлогу під килимом або застарілий електрощит, який знаходиться в одному короткому замиканні від катастрофи. Завдання інспектора знайти проблеми, про які ви навіть не підозрюєте. Не пропускайте цей етап. Це не формальність; це можливість вийти з угоди, якщо все піде погано, або інструмент для переговорів, якщо все буде гаразд.
Логістика дня закриття угоди
Коли кредит схвалено, а інспекція пройдена, ви готуєтеся до закриття угоди. Це момент істини. Вам потрібно зібрати кошти для початкового внеску та витрат на закриття угоди. І ні, особистий чек із вашого поточного рахунку не підійде. Кредитори потребують сертифікованих коштів. Це означає банківський чек. Він доводить, що гроші реальні та доступні негайно. Також поширені банківські перекази, але вам потрібно буде скоординувати їхній час з крайньою точністю. Одне затримування – і дата закриття угоди зсувається.
Купівля будинку – це стрес. Це логістичний кошмар, обернутий на емоційні інвестиції. Найкращий спосіб пережити це — знайти агента з нерухомості, який досконало знає місцевий ринок. Він знає, які райони ростуть у ціні, які продавці мотивовані, і як обійти бюрократичні проблеми, щоб ви могли зосередитись на пошуку доступного будинку своєї мрії.
8: Тип будинку
Ви уявляєте газон, досить широкий для установки системи поливу. Два собаки. Троє дітей. Окремий гараж із верстатом для ваших вихідних проектів. Ваш партнер тим часом хоче ходити пішки. Кав’ярні. Ресторани. Кондомініум, де управління ТСЖ бере на себе догляд за газоном.
А потім постає питання поверховості.
Два поверхи означають більше усамітнення для дітей, але чи зможете ви впоратися зі сходами, якщо пошкодите коліно? Одноповерховий будинок забезпечує доступність зараз, але чи він обмежить вашу ліквідність при перепродажі? Підвал? Відмінно підходить для майстерні або домашнього офісу, доки не відмовить дренажний насос у липні.
Це не просто естетичні уподобання. Це структурні реалії.
У вас може бути список бажань, що включає все це. Великий двір. Зручність розташування у межах міста. Обшитий підвал. Вбудований гараж. Ви не отримаєте цього. Не за тією ціною, яку можете собі дозволити.
Перевірка реальністю
Сядьте зі своїм партнером. Сядьте зі своїм рієлтором. Не для того, щоби мріяти. А для того, щоби торгуватися.
Визначте непорушні вимоги.
- Обов’язкові вимоги: Те, від чого ви відмовитеся, якщо цього не буде.
- ** Бажані функції: ** Особливості, які б полегшили життя, але не є критичними.
- Критичні чинники: Причини відмовитися від угоди. Червоний прапори. Перешкоди.
Будьте чесними.
Якщо ви ненавидите готувати, кухня з професійною плитою – це марна трата грошей. Якщо ви працюєте з дому, виділений офіс із звукоізоляцією необхідний. Якщо у вас є домашні тварини, обгороджене подвір’я критично важливе.
Ці рішення впливають на бюджет. Вони впливають на ваш спосіб життя. Вони впливають рівень стресу.
Доступність за ціною
Йдеться не лише про ціну покупки. Йдеться про сукупну вартість володіння.
Більш дешевий будинок у передмісті може здатися виграшним варіантом. Поки що ви не врахуєте дорогу на роботу. Довші інженерні комунікації. Вищі рахунки за опалення у старому будинку з поганою теплоізоляцією. Вартість догляду за великим газоном.
Кондомініум у місті може мати вищу плату за обслуговування (HOA). Але він включає зовнішній ремонт. Ландшафтний дизайн. Іноді навіть опалення та воду.
Порівняйте щомісячні витрати.
- Іпотека: Основний борг та відсотки.
- Податок на майно: Сильно варіюється в залежності від місця розташування.
- Страхування: Вище у зонах повеней або в районах зі старими будинками.
- Плата за обслуговування (HOA): Якщо застосовується.
- Технічне обслуговування: Закладайте 1–3% вартості будинку щорічно на ремонт. Дах не вічний. Пічний котел може зламатися.
Не забувайте про витрати при закритті угоди. Оцінка вартості. Інспекція. Страхування титулу. Це складається на суму.
Стратегія пошуку
Вашому агенту потрібно знати ваші пріоритети.
Скажіть йому, на що готові піти заради компромісу. Скажіть йому, чого ви не готові.
Якщо ви оберете будинок, який потребує ремонту, чи є у вас навички? Час? Гроші на непередбачувані проблеми? Гнилі мостини? Застарілі електричні системи? Свинцева фарба?
Якщо ви оберете нове будівництво, чи довіряєте ви забудовнику? Чи відвідували ви інші будинки, які вони збудували?
Розташування має ключове значення.
Перевірте школи. Навіть якщо у вас немає дітей, добрі школи підтримують вартість нерухомості. Перевірте рівень злочинності. Перевірте рівень шуму. Завітайте до району в різний час доби. Ранкова година пік.
Ви отримали лист із попереднім схваленням. Цифра на цьому аркуші здається стелею, але насправді це лише стартова лінія. Ріелтори та фахівці з іпотечного кредитування будуть намагатися довести вас до цієї межі, оскільки більш високий баланс кредиту означає більше комісійних та більший відсоток для банку. Не трапляйтеся в пастку думки, що ви зобов’язані витратити кожен доступний долар. Насправді використання максимального розміру іпотеки — це швидкий шлях до фінансового удушення.
Коли ви визначаєте, який будинок ви дійсно можете собі дозволити, потрібно дивитися за межі щомісячного платежу за основним боргом і відсотками. Ця єдина цифра оманлива, якщо в ній не враховано прихованих витрат, які спустошать ваш банківський рахунок.
Справжня вартість щомісячних платежів
Ваш іпотечний платіж рідко включає лише кредит. Якщо ваш кредитор відкриває ескроу-рахунок, він об’єднує ваші майнові податки та страхування житла у цей щомісячний чек. Це зручно, безумовно, але це завищує платіж, який, як вам здається, ви можете собі дозволити. Якщо ваш кредитор не робить цього, ви залишаєтеся віч-на-віч з цим завданням. Вам потрібно відкладати ці гроші окремо та безпосередньо сплачувати податковий рахунок та страховий внесок, коли вони стануть простроченими. Великі, несподівані витрати – це не те, як ви творите багатство. Це те, як ви отримуєте удар під дих.
Потім є витрати на закриття угоди. Це комісії, які ви платите за здійснення угоди, які зазвичай складають від 2% до 5% від суми кредиту. Ви побачите комісії кредитора, витрати на адвоката, страхування титулу і можливо страхування від повеней, якщо ви знаходитесь в зоні високого ризику. Також існує можливість оплати пунктів – попередніх відсотків для зниження ставки. Чи є у вас ці гроші, що лежать на ощадному рахунку з низькою прибутковістю, чи вони могли б працювати на вас ефективніше?
І не забувайте про асоціацію домовласників (HOA). Якщо у вашому новому районі є асоціація домовласників, вони стягуватимуть щомісячні чи щорічні внески. Ці збори покривають зручності, ландшафтний дизайн та загальну інфраструктуру. Вони можуть змінюватись від 50 доларів на місяць до тисяч доларів на рік. Внесок у HOA – це обов’язковий податок на ваш спосіб життя, з яким не можна домовитись. Якщо ви проігноруєте його, асоціація може накласти арешт на ваше майно.
Не дозволяйте кредитній історії обмежувати ваші можливості
Ваш кредитний рейтинг – це не просто цифра у звіті. Це сторож ваших процентних ставок. Вищий рейтинг дає вам найкращі умови. Нижчі ставки означають, що більше грошей залишається у вашій кишені щомісяця. При розрахунку бюджету пам’ятайте, що невелике зниження кредитного рейтингу може коштувати вам десятки тисяч доларів за весь термін дії кредиту. Перевірте звіт заздалегідь. Виправте помилки. Перемовляйтесь про ставки. Ваш майбутній “я” подякує вам за дисципліну сьогодні.
Майте на увазі ці витрати. Поговоріть зі своїм агентом. Попросіть кредитора надати повну розбивку кожної комісії. Якщо щось здається неясним, копніть глибше. Ринок спробує продати вам будинок за максимально можливу ціну. Вам потрібно купувати, виходячи з того, що ви справді можете собі дозволити.
Чи дійсно необхідний ескроу-рахунок?
Багато кредиторів вимагають відкриття ескроу-рахунків для податків і страхування, якщо ваш початковий внесок становить менше 20%. Це захищає заставу кредитора. Якщо ви пропустите сплату майнових податків, вони все одно будуть сплачені, а вам виставлять рахунок із пенями. Це усуває ризик дефолту для банку, а чи не обов’язково вам. Якщо ви дисципліновані, ви можете
Вплив балу FICO на відсоткові ставки за іпотекою
Вам потрібно отримати свіжу виписку з кредитного звіту ще до того, як ви почнете переглядати оголошення на Zillow або обходити будинки на відкритих переглядах. Ваш кредитний рейтинг є ключовим чинником визначення процентної ставки за іпотекою. Чим вищий рейтинг, тим менше ви переплатите за весь термін дії кредиту. Галузевим стандартом є рейтинг FICO, що варіюється від 300 до 850.
Кредитори оцінюють специфічний набір даних. Вони перевіряють, скільки кредитних карток у вас є. Вони дивляться на непогашені баланси. Вони аналізують студентські та автокредити. Вони відстежують, чи ви платите рахунки вчасно. Кожна прострочена оплата знижує ваш рейтинг. Кожна максимально завантажена кредитна картка також шкодить йому. Високий рейтинг сигналізує про надійність. Він дає вам можливість торгуватися та домагатися вигідніших умов.
Очищення помилок перед поданням заявки
У кредитних звітах трапляються помилки. Постійно. Ці помилки часто занижують ваш рейтинг нижче за встановлений рівень. Якщо ви подасте заявку зі зіпсованим звітом, вам можуть відмовити або запропонувати вкрай невигідну ставку. Уважно вивчіть документ рядково. Шукайте рахунки, які вам не належать. Перевіряйте наявність невірних позначок про прострочені платежі. Негайно заперечуйте будь-які помилки. Виправте проблеми до подання заявки на іпотеку. Цей крок може заощадити тисячі доларів на процентних виплатах.
Вимоги до початкового внеску
Скільки вам насправді потрібно?
Початковий внесок – це готівка, яку ви вносите при закритті угоди. Він зменшує суму кредиту. Він знижує ваш щомісячний платіж. Але скільки потрібно внести як початковий внесок?
За звичайними кредитами (conventional loans) початковий внесок зазвичай становить від 3% до 20%. Стандартним вважається 20%. Якщо ви внесете менше 20%, вам швидше за все доведеться платити за приватне іпотечне страхування (PMI). PMI захищає кредитора у разі вашого дефолту. Це збільшує ваші щомісячні витрати. Ви можете скасувати PMI, коли досягнете 20% частки у власності.
Варіанти державних кредитів
Якщо 20% здаються неможливими, розгляньте кредити, які держава підтримує. За кредитами FHA початковий внесок може становити лише 3,5%. Для отримання цієї ставки вам потрібен рейтинг FICO не нижче 580. Рейтинги від 500 до 570 можуть підійти за початкового внеску в 10%. Кредити VA пропонують нульовий початковий внесок для ветеранів і діючих військовослужбовців, які мають право. Кредити USDA надають 100% фінансування для покупців житла у сільській місцевості, що відповідають лімітам доходів.
Джерела коштів для початкового внеску
Звідки беруться гроші? Ви можете використовувати заощадження. Ви можете позичати гроші у сім’ї. Ви можете використати подарунок від родича. Якщо гроші є подарунком, кредитори вимагають лист-підтвердження (gift letter). Вони хочуть переконатися, що це не позика, яку треба повертати. Деякі програми для покупців житла вперше пропонують гранти на допомогу початковому внеску. Ці гранти можуть покрити частину чи весь початковий внесок. Перевірте доступні програми у державних та місцевих житлових агентствах.
Витрати при закритті угоди
Пам’ятайте, що початковий внесок – не єдина готівка, яка вам знадобиться. Витрати під час закриття угоди додають від 2% до 5% до загальної вартості. Ці збори покривають оцінку, інспекцію, страхування титулу та юридичні послуги. Закладайте бюджет на ці витрати окремо. Деякі кредитори пропонують кредити для покриття витрат під час закриття угоди, але це зазвичай означає вищу відсоткову ставку. Вибирайте мудро.
Розуміння вимог до початкового внеску та джерел його формування
Сума готівки, необхідна отримання іпотеки, перестав бути універсальної величиною. Зазвичай вона варіюється від нуля до 20 відсотків і більше, змінюючись залежно від конкретного типу вашого кредиту та кредитної історії. Перед тим, як закохатися в конкретне житло, проконсультуйтеся з місцевими кредиторами. Вони зможуть дати вам реалістичне уявлення про те, яку суму вам дійсно потрібно зробити як початковий внесок.
Якщо ви шукаєте іпотеку з низьким початковим внеском, кредитні спілки та програми, що підтримуються державою, часто є вашим найкращим вибором. Такі агентства, як Управління у справах ветеранів (VA) та Федеральне житлове управління (FHA), спеціалізуються на варіантах, що вимагають менших початкових вкладень. Іпотечні кредити, які не підтримуються державою (конвенційні кредити), зазвичай вимагають від позичальників внесення більшого початкового внеску.
Для багатьох покупців, які купують житло вперше, накопичення цієї початкової суми є найскладнішим завданням. Комусь щастить і члени сім’ї готові подарувати їм необхідні кошти. Але не поспішайте радіти заздалегідь. Кредитори ретельно перевіряють такі транзакції, щоб переконатися, що гроші не є прихованою позикою. Ви повинні обговорити будь-яку фінансову допомогу зі своїм кредитором, перш ніж кошти надійдуть на ваш рахунок.
При подачі заявки кредитори вимагають виписки з банківських рахунків, історію кредитування, розрахункові листки та податкові декларації. Вони оцінюють стабільність. Якщо на вашому поточному рахунку з’являється велика сума, вони вимагатимуть підтвердження її походження. Якщо це дійсно подарунок, вам знадобиться офіційний лист про подарунок від дарувальника. Цей документ має включати ім’я дарувальника, дату переказу та чітку заяву про те, що гроші є подарунком та поверненню не підлягають.
4: Стабільність роботи та підтвердження доходу
Кредитори дбають не тільки про ваші минулі заощадження, але і про вашу майбутню здатність виплачувати кредит. Стабільність вашої зайнятості є ключовим фактором під час схвалення кредиту. Вони хочуть бачити послідовну історію роботи, зазвичай не менше двох років у тій же сфері або в одного й того ж роботодавця.
Якщо ви працюєте на себе або отримуєте комісійні вимоги до перевірки зростають. Вам, ймовірно, потрібно надати додаткові документи, такі як особисті та бізнес-податкові декларації за два роки. Кредитори шукають стабільні джерела доходу, а не хаотичні сплески та падіння. Розрив у вашій історії зайнятості може викликати побоювання, тож будьте готові пояснити будь-які перерви у вашому трудовому стажі.
Перевірка прибутку проводиться суворо. Ваші розрахункові листки повинні відповідати прибутку, зазначеному у ваших податкових деклараціях. Якщо ви недавно отримали підвищення або премію, візьміть відповідні документи на зустріч із кредитором. Кредитори розрахують ваш коефіцієнт боргового навантаження за допомогою вашого валового щомісячного доходу. Цей коефіцієнт визначає яка частина вашої зарплати може йти на покриття житлових витрат, не розтягуючи ваш бюджет занадто сильно.
«Кредитори уникають ризиків. Вони хочуть бачити, що ви можете дозволити собі іпотеку не лише сьогодні, а й упродовж наступних 30 років».
Зберігайте стабільність роботи протягом процесу отримання кредиту. Уникайте зміни професії або відкриття нового бізнесу до моменту закриття угоди. Навіть якщо у вас є більш вигідна пропозиція, клопіт із повторного підтвердження доходу може затримати або зірвати дату закриття угоди. Послідовність має ключове значення. Покажіть кредиторам, що ви надійний позичальник із передбачуваним джерелом доходу.
Ваш статус зайнятості – це не просто рядок у заявці на іпотеку. Це фундаментальна основа усієї покупки. Кредитори вивчають цей аспект більш ретельно, ніж ви могли б очікувати. Вони хочуть знати, чи є ви надійним позичальником або ж є ходячою відповідальність.
Стабільність роботи та впевненість кредиторів
Насамперед, зверніть увагу на ваш стаж. Чи займаєте ви свою посаду вже як мінімум дванадцять місяців? Це стандартний орієнтир. Якщо ви працюєте там два роки, ваше становище стійкіше. Якщо ви почали лише три місяці тому, ви знаходитесь у «небезпечній зоні». Кредитори віддають перевагу стабільності. Вони хочуть бачити, що ви маєте гарантію доходу.
Чи бачите ви себе на цьому місці через три-п’ять років? Якщо відповідь негативна або якщо ваша галузь нестабільна, ви маєте чесно визнати цей ризик. Кредитори копатимуться в цьому питанні глибше. Вони можуть вимагати підтвердження зайнятості. Вони можуть вагатися, схвалюючи кредит, якщо ваш контракт є короткостроковим або якщо ви працюєте на окладі з комісійними без твердої історії результатів.
Подумайте про причину стабільності на роботі. Йдеться не лише про збереження будинку. Йдеться про щомісячний платіж. Якщо ви втратите роботу наступного місяця, чи витримає ваш фінансовий буфер? Стабільна робота означає стабільну іпотеку. Нестабільна робота означає ризиковане вкладення.
Розрахунок часу на дорогу
Потім є питання про дорогу на роботу. Це не лише про пробки. Це про якість вашого життя. Наскільки довго це занадто довго? Для когось сорок п’ять хвилин це нормальна дорога. Для інших десять хвилин здаються вічністю.
Чи турбує вашого партнера дорога на роботу? Якщо ви купуєте житло разом, його терпимість така ж важлива, як і ваше власне. Тривала дорога може скоротити ваш час на сім’ю, хобі та відпочинок. Це накопичується.
Розгляньте найгірший сценарій. Що, якщо ви зміните роботу? Що, якщо ви обіймете посаду в іншій частині міста? Чи залишиться будинок привабливим? Можливо, ви працюєте з дому. Це повністю змінює рівняння. Якщо ви працюєте віддалено, ви можете віддавати пріоритет площі приміщення, а не його розташування. Але спитайте себе: чи потрібна вам виділена домашня офісна кімната?
Віддалена робота потребує інфраструктури. Може знадобитися тиха кімната з гарним освітленням для відеодзвінків. Вам може знадобитися додаткова розетка для моніторів та серверів. Вам може знадобитися окремий вхід для доставки. Це практичні потреби. Це не розкіш. Якщо ви плануєте працювати з дому, ставтеся до цього як до бізнес-витрати. Плануйте простір належним чином.
3: Ремонт та обслуговування будинку
Купівля будинку – це покупка відповідальності. Йдеться не лише про конструкцію. Йдеться про системи усередині нього. І ці системи виходять із ладу.
Реальність володіння
Тепер ви є орендодавцем. Сантехнік є у вашому списку екстрених контактів. Покрівельник – у вашому списку підрядників. Це непогано. Це частина угоди. Але це потребує зміни мислення.
Почніть із перевірки базових речей. Огляньте дах. Вона стара? Чи прогнулась вона? Перевірте ринви. Вони забиті? Огляньте вікна. Чи герметичні вони? Це те, що не пускає воду всередину та зберігає тепло. Вода – ворог. Якщо вода потрапить усередину, вона все зіпсує.
Не ігноруйте механічні системи. Система опалення, вентиляції та кондиціювання (HVAC) – це серце будинку. Вона стара? Коли її востаннє обслуговували? Несправний котел
Ремонт не надсилає попереджувальну етикетку поштою. Він просто відбувається.
У липні ламається система опалення, вентиляції та кондиціювання. У вівторок під час зливи починає протікати дах. Компресор холодильника виходить з ладу перед святковим сезоном. Це не гіпотетичні сценарії. Це стандартна процедура володіння будинком.
Коли ви дивитеся на калькулятор іпотеки, ви бачите основну суму боргу, відсотки, податки та страховку. PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance). Це щомісячна сума, яка дає вам ключі від дому. У неї не закладено витрати на те, що вашому котлу може знадобитися деталь за 400 доларів або що жолоби забиті дубовим листям.
Вам потрібний буфер. Виділений фонд. Назвіть його фондом екстрених видатків на житло. Відкладайте гроші щомісяця. Не тоді коли залишаються зайві кошти. А перш ніж витратити їх на щось інше. Тому що такі надзвичайні ситуації виникатимуть частіше, ніж ви вважаєте.
Ставка на будинок, що потребує ремонту
Якщо ви вмієте поводитися з молотком, ринок пропонує лазівку.
Купуйте будинок, повз який проходять інші. Той, у якого тріснув фундамент або застарілі шпалери. Ви заплатите менше. Значно менше. В обмін ви вкладаєте те, що в галузі називають «працею, що збільшує вартість» (sweat equity).
Це не лише економія грошей на ціні покупки. Це збільшення вартості активу за рахунок вашої праці. Ви знімаєте покриття для підлоги. Перефарбовуєте лиштву. Встановлюєте раковину із тумбою. Пізніше, коли ви виставите нерухомість на продаж, ця робота вплине на більш високу ціну продажу.
Але є нюанс.
Не всі райони дорожчають. Не всі «перспективні» райони справді стають такими. Якщо ви вкладете працю в ремонт будинку в районі з цінами, що падають, ви просто оновите актив, який втрачає вартість.
Поговоріть зі своїм рієлтором. Запитайте дані. Вивчіть тенденції зміни вартості будинків у цьому конкретному районі за останні п’ять років. Не гадайте. Перевіряйте. Ви не хочете витратити два роки на усунення крана, що протікає, тільки щоб виявити, що вся вулиця втрачає в ціні.
Фактор дітей
Фінансова ситуація кардинально змінюється, коли рівняння вступають діти.
Йдеться не тільки про підгузки та дитячі садки. Йдеться про простір. Двокімнатна квартира, яка видавалася затишною, коли ви були бездітною парою, раптово перетворюється на коробку, коли ви ділите ванну кімнату з підлітком. Вам доведеться переїжджати. Переїзд коштує грошей. Закриття угоди коштує грошей.
Але приховані витрати йдуть глибше всередину самого будинку.
- Модифікації для безпеки. Огородження на вікнах. Бар’єри на сходах. Захисні ковпачки на розетках. Це невеликі витрати на початку, але серйозні необхідні заходи безпеки.
- Потреба у просторі. Домашній офіс перетворюється на спальню. Вітальня має вмістити зростаючу колекцію іграшок. Можливо, вам доведеться обробити підвал або додати прибудову.
- Зростання комунальних платежів. Більше людей у будинку означає вищі рахунки за воду. Більше душових. Більше прань. Рахунок за електрику не залишається незмінним.
А потім є емоційне навантаження.
Купівля «ідеального» будинку з уже забарвленою у жовтий колір дитячої може здатися розумним рішенням. Але що якщо зміниться шкільний район? Що, якщо район стане надто галасливим через родини з дітьми? Що, якщо будинок є ідеальним, але місце розташування не підходить для наступних десяти років?
Ви купуєте не просто конструкцію. Ви купуєте контейнер для способу життя. І цей контейнер повинен розширюватися, стискатися або повністю переміщатися зі зростанням вашої родини.
Чому шкільні округи визначають вартість перепродажу, навіть якщо у вас немає дітей
Вам не потрібний візок, щоб дбати про рейтинг шкіл.
20% покупців готові збільшити свій бюджет на 6–10%, аби потрапити до зони найкращих шкіл. Це суттєва премія. Ви платите більше upfront. Але у сфері нерухомості важлива ліквідність.
Коли ви вирішите продати будинок, нерухомість в округах з високими результатами навчання краще зберігає свою вартість. На неї звертають більше уваги. Вона продається швидше. Та премія, яку ви заплатили, часто повертається до вас, коли гарячий ринок. Пропустіть цей округ, і пізніше ви можете упустити вигоду. Це інвестиція у вашу стратегію виходу, а не лише у ваш поточний спосіб життя.
Перевірка реальної ситуації в районах, зручних для сімей
Хороша школа не виправить погану вулицю.
Подивіться на покриття дороги. Чи є тротуари, які ведуть до дитячого майданчика? Чи керуємо рух на вашій ділянці вулиці для дитини на велосипеді? Чи справді в районі бігають інші діти, чи ночами там переважно порожні будинки?
Басейн або парк неподалік додають фарб у повсякденне життя. Але те саме робить і тиша на вулиці. Якщо ви плануєте завести сім’ю, обстановка за межами шкільних воріт така ж важлива, як і репутація всередині них. Не обмежуйтесь оцінками тестів. Пройдіться районом о 4 годині дня. Побачте життя довкола.
Можливо, ви придивляєтеся до підвищення, яке вимагатиме переїзду на інший кінець країни. Або, можливо, ви таємно мрієте замінити свій робочий куб на хатину на тропічному пляжі. Якщо будь-який із цих сценаріїв можливий у найближчі кілька років, утримайтеся від підписання будь-яких документів.
Головне питання не в тому, чи ви можете дозволити собі будинок. А в тому, чи підтримує ринок це зараз.
Подивіться свій район. Чи зростають ціни? Чи ростуть вони швидко? Якщо ви купите зараз, вам, швидше за все, доведеться заплатити витрати на закриття угоди. Коли ви продасте будинок за три роки, ви заплатите їх знову. Це подвійний удар по вашому гаманцю.
Потім є сама іпотека. Більшість ваших щомісячних платежів у перші кілька років йде на виплату відсотків. Ви не збільшуєте капітал. Ви просто сплачуєте банку за утримання боргу.
Навіть на ринку покупця продаж дуже рано може залишити вас ні з чим.
Але якщо ваша сім’я жила в одному районі протягом поколінь і у вас немає планів їхати, зараз може бути слушним часом. Шукайте будинок, який зростатиме разом з вами. Будинок, який витримає наплив родичів, які завжди заглядають у гості. Будинок, який підходить для вашого реального життя, а не для того, яке у вас буде через п’ять років.
Чи є податковий кредит для покупців житла вперше у 2020 році?
Федерального податкового кредиту для податкового року 2020 року не було. Деякі штати пропонують власні програми допомоги, але вони зазвичай мають суворі обмеження доходу.
У 2021 році обговорювався кредит у розмірі 15 000 доларів для покупців уперше, запропонований президентом Джо Байденом. Але щодо 2020 року? Щодо федеральних кредитів ви залишаєтеся віч-на-віч зі своїми проблемами.
Що шукають кредитори для схвалення іпотеки?
Кредитори дивляться не одну цифру. Вони зважують усі фактори.
- Кредитний рейтинг: Як ви керували боргом у минулому?
- Дохід: Він стабільний? Чи вистачає його на новий платіж?
- Початковий внесок: Наскільки ви вкладені в справу?
- Активи: Чи є у вас грошові резерви у разі непередбачених витрат?
- Поточні борги: Чи є у вас інші кредити, які з’їдають ваш щомісячний грошовий потік?
Вони поєднують усі ці дані, щоб вирішити, скільки вони готові вам позичити.
Чи можна отримати іпотеку FHA з нульовим початковим внеском?
Як правило, ні. Іпотека Федерального житлового управління (FHA) зазвичай потребує початкового внеску у розмірі 3,5%. Це допомагає покупцям із низьким доходом вийти на ринок.
Існують винятки для іпотеки з нульовим початковим внеском, але вони вузькі.
- Іпотека VA: Для ветеранів та діючих військовослужбовців.
- Іпотека USDA: Для будинків у відповідних сільських районах.
Якщо ви не потрапляєте до цих категорій, вам потрібно накопичити ці 3,5%.
Чи потрібні гроші для початкового внеску покупцям вперше?
Так. В ідеалі у вас має бути збережено 20% вартості будинку на початковий внесок. Це золотий стандарт. Це дозволяє уникнути страхування приватної іпотеки (PMI) та дає вам негайний капітал.
Вам також потрібні гроші на витрати на закриття угоди та юридичні послуги. Не витрачайте всі гроші на початковий внесок. Вам потрібно буде мати запас для оформлення документів та переїзду.
Який кредитний рейтинг потрібний для іпотеки FHA?
Базовий рівень — кредитний рейтинг 500. Нижче за це значення шанси отримати іпотеку FHA, швидше за все, нульові.
Але є нюанс. Щоб отримати мінімальний початковий внесок (3,5%), вам потрібен рейтинг щонайменше 580. Якщо ваш рейтинг знаходиться в діапазоні від 500 до 579, вам потрібно буде внести 10%.
Йдеться не лише про схвалення. Йдеться про отримання найкращих умов. Вищий рейтинг означає нижчі ставки. Нижчі ставки означають менші відсотки весь термін кредиту.
