Anda mendapat promosi. Anda bertunangan. Atau mungkin Anda baru saja menemukan seseorang yang kebiasaan anehnya Anda putuskan untuk ditoleransi seumur hidup. Sekarang Anda menelusuri Zillow pada jam 2 pagi, memimpikan ayunan teras dan taman yang tidak mengharuskan Anda berlutut di atas beton. Berhenti. Letakkan teleponnya.
Membeli rumah adalah poros keuangan yang sangat besar. Ini bukan hanya hipotek. Itu adalah utilitasnya. Itu halaman rumputnya. Ini adalah waktu yang memakan akhir pekan Anda. American Dream menjual kuncinya kepada Anda, tetapi jarang menunjukkan tagihan perbaikannya. Sebelum Anda menandatangani apa pun dan terjebak dalam mimpi buruk pemeliharaan, lihatlah kenyataannya.
10: Pasar
Mari kita bicara tentang pasar. Ini bukanlah hal yang statis. Itu bergeser. Ia bernafas. Ini bisa menjebak Anda jika Anda tidak berhati-hati.
Saat Anda membeli rumah, Anda tidak hanya membeli empat dinding dan satu atap. Anda membeli perekonomian lokal. Harga naik. Mereka jatuh. Mereka mengalami stagnasi. Jika Anda membeli di puncak, Anda bisa berada di bawah air selama bertahun-tahun. Itu berarti Anda berhutang lebih dari nilai rumah itu. Berita buruk.
Lihatlah inventaris. Apakah rendah? Tinggi? Jika persediaan sedikit, harga akan naik. Penjual memegang semua kartu. Anda menawar perang bahkan sebelum Anda melihat open house. Jika persediaan tinggi, Anda mempunyai leverage. Anda dapat meminta perbaikan. Anda bisa pergi.
Periksa garis tren. Jangan hanya melihat bulan lalu. Lihatlah kuartal terakhir. Lihatlah tahun lalu. Apakah pasar mendingin? Memanas? Stabil? Ini memberitahu Anda kapan harus pindah.
Juga, pertimbangkan lintasan lingkungan tersebut. Apakah ini gentrifikasi? Apakah menurun? Di satu sisi, nilai properti mungkin meroket karena adanya taman baru. Di jalan Anda, mereka mungkin terjatuh karena kebisingan atau sekolah yang buruk. Lokasi adalah segalanya. Tapi bukan hanya lokasi yang Anda lihat. Lokasi yang Anda rasakan dalam lima tahun.
Jangan terburu-buru. Pasar tidak menunggu siapa pun, tetapi pasar juga tidak peduli jika Anda panik. Bernapas. Lihatlah datanya. Lalu lihatlah rumahnya.
Menavigasi Pergeseran
Pasar tidak hanya diam saja. Itu berayun. Sejak tahun 2008, kita telah melihat betapa sulitnya memihak orang yang punya dompet dan orang yang memegang akta. Namun mengetahui perbedaannya lebih penting daripada sekadar mengetahui kata-katanya.
Pasar pembeli berarti pasokan melebihi permintaan. Terlalu banyak rumah. Tidak cukup banyak orang yang siap membeli. Hal ini terjadi segera setelah booming. Para pembangun telah membangun rumah lebih cepat daripada kemampuan siapa pun untuk membelinya. Kemudian resesi melanda. Pekerjaan menghilang. Penyitaan menumpuk. Harga jatuh. Tiba-tiba, Anda mempunyai pengaruh. Anda bisa meluangkan waktu Anda. Anda bisa bernegosiasi.
Hal sebaliknya terjadi ketika keadaan berubah. Lebih sedikit rumah di jalan. Semakin banyak pembeli yang berputar-putar. Inilah kenyataan yang terjadi menjelang kecelakaan itu. Di sebagian besar wilayah AS, banyak tawaran merupakan hal yang biasa. Harga naik karena orang berkompetisi. Mereka menawar daripada meminta. Mereka mengesampingkan kemungkinan-kemungkinan. Mereka lebih menginginkan rumah daripada jaring pengaman.
Jadi bagaimana hal itu meninggalkan Anda sekarang?
Menemukan Keunggulan Anda
Pasar berubah berdasarkan kode pos. Apa yang benar di satu lingkungan mungkin salah di tiga lingkungan yang berbeda. Anda memerlukan konteks lokal. Garis tren nasional tidak memberi tahu Anda apakah rumah di Oak Street kosong atau ada lima penawaran sebelum makan siang.
Bicaralah dengan agen lokal. Bukan sembarang agen. Orang yang mengetahui pergerakan inventaris spesifik di area target Anda. Mereka dapat memberi tahu Anda apakah saat ini pasar pembeli atau penjual. Lebih penting lagi, mereka dapat menjelaskan bagaimana status tersebut memengaruhi langkah Anda selanjutnya. Apakah Anda ingin membeli? Menjual? Atau tunggu saja?
Agen yang tepat tidak hanya mencantumkan properti. Mereka menafsirkan data. Mereka membaca ruangan itu. Dan di pasar yang terus bergerak bolak-balik, membaca adalah segalanya.
Membeli rumah bukanlah transaksi yang Anda lakukan dengan mudah seperti membeli produk atau bahkan sedan kelas menengah. Dokumennya padat, sering kali kontradiktif, dan dirancang untuk menguji kesabaran Anda. Meskipun prosedurnya sedikit berubah tergantung pada negara bagian mana Anda berada, mekanisme intinya tetap sama. Berikut adalah bagaimana proses sebenarnya terjadi sebelum Anda menandatangani apa pun, dan apa yang terjadi setelah kontrak tersebut ditandatangani.
Pemeriksaan Realitas Finansial Pra-Pencarian
Anda tidak bisa begitu saja masuk ke daftar dan membayar tunai. Anda membutuhkan peti perang. Ini bukan hanya untuk uang muka. Anda memerlukan modal cair untuk pemeriksaan rumah, biaya penutupan, perbaikan segera, dan peningkatan tak terelakkan yang muncul begitu Anda pindah. Lalu ada hipotek bulanan itu sendiri. Jika Anda tidak punya tabungan, Anda tidak punya rumah.
Sebelum Anda membuang waktu menelusuri Zillow atau Realtor.com, dapatkan prakualifikasi. Inilah perbedaan antara melihat rumah yang benar-benar mampu Anda beli dan membuang energi emosional Anda pada properti fantasi. Lebih penting lagi, ini memberi sinyal kepada penjual bahwa Anda tidak hanya menjelajah. Anda adalah pembeli dengan jejak finansial. Penjual mengabaikan jas kosong. Mereka berbicara dengan pembeli prakualifikasi.
Berdasarkan Kontrak: Pinjaman dan Inspeksi
Setelah Anda menandatangani perjanjian pembelian, jam mulai berdetak. Prakualifikasi adalah perkiraan kasar. Sekarang, Anda mengajukan pinjaman yang sebenarnya. Jangan menganggap persetujuan awal adalah persetujuan akhir. Pemberi pinjaman juga punya mata. Mereka akan memeriksa kredit Anda, rasio utang terhadap pendapatan, dan riwayat pekerjaan Anda hingga saat mereka mentransfer dana. Petugas pinjaman Anda akan memandu Anda melalui pembuangan dokumen. Berharap untuk memberikan potongan gaji, pengembalian pajak, dan laporan bank. Akan ada biaya pinjaman yang terlibat. Selalu ada.
Pada saat yang sama, Anda membutuhkan orang lain untuk memeriksa rumah tersebut. Seorang inspektur rumah profesional. Anda mungkin melihat meja berkilauan dan lantai kayu keras. Anda tidak akan melihat lantai bawah yang membusuk di bawah karpet atau panel listrik usang yang berjarak satu korsleting dari bencana. Tugas seorang inspektur adalah menemukan masalah yang Anda tidak tahu keberadaannya. Jangan lewatkan ini. Ini bukan formalitas; ini adalah strategi keluar jika keadaan tidak berjalan baik, atau alat negosiasi jika tidak terjadi.
Logistik Hari Penutupan
Ketika pinjaman disetujui dan pemeriksaan berhasil, Anda bersiap untuk penutupan. Di sinilah pertemuan karet dengan jalan. Anda harus mengumpulkan dana untuk uang muka dan biaya penutupan. Dan tidak, cek pribadi dari rekening koran Anda tidak akan cukup. Pemberi pinjaman membutuhkan dana bersertifikat. Itu berarti cek bank. Ini membuktikan uang itu nyata dan segera tersedia. Transfer kawat juga umum dilakukan, tetapi Anda harus mengoordinasikan waktu dengan sangat presisi. Satu penundaan dan tanggal penutupannya meleset.
Membeli rumah memang membuat stres. Ini adalah mimpi buruk logistik yang dibungkus dengan investasi emosional. Cara terbaik untuk bertahan hidup adalah dengan menemukan agen real estate yang mengetahui pasar lokal luar dalam. Mereka tahu lingkungan mana yang memberikan apresiasi, penjual mana yang termotivasi, dan cara menavigasi birokrasi sehingga Anda dapat fokus untuk menemukan rumah impian Anda yang terjangkau.
8: Tipe Rumah
Anda membayangkan halaman rumput yang cukup lebar untuk menjalankan sistem sprinkler. Dua anjing. Tiga anak. Garasi terpisah dengan meja kerja untuk proyek akhir pekan Anda. Sementara itu, pasangan Anda menginginkan kemudahan berjalan kaki. Kedai kopi. Restoran. Sebuah kondominium tempat HOA menangani perawatan kebun.
Lalu ada pertanyaan vertikal.
Dua lantai berarti lebih banyak privasi bagi anak-anak, tetapi bisakah Anda menangani tangga jika lutut Anda cedera? Rumah satu tingkat sekarang menawarkan aksesibilitas, tetapi apakah itu membatasi nilai jual kembali Anda? Ruang bawah tanah? Cocok untuk bengkel atau kantor di rumah, sampai pompa bah rusak pada bulan Juli.
Ini bukan hanya preferensi estetika. Itu adalah realitas struktural.
Anda mungkin memiliki daftar keinginan yang mencakup semuanya. Halaman yang luas. Kenyamanan dalam kota. Ruang bawah tanah selesai. Garasi terlampir. Anda tidak akan mendapatkannya. Bukan dengan harga yang Anda mampu.
Pemeriksaan Realita
Duduklah bersama pasangan Anda. Duduklah bersama agen real estat Anda. Tidak untuk bermimpi. Untuk bernegosiasi.
Identifikasi hal-hal yang tidak dapat dinegosiasikan.
- Harus dimiliki: Hal-hal yang akan Anda tinggalkan jika hilang.
- Bagus untuk dimiliki: Fitur yang membuat hidup lebih mudah, namun tidak merusak kesepakatan.
- Pelanggar kesepakatan: Pembunuh kesepakatan. Bendera merah. Penghenti pertunjukan.
Jujurlah.
Jika Anda benci memasak, dapur gourmet dengan peralatan kelas profesional hanya membuang-buang uang. Jika Anda bekerja dari rumah, kantor khusus yang kedap suara sangatlah penting. Jika Anda memiliki hewan peliharaan, halaman berpagar sangat penting.
Keputusan ini berdampak pada anggaran Anda. Mereka memengaruhi gaya hidup Anda. Mereka memengaruhi tingkat stres Anda.
Keterjangkauan
Ini bukan hanya tentang harga pembelian. Ini tentang total biaya kepemilikan.
Rumah yang lebih murah di pinggiran kota mungkin tampak seperti sebuah kemenangan. Sampai Anda memperhitungkan perjalanannya. Jalur utilitas yang lebih panjang. Tagihan pemanas yang lebih tinggi di rumah tua yang berangin. Biaya pemeliharaan halaman rumput yang luas.
Sebuah kondominium di kota mungkin memiliki biaya HOA yang lebih tinggi. Tapi itu termasuk perawatan eksterior. Lansekap. Kadang-kadang bahkan panas dan air.
Bandingkan biaya bulanan.
- Hipotek: Pokok dan bunga.
- Pajak properti: Sangat bervariasi berdasarkan lokasi.
- Asuransi: Lebih tinggi di zona banjir atau area dengan rumah tua.
- Biaya HOA: Jika berlaku.
- Pemeliharaan: Anggarkan 1% hingga 3% dari nilai rumah setiap tahunnya untuk perbaikan. Atap tidak bertahan selamanya. Tungku akan pecah.
Jangan lupa biaya penutupannya. Biaya penilaian. Biaya inspeksi. Asuransi hak milik. Ini bertambah.
Strategi Pencarian
Agen Anda perlu mengetahui prioritas Anda.
Beri tahu mereka apa yang ingin Anda kompromikan. Katakan pada mereka apa yang bukan dirimu.
Jika Anda memilih fixer-upper, apakah Anda memiliki keterampilan? Waktunya? Uang untuk masalah tak terduga? Papan lantai yang membusuk? Sistem kelistrikan ketinggalan jaman? Cat timbal?
Jika Anda memilih konstruksi baru, apakah Anda mempercayai pembangunnya? Pernahkah Anda mengunjungi rumah lain yang mereka bangun?
Lokasi adalah kuncinya.
Periksa sekolah. Meskipun Anda tidak memiliki anak, sekolah yang bagus mendukung nilai-nilai properti. Periksa tingkat kejahatan. Periksa tingkat kebisingan. Kunjungi lingkungan sekitar pada waktu yang berbeda dalam sehari. Jam sibuk pagi hari.
Anda mendapat surat persetujuan awal. Angka di kertas itu terasa seperti langit-langit, tapi sebenarnya itu hanyalah garis awal. Agen real estat dan petugas bagian pinjaman akan mencoba meregangkan Anda hingga batas tersebut karena saldo pinjaman yang lebih tinggi berarti lebih banyak komisi dan lebih banyak bunga bagi bank. Jangan terjebak dalam pemikiran bahwa Anda harus menghabiskan setiap dolar yang tersedia. Faktanya, memaksimalkan hipotek Anda adalah jalur cepat menuju tercekiknya finansial.
Saat Anda mencari tahu berapa banyak rumah yang sebenarnya Anda mampu beli, Anda perlu melihat melampaui angka pokok dan bunga bulanan. Nomor tunggal itu adalah pembohong jika tidak memperhitungkan biaya tersembunyi yang akan menguras rekening bank Anda.
Biaya sebenarnya dari pembayaran bulanan
Pembayaran hipotek Anda jarang hanya untuk pinjaman itu sendiri. Jika pemberi pinjaman Anda membuat rekening escrow, mereka menggabungkan pajak properti dan asuransi pemilik rumah Anda ke dalam cek bulanan tersebut. Ini tentu saja nyaman, tetapi ini meningkatkan “pembayaran” yang menurut Anda dapat Anda tangani. Jika pemberi pinjaman Anda tidak melakukan ini, Anda sendirian. Anda harus menyimpan uang tunai tersebut secara terpisah dan membayar tagihan pajak dan premi asuransi langsung pada saat jatuh tempo. Kejutan besar dan sekaligus bukanlah cara Anda membangun kekayaan. Begitulah cara Anda menjadi buta.
Lalu ada biaya penutupan. Ini adalah biaya yang Anda bayarkan untuk mewujudkan kesepakatan, biasanya berkisar antara 2% hingga 5% dari jumlah pinjaman. Anda akan melihat biaya pemberi pinjaman, biaya pengacara, asuransi kepemilikan, dan kemungkinan asuransi banjir jika Anda berada di zona berisiko tinggi. Ada juga pilihan untuk membayar poin—bunga di muka untuk menurunkan tarif Anda. Apakah Anda memiliki uang tunai di rekening tabungan dengan imbal hasil rendah, atau mungkinkah uang tersebut bekerja lebih keras untuk Anda?
Dan jangan lupakan HOA. Jika lingkungan baru Anda memiliki Asosiasi Pemilik Rumah, mereka akan mengenakan iuran bulanan atau tahunan. Biaya ini mencakup fasilitas, lansekap, dan infrastruktur bersama. Jumlahnya bisa berkisar dari $50 per bulan hingga ribuan per tahun. Biaya HOA adalah pajak wajib atas gaya hidup Anda yang tidak dapat Anda negosiasikan. Jika Anda mengabaikannya, asosiasi dapat menggadaikan properti Anda.
Jangan biarkan skor kredit membatasi pilihan Anda
Nilai kredit Anda bukan sekadar angka dalam laporan. Ini adalah penjaga gerbang tingkat bunga Anda. Skor yang lebih tinggi memberi Anda persyaratan yang lebih baik. Persyaratan yang lebih rendah berarti lebih banyak uang yang masuk ke saku Anda setiap bulan. Saat Anda menghitung anggaran, ingatlah bahwa sedikit penurunan nilai kredit Anda dapat merugikan Anda puluhan ribu dolar selama masa pinjaman. Periksa laporan Anda lebih awal. Perbaiki kesalahannya. Negosiasikan tarifnya. Diri masa depan Anda akan berterima kasih atas disiplin hari ini.
Ingatlah pengeluaran ini. Bicaralah dengan agen Anda. Tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda rincian lengkap setiap biaya. Jika ada sesuatu yang terasa kabur, gali lebih dalam. Pasar akan mencoba menjual Anda dengan harga setinggi mungkin. Anda perlu membeli berdasarkan apa yang sebenarnya bisa Anda jalani.
Apakah rekening escrow benar-benar diperlukan?
Banyak pemberi pinjaman memerlukan rekening escrow untuk pajak dan asuransi jika uang muka Anda kurang dari 20%. Ini melindungi agunan pemberi pinjaman. Jika Anda melewatkan pembayaran pajak properti, mereka tetap dibayar, dan mereka menagih Anda kembali dengan denda. Hal ini menghilangkan risiko gagal bayar bagi bank, belum tentu bagi Anda. Jika Anda disiplin, Anda mungkin bisa melakukannya
Dampak Skor FICO terhadap Suku Bunga Hipotek
Anda memerlukan salinan baru laporan kredit Anda bahkan sebelum Anda mulai melihat Zillow atau berjalan melalui open house. Skor kredit Anda adalah penjaga gerbang tingkat bunga hipotek Anda. Skor yang lebih baik berarti Anda membayar lebih sedikit selama masa pinjaman. Standar industrinya adalah skor FICO, yang berkisar antara 300 hingga 850.
Pemberi pinjaman melihat campuran poin data tertentu. Mereka memeriksa berapa banyak kartu kredit yang Anda miliki. Mereka melihat saldo terutang Anda. Mereka meninjau pinjaman mahasiswa dan pinjaman mobil. Mereka melacak apakah Anda membayar tagihan tepat waktu. Setiap keterlambatan pembayaran akan menurunkan angkanya. Setiap kartu yang sudah maksimal juga menyakitkan. Skor tinggi menandakan keandalan. Ini memberi Anda pengaruh untuk menegosiasikan persyaratan yang lebih baik.
Membersihkan Kesalahan Sebelum Mendaftar
Kesalahan terjadi pada laporan kredit. Sepanjang waktu. Kesalahan ini sering kali membuat skor Anda lebih rendah dari yang seharusnya. Jika Anda melamar dengan laporan yang rusak, Anda mungkin ditolak atau ditawari tarif yang buruk. Tinjau dokumen baris demi baris. Cari akun yang bukan milik Anda. Periksa tanda keterlambatan pembayaran yang salah. Segera bantah kesalahan apa pun. Perbaiki masalah sebelum Anda mengajukan permohonan hipotek Anda. Langkah ini dapat menghemat ribuan pembayaran bunga.
Persyaratan Uang Muka
Berapa Banyak yang Sebenarnya Anda Butuhkan?
Uang muka adalah uang tunai yang Anda bawa ke meja penutupan. Ini mengurangi jumlah pinjaman. Ini menurunkan pembayaran bulanan Anda. Tapi berapa banyak yang perlu Anda keluarkan?
Pinjaman konvensional biasanya membutuhkan uang muka 3% hingga 20%. Standarnya adalah 20%. Jika Anda memberikan kurang dari 20%, kemungkinan besar Anda akan membayar Asuransi Hipotek Swasta (PMI). PMI melindungi pemberi pinjaman jika Anda gagal bayar. Ini menambah biaya bulanan Anda. Anda dapat membatalkan PMI setelah Anda mencapai 20% ekuitas.
Opsi Pinjaman Pemerintah
Jika 20% tampaknya mustahil, lihatlah pinjaman yang didukung pemerintah. Pinjaman FHA hanya membutuhkan uang muka 3,5%. Anda memerlukan skor FICO minimal 580 untuk mendapatkan nilai tersebut. Skor antara 500 dan 570 mungkin memenuhi syarat dengan uang muka 10%. Pinjaman VA menawarkan uang muka nol untuk veteran yang memenuhi syarat dan anggota dinas aktif. Pinjaman USDA memberikan pembiayaan 100% bagi pembeli rumah di pedesaan yang memenuhi batas pendapatan.
Sumber Dana Uang Muka
Dari mana uangnya? Anda bisa menggunakan tabungan. Anda bisa meminjam dari keluarga. Anda bisa menggunakan hadiah dari kerabat. Pemberi pinjaman memerlukan surat hadiah jika uang itu adalah hadiah. Mereka ingin memastikan bahwa itu bukan pinjaman yang perlu dibayar kembali. Beberapa program pembeli rumah pertama kali menawarkan hibah bantuan uang muka. Hibah ini dapat menutupi sebagian atau seluruh uang muka. Periksa lembaga perumahan negara bagian dan lokal untuk mengetahui program yang tersedia.
Biaya Penutupan
Ingatlah bahwa uang muka bukanlah satu-satunya uang tunai yang Anda butuhkan. Biaya penutupan menambah 2% hingga 5% dari total harga. Biaya ini mencakup penilaian, inspeksi, asuransi kepemilikan, dan biaya hukum. Anggaran untuk biaya-biaya ini secara terpisah. Beberapa pemberi pinjaman menawarkan kredit untuk menutupi biaya penutupan, tapi ini biasanya berarti tingkat bunga yang lebih tinggi. Pilihlah dengan bijak.
Memahami Persyaratan dan Sumber Uang Muka
Uang tunai di muka yang Anda perlukan untuk mendapatkan hipotek bukanlah angka yang bisa digunakan untuk semua. Biasanya berkisar antara nol hingga 20 persen atau lebih, berubah berdasarkan jenis pinjaman dan skor kredit spesifik Anda. Sebelum Anda jatuh cinta pada suatu properti, bicaralah dengan pemberi pinjaman setempat. Mereka dapat memberi Anda dasar realistis tentang berapa banyak yang sebenarnya perlu Anda keluarkan.
Jika Anda mencari hipotek dengan uang muka rendah, credit unions dan program yang didukung pemerintah sering kali merupakan pilihan terbaik Anda. Badan-badan seperti Administrasi Veteran (VA) dan Administrasi Perumahan Federal (FHA) berspesialisasi dalam opsi yang memerlukan lebih sedikit uang tunai di muka. Pinjaman konvensional, yang tidak disponsori pemerintah, biasanya menuntut uang muka yang lebih besar dari peminjam.
Bagi banyak pembeli pertama kali, menabung sejumlah uang awal adalah bagian tersulit. Beberapa beruntung karena anggota keluarga bersedia memberi mereka dana. Tapi jangan merayakannya terlalu dini. Pemberi pinjaman meneliti transaksi ini dengan cermat untuk memastikan uang tersebut sebenarnya bukan pinjaman terselubung. Anda harus mendiskusikan bantuan keuangan apa pun dengan pemberi pinjaman Anda sebelum bantuan itu masuk ke rekening Anda.
Saat Anda mengajukan permohonan, pemberi pinjaman akan mengambil laporan bank, riwayat kredit, potongan pembayaran, dan pengembalian pajak Anda. Mereka mencari stabilitas. Jika tiba-tiba sejumlah besar uang muncul di rekening giro Anda, mereka akan meminta bukti asal. Jika itu adalah hadiah asli, Anda memerlukan surat hadiah resmi dari donor. Dokumen ini harus mencantumkan nama pemberi, tanggal transfer, dan pernyataan jelas bahwa uang tersebut adalah hadiah tanpa harapan pengembalian.
4: Stabilitas Pekerjaan dan Verifikasi Pendapatan
Pemberi pinjaman tidak hanya peduli dengan tabungan Anda di masa lalu; mereka peduli dengan kemampuan membayar Anda di masa depan. Stabilitas pekerjaan Anda merupakan faktor utama dalam persetujuan pinjaman. Mereka ingin melihat riwayat pekerjaan yang konsisten, biasanya minimal dua tahun di bidang yang sama atau di perusahaan yang sama.
Jika Anda wiraswasta atau bekerja dalam peran berbasis komisi, pengawasan akan meningkat. Anda mungkin perlu memberikan dokumentasi tambahan, seperti pengembalian pajak pribadi dan bisnis selama dua tahun. Pemberi pinjaman mencari aliran pendapatan yang stabil, bukan lonjakan dan penurunan yang tidak menentu. Kesenjangan dalam riwayat pekerjaan Anda dapat menimbulkan tanda bahaya, jadi bersiaplah untuk menjelaskan setiap jeda dalam jadwal kerja Anda.
Verifikasi pendapatan sangat ketat. Potongan gaji Anda harus sesuai dengan pendapatan yang Anda laporkan pada pengembalian pajak Anda. Jika Anda menerima kenaikan gaji atau bonus baru-baru ini, bawalah dokumen tersebut ke janji temu Anda. Pemberi pinjaman akan menghitung rasio utang terhadap pendapatan Anda menggunakan pendapatan kotor bulanan Anda. Rasio ini menentukan seberapa besar gaji Anda dapat digunakan untuk biaya perumahan tanpa membuat anggaran Anda terlalu tipis.
“Pemberi pinjaman menghindari risiko. Mereka ingin melihat bahwa Anda mampu membayar hipotek tidak hanya hari ini, tapi untuk 30 tahun ke depan.”
Jaga pekerjaan Anda tetap stabil selama seluruh proses pinjaman. Hindari berganti karier atau memulai bisnis baru sampai setelah tutup. Bahkan jika Anda memiliki penawaran yang lebih baik, kerumitan memverifikasi ulang pendapatan Anda dapat menunda atau menggagalkan tanggal penutupan Anda. Konsistensi adalah kuncinya. Tunjukkan pada mereka bahwa Anda adalah peminjam yang dapat diandalkan dengan sumber pendapatan yang dapat diprediksi.
Status pekerjaan Anda bukan hanya item baris pada permohonan hipotek. Ini adalah pilar dasar dari keseluruhan pembelian. Pemberi pinjaman meneliti hal ini lebih dari yang Anda harapkan. Mereka ingin tahu apakah Anda merupakan taruhan yang aman atau tanggung jawab berjalan.
Stabilitas Pekerjaan dan Kepercayaan Pemberi Pinjaman
Pertama, lihat masa jabatan Anda. Apakah Anda sudah memegang peran Anda saat ini setidaknya selama dua belas bulan? Ini adalah patokan standar. Jika Anda sudah berada di sana selama dua tahun, Anda berada dalam posisi yang lebih kuat. Jika Anda memulainya tiga bulan lalu, Anda berada di zona bahaya. Pemberi pinjaman lebih memilih kesinambungan. Mereka ingin melihat bahwa Anda memiliki jaminan pendapatan.
Apakah Anda melihat diri Anda berada di posisi yang sama selama tiga hingga lima tahun ke depan? Jika jawabannya tidak, atau jika industri Anda bergejolak, Anda harus jujur mengenai risiko tersebut. Pemberi pinjaman akan menyelidiki hal ini. Mereka mungkin meminta bukti pekerjaan. Mereka mungkin ragu untuk menyetujui pinjaman jika kontrak Anda bersifat jangka pendek atau jika Anda mendapat komisi tanpa rekam jejak yang kuat.
Pikirkan tentang “mengapa” di balik stabilitas pekerjaan Anda. Ini bukan hanya tentang menjaga rumah. Ini tentang pembayaran bulanan. Jika Anda kehilangan pekerjaan bulan depan, apakah keuangan Anda tetap bertahan? Pekerjaan yang stabil berarti hipotek yang stabil. Pekerjaan yang tidak stabil berarti investasi yang berisiko.
Perhitungan Perjalanan
Lalu ada perjalanan. Ini bukan hanya tentang lalu lintas. Ini tentang kualitas hidup Anda. Berapa lama itu terlalu lama? Bagi sebagian orang, empat puluh lima menit adalah perjalanan. Bagi yang lain, sepuluh menit terasa seperti selamanya.
Apakah pasangan Anda peduli dengan perjalanannya? Jika Anda membeli bersama, toleransi mereka sama pentingnya dengan toleransi Anda. Perjalanan jauh dapat mengikis waktu Anda untuk keluarga, hobi, dan istirahat. Itu bertambah.
Pertimbangkan skenario terburuknya. Bagaimana jika Anda berganti pekerjaan? Bagaimana jika Anda mengambil posisi di bagian lain kota? Apakah rumah itu masih diminati? Mungkin Anda bekerja dari rumah. Itu mengubah persamaan sepenuhnya. Jika Anda tinggal jauh, Anda mungkin memprioritaskan ukuran luas dibandingkan lokasi. Namun tanyakan pada diri Anda: apakah Anda memerlukan kantor khusus?
Pekerjaan jarak jauh membutuhkan infrastruktur. Anda mungkin memerlukan ruangan yang tenang dengan pencahayaan yang baik untuk panggilan video. Anda mungkin memerlukan outlet tambahan untuk monitor dan server. Anda mungkin memerlukan pintu masuk terpisah untuk pengiriman. Ini adalah kebutuhan praktis. Itu bukanlah kemewahan. Jika Anda berencana untuk bekerja dari rumah, perlakukan itu seperti pengeluaran bisnis. Rencanakan ruang yang sesuai.
3: Perbaikan dan Perawatan Rumah
Membeli rumah adalah membeli tanggung jawab. Ini bukan hanya tentang strukturnya. Ini tentang sistem di dalamnya. Dan sistem itu rusak.
Realitas Kepemilikan
Anda sekarang adalah pemiliknya. Tukang ledeng ada di panggilan cepat Anda. Tukang atap ada di daftar Anda. Ini bukanlah hal yang buruk. Itu adalah bagian dari kesepakatan. Namun hal ini memerlukan perubahan pola pikir.
Mulailah dengan memeriksa dasar-dasarnya. Lihatlah atapnya. Apakah sudah tua? Apakah itu melorot? Periksa talang. Apakah tersumbat? Lihatlah ke jendela. Apakah mereka menyegel? Hal-hal inilah yang menghalangi masuknya air dan panas. Air adalah musuhnya. Jika air masuk, semuanya akan hancur.
Jangan abaikan mekanismenya. Sistem HVAC adalah jantung dari sebuah rumah. Apakah sudah tua? Kapan terakhir kali diservis? Tungku yang gagal
Perbaikan tidak mengirimkan label peringatan melalui pos. Itu terjadi begitu saja.
Unit HVAC Anda berhenti pada bulan Juli. Atap mulai menangis saat hujan pada hari Selasa. Kompresor kulkas mati tepat sebelum musim liburan. Ini bukanlah hipotesis. Itu adalah prosedur operasi standar untuk kepemilikan rumah.
Saat Anda melihat kalkulator hipotek, Anda sedang melihat pokok, bunga, pajak, dan asuransi. PITI. Itu adalah nomor bulanan yang memberi Anda kuncinya. Itu tidak memperhitungkan fakta bahwa tungku Anda mungkin memerlukan suku cadang seharga $400 atau talang Anda penuh dengan daun ek.
Anda membutuhkan penyangga. Dana khusus. Sebut saja cadangan darurat rumah. Sisihkan uang setiap bulannya. Tidak ketika Anda memiliki sisa makanan. Sebelum Anda membelanjakannya untuk hal lain. Karena keadaan darurat ini akan muncul lebih sering dari yang Anda kira.
Pertaruhan Fixer-Atas
Jika Anda bisa mengayunkan palu, pasar menawarkan celah.
Belilah rumah yang sedang dilewati orang lain. Yang pondasinya retak atau wallpapernya sudah ketinggalan zaman. Anda akan membayar lebih sedikit. Jauh lebih sedikit. Sebagai gantinya, Anda menginvestasikan apa yang oleh industri disebut sebagai “ekuitas keringat”.
Ini bukan hanya tentang menghemat uang pada harga pembelian. Ini tentang meningkatkan nilai aset melalui tenaga kerja. Anda melucuti lantai. Anda mengecat ulang trimnya. Anda memasang meja rias. Nanti, saat Anda mendaftarkan properti, pekerjaan itu menghasilkan harga jual yang lebih tinggi.
Tapi ada kendalanya.
Tidak semua lingkungan menghargainya. Tidak semua area yang sedang naik daun benar-benar muncul. Jika Anda menuangkan keringat ekuitas ke dalam rumah dengan kode pos yang menurun, Anda hanya merenovasi sebuah kewajiban.
Bicaralah dengan agen real estat Anda. Minta datanya. Lihatlah garis tren lima tahun untuk nilai rumah di lingkungan tertentu. Jangan menebak. Memeriksa. Anda tidak ingin menghabiskan waktu dua tahun untuk memperbaiki keran yang bocor hanya untuk mendapati seluruh blok kehilangan nilainya.
Faktor Anak
Lanskap keuangan berubah secara dramatis ketika anak-anak turut serta dalam hal ini.
Ini bukan hanya tentang popok dan tempat penitipan anak. Ini tentang luar angkasa. Kondominium dua kamar tidur yang terasa nyaman saat Anda tidak memiliki anak tiba-tiba terasa seperti kotak sepatu saat Anda berbagi kamar mandi dengan seorang remaja. Anda harus pindah. Pindahan memerlukan biaya. Menutupnya memerlukan biaya.
Namun biaya tersembunyinya masuk jauh ke dalam rumah itu sendiri.
- Modifikasi keselamatan. Pelindung jendela. Gerbang tangga. Penutup saluran keluar. Ini adalah pengeluaran kecil di muka namun merupakan kebutuhan keamanan yang besar.
- Kebutuhan ruang. Kantor rumah menjadi kamar tidur. Ruang tamu perlu menampung koleksi mainan yang terus bertambah. Anda mungkin perlu menyelesaikan ruang bawah tanah atau menambahkan ekstensi.
- Lonjakan utilitas. Semakin banyak orang di rumah berarti tagihan air semakin tinggi. Lebih banyak hujan. Lebih banyak beban cucian. Tagihan listrik tidak tetap.
Lalu ada beban emosional.
Membeli rumah yang “sempurna” dengan kamar bayi yang sudah dicat kuning mungkin tampak cerdas. Namun bagaimana jika distrik sekolah berubah? Bagaimana jika lingkungan menjadi terlalu bising karena ada keluarga? Bagaimana jika rumahnya sudah sempurna tetapi lokasinya tidak tepat untuk sepuluh tahun ke depan?
Anda tidak hanya membeli struktur. Anda membeli wadah gaya hidup. Dan wadah itu perlu diperluas, dikontrak, atau dipindahkan seluruhnya seiring pertumbuhan keluarga Anda.
Mengapa distrik sekolah menentukan nilai jual kembali meskipun Anda tidak memiliki anak
Anda tidak memerlukan kereta dorong untuk peduli dengan peringkat sekolah.
Dua puluh persen pembeli bersedia menambah anggaran mereka sebesar 6 hingga 10 persen hanya untuk mendarat di zona sekolah papan atas. Itu adalah nilai tambah yang signifikan. Anda membayar lebih di muka. Tapi ada satu hal tentang real estat: likuiditas itu penting.
Ketika Anda akhirnya menjualnya, rumah di distrik dengan kinerja tinggi akan mempertahankan nilai lebih baik. Mereka menarik lebih banyak perhatian. Mereka bergerak lebih cepat. Premi yang Anda bayarkan? Ini sering kali kembali kepada Anda ketika pasar sedang panas. Lewati distrik tersebut, dan Anda mungkin akan meninggalkan uang di meja nanti. Ini adalah investasi dalam strategi keluar Anda, bukan hanya gaya hidup Anda saat ini.
Memeriksa realitas jalanan di lingkungan ramah keluarga
Sekolah yang baik tidak memperbaiki jalan yang buruk.
Lihatlah trotoar. Apakah ada trotoar yang menghubungkan ke taman bermain? Apakah lalu lintas di blok Anda dapat diatur oleh anak-anak yang bersepeda? Apakah di lingkungan tersebut terdapat anak-anak lain yang berlarian, atau sebagian besar rumah kosong pada malam hari?
Kolam renang atau taman di dekatnya menambah kesan kehidupan sehari-hari. Namun begitu juga dengan ketenangan jalanan. Jika Anda berencana untuk berkeluarga, lingkungan di luar gerbang sekolah sama pentingnya dengan reputasi di dalamnya. Jangan hanya melihat nilai ujiannya saja. Berjalanlah di blok pada jam 4 sore. Lihat kehidupan di sana.
Anda mungkin mengincar promosi yang memerlukan perpindahan ke negara lain. Atau mungkin Anda diam-diam berfantasi menukar bilik Anda dengan pondok rumput di pantai tropis. Jika salah satu dari skenario tersebut mungkin terjadi dalam beberapa tahun ke depan, tundalah penandatanganan dokumen apa pun.
Pertanyaan sebenarnya bukan hanya apakah Anda mampu membeli rumah. Tergantung apakah pasar mendukungnya saat ini.
Lihatlah daerah setempat Anda. Apakah nilai-nilai meningkat? Apakah mereka mendaki dengan cepat? Jika Anda membeli sekarang, kemungkinan besar Anda akan membayar biaya penutupan. Jika Anda menjualnya dalam tiga tahun, Anda akan membayarnya lagi. Ini merupakan pukulan ganda bagi dompet Anda.
Lalu ada hipotek itu sendiri. Sebagian besar pembayaran bulanan Anda dalam beberapa tahun pertama digunakan untuk bunga. Anda tidak membangun ekuitas. Anda hanya membayar bank untuk menahan utangnya.
Bahkan di pasar pembeli, menjual terlalu cepat hanya akan membuat Anda tidak punya banyak hasil.
Namun jika keluarga Anda sudah tinggal di lingkungan yang sama selama beberapa generasi, dan Anda tidak berencana untuk pindah, sekarang mungkin saat yang tepat. Carilah rumah yang tumbuh bersama Anda. Yang bisa menangani mertua yang selalu mampir. Yang sesuai dengan kehidupan Anda yang sebenarnya, bukan yang akan Anda alami dalam lima tahun.
Apakah ada kredit pajak pembeli rumah pertama kali di tahun 2020?
Tidak ada kredit pajak federal yang tersedia untuk tahun pajak 2020. Beberapa negara bagian menawarkan program bantuan mereka sendiri, tetapi biasanya program tersebut memiliki batasan pendapatan yang ketat.
Ada pembicaraan tentang kredit $15.000 untuk pembeli pertama kali pada tahun 2021, yang diusulkan oleh Presiden Joe Biden. Tapi untuk tahun 2020? Anda sendirian dalam hal kredit federal.
Apa yang dicari pemberi pinjaman untuk menyetujui hipotek?
Pemberi pinjaman tidak hanya melihat satu angka saja. Mereka menimbang segalanya.
- Skor kredit: Bagaimana Anda mengelola utang di masa lalu?
- Pendapatan: Apakah stabil? Apakah itu mencakup pembayaran baru?
- Uang Muka: Berapa banyak skin yang kamu miliki di dalam game?
- Aset: Apakah Anda memiliki cadangan uang tunai jika terjadi kerusakan?
- Utang yang belum dibayar: Apakah Anda memiliki pinjaman lain yang menghabiskan arus kas bulanan Anda?
Mereka menggabungkan semuanya untuk memutuskan seberapa besar mereka bersedia meminjamkan Anda.
Bisakah Anda mendapatkan pinjaman FHA dengan uang muka $0?
Secara umum, tidak. Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) biasanya memerlukan uang muka 3,5%. Hal ini membantu pembeli berpenghasilan rendah memasuki pasar.
Ada pengecualian untuk pinjaman uang muka $0, tetapi pengecualiannya sempit.
- Pinjaman VA: Untuk veteran dan anggota dinas aktif.
- Pinjaman USDA: Untuk rumah di daerah pedesaan yang memenuhi syarat.
Jika Anda tidak cocok dengan kategori tersebut, Anda harus menabung sebesar 3,5%.
Apakah pembeli pertama memerlukan uang muka?
Ya. Idealnya, Anda harus menabung 20% dari harga rumah untuk uang muka. Itu adalah standar emasnya. Ini menghindari asuransi hipotek swasta (PMI) dan memberi Anda ekuitas langsung.
Anda juga memerlukan uang tunai untuk biaya penutupan dan biaya hukum. Jangan menghabiskan setiap sen untuk uang muka. Anda memerlukan ruang bernapas untuk urusan dokumen dan perpindahan.
Berapa nilai kredit yang diperlukan untuk pinjaman FHA?
Baseline adalah nilai kredit 500. Di bawah itu, Anda mungkin kurang beruntung untuk mendapatkan pinjaman FHA.
Tapi ada kendalanya. Untuk mendapatkan uang muka terendah (3,5%), Anda memerlukan skor minimal 580. Jika skor Anda antara 500 dan 579, Anda harus menyisihkan 10%.
Ini bukan hanya tentang mendapatkan persetujuan. Ini tentang mendapatkan persyaratan terbaik. Skor yang lebih tinggi berarti tarif yang lebih rendah. Suku bunga yang lebih rendah berarti bunga yang lebih sedikit selama masa pinjaman.
