Twoje wynagrodzenie zostało zwiększone. Zaręczyliście się. A może po prostu znalazłeś osobę, której dziwne nawyki postanowiłeś tolerować do końca życia. Teraz o drugiej w nocy przewijasz Zillow i marzysz o huśtawce na werandzie i ogrodzie, w którym nie będziesz musiał pełzać po betonie. Zatrzymywać się. Odłóż telefon.
Kupno domu to ogromna zmiana finansowa. To nie tylko kredyt hipoteczny. To są narzędzia. To jest trawnik. To tymczasowa czarna dziura, która pochłonie Twój weekend. American Dream sprzedaje klucze, ale rzadko pokazuje rachunki za naprawy. Zanim cokolwiek podpiszesz i utkniesz w koszmarze konserwacyjnym, spójrz na rzeczywistość.
10: Rynek
Porozmawiajmy o rynku. Nie jest statyczny. On się zmienia. On „oddycha”. Może cię złapać, jeśli nie będziesz ostrożny.
Kupując dom, nie kupujesz tylko czterech ścian i dachu. Kupujesz miejsce w lokalnej gospodarce. Ceny rosną. Spadają. Są w stagnacji. Jeśli kupisz w szczytowym momencie, możesz przez wiele lat mieć ujemny kapitał własny. Oznacza to, że jesteś winien więcej niż dom jest wart. Złe wieści.
Spójrz na wielkość podaży. Czy jest niski? Wysoki? Jeśli podaż jest niska, ceny rosną. Sprzedawcy trzymają wszystkie karty. Licytujesz zanim jeszcze zobaczysz dom na publicznym pokazie. Jeśli oferta jest wysoka, masz dźwignię finansową. Możesz zażądać naprawy. Możesz odejść.
Sprawdź trendy. Nie patrz tylko na ostatni miesiąc. Spójrz na ostatni kwartał. Spójrz na ostatni rok. Czy rynek się ochłodzi? Czy robi się gorąco? Stabilny? Dzięki temu dowiesz się, kiedy działać.
Weź również pod uwagę trajektorię rozwoju obszaru. Czy ma tam miejsce gentryfikacja? A może obszar ten ulega pogorszeniu? Dzięki nowemu parkowi wartość nieruchomości na tej ulicy może wzrosnąć. Na Twojej ulicy może spadać z powodu hałasu lub złych szkół. Lokalizacja jest wszystkim. Ale nie tylko miejsce, które teraz widzisz. I miejsce, które poczujesz za pięć lat.
Nie spiesz się. Rynek na nikogo nie czeka, ale nie obchodzi go też, czy wpadniesz w panikę, czy nie. Weź głęboki oddech. Spójrz na dane. A potem spójrz na dom.
Poruszanie się po zmieniającym się rynku
Rynek nie stoi w miejscu. Waha się. Od 2008 roku widzieliśmy radykalną zmianę kierunku, faworyzując tych, którzy mają pieniądze i tych, którzy posiadają własność. Jednak zrozumienie różnic między tymi warunkami jest ważniejsze niż tylko znajomość terminów.
Rynek nabywcy oznacza, że podaż przewyższa popyt. Domy jest za dużo, a za mało chętnych do zakupu. Stało się to szybko po boomie. Budowlańcy budowali domy szybciej, niż ktokolwiek mógł je kupić. Potem przyszła recesja. Miejsca pracy zniknęły. Kredyty hipoteczne piętrzyły się. Ceny spadły. Nagle masz przewagę. Mógłbyś poświęcić trochę czasu. Można było się targować.
Odwrotnie jest, gdy sytuacja się zmienia. Jest mniej domów na rynku, a więcej kupujących je ogląda. To jest dokładnie rzeczywistość obserwowana przed upadkiem. Wiele ofert było powszechnych w większości obszarów Stanów Zjednoczonych. Ceny wzrosły ze względu na konkurencję. Ludzie oferowali więcej niż cena wywoławcza. Odmówili spełnienia warunków umowy. Bardziej pragnęli domu niż utrzymania poduszki finansowej.
Więc gdzie teraz jesteś?
Jak znaleźć swoją przewagę
Rynek różni się w zależności od kodu pocztowego. To, co jest prawdą w jednym obszarze, może być całkowicie błędne trzy ulice dalej. Potrzebujesz kontekstu lokalnego. Ogólnopolski trend nie powie Ci, czy dom na Oak Street jest pusty, czy też ma już pięć ofert przed lunchem.
Porozmawiaj ze swoim lokalnym agentem. Nie byle kogo, ale kogoś, kto zna konkretne zmiany w podaży na Twoim obszarze docelowym. Może Ci powiedzieć, czy jest to teraz rynek kupującego, czy sprzedającego. Co ważniejsze, może wyjaśnić, w jaki sposób ten stan wpłynie na Twoje kolejne kroki. Czy chcesz kupić? Sprzedać? Albo po prostu poczekać?
Właściwy agent robi coś więcej niż tylko wystawianie ogłoszeń o nieruchomościach na sprzedaż. Interpretuje dane. Czyta sytuację. A na rynku, który podlega ciągłym zmianom, ta umiejętność robi różnicę.
Kupno domu nie jest transakcją, którą można przeprowadzić z taką samą łatwością, jak zakup artykułów spożywczych czy nawet samochodu średniej klasy. Dokumentacja jest długa, często sprzeczna i ma na celu sprawdzenie Twojej wytrzymałości. Chociaż procedury różnią się nieznacznie w zależności od stanu, podstawowe mechanizmy pozostają takie same. Poniżej przedstawiono, jak przebiega proces przed podpisaniem czegokolwiek i co dzieje się po podpisaniu umowy.
Kontrola finansowa przed wyszukiwaniem
Nie możesz po prostu przyjść do nieruchomości i zapłacić gotówką. Potrzebujesz „budżetu wojennego”. Kapitał ten nie wystarczy tylko na zaliczkę. Potrzebujesz płynnych funduszy na pokrycie inspekcji domu, kosztów zamknięcia, natychmiastowych napraw i nieuniknionych ulepszeń związanych z przeprowadzką. Następnie przychodzi miesięczna spłata kredytu hipotecznego. Jeśli nie będziesz miał oszczędności, nie będziesz miał domu.
Zanim spędzisz czas na przeglądaniu ofert na Zillow lub Realtor.com, uzyskaj wstępną kwalifikację. To jest różnica pomiędzy patrzeniem na domy, na które cię naprawdę stać, a marnowaniem swojej energii emocjonalnej na fantastyczne nieruchomości. Co ważniejsze, jest to sygnał dla sprzedawców, że nie patrzysz tylko na oferty. Jesteś kupującym o zweryfikowanym statusie finansowym. Sprzedawcy ignorują tych, którzy nie mają gwarancji finansowych. Rozmawiają z wstępnie zakwalifikowanymi nabywcami.
Po podpisaniu umowy: wypożyczenie i przegląd
Gdy podpiszesz umowę kupna, zegar zaczyna tykać. Kwalifikacja wstępna była jedynie przybliżona. Teraz składasz wniosek o faktyczną pożyczkę. Nie zakładaj, że wstępne zatwierdzenie jest ostateczne. Kredytodawcy też mają oczy. Dokładnie sprawdzą Twoją zdolność kredytową, stosunek zadłużenia do dochodu i historię zatrudnienia aż do momentu przekazania środków. Twój specjalista ds. pożyczek przeprowadzi Cię przez proces dostarczania ogromnej ilości dokumentów. Spodziewaj się konieczności przedstawienia odcinków wypłat, zeznań podatkowych i wyciągów bankowych. Wiadomo, że z pożyczką wiążą się koszty. Zawsze tam są.
Jednocześnie potrzebujesz kogoś innego, aby sprawdził dom. Profesjonalny inspektor. Widać lśniące blaty i drewniane podłogi. Ale nie zobaczysz gnijącego podłoża pod dywanikiem ani przestarzałego panelu elektrycznego, o jedno zwarcie od katastrofy. Zadaniem inspektora jest wykrycie problemów, o których nawet nie masz pojęcia. Nie pomijaj tego kroku. To nie jest formalność; jest to możliwość wycofania się z umowy, jeśli coś pójdzie nie tak, lub narzędzie negocjacyjne, jeśli wszystko pójdzie dobrze.
Logistyka dnia zamknięcia
Po zatwierdzeniu pożyczki i zakończeniu inspekcji możesz sfinalizować transakcję. To jest chwila prawdy. Będziesz musiał zebrać fundusze na zaliczkę i koszty zamknięcia. I nie, czek osobisty z Twojego konta czekowego nie będzie działać. Kredytodawcy wymagają certyfikowanych funduszy. Oznacza to czek bankowy. To dowód na to, że pieniądze są realne i dostępne od ręki. Przelewy bankowe są również powszechne, ale trzeba koordynować ich terminy z niezwykłą precyzją. Jedno opóźnienie i data zamknięcia transakcji zostaje przesunięta.
Kupno domu wiąże się ze stresem. To logistyczny koszmar otoczony emocjonalną inwestycją. Najlepszym sposobem na przetrwanie jest znalezienie agenta nieruchomości, który doskonale zna lokalny rynek. Wie, które dzielnice zyskują na wartości, którzy sprzedawcy są zmotywowani i jak ominąć biurokratyczne kłopoty, abyś mógł skupić się na znalezieniu wymarzonego domu w przystępnej cenie.
8: Typ domu
Wyobraź sobie trawnik wystarczająco szeroki, aby pomieścić system nawadniający. Dwa psy. Troje dzieci. Garaż wolnostojący ze stołem warsztatowym do weekendowych projektów. Tymczasem twój partner chce iść na spacer. Kawiarnie. Restauracje. Kondominium, w którym HOA zajmuje się utrzymaniem trawnika.
I wtedy pojawia się pytanie o liczbę pięter.
Dwa piętra zapewniają dzieciom więcej prywatności, ale czy poradzisz sobie ze schodami, jeśli doznasz kontuzji kolana? Parterowy dom jest teraz przystępny cenowo, ale czy ograniczy płynność przy odsprzedaży? Piwnica? Świetnie nadaje się do warsztatu lub domowego biura do czasu awarii pompy miski olejowej w lipcu.
Nie są to wyłącznie preferencje estetyczne. To są rzeczywistości strukturalne.
Być może masz listę życzeń zawierającą wszystkie te elementy. Duże podwórko. Dogodna lokalizacja w obrębie miasta. Wyłożona piwnica. Dołączony garaż. Nie dostaniesz wszystkiego. Nie za cenę, na którą Cię stać.
Kontrola rzeczywistości
Usiądź ze swoim partnerem. Usiądź ze swoim pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Nie do marzeń. I żeby się targować.
Zdefiniuj niewzruszone wymagania.
- Wymagania obowiązkowe: Coś, z czego zrezygnujesz, jeśli to się nie stanie.
- Pożądane funkcje: Funkcje, które ułatwią życie, ale nie są krytyczne.
- Czynniki krytyczne: Powody odmowy zawarcia transakcji. Czerwone flagi. Przeszkody.
Bądź szczery.
Jeśli nie lubisz gotować, kuchnia z profesjonalną kuchenką to strata pieniędzy. Jeśli pracujesz w domu, dedykowane, dźwiękoszczelne biuro jest niezbędne. Jeśli masz zwierzęta, ogrodzenie podwórka ma kluczowe znaczenie.
Te decyzje wpływają na Twój budżet. Wpływają na Twój styl życia. Wpływają na poziom stresu.
Przystępność
Nie chodzi tylko o cenę zakupu. Chodzi o całkowity koszt posiadania.
Tańszy dom na przedmieściach może wydawać się zwycięzcą. Chyba, że uwzględnisz dojazd do pracy. Dłuższe linie energetyczne. Wyższe rachunki za ogrzewanie w starszym, źle izolowanym domu. Koszt utrzymania dużego trawnika.
Kondominium w mieście może mieć wyższą opłatę za utrzymanie (HOA). Ale obejmuje naprawy zewnętrzne. Projektowanie krajobrazu. Czasem nawet ogrzewanie i woda.
Porównaj miesięczne wydatki.
- Kredyt hipoteczny: Kwota główna i odsetki.
- Podatek od nieruchomości: Różni się znacznie w zależności od lokalizacji.
- Ubezpieczenie: Wyższe w strefach zalewowych lub obszarach ze starymi domami.
- Opłata za usługę (HOA): Jeśli dotyczy.
- Utrzymanie: Budżet 1-3% wartości domu rocznie na naprawy. Dach nie jest wieczny. Kocioł pieca może się zepsuć.
Nie zapomnij o kosztach zamknięcia. Szacowanie kosztów. Kontrola. Ubezpieczenie tytułu. To się sumuje.
Strategia wyszukiwania
Twój agent musi znać Twoje priorytety.
Powiedz mu, co jesteś skłonny zrobić, aby osiągnąć kompromis. Powiedz mu, na co nie jesteś gotowy.
Jeśli wybierzesz dom do remontu, czy masz odpowiednie umiejętności? Czas? Pieniądze na niespodziewane problemy? Zgniłe deski podłogowe? Przestarzałe instalacje elektryczne? Farba ołowiowa?
Jeśli wybierzesz nową konstrukcję, czy ufasz budowniczemu? Czy odwiedzałeś inne domy, które zbudowali?
Lokalizacja jest kluczowa.
Sprawdź szkoły. Nawet jeśli nie masz dzieci, dobre szkoły wspierają wartości nieruchomości. Sprawdź poziom przestępczości. Sprawdź poziom hałasu. Odwiedzaj okolicę o różnych porach dnia. Poranne godziny szczytu.
Otrzymałeś list z wstępną akceptacją. Liczba na tym arkuszu wydaje się sufitem, ale w rzeczywistości to tylko linia startowa. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i specjaliści ds. kredytów hipotecznych będą próbowali nakłonić Cię do osiągnięcia tego limitu, ponieważ wyższe saldo kredytu oznacza więcej opłat i większe odsetki dla banku. Nie wpadnij w pułapkę myślenia, że musisz wydać każdy dostępny dolar. W rzeczywistości maksymalne wykorzystanie kredytu hipotecznego to szybka droga do uduszenia finansowego.
Kiedy ustalasz na ile domu faktycznie możesz sobie pozwolić, musisz spojrzeć poza miesięczną spłatę kapitału i odsetek. Ta pojedyncza liczba jest myląca, jeśli nie uwzględnia ukrytych kosztów, które wyczerpią Twoje konto bankowe.
Prawdziwy koszt miesięcznych płatności
Twoja spłata kredytu hipotecznego rzadko obejmuje tylko samą pożyczkę. Jeśli Twój pożyczkodawca otworzy rachunek depozytowy, połączy Twoje podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu w ramach tego miesięcznego czeku. Jest to wygodne, oczywiście, ale zawyża „płatność”, na którą Twoim zdaniem Cię stać. Jeśli Twój pożyczkodawca tego nie zrobi, zostaniesz sam z tym zadaniem. Musisz odłożyć te pieniądze i bezpośrednio opłacić podatek i składkę ubezpieczeniową, gdy staną się zaległe. Duże, nieoczekiwane wydatki nie są sposobem na tworzenie bogactwa. W ten sposób zostaje się uderzonym w brzuch.
Do tego dochodzą koszty zamknięcia. Są to opłaty, jakie należy uiścić w celu sfinalizowania transakcji, zwykle wynoszące od 2% do 5% kwoty pożyczki. Zobaczysz opłaty pożyczkodawcy, opłaty adwokackie, ubezpieczenie tytułu i ewentualnie ubezpieczenie od powodzi, jeśli znajdujesz się na obszarze wysokiego ryzyka. Istnieje również możliwość dopłaty punktowej – odsetek wstępnych w celu obniżenia stawki. Czy trzymasz te pieniądze na koncie oszczędnościowym o niskiej stopie zwrotu, czy też mogą one działać bardziej efektywnie?
I nie zapomnij o stowarzyszeniu właścicieli domów (HOA). Jeśli w Twojej nowej okolicy działa stowarzyszenie właścicieli domów, będzie ono pobierać miesięczne lub roczne składki. Opłaty te obejmują udogodnienia, architekturę krajobrazu i ogólną infrastrukturę. Mogą wahać się od 50 dolarów miesięcznie do tysięcy dolarów rocznie. Składka HOA to obowiązkowy podatek od Twojego stylu życia, który nie podlega negocjacjom. Jeśli to zignorujesz, stowarzyszenie może przejąć Twoją własność.
Nie pozwól, aby historia kredytowa ograniczała Twoje możliwości
Twoja ocena zdolności kredytowej to coś więcej niż tylko liczba w raporcie. Jest strażnikiem Twoich stóp procentowych. Wyższa ocena oznacza lepsze warunki. Niższe stawki oznaczają, że więcej pieniędzy zostaje w Twojej kieszeni co miesiąc. Obliczając budżet, pamiętaj, że niewielki spadek wyniku kredytowego może kosztować dziesiątki tysięcy dolarów przez cały okres trwania pożyczki. Sprawdź swój raport wcześniej. Popraw błędy. Negocjuj stawki. Twoje przyszłe ja będzie Ci wdzięczne za dzisiejszą dyscyplinę.
Pamiętaj o tych kosztach. Porozmawiaj ze swoim agentem. Poproś pożyczkodawcę o pełne zestawienie każdej opłaty. Jeśli coś wydaje się niejasne, kop głębiej. Rynek będzie próbował sprzedać Ci dom za najwyższą możliwą cenę. Trzeba kupować na podstawie tego na co Cię faktycznie stać.
Czy konto depozytowe jest naprawdę potrzebne?
Wielu pożyczkodawców wymaga otwarcia rachunku depozytowego dla podatków i ubezpieczenia, jeśli zaliczka jest mniejsza niż 20%. Chroni to zabezpieczenie pożyczkodawcy. Jeśli nie zapłacisz podatku od nieruchomości, nadal będzie on zapłacony, a Ty zostaniesz obciążony karami. Eliminuje to ryzyko niewypłacalności dla banku, niekoniecznie dla Ciebie. Jeśli jesteś zdyscyplinowany, możesz
Wpływ wyniku FICO na oprocentowanie kredytów hipotecznych
Będziesz chciał uzyskać aktualny raport kredytowy, zanim w ogóle zaczniesz przeglądać oferty na Zillow lub odwiedzać domy na otwartych pokazach. Ocena zdolności kredytowej jest kluczowym czynnikiem przy ustalaniu oprocentowania kredytu hipotecznego. Im wyższa ocena, tym mniej przepłacisz w całym okresie pożyczki. Standardem branżowym jest wynik FICO, który waha się od 300 do 850.
Kredytodawcy oceniają konkretny zestaw danych. Sprawdzają, ile masz kart kredytowych. Sprawdzają Twoje zaległe salda. Analizują kredyty studenckie i samochodowe. Sprawdzają, czy terminowo płacisz rachunki. Każda spóźniona płatność obniża Twoją ocenę. Każda karta kredytowa z limitem też go boli. Wysoka ocena sygnalizuje niezawodność. Daje to możliwość negocjacji i uzyskania lepszych warunków.
Usuwanie błędów przed złożeniem wniosku
W raportach kredytowych zdarzają się błędy. Stale. Błędy te często obniżają Twoją ocenę poniżej wymaganego poziomu. Jeśli złożysz wniosek z uszkodzonym raportem, możesz zostać odrzucony lub zaoferowana bardzo niekorzystna stawka. Uważnie przestudiuj dokument linia po linii. Poszukaj kont, które nie należą do Ciebie. Sprawdź, czy nie ma nieprawidłowych znaczków opóźnienia w płatnościach. Natychmiast kwestionuj wszelkie błędy. Rozwiąż problemy przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Ten krok może zaoszczędzić tysiące dolarów na spłatach odsetek.
Wymagania dotyczące zaliczki
Ile naprawdę potrzebujesz?
Zaliczka to gotówka, którą płacisz przy zamknięciu. Zmniejsza kwotę kredytu. Obniża to miesięczną ratę. Ale jaką kwotę musisz wpłacić jako zaliczkę?
W przypadku kredytów konwencjonalnych wkład własny wynosi zwykle od 3% do 20%. Norma wynosi 20%. Jeśli odłożysz mniej niż 20%, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). PMI chroni pożyczkodawcę w przypadku Twojej niewypłacalności. Zwiększa to Twoje miesięczne wydatki. Możesz anulować PMI po osiągnięciu 20% kapitału własnego w nieruchomości.
Opcje pożyczek rządowych
Jeśli 20% wydaje się niemożliwe, rozważ pożyczki wspierane przez rząd. W przypadku pożyczek FHA zaliczki mogą wynosić zaledwie 3,5%. Aby zakwalifikować się do tej stawki, potrzebujesz wyniku FICO wynoszącego co najmniej 580. Wyniki od 500 do 570 mogą być odpowiednie dla 10% zaliczki. Pożyczki VA oferują zerową zaliczkę dla kwalifikujących się weteranów i aktywnego personelu wojskowego. Pożyczki USDA zapewniają 100% finansowania nabywcom domów na obszarach wiejskich, którzy spełniają limity dochodów.
Źródła środków na zaliczkę
Skąd pochodzą pieniądze? Możesz wykorzystać swoje oszczędności. Możesz pożyczyć pieniądze od rodziny. Możesz skorzystać z prezentu od bliskiej osoby. Jeśli pieniądze są prezentem, pożyczkodawcy wymagają listu upominkowego. Chcą mieć pewność, że nie jest to pożyczka, którą trzeba spłacić. Niektóre programy dla osób kupujących dom po raz pierwszy oferują dotacje na zaliczkę. Dotacje te mogą pokryć część lub całość zaliczki. Sprawdź dostępne programy w stanowych i lokalnych agencjach mieszkaniowych.
Koszty zamknięcia
Pamiętaj, że zaliczka to nie jedyna gotówka, jakiej będziesz potrzebować. Koszty zamknięcia dodają 2% do 5% do całkowitego kosztu. Opłaty te obejmują wycenę, inspekcję, ubezpieczenie tytułu i opłaty prawne. Budżet na te wydatki osobno. Niektórzy pożyczkodawcy oferują pożyczki na pokrycie kosztów zamknięcia, ale zwykle oznacza to wyższą stopę procentową. Wybierz mądrze.
Zrozumienie wymagań dotyczących zaliczki i źródeł jej powstawania
Ilość gotówki potrzebna do uzyskania kredytu hipotecznego nie jest kwotą uniwersalną. Zwykle waha się od zera do 20 procent lub więcej, w zależności od konkretnego rodzaju pożyczki i historii kredytowej. Zanim zakochasz się w konkretnym domu, skontaktuj się z lokalnymi pożyczkodawcami. Będą w stanie dać Ci realistyczne wyobrażenie o tym, ile naprawdę musisz odłożyć jako zaliczkę.
Jeśli szukasz hipotecznego kredytu hipotecznego z niskim wkładem, kasy oszczędnościowo-kredytowe i programy wspierane przez rząd są często najlepszym wyborem. Agencje takie jak Veterans Administration (VA) i Federal Housing Administration (FHA) specjalizują się w opcjach wymagających mniejszych inwestycji początkowych. Kredyty hipoteczne, które nie są wspierane przez rząd (pożyczki konwencjonalne), zazwyczaj wymagają od kredytobiorców wpłacenia większej zaliczki.
Dla wielu osób kupujących dom po raz pierwszy zaoszczędzenie tej początkowej kwoty jest najtrudniejszą częścią. Niektórzy ludzie mają szczęście, a członkowie rodziny są gotowi zapewnić im niezbędne fundusze. Ale nie spiesz się, aby cieszyć się z góry. Pożyczkodawcy dokładnie sprawdzają takie transakcje, aby mieć pewność, że pieniądze nie są ukrytą pożyczką. Powinieneś omówić wszelką pomoc finansową ze swoim pożyczkodawcą, zanim środki zostaną przekazane na Twoje konto.
Składając wniosek, pożyczkodawcy poproszą o wyciągi bankowe, historię kredytowania, odcinki wypłat i zeznania podatkowe. Cenią stabilność. Jeśli na Twoim koncie bieżącym nagle pojawi się duża kwota, konieczne będzie przedstawienie dowodu jej pochodzenia. Jeśli rzeczywiście jest to prezent, będziesz potrzebować formalnego listu upominkowego od dawcy. Dokument ten musi zawierać imię i nazwisko dawcy, datę przelewu oraz jednoznaczne oświadczenie, że pieniądze są prezentem i nie podlegają zwrotowi.
4: Stabilność pracy i dowód dochodów
Kredytodawcy dbają nie tylko o Twoje dotychczasowe oszczędności, ale także o Twoją przyszłą zdolność do spłaty pożyczki. Stabilność zatrudnienia jest kluczowym czynnikiem przy zatwierdzeniu pożyczki. Chcą widzieć spójną historię pracy, zwykle co najmniej dwa lata w tej samej dziedzinie lub u tego samego pracodawcy.
Jeśli prowadzisz działalność na własny rachunek lub zarabiasz na prowizji, wymagania weryfikacyjne rosną. Prawdopodobnie będziesz musiał przedstawić dodatkowe dokumenty, takie jak zeznania podatkowe dotyczące osób fizycznych i firm za dwa lata. Pożyczkodawcy szukają stabilnych źródeł dochodu, a nie chaotycznych wzlotów i upadków. Luka w historii zatrudnienia może budzić niepokój, dlatego przygotuj się na wyjaśnienie wszelkich przerw w historii zatrudnienia.
Weryfikacja dochodów jest rygorystyczna. Twoje odcinki wypłat muszą odpowiadać dochodom wykazanym w zeznaniach podatkowych. Jeśli niedawno otrzymałeś awans lub premię, zabierz odpowiednie dokumenty na spotkanie z pożyczkodawcą. Kredytodawcy obliczą Twój wskaźnik zadłużenia na podstawie miesięcznego dochodu brutto. Ten stosunek określa, jaka część Twojego wynagrodzenia może zostać przeznaczona na pokrycie kosztów mieszkania bez nadmiernego nadwyrężania budżetu.
“Pożyczkodawcy mają awersję do ryzyka. Chcą mieć pewność, że będzie Cię stać na kredyt hipoteczny nie tylko dzisiaj, ale przez następne 30 lat. “
Utrzymuj stabilność zatrudnienia przez cały proces kredytowy. Unikaj zmiany kariery lub rozpoczynania nowej firmy do czasu sfinalizowania transakcji. Nawet jeśli masz lepszą ofertę, kłopot związany z ponowną weryfikacją dochodów może opóźnić lub wykoleić termin zamknięcia. Spójność jest kluczowa. Pokaż pożyczkodawcom, że jesteś wiarygodnym pożyczkobiorcą z przewidywalnym źródłem dochodów.
Twój status zatrudnienia to coś więcej niż tylko linia we wniosku o kredyt hipoteczny. To podstawowa podstawa całego zakupu. Kredytodawcy przyglądają się temu aspektowi bliżej, niż można by się spodziewać. Chcą wiedzieć, czy jesteś wiarygodnym pożyczkobiorcą, czy chodzącym zobowiązaniem.
Stabilność pracy i zaufanie wierzycieli
Przede wszystkim zwróć uwagę na swoje doświadczenie. Czy na obecnym stanowisku pracujesz od co najmniej dwunastu miesięcy? To jest standardowa wytyczna. Jeśli przepracujesz tam dwa lata, Twoja pozycja będzie bezpieczniejsza. Jeśli zacząłeś zaledwie trzy miesiące temu, jesteś w „strefie zagrożenia”. Kredytodawcy wolą stabilność. Chcą zobaczyć, że masz bezpieczeństwo dochodów.
Czy widzisz siebie w tym samym miejscu za trzy do pięciu lat? Jeśli odpowiedź brzmi nie lub jeśli Twoja branża jest niestabilna, musisz uczciwie podejść do ryzyka. Kredytodawcy będą głębiej zagłębiać się w tę kwestię. Mogą poprosić o dowód zatrudnienia. Mogą wahać się przed zatwierdzeniem pożyczki, jeśli Twoja umowa jest krótkoterminowa lub jeśli jesteś pracownikiem otrzymującym wynagrodzenie na podstawie prowizji i bez solidnych osiągnięć w zakresie wydajności.
Zastanów się nad powodem stabilności swojej pracy. Nie chodzi tylko o ratowanie domu. Mówimy o płatności miesięcznej. Jeśli w przyszłym miesiącu stracisz pracę, czy Twój bufor finansowy wytrzyma? Stabilna praca to stabilny kredyt hipoteczny. Niepewna praca oznacza ryzykowną inwestycję.
Obliczanie czasu podróży
Do tego dochodzi kwestia dojazdów. Nie chodzi tylko o korki. Chodzi o jakość Twojego życia. Jak długo jest za długo? Dla niektórych czterdzieści pięć minut to normalna podróż. Dla innych dziesięć minut wydaje się wiecznością.
Czy Twojemu partnerowi zależy na dojeździe do pracy? Jeśli kupujecie wspólnie dom, jego tolerancja jest tak samo ważna jak twoja. Długie dojazdy mogą skrócić czas przeznaczony na rodzinę, hobby i rekreację. Gromadzi się.
Rozważ najgorszy scenariusz. A co jeśli zmienisz pracę? A co jeśli zajmiesz stanowisko w innej części miasta? Czy dom pozostanie atrakcyjny? Może pracujesz w domu. To całkowicie zmienia równanie. Jeśli pracujesz zdalnie, możesz przedłożyć powierzchnię użytkową nad lokalizację. Ale zadaj sobie pytanie: Czy potrzebujesz dedykowanego pokoju do domowego biura?
Praca zdalna wymaga infrastruktury. Do rozmów wideo możesz potrzebować cichego pokoju z dobrym oświetleniem. Możesz potrzebować dodatkowego gniazdka dla monitorów i serwerów. Do dostaw może być potrzebne osobne wejście. To są potrzeby praktyczne. To nie jest luksus. Jeśli planujesz pracować z domu, potraktuj to jako wydatek służbowy. Zaplanuj odpowiednio swoją przestrzeń.
3: Naprawa i konserwacja domu
Kupno domu to kupno odpowiedzialności. Nie chodzi tylko o projekt. Chodzi o systemy w nim zawarte. I te systemy zawodzą.
Rzeczywistość własności
Jesteś teraz właścicielem. Hydraulik znajduje się na Twojej liście kontaktów w sytuacjach awaryjnych. Na Twojej liście wykonawców znajduje się dekarz. Nie jest źle. To część umowy. Ale to wymaga zmiany myślenia.
Zacznij od sprawdzenia podstaw. Sprawdź dach. Czy ona jest stara? Czy się poddała? Sprawdź swoje rynny. Czy są spakowane? Sprawdź okna. Czy są szczelne? To właśnie on zatrzymuje wodę na zewnątrz i zapewnia ciepło. Woda jest wrogiem. Jeśli woda dostanie się do środka, wszystko zniszczy.
Nie ignoruj systemów mechanicznych. Sercem domu jest system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC). Czy ona jest stara? Kiedy był ostatnio serwisowany? Wadliwy kocioł
Naprawa nie wysyła etykiety ostrzegawczej. To się po prostu dzieje.
W lipcu następuje awaria instalacji ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji. We wtorek podczas ulewy dach zaczyna przeciekać. Tuż przed sezonem świątecznym psuje się sprężarka Twojej lodówki. To nie są hipotetyczne scenariusze. Jest to standardowa procedura dotycząca posiadania domu.
Kiedy patrzysz na kalkulator kredytu hipotecznego, widzisz kwotę główną, odsetki, podatki i ubezpieczenie. PITI (kwota główna, odsetki, podatki, ubezpieczenie). Jest to miesięczna kwota, za którą otrzymujesz klucze do domu. Nie obejmuje kosztów, które mogą wymagać części do kotła o wartości 400 dolarów lub zatkania rynien liśćmi dębu.
Potrzebujesz bufora. Dedykowany fundusz. Nazwijmy to awaryjnym funduszem mieszkaniowym. Oszczędzaj pieniądze co miesiąc. Nie, gdy pozostały dodatkowe środki. I zanim wydasz je na cokolwiek innego. Ponieważ tego typu sytuacje awaryjne będą zdarzać się częściej, niż myślisz.
Licytuj dom wymagający remontu
Jeśli potrafisz posługiwać się młotkiem, rynek oferuje lukę.
Kup dom, obok którego przechodzą inni. Taki z popękanym podłożem lub przestarzałą tapetą. Zapłacisz mniej. Znacząco mniej. W zamian inwestujesz to, co w branży nazywa się „kapitałem potu”.
Nie chodzi tylko o oszczędność pieniędzy na cenie zakupu. Jest to wzrost wartości majątku wynikający z Twojej pracy. Usuwasz wykładziny podłogowe. Pomaluj listwę ponownie. Zainstaluj zlew z szafką. Później, gdy wystawisz nieruchomość na sprzedaż, praca ta znajdzie odzwierciedlenie w wyższej cenie sprzedaży.
Ale jest niuans.
Nie wszystkie obszary stają się coraz droższe. Nie wszystkie „obiecujące” obszary faktycznie takimi stają się. Jeśli włożysz pracę w renowację domu w obszarze, w którym ceny spadają, po prostu odnawiasz składnik aktywów, który traci wartość.
Porozmawiaj ze swoim pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Poproś o dane. Zbadaj trendy wartości domów w tym konkretnym obszarze w ciągu ostatnich pięciu lat. Nie zgaduj. Sprawdzać. Nie chcesz spędzić dwóch lat na naprawie cieknącego kranu, a potem przekonać się, że cała ulica traci na wartości.
Czynnik dzieci
Sytuacja finansowa zmienia się dramatycznie, gdy w równaniu pojawiają się dzieci.
Nie chodzi tylko o pieluchy i opiekę dzienną. Chodzi o przestrzeń. Jednopokojowe mieszkanie, które wydawało się przytulne, gdy byliście bezdzietnym małżeństwem, nagle zamienia się w pudełko, gdy dzielisz łazienkę z nastolatkiem. Będziesz musiał się przenieść. Przeprowadzka kosztuje. Zamknięcie transakcji kosztuje.
Ale ukryte koszty sięgają głębiej, w samym domu.
- Modyfikacje ze względów bezpieczeństwa. Osłony okienne. Barierki na schodach. Zaślepki ochronne na gniazda. Jest to niewielki wydatek na początku, ale wymaga dużych środków ostrożności.
- Potrzeba przestrzeni. Domowe biuro zamienia się w sypialnię. Pokój dzienny musi pomieścić rosnącą kolekcję zabawek. Być może trzeba będzie dokończyć piwnicę lub dodać jej przedłużenie.
- Rosnące rachunki za media. Więcej osób w domu oznacza wyższe rachunki za wodę. Więcej pryszniców. Więcej prania. Twoje rachunki za prąd nie pozostają takie same.
A potem pojawia się żniwo emocjonalne.
Kupno „idealnego” domu z pokojem dziecięcym już pomalowanym na żółto może wydawać się mądrą decyzją. Co jednak w przypadku zmiany okręgu szkolnego? Co się stanie, jeśli okolica stanie się zbyt głośna ze względu na rodziny z dziećmi? A co jeśli dom będzie idealny, ale lokalizacja nie będzie odpowiednia na najbliższe dziesięć lat?
Nie kupujesz tylko konstrukcji. Kupujesz pojemnik lifestylowy. Pojemnik ten powinien się rozszerzać, kurczyć lub całkowicie przesuwać w miarę powiększania się rodziny.
Dlaczego okręgi szkolne ustalają wartość odsprzedaży, nawet jeśli nie masz dzieci.
Nie potrzebujesz wózka, żeby przejmować się rankingami szkół.
20% kupujących jest skłonnych zwiększyć swój budżet o 6–10%, żeby tylko dostać się w rejon najlepszych szkół. Jest to znacząca premia. Płacisz więcej z góry. Ale płynność jest ważna w nieruchomościach.
Kiedy w końcu zdecydujesz się sprzedać swój dom, nieruchomości w hrabstwach o wysokich wynikach lepiej utrzymają swoją wartość. Zwracają na nią większą uwagę. Sprzedaje się szybciej. Zapłacona składka często wraca do Ciebie, gdy na rynku jest gorąco. Jeśli ominiesz ten hrabstwo, możesz później stracić świadczenia. To inwestycja w Twoją strategię wyjścia, a nie tylko w Twój obecny styl życia.
Sprawdzanie rzeczywistości w dzielnicach przyjaznych rodzinom
Dobra szkoła nie naprawi złej ulicy.
Spójrz na nawierzchnię drogi. Czy do placu zabaw prowadzą chodniki? Czy Twój odcinek ulicy jest sterowany dla dziecka na rowerze? Czy w okolicy naprawdę biegają inne dzieci, czy też w nocy domy są przeważnie puste?
Pobliski basen lub park dodaje koloru codzienności. Ale tak samo jest z ciszą na ulicy. Jeśli planujesz założyć rodzinę, środowisko poza bramami szkoły jest tak samo ważne, jak Twoja reputacja w niej. Spójrz poza wyniki testów. Spacer po okolicy o 16:00. Zobacz życie wokół siebie.
Być może myślisz o awansie, który będzie wymagał przeniesienia się na drugi koniec kraju. A może w tajemnicy marzysz o zastąpieniu swojej kostki roboczej chatką na tropikalnej plaży. Jeśli którykolwiek z tych scenariuszy jest prawdopodobny w ciągu najbliższych kilku lat, powstrzymaj się od podpisywania jakichkolwiek dokumentów.
Prawdziwym pytaniem nie jest to, czy stać cię na dom. Pytanie, czy rynek to teraz wspiera.
Spójrz na swoją okolicę. Ceny rosną? Czy szybko rosną? Jeśli kupisz teraz, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić koszty zamknięcia. Jeśli sprzedasz dom za trzy lata, zapłacisz go ponownie. To podwójny cios w Twój portfel.
Następnie pozostaje sam kredyt hipoteczny. Większość miesięcznych płatności w ciągu pierwszych kilku lat idzie na odsetki. Nie budujesz kapitału. Po prostu płacisz bankowi, aby wstrzymał dług.
Nawet na rynku kupującego zbyt wczesna sprzedaż może pozostawić Cię z niczym.
Jeśli jednak Twoja rodzina mieszka w tym samym miejscu od pokoleń i nie planujesz przeprowadzki, teraz może być odpowiedni moment. Poszukaj domu, który będzie rósł razem z Tobą. Dom, który wytrzyma napływ krewnych, którzy zawsze wpadają z wizytą. Dom, który pasuje do Twojego prawdziwego życia, a nie ten, który będziesz mieć za pięć lat.
Czy w 2020 r. przysługuje ulga podatkowa dla osób kupujących dom po raz pierwszy?
W roku podatkowym 2020 nie istniała federalna ulga podatkowa. Niektóre stany oferują własne programy pomocowe, ale zazwyczaj mają rygorystyczne limity dochodów.
W 2021 r. omawiano propozycję kredytu w wysokości 15 000 dolarów dla osób kupujących po raz pierwszy, zaproponowaną przez prezydenta Joe Bidena. Ale co z rokiem 2020? Dzięki pożyczkom federalnym zostajesz sam ze swoimi problemami.
Czego szukają pożyczkodawcy, aby zatwierdzić kredyt hipoteczny?
Kredytodawcy patrzą na więcej niż jedną liczbę. Ważą wszystkie czynniki.
- Ocena kredytowa: Jak radziłeś sobie z zadłużeniem w przeszłości?
- Dochód: Czy jest stabilny? Czy wystarczy na nową płatność?
- Zaliczka: Jak bardzo jesteś „zainwestowany” w biznes?
- Aktywa: Czy masz rezerwy gotówkowe na nieoczekiwane wydatki?
- Bieżące długi: Czy masz inne pożyczki pochłaniające Twoje miesięczne przepływy pieniężne?
Łączą wszystkie te dane, aby zdecydować, ile chcą Ci pożyczyć.
Czy można uzyskać kredyt hipoteczny FHA z zerową zaliczką?
Z reguły nie. Kredyty hipoteczne Federal Housing Administration (FHA) zazwyczaj wymagają zaliczki w wysokości 3,5%. Pomaga to kupującym o niskich dochodach wejść na rynek.
Istnieją wyjątki dotyczące kredytów hipotecznych z zerową wkładem własnym, ale są one wąskie.
- Kredyt hipoteczny VA: Dla weteranów i czynnego personelu wojskowego.
- Kredyt hipoteczny w USDA: dla domów na kwalifikujących się obszarach wiejskich.
Jeśli nie należysz do tych kategorii, musisz zaoszczędzić te 3,5%.
Czy kupujący po raz pierwszy potrzebują pieniędzy na zaliczkę?
Tak. Idealnie byłoby, gdybyś miał 20% ceny domu zaoszczędzone na zaliczkę. To jest złoty standard. Pozwala to uniknąć prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI) i zapewnia natychmiastowy kapitał własny.
Potrzebujesz także pieniędzy na pokrycie kosztów zamknięcia i opłat prawnych. Nie wydawaj wszystkich swoich pieniędzy na zaliczkę. Będziesz musiał mieć materiały do papierkowej roboty i przeprowadzki.
Jaka ocena kredytowa jest wymagana w przypadku kredytu hipotecznego FHA?
Wartość bazowa to wynik kredytowy wynoszący 500. Poniżej tego wyniku Twoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego FHA wynoszą prawdopodobnie zero.
Ale jest niuans. Aby otrzymać minimalną zaliczkę (3,5%), musisz uzyskać wynik co najmniej 580. Jeśli Twój wynik mieści się w przedziale od 500 do 579, musisz wpłacić 10%.
Nie chodzi tylko o zgodę. Chodzi o uzyskanie najlepszej oferty. Wyższa ocena oznacza niższą stawkę. Niższe stopy oznaczają mniejsze odsetki przez cały okres trwania pożyczki.
