Sprzedaż domu to bezproblemowy biznes. Jest to trudne nawet na gorącym rynku. Może to być Twoja pierwsza taka czynność. A może miałeś już takie doświadczenie. Będziesz miał wiele pytań. Jest wiele pytań. Czy potrzebujesz agenta nieruchomości? Co dokładnie oznacza „zamknięcie transakcji”? Ile dokumentów muszę wypełnić? Jak uzyskać najlepszą cenę? Jak sprzedać stary dom i jednocześnie kupić nowy, nie zbankrutując?
Odpowiemy na wszystkie te pytania. Wyjaśnimy, co tak naprawdę oznacza ograniczenie atrakcyjności. Powiemy Ci również, dlaczego dni otwarte nie są tak złotą kartą, jak się wydaje.
Istnieją dwa główne sposoby. Możesz sprzedać swój dom za pośrednictwem agenta. Lub bez niego. Zanim rozważymy te opcje, przyjrzyjmy się podstawom, które powinien znać każdy sprzedawca.
Poznaj prawdziwą wartość swojego domu
Znajomość wartości swojego domu to pierwszy krok. Cierpliwość to drugi krok. Powściągliwość to trzeci krok. Zamów wycenę nieruchomości. Kosztuje od 250 do 500 dolarów. Jest wart każdego wydanego dolara.
Na silnym rynku cena sprzedaży może być od 10 do 15 procent wyższa od wartości szacunkowej. Na słabszym rynku cena zwykle odpowiada wartości szacunkowej. Później przyjrzymy się szczegółowo, jak dokładnie określić cenę sprzedaży.
Napraw swoje problemy, zanim one naprawią Ciebie
Inspekcja domu jest niezbędna. Pozwala uniknąć komplikacji podczas sprzedaży. Zwykle kontrolę przeprowadza kupujący. Ale jeśli zrobisz to sam, będziesz mieć kontrolę. Możesz rozwiązać problemy, zanim kupujący je zobaczy.
Jeśli audyt wykaże problemy, będziesz musiał znać przepisy dotyczące ujawniania informacji obowiązujące w Twoim stanie. Prawa te są różne. Mogą uchronić Cię przed sporem sądowym. Zwykle wymagają ujawnienia materiałów niebezpiecznych. Wymaga także ujawnienia poważnych wad konstrukcyjnych. Należy to przekazać ustnie lub pisemnie.
Jeśli nie jesteś pewien, co ujawnić, zapytaj swojego agenta nieruchomości. Zapytaj prawnika. Zapytaj lokalne władze mieszkaniowe.
Nie spiesz się
Cierpliwość jest kluczem do sukcesu. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami powiedzą Ci, że po zbyt wielu dniach na rynku domy popadają w „stagnację”. Mówią, że stare nieruchomości tracą zainteresowanie kupujących. Jednak do zatrzymania sprzedaży zwykle dochodzi, ponieważ sprzedawca zawyżył cenę domu.
Jest też odwrotnie. Jeśli spieszysz się ze sprzedażą domu, możesz nie docenić jego wartości. Być może spieszysz się ze sprzedażą, aby móc przenieść się do nowego domu. Nie rób tego.
Jeśli to możliwe, wystaw swój dom na sprzedaż tak wcześnie, jak to możliwe, przed zakupem nowego. W przeciwnym razie będziesz spłacać dwa kredyty hipoteczne. Trudno sobie na to pozwolić.
Jeśli znajdziesz dom, na który nie możesz czekać, poproś pożyczkodawcę o pożyczkę pomostową. Pożyczka ta wykorzystuje kapitał własny obecnego domu na opłacenie zaliczki na nowy. Możesz także uzyskać pożyczkę pod zastaw domu, aby pomóc w spłacie dwóch kredytów hipotecznych.
Teraz, gdy omówiliśmy podstawy, przeanalizujmy główne kontrowersje.
Czy potrzebuję agenta nieruchomości?
Około 93 procent transakcji na rynku nieruchomości nadal odbywa się z udziałem pośrednika w obrocie nieruchomościami [ref.]. Internet obiecywał coś przeciwnego. Ale tak się nie stało.
Agent pracuje samodzielnie lub dla brokera. Broker podpisuje umowę. Najlepsi profesjonaliści zatrzymują 100 procent prowizji i płacą brokerowi prowizję. Nowi przybysze dostają od 30 do 40 procent.
Istnieją powody, dla których warto zatrudnić pomoc.
- Edukacja – Kompleksowa dokumentacja. Programy licencyjne.
- Czas – Brak seansów weekendowych. Żadnych problemów z planowaniem.
- Ocena ofert – Odfiltrowywanie przypadkowych przechodniów od poważnych kupujących.
- Wiedza o rynku – Trendy wpływają na Twoje zyski.
- Negocjacje – Prawidłowe ustalenie ceny.
- Kontakty – Wykonawcy, inspektorzy, inni agenci.
- Cena promocyjna – Kupujący mogą licytować zbyt nisko, jeśli uznają, że oszczędzasz na opłatach.
- Przyczepy kempingowe – Dni otwarte dla agentów kupujących. Szybko. Wygodny.
Kluczowym narzędziem jest Usługa wielu ofert (MLS). To ogromna baza danych. Abonentami jest 900 000 agentów. Obejmuje 90 procent nieruchomości w Stanach Zjednoczonych [ref.]. Kupujący mogą obejrzeć je bezpłatnie na stronie realtor.com. Zazwyczaj tylko subskrybenci mogą publikować reklamy. Czasami sprzedawcy mogą zapłacić prowizję za bezpośrednie wystawienie aukcji.
Korzyści mają swoją cenę.
Prowizja wynosi 6 procent ceny sprzedaży. Wielu agentów kłóci się o to. Zwłaszcza na dobrym rynku. Powierzasz nieznajomemu swój najcenniejszy zasób. Puść swoje emocje. To część procesu.
Wybierasz pomiędzy agentem oferującym pełną obsługę i agentem rabatowym.
Agent kompleksowej obsługi zrobi wszystko. Przygotowuje dom. Prowadzi domy otwarte. Korzysta z MLS. Materiały marketingowe. Znaki na podwórku. Profesjonalni fotografowie.
Agent rabatowy świadczy mniej usług. Koszt różni się w zależności od firmy. Główną zaletą jest niska cena. Prowizja waha się od 2 do 4,5 proc. Niektórzy agenci wstępnie sprawdzają kupujących. Publikują ogłoszenia w MLS. Prowadzisz pokazy. Agenci kupujących mogą pominąć Twój dom ze względu na niższą stawkę prowizji. Czy warto, jeśli zaoszczędzisz pieniądze i nadal otrzymasz dobrą cenę? Wypróbuj jako przykłady ZipRealty lub House Rebate.
Teraz znajdźmy agenta.
Zrozumienie terminologii
Często słyszysz, że „pośrednik w handlu nieruchomościami”, „pośrednik w obrocie nieruchomościami” i „pośrednik w obrocie nieruchomościami” są używane zamiennie. Ale to nie zawsze to samo.
Realtor® jest agentem licencjonowanym przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami®. Obowiązuje go Kodeks Etyki.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami i pośrednik w obrocie nieruchomościami to w zasadzie to samo. Czasami „broker” odnosi się do korporacji, dla której agent pracuje.
W tym przewodniku używamy zamiennie słów „agent” i „broker”. Nazywamy Realtor® „pośrednikiem w handlu nieruchomościami”. Prostota pomaga.
Jak znaleźć pośrednika w handlu nieruchomościami
Zacznij od wyszukiwania lokalnego. Poczta pantoflowa nadal ma znaczenie. Zapytaj znajomych, którzy niedawno sprzedali dom. Zapytaj sąsiadów. Sprawdź najnowsze tabliczki „Sprzedane” w Twojej okolicy. Kto ich reprezentował? Zadzwoń do nich. Uzyskaj informację zwrotną.
Sprawdź w Internecie. Zillow, Realtor.com, Redfin. Sprawdź najnowsze wyprzedaże w Twojej okolicy. Zobacz, którzy agenci pojawiają się najczęściej. Konsekwencja oznacza sukces.
Przeprowadź rozmowę kwalifikacyjną z co najmniej trzema kandydatami. Zapytaj o ich doświadczenia. Zapytaj o strategię marketingową. Zapytaj o częstotliwość komunikacji. Czy korzystają z profesjonalnej fotografii? Czy robią home staging?
Sprawdź zalecenia. Zadzwoń do byłych klientów. Zapytaj o problemy. Czy agent był w stanie je rozwiązać?
Szukaj specjalizacji. Niektórzy agenci specjalizują się w luksusowych nieruchomościach. Inne są przeznaczone dla osób kupujących dom po raz pierwszy. Albo w apartamentowcach. Lub w domach wymagających remontu. Czy ich nisza odpowiada rodzajowi Twojej nieruchomości?
Sprawdź akredytację. Czy to jest licencjonowane? Czy zostały podjęte jakieś działania dyscyplinarne? Znajdź witrynę internetową komisji nieruchomości w swoim stanie.
Zwróć uwagę na wielkość prowizji. To jest do negocjacji. Nie akceptuj pierwszego oferowanego numeru. Porównaj agentów oferujących pełną obsługę z brokerami rabatowymi. Rozważ zalety i wady.
Zaufaj swojemu instynktowi. Będziesz blisko współpracować z tą osobą. Jeśli coś nie wydaje Ci się właściwe, szukaj dalej.
Odpowiedni agent sprawi, że sprzedaż przebiegnie sprawnie. Niewłaściwy go dokręci.
Wybierz ostrożnie.
Wybierz agenta posiadającego certyfikat Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR). Wydaje się to drobnostką, dopóki nie potrzebujesz kogoś, kto rzeczywiście przestrzega kodeksu etycznego. Jaka jest Twoja najlepsza opcja? Zapytaj znajomych, którzy faktycznie sprzedali swoje domy. Obserwuj, jak szybko sprzedają się nieruchomości w określonym kodzie pocztowym. Agent, który żyje i oddycha Twoją okolicą, zna rynek. Dzięki niemu dowiesz się, czy ceny rosną, czy też kupujący wycofują się z transakcji.
Odłóżmy na chwilę otwarte domy. Udaj się tam, aby osobiście spotkać się z agentem. Dokonaj wstępnej oceny. Obserwuj, jak reaguje na nieznajomych. Zwróć uwagę, jak kontroluje tłum.
Znalazłeś odpowiedniego kandydata. Teraz. Nie podpisuj niczego. Traktuj rozmowę kwalifikacyjną jak rozmowę o pracę. Zatrudniasz partnera. Powinien zadawać ty pytania. Powinien wykazać zainteresowanie Twoją konkretną sytuacją, a nie tylko narzucać schematyczne podejście.
Oto kwestie, które musisz omówić podczas spotkania:
Wymagane kluczowe wskaźniki
Jaki jest stosunek ceny ofertowej do ceny sprzedaży? Liczba ta pokazuje, czy faktycznie może sprzedać Twój dom za cenę zbliżoną do Twoich żądań. Porównuje początkową cenę notowania z ostateczną ceną zamknięcia. Dobry agent trzyma się blisko 100 procent. Jeżeli stale spada poniżej 95 procent, może on obiecać zbyt wiele, a osiągnąć niewystarczające wyniki.
Ile domów sprzedał w zeszłym roku? Wielkość sprzedaży ma znaczenie. Pokazuje aktywność.
Jak będzie sprzedawał dom? Bezpośrednia poczta? Ulotki? Ogłoszenia w Internecie? Jeśli po prostu powie: „Umieszczę to w MLS”, kop głębiej.
Czy zna twoją ulicę? Jeśli się waha, uciekaj.
Co czyni go wyjątkowym? W tym miejscu oddzielasz drapieżniki od zwykłych ludzi.
Wytyczne i zasady firmy
Czy może udzielić rekomendacji? Zadzwoń do nich. Zapytaj byłych sprzedawców. Czy proces trwał długo? Czy agent zniknął, pozostawiając ich bez kontaktu?
Czy pomoże Ci znaleźć innych specjalistów? Do przygotowania domu do sprzedaży możesz potrzebować specjalisty (stagera). Mistrz do pilnych napraw. Ładowarki. Dobry agent ma swoją bazę kontaktów.
Jaka jest jej polityka dotycząca rozwiązanych umów? Życie się dzieje. Umowy mogą stać się bardziej złożone. Musisz wiedzieć, co się stanie, jeśli wycofasz się z umowy.
Ile czasu poświęci na sprzedaż Twojego domu? Jeśli ma dwadzieścia obiektów równolegle, ty będziesz dla niego sprawą drugorzędną. Zapytaj o jego faktyczną dostępność.
Dokumenty i pieniądze
Poproś o ujawnienie informacji agencji. Poproś o umowę dotyczącą wpisu. Poproś o ujawnienie sprzedawcy. Przeczytaj je.
Zamawiać. Na początku agenci mogą twierdzić, że ich stawka jest stała. Oni kłamią. Większość agentów się targuje, zwłaszcza jeśli kupujesz inną nieruchomość za pośrednictwem tej samej agencji. Masz przewagę. Użyj tego.
Sprzedaż bez udziału pośrednika w handlu nieruchomościami
Pomiń krok pośrednika w handlu nieruchomościami, a zaoszczędzisz na prowizjach. To jest główna zaleta. Ale nie chodzi tylko o zaoszczędzenie dodatkowych pieniędzy. Chodzi o kontrolę. A co do papierkowej roboty. Jest tego dużo.
Wybierając opcję Na sprzedaż przez właściciela, stajesz się zarówno agentem, jak i prawnikiem. Cóż, niezupełnie. Nie musisz być prawnikiem. Ale na pewno będziesz potrzebować prawnika.
Poproś prawnika o sprawdzenie umowy przed podpisaniem czegokolwiek.
Może się wydawać, że wystarczy pobrać szablon z Internetu. Nie rób tego. Prawa się zmieniają. Funkcje lokalne mają znaczenie. W ogólnym formularzu może brakować ważnych ujawnień, które mogą Cię prześladować kilka miesięcy później.
Zapewnij pomoc prawną z wyprzedzeniem
Nadal będziesz potrzebować prawnika, aby sfinalizować transakcję. Więc po co czekać? Podłącz to teraz. Wczesne konsultacje będą kosztować mniej niż działania prawne. Albo nieudana sprzedaż.
Prawnik może zidentyfikować sygnały ostrzegawcze w ofercie kupującego. Może udzielać porad dotyczących strategii cenowych w oparciu o lokalnych konkurentów. Zadba o to, aby umowa była wiążąca i jasna.
Dlaczego sprzedawanie siebie jest trudniejsze, niż się wydaje
Nie chodzi tu tylko o zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży domu. Są to:
- Marketing: Potrzebujesz zdjęć. Dobre. Nie zdjęcia z telefonu z 2015 roku. Trzeba przygotować przestrzeń (inscenizacja). Musisz pisać przekonujące opisy.
- Wyświetla: Odbierasz telefon. Planujesz wycieczki. Ukrywasz rzeczy osobiste. Znowu sprzątasz. I znowu.
- Negocjacje: Emocje sięgają zenitu. Chcesz uzyskać najlepszą możliwą cenę. Kupujący chce najniższej ceny. Prawnik zachowuje profesjonalizm. Negocjuje kontroferty. On zachowuje spokój, więc ty nie musisz.
- Ujawnienie: Brak choćby jednego szczegółu może spowodować unieważnienie umowy. Lub doprowadzić do sporu sądowego. Prawnik wie, co należy ujawnić. W twoim stanie. W swoim kodzie pocztowym.
Jakich dokumentów potrzebujesz?
Sprzedaż bez udziału pośrednika w handlu nieruchomościami (Na sprzedaż przez właściciela) wymaga określonych dokumentów prawnych. Nie jest to opcjonalne.
- Umowa sprzedaży i kupna
- Ujawnienie farby ołowiowej (jeśli dom został zbudowany przed 1978 r.)
- Formularze ujawniania informacji na temat nieruchomości właściwe dla danego stanu
- Raport z inspekcji domu (zwykle dostarczany przez kupującego, ale powinieneś być przygotowany na prośby)
- Dokumenty tytułu własności
Nie zgaduj. Zapytaj swojego prawnika. Mają szablony. Aktualizują je.
Jak poprawnie oszacować wartość swojego domu
Bez porównawczej analizy rynku (CMA) dostarczonej przez agenta działasz w ciemno. Częściowo.
Możesz przeprowadzić własne badania. Przyjrzyj się sprzedanym nieruchomościom w Twojej okolicy. Spójrz na aktywne reklamy. Spójrz na wygasłe oferty. Ale interpretacja jest kluczowa. Dlaczego ten dom został sprzedany taniej? Czy był problem z dachem? Z lokalizacją? Z szybką sprzedażą?
Prawnik może pomóc w interpretacji danych. Lub poleć profesjonalnego rzeczoznawcę. Właściwa cena ma znaczenie. Za wysoki? Dom będzie stał bez sprzedaży. Za nisko? Stracisz pieniądze.
Gdzie znaleźć kupców bez pośrednika
Nie masz sieci kontaktów agentów. Musisz zbudować własny.
- Ogłoszenia online: Zapłać za dostęp do MLS za pomocą usługi zryczałtowanej. Spowoduje to wyświetlenie Twojego domu na Zillow, Realtor.com itp.
- Sieci społecznościowe: Udostępniaj zdjęcia. Oznacz grupy lokalne. Używaj hashtagów.
- Znaki: Znak stoczni z Twoimi danymi kontaktowymi. Tylko. Skuteczny.
- Domy Otwarte: Ty je organizujesz
Jest to rzadkie zjawisko. Większość osób przekazuje klucze i płaci prowizję. Ale można sprzedać dom bez pośrednika. Jeśli włożysz wysiłek i dokładnie się przygotujesz, możesz zostawić dodatkowe siedem procent w kieszeni. Liczba ta nie stanowi gwarancji. To zależy od rynku. Brokerzy czasami obniżają swoje stawki, aby konkurować, zmniejszając potencjalne oszczędności.
Ale pieniądze nie są jedynym powodem do niezależnego działania. Mieszkasz tam. Znasz te funkcje. Pośrednik, który właśnie wszedł do domu, nie wie, że piwnica zalewa się tylko podczas niektórych ulew, albo że pies sąsiadów szczeka o 3 w nocy. Można opowiedzieć tę historię. Masz pełną kontrolę. Nikt nie śledzi Cię w celu sprawdzenia prowizji. Nikt nie mówi Ci, żebyś pomalował swoje wykończenia na biało, jeśli nienawidzisz bieli.
Jest niuans. Pokrycie publiczności. Nie uzyskujesz dostępu do usługi Multiple Listing Service (MLS). Nie posiadasz bazy danych kupujących innych agentów. Większość ludzi czuje się bezpiecznie, przekazując sześciocyfrową transakcję profesjonalistowi. Być może będziesz musiał zgodzić się na niższą cenę. To jest ryzyko.
To także wyczerpujące. Jesteś marketerem. Harmonogram. Negocjator. Musisz znaleźć swojego inspektora. Twój prawnik. Twoja własna firma zajmująca się weryfikacją tytułu. Jeśli potrafisz poradzić sobie z tym stresem, czytaj dalej.
Podstawy godziwego prawa mieszkaniowego i reklamy
Zacznij od prawa. Przepisy dotyczące godziwych warunków mieszkaniowych nie są wytycznymi. Takie są zasady. Naruszając je, narażasz się na procesy sądowe, które pozbawią Cię wszelkich oszczędności. Uważaj na swoje sformułowania. Skup się na domu. Ignoruj ludzi.
Po zabezpieczeniu legalności należy zwrócić uwagę na nieruchomość. Ogłoszenia lokalne są aktywne. Specjalistyczne gazety poświęcone nieruchomościom. Cotygodniowe wkładki w gazetach przyciągają ludzi, którzy nie przeglądają suplementów przez cały dzień.
Do transmisji online użyj specjalistycznych platform Na sprzedaż przez właściciela (sprzedaż przez właściciela). Witryny takie jak FSBO.com lub Krajowa sieć sprzedawców według właścicieli istnieją właśnie w tym celu. Twoje ogłoszenie musi zawierać podstawowe dane. Liczba sypialni. Liczba łazienek. Kwadratura. Specjalne udogodnienia.
Sformułowanie ma znaczenie. Wskaż, czy cena jest niższa od ceny rynkowej. Powiedz mi, czy meble pozostały. Te haczyki przyciągają ludzi.
Strategia oznakowania na miejscu
Chcesz zaoszczędzić pieniądze. Prawidłowy? Pomiń drogą firmę marketingową. Ale wydaj dwieście dolarów na znak.
Trwały drewniany znak na miejscu wygląda profesjonalnie. To sygnalizuje, że jest to poważna propozycja. Plastikowe stojaki są tanie. Pięćdziesiąt dolarów. Wyglądają tymczasowo. Wyglądają jak wyprzedaż garażowa. Kupujący wahają się w obliczu rozwiązań tymczasowych.
Kup drzewo. Zamontuj znak tak, aby był widoczny z ulicy. Dobra widoczność. Żadnych krzaków blokujących tekst. Podaj swój numer telefonu. Duży i gruby.
Dodaj pole informacyjne. Włóż do środka kartkę papieru. Plany pięter. Lista funkcji. Cena wywoławcza. Ta ostatnia część ma charakter taktyczny. Odsiewa przypadkowych przechodniów. Jeśli nie stać ich na cenę podaną na tabliczce, nie będą tracić czasu na oglądanie domu, którego nie mogą kupić.
„Dołączenie pola informacyjnego z ulotkami na temat domu może być pomocne; oprócz podawania ogólnych informacji, takich jak plan piętra i jego wyposażenie, w tym cena wywoławcza może pomóc w wyeliminowaniu kupujących, którzy nie są gotowi na podjęcie zobowiązań”.
To prosty filtr. Ale to oszczędza godziny. Godziny, które wolisz spędzić robiąc coś innego. Albo w ogóle nic.
Najprostszym sposobem na znalezienie kupca jest powiedzenie o nim wszystkim znajomym. Przyjaciele, współpracownicy, barman, Twój lekarz. Zarzuć szeroko swoją sieć. Istnieje ku temu praktyczny powód, który wykracza poza zwykłą objętość kontaktu. Kupujący, który odwiedza go poprzez osobiste kontakty, rzadziej będzie „turystą” po prostu robiącym zakupy. Przeszedł już test zaufania. Transakcja przebiega szybciej, ponieważ różnica sceptycyzmu jest mniejsza.
Ale musisz być ostrożny.
Agenci nieruchomości zadzwonią do Ciebie, jeśli dowiedzą się, że sam sprzedajesz dom (FSBO). Obiecują ci kupujących. Obiecają niemożliwe. Pozwolenie im na pokazanie swojego domu to pułapka. Jedna wizyta może zmusić Cię do zapłaty prowizji, jeśli nie będziesz ostrożny. Potrzebujesz tarczy.
Poproś prawnika o sporządzenie specjalnej umowy. Powinno zawierać informację, że nie masz umowy sprzedaży na wyłączność. Jesteś skłonny zapłacić prowizję tylko wtedy, gdy polecony przez Ciebie kupujący faktycznie sfinalizuje transakcję. Jaka jest wysokość prowizji? Zazwyczaj od jednego do trzech procent ceny sprzedaży. Połowa standardowej prowizji. Dzięki temu wilki trzymają się na dystans, a Ty możesz zyskać, jeśli któremuś z nich uda się znaleźć prawdziwego kupca.
Prawidłowa ocena wartości nieruchomości
Cena jest wszystkim. Jeśli się pomylisz, sprawa będzie przegrana.
Dom wyceniony zbyt wysoko będzie stał bezczynny. Będzie pokryty kurzem. Stanie się „zestarzały”. Kupujący znają stare domy. Czują rozpacz. Albo, co gorsza, widzą sprzedawcę, który nie rozumie rynku.
Jeśli będziesz wielokrotnie obniżał cenę, gdy dom będzie stał bez nabywców, całą swoją siłę przetargową przekażesz w ręce innych. Dajesz kupującym znać, że nie wiesz, ile jest wart Twój dom. Zaproponują obniżoną cenę. Wykorzystają twoją niepewność.
Znajdź właściwy numer. Sprawdź ceny podobnych wyprzedaży w Twojej okolicy. Spójrz na to, co faktycznie zostało sprzedane, a nie na to, co wystawiono na sprzedaż. Dostosuj cenę na podstawie tych danych.
Proces zamykania transakcji
Znalazłeś kupca. Podpisałeś ofertę. Gratulacje.
Proces zamykania jest w zasadzie taki sam, niezależnie od tego, czy miałeś agenta, czy nie. Jest dużo papierkowej roboty. Zasady regulują przepisy lokalne. Różnią się one znacznie w zależności od miasta i stanu. Nie polegaj na ogólnych zaleceniach, które znajdziesz w Internecie. Niniejsza umowa może nie obowiązywać w Twojej jurysdykcji.
Potrzebujesz prawnika.
Gdy go zatrudnisz, poinstruuj go, aby sporządził umowę kupna-sprzedaży. To kosztuje. To jest warte każdego centa. Zły kontrakt może później zrujnować transakcję. Dobry chroni Cię przed odpowiedzialnością.
Lokalne przepisy określają wymogi dotyczące ujawniania informacji. To oni dyktują terminy. To oni dyktują, kto za co płaci przy stole negocjacyjnym. Twój prawnik zajmie się obsługą prawną ciężkich spraw. Robisz uściski dłoni.
Celem jest czyste wyjście. Żadnych niespodzianek. Nie ma ostatnich minut, które mogłyby wykoleić transakcję.
To jest maraton, a nie sprint. Będziesz zmęczony. Będziesz mieć ochotę się poddać. Jeśli jednak zastosujesz zdyscyplinowane podejście do kwestii cenowych i prawnych, dojdziesz do mety.
Klucze obracają się w zamku. Atrament wysycha. Wychodzisz.
Co stanie się dalej? Ruszasz się. Lub zatrzymasz niezapłacone pieniądze w postaci prowizji. Decyzja należy do Ciebie.
Ceny to miejsce, na którym większość właścicieli traci pieniądze.
Nie chodzi tylko o to, ile Twoim zdaniem wart jest Twój dom. Chodzi o to, ile rynek jest skłonny tolerować.
Potrzebujesz oceny. Ale nie pozwól, aby sama ta liczba determinowała Twoją strategię. Oceń okolicę. Oceń szkoły. Sprawdź ostatnią sprzedaż podobnych domów. Jeśli współpracujesz z brokerem, udostępnij wszystkie te informacje. Niech zobaczą szerszą perspektywę.
Istnieje poważne niebezpieczeństwo zawyżenia cen.
Jeśli ustawisz zbyt wysoką cenę, Twoja aukcja będzie gromadzić kurz. Kupujący przewijają go. Zakładają, że coś jest nie tak.
A co jeśli ustalisz cenę za niską? Możesz otrzymać wiele ofert. Licytacja może w każdym przypadku podnieść cenę końcową.
Przygotowanie przed wystawieniem na aukcję
Przygotuj dom.
Oznacza to głębokie czyszczenie. Jeśli musisz, zatrudnij profesjonalistów. Dywany. Okna. Sprzęt AGD.
Pozbądź się nadmiaru.
Stos starych gazet na korytarzu sygnalizuje zaniedbanie. Stos zabawek dla dzieci mówi o „chaosie”.
Chcesz, żeby kupujący zobaczył tę opiekę. Chcesz, żeby widzieli, że ci zależy.
Czy potrzebujesz malowania?
Kolor wnętrza „kość słoniowa” (złamana biel) nie bez powodu jest standardem. Ukrywa wady. Tworzy neutralne wrażenie.
Zaktualizuj swój wygląd. Pęknięta bocznica? Wykończenie peelingujące? Napraw to. Chodzi o atrakcyjność elewacji. Pierwsze wrażenie ma znaczenie.
Ukryj kosze na śmieci. Posadź trochę kwiatów.
Stań na chodniku. Spójrz na drzwi wejściowe. Czy zatrzymałbyś się tam, gdybyś przechodził obok?
Ocena wniosków
Twój agent musi odfiltrować szum.
Powinni sprawdzić historię kredytową kupującego. Ich stosunek zadłużenia do dochodów. Stabilność pracy.
Ile wynosi zaliczka?
Kiedy muszą zamknąć transakcję? Standardem jest sześć do ośmiu tygodni. Każdy dłuższy przedział czasowy stwarza ryzyko.
Masz prawo zapoznać się z każdą ofertą. Nalegaj na to.
Upewnij się, że Twoja umowa zawiera klauzulę wymagającą pełnego ujawnienia informacji. Nie pozwól, aby agent ukrywał złą ofertę, aby chronić Twój harmonogram.
Spójrz na swoje własne wyniki.
Idealną cenę masz w głowie. Ale jaka jest twoja „płeć”?
Czy potrzebujesz konkretnego numeru, aby kupić kolejny dom? Na pokrycie spłaty kredytu samochodowego?
Weź pod uwagę koszty.
Prowizja agenta. Koszty zamknięcia. Opłaty prawnika.
Zanim cokolwiek podpiszesz, dowiedz się dokładnie, ile otrzymasz.
Mit Dnia Otwartego
Dni otwarte są przereklamowane.
Przedstawiamy je jako żywe wydarzenia. Przekąski. Delikatna muzyka. Obcy kręcą się po domu.
Ale dane mówią co innego.
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, tylko 3% domów jest sprzedawanych w ramach domów otwartych.
Są przydatne dla agentów.
Agent może spędzić tam kilka godzin, spotykając się z potencjalnymi klientami, którzy nie są jeszcze gotowi na zakup Twojego domu. Tworzą własną bazę klientów.
Czy jesteś? Po prostu rozdajesz darmowe wycieczki.
Jeśli Twój agent dobrze radzi sobie z reklamowaniem domu w Internecie i za pośrednictwem sieci kontaktów, dzień otwarty jest często przesadą. To jest dodatkowy czas. Dodatkowe wydatki.
Wyjątkiem może być przyczepa kempingowa. W tym czasie zapraszani są inni agenci kupna do obejrzenia nieruchomości. Dzięki temu informacja dotrze do profesjonalistów, którzy mogą mieć wykwalifikowanego klienta.
W przeciwnym razie pomiń imprezę.
Zamykanie sprzedaży domu
Umowa została podpisana. Pieniądze w ruchu. Ale jeszcze nie skończyłeś.
Zawarcie umowy to chwila prawdy.
Musisz dokładnie sprawdzić swój arkusz rozliczeniowy zamknięcia. Szukaj błędów. Poszukaj prowizji, które są Ci nieznane.
Upewnij się, że wszystkie warunki zostały spełnione.
Należy przeprowadzić kontrole. Remont dobiegł końca. Kontrola końcowa jest obowiązkowa.
Przejdź się po domu ostatni raz.
Włącz krany. Sprawdź oświetlenie. Otwórz szafki.
Czy wszystko się zgadza?
Jeśli coś jest zepsute, napraw to przed oddaniem kluczy.
Zabierz ze sobą dowód tożsamości ze zdjęciem. Zabierz dowód ubezpieczenia. Weź pokwitowanie bankowe na kwotę zaliczki i koszty zamknięcia.
Podpisz dokumenty.
Jest mnóstwo papierów.
Podpiszesz akt przenoszący własność. Dokumenty hipoteczne. Ujawnienie.
Po podpisaniu ostatniej strony oddaj klucze.
Dom nie jest już twój.
Ale pieniądze? Są Twoje i możesz je zatrzymać.
Oferta przyjęta. Cena uzgodniona. W końcu jesteś gotowy sprzedać swoją nieruchomość. Zakończył się wyczerpujący etap poszukiwania kupca. Teraz musisz sfinalizować transakcję.
Wygląda na to, że meta jest już blisko. Jednak droga do statusu „sprzedanego” nadal napotyka kilka przeszkód. Trzeba uzupełnić dokumentację. Trzeba przemyśleć kwestie podatkowe. Musisz zdecydować, co zrobić ze swoimi rzeczami.
Kontrola tytułu i firma ubezpieczeniowa
Zacznij od firmy tytułowej. Są strażnikami praw własności. Sprawdzą tytuł. Dokument ten potwierdza, kto jest właścicielem nieruchomości. Tytułowa firma inspekcyjna szuka problemów. Sprawdzają, czy nie istnieją sporne roszczenia własności. Szukają niekompletnej dokumentacji.
Jeśli znajdą problemy, naprawią je. Albo zostaną oznaczone.
Wydają również ubezpieczenie tytułu. Zwykle jest przeznaczony dla nabywcy domu. Zapewnia ochronę przed stratami związanymi z problemami tytułowymi. Pomyśl o tym jak o polisie ubezpieczeniowej tytułu własności. Chroni nowego właściciela. Chroni jego inwestycję.
Zatrudnienie prawnika ds. nieruchomości
Potrzebujesz prawnika. Najlepiej taki, który specjalizuje się w nieruchomościach. Powinieneś był skontaktować się z nim wcześniej. Zwłaszcza jeśli podpisałeś umowę z agentem.
Twój prawnik sporządza umowę zakupu. Pomaga Tobie i kupującemu ustalić szczegóły. Obejmuje to wiele specyfikacji.
Jakie przedmioty zostają w domu?
Duży sprzęt AGD.
Meble.
Oprawy stacjonarne (lampy, gzymsy itp.).
Określają wysokość zadatku. Wyznaczyli ostateczny termin zawarcia transakcji. Ustalili termin przeniesienia własności. Regulują warunki sprzedaży. Na przykład sprawdzenie stanu domu (inspekcja). Zarządzają szczegółami kredytu hipotecznego.
Kto płaci jakie koszty zamknięcia? Twój prawnik to zrozumie. Zapewnia rzetelność umowy. Szuka ukrytych przedmiotów. Szuka zwodniczych warunków.
„Pamiętajcie, że rząd USA będzie próbował przejąć swoją część”.
Kwestia podatku od zysków kapitałowych
Jeśli osiągnąłeś zysk, gratuluję. Ale IRS (Internal Revenue Service) cię obserwuje. Chcą swojej części.
Twój prawnik udzieli Ci porady dotyczącej konsekwencji podatkowych. Istnieje sposób na zatrzymanie większości tych zysków. Ogólnie rzecz biorąc, z opodatkowania można wyłączyć do 250 000 dolarów dochodu. Jeśli jesteś w związku małżeńskim, kwota ta wzrasta do 500 000 dolarów.
Ale jest niuans. Musiałeś mieszkać w swoim domu przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat.
A co jeśli nie mieszkałbyś tam wystarczająco długo?
Są wyjątki. Jeśli przeprowadzasz się ze względu na zmianę pracy. Lub ze względów zdrowotnych. Lub w innych szczególnych okolicznościach. Nadal możesz uzyskać zwolnienie z podatku.
Skonsultuj się ze swoim prawnikiem. Nie zakładaj, że musisz płacić podatki. Nie zakładaj, że nie musisz. Zanim podpiszesz dokumenty, zapoznaj się z faktami.
Przygotowanie do zamknięcia transakcji
Po podpisaniu umowy wszystko jest już prawie gotowe. Główna praca za nami.
Teraz potrzebujesz przeprowadzek. Znajdź je wcześniej.
Oddaj klucze.
Wyprowadzisz się do dnia przeniesienia własności.
Wydaje się to proste. Ale przygotowanie ma znaczenie.
Jakie naprawy należy wykonać przed sprzedażą?
To zależy od rynku.
Czy to jest rynek sprzedawcy? Twój agent może Ci powiedzieć, że nie musisz nic robić. Po prostu wystaw go na sprzedaż. Niech rozpoczną się negocjacje.
Czy to jest rynek kupującego? Trzeba poświęcić czas i pieniądze. Musisz zwiększyć swój „atrakcyjność”. Może to podnieść cenę.
Jeśli sprzedajesz w cieplejszych miesiącach, architektura krajobrazu się opłaca. Dodanie prostych elementów małej architektury może zwiększyć ogólną wartość domu o 28 procent.
Wewnątrz domu pomaluj ściany w neutralnych kolorach. Biały. Szary. Unikaj jaskrawoczerwonych kwiatów.
Rozważ wymianę starego dywanu. Jeśli jest brudny lub zużyty, będzie to zauważalne. Kupujący to zauważą.
Zrób generalny remont. Problemy z fundamentami.
Rozbite okna.
Rolety, które się nie domykają.
Uszkodzenie dachu.
Potencjalni nabywcy dokładnie sprawdzą te przedmioty. Wykorzystają je do targowania się o niższe ceny. Napraw je teraz. Albo stracisz pieniądze później.
Ile pieniędzy zaoszczędzisz?
Cena sprzedaży trafia do wspólnej puli. Następnie jest rozprowadzany.
W pierwszej kolejności spłacana jest pozostała część kredytu hipotecznego.
Następnie wypłacane są prowizje. Zarówno agent sprzedającego, jak i agent kupującego otrzymują zapłatę. Zazwyczaj jest to od 5 do 6 procent ceny sprzedaży. Jest on podzielony pomiędzy dwóch agentów.
Następnie przychodzą podatki i opłaty.
Wszystko, co pozostanie, należy do ciebie. To czysty zysk.
Co z tym zrobisz?
Wiele osób używa go jako zaliczki na nowy dom.
Niektórzy ludzie spłacają karty kredytowe.
Niektórzy to odkładają.
To twoje pieniądze. Wydaj go mądrze.
Czy lepiej sprzedawać z pośrednikiem w handlu nieruchomościami?
Możesz sprzedawać bez pośrednika. To możliwe. Oszczędza to na prowizjach.
Ale istnieje ryzyko.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami pomoże Ci uniknąć kosztownych błędów. Skutecznie promuje Twój dom. Organizuje program pokazów. Rozumie rynek. Negocjuje oferty.
Domy sprzedawane przez pośredników w obrocie nieruchomościami zwykle sprzedają się szybciej. Często sprzedają też za duże pieniądze. Sprzedaż prywatna często cieszy się mniejszym zainteresowaniem. Coraz mniej osób je widzi.
Jeśli jesteś zajęty. Jeśli czujesz się zestresowany. Jeśli nie znasz dobrze lokalnego rynku. Zatrudnij pomoc.
Ostatnie kroki
- Oszacuj wartość swojego domu.
- Znajdź wiarygodnego pośrednika w handlu nieruchomościami, który zna okolicę.
- Pozwól mu ustalić cenę za umieszczenie na liście (lista obiektów). Zachęci do składania wielu ofert.
- Posprzątaj. Umieść rzeczy osobiste w szafach.
- Dokładnie wyczyść.
- Zatrudnij profesjonalnego fotografa. Zdjęcia sprzedają domy.
- Twój agent przygotowuje ofertę sprzedaży.
- Otrzymujesz ofertę.
- Podpisujesz umowę.
- W dniu zamknięcia transakcji otrzymasz pełną płatność.
- Oddajesz klucze.
Twój dawny dom został sprzedany. Proces został zakończony.
Ale zaczyna się nowy rozdział. Co dalej?
