Posiadał taki egzemplarz Johna Lennona. W jednym mieszkał Richard Nixon. Madonna słynęła z odrzucenia jednego zaproszenia. To nie tylko fakty do quizu. Podkreślają model mieszkalnictwa, który dominuje w miastach takich jak Nowy Jork, ale pozostaje w dużej mierze niejasny dla przeciętnego nabywcy.
Znamy mieszkania własnościowe. Rozumiemy model stowarzyszenia kondominium. Kupujesz mieszkanie. Płacisz swoje składki. Koszty utrzymania i mediów dzielisz poprzez miesięczne płatności. To powszechne. Ale spółdzielnie działają inaczej. Różnica polega nie tylko na terminologii. Taka jest natura własności.
Kluczowa różnica: udziały, a nie własność
Kupując spółdzielnię nie kupujesz nieruchomości. Kupujesz udziały w spółce. Ta spółka jest właścicielem budynku. Nie jesteś właścicielem żadnej części gruntu ani budowli. Masz procent udziałów w firmie.
Dzięki tym promocjom otrzymasz dzierżawę własnościową. Jest to dokument prawny, który daje Ci prawo do zajmowania określonego mieszkania. Nie masz większych praw do nieruchomości niż jakikolwiek inny wspólnik. Jest to model własności zbiorowej. Jesteś członkiem. Nie jedyny właściciel.
Dlaczego ta struktura istnieje?
Obecnie w Stanach Zjednoczonych jest ponad milion spółdzielczych mieszkań. Większość z nich zlokalizowana jest w dużych ośrodkach miejskich. Pierwsza taka spółdzielnia powstała przy West 18th Street w Nowym Jorku w 1876 roku. Nazywano ją „House Clubs”.
Cel był prosty. Zapewnij korzyści skali zamożnym nabywcom. Otrzymujesz korzyści wynikające z własności. Unikasz obciążeń. Usługi wspólne. Zbiorowa siła przetargowa. Niższe koszty indywidualne.
Strategia wyjścia
Sprzedaż nie przypomina sprzedaży domu. Nie umieszczasz nieruchomości w MLS i nie czekasz na ofertę. Sprzedajesz swoje udziały w spółce spółdzielczej.
Zasady są różne. W niektórych budynkach musisz sprzedać udziały korporacji. Cena umorzenia ustalana jest na poziomie pierwotnej ceny zakupu. Ewentualny zysk ze sprzedaży jest rozdzielany pomiędzy wszystkich akcjonariuszy. Nie chronisz wzrostu kapitału.
W innych spółdzielniach zachowujesz zyski. Sprzedajesz swoje akcje na wolnym rynku. Kupujący musi uzyskać zgodę zarządu. Proces jest bardziej rygorystyczny. Kontrola jest ściślejsza.
Dlaczego trudno jest dostać się do spółdzielni
Wejście do spółdzielni to nie tylko posiadanie pieniędzy. To spotyka się z aprobatą. Zarządy mają rygorystyczne kryteria. Oceniają stabilność finansową. Stosunek zadłużenia do dochodów. Ratingi kredytowe. Mogą Cię odrzucić ze względu na złą historię wynajmu. Lub niewystarczająca płynność.
Madonna została odrzucona. Nixon mieszkał w jednym. Lennon miał taki egzemplarz. Bariera wejścia jest wysoka. Zasady są rygorystyczne. Ale dla niektórych taki kompromis jest tego wart. Niższe koszty miesięczne. Większa kontrola nad charakterem budynku. Mniejsze ryzyko indywidualnych rachunków za naprawy.
Czy warto się męczyć? Dla niektórych tak. Dla innych czynnikiem decydującym przeciwko niemu jest brak prawdziwej własności. Nie jesteś właścicielem swojego domu. Masz miejsce przy stole. I ten stół jest wspólny.
Ukryty koszt całkowitych zobowiązań podatkowych
Właściciele domów często przeoczają specyfikę działania podatków spółdzielczych. Nigdy nie otrzymasz rachunku podatku bezpośredniego od miasta lub stanu. Zamiast tego budynek płaci podatek gruntowy jako całość. Twoja część tego obciążenia jest już uwzględniona w miesięcznych opłatach za subskrypcję kooperacyjną. Ta struktura upraszcza Twoje życie: jedna płatność pokrywa dach, personel i rząd. Oznacza to jednak również, że przy składaniu zeznania podatkowego nie można odliczyć podatku gruntowego oddzielnie. Ubiegasz się o część całkowitego podatku od budynku w formie szczegółowego odliczenia obliczonego na podstawie procentu Twojej własności. Może się to wydawać utratą kontroli, ale federalna ulga podatkowa pozostaje identyczna z tym, co otrzymują właściciele kondominium.
Rola Zarządu jako Kontrolera
W przypadku nabywców kondominium zwykle wystarcza pożyczka bankowa i wyraźny tytuł własności. Kupujący spółdzielnie wymagają zgody zarządu. To nie jest tylko formalność. Spółka spółdzielcza pełni rolę zarówno właściciela, jak i udziałowca. Zarząd ma prawo odrzucić każdego kandydata z niemal dowolnego powodu, o ile nie narusza to przepisów dotyczących godziwych warunków mieszkaniowych. Nie chodzi tylko o ego. Chodzi o przetrwanie.
Kupując mieszkanie, hipoteka jest zabezpieczona konkretnym lokalem. Jeśli przestaniesz płacić, bank przejmie mieszkanie w drodze egzekucji. Reszta budynku będzie spać spokojnie. W spółdzielni korporacja posiada wspólną (główną) hipotekę. Jeśli jeden z udziałowców nie wywiąże się ze zobowiązań, szkodzi to przepływowi pieniężnemu całego budynku. Rosną opłaty abonamentowe. Rezerwy się wyczerpują. Ryzyko jest ogólne. Zadaniem zarządu jest dopilnowanie, aby żaden pojedynczy członek nie stał się obciążeniem finansowym dla zespołu.
Sprawdzanie swojej kondycji finansowej
Proces aplikacyjny stanowi naruszenie prywatności. Spodziewaj się konieczności przedstawienia kilkuletnich zeznań podatkowych, wyciągów bankowych i referencji od wynajmujących lub pracodawców. Szukają stabilności, a nie tylko bogactwa. Wysokie dochody pomagają, ale stabilność zatrudnienia jest ważniejsza. Chcą mieć pewność, że płacisz rachunki na czas. Chcą niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodów.
Skąd taka ścisła uwaga? Ponieważ w tradycyjnym sensie indywidualne wykluczenie nie istnieje. Jeśli nie możesz opłacić abonamentu, spółdzielnia może Cię eksmitować. Jednak w tym momencie szkody dla sytuacji finansowej budynku często już zostały wyrządzone. Wysokie wskaźniki niewypłacalności zniechęcają innych kupujących. Obniżają wartość odsprzedaży. Utrudniają one refinansowanie całego budynku. Zarząd chroni majątek, chroniąc członkostwo.
Ograniczenia w podnajmie
Jeśli planujesz wynająć mieszkanie w czasie podróży lub przeprowadzki, zapoznaj się najpierw z regulaminem. Wiele spółdzielni ogranicza podnajem. Niektórzy pozwalają na to przez okres do dwóch lat co pięć lat. Inni całkowicie tego zakazują. Rada musi także zatwierdzić podnajemcę. Przeprowadzone zostaną te same kontrole przeszłości. Chcą mieć pewność, że tymczasowy najemca nie będzie zakłócał spokoju i nie niszczył nieruchomości. Zasada ta zachowuje mieszkalny charakter budynku. Uniemożliwia inwestorom przekształcenie cichego budynku mieszkalnego w hotel tranzytowy.
Jakość sąsiadów
Ten staranny proces filtrowania tworzy pewien typ społeczności. Mieszkańcy spółdzielni pozostają w nich na dłużej. Rotacja personelu jest niska. Ludzie mieszkają tu od kilkudziesięciu lat. Opiekują się budynkiem, bo faktycznie są jego właścicielami. Skutkuje to mniejszą liczbą problemów konserwacyjnych i silniejszym poczuciem wspólnoty. Nie płacisz tylko za przestrzeń; płacisz za strukturę zarządzania, która przedkłada stabilność nad płynność.
Odmowy dla celebrytów
Zakładamy, że sława daje dostęp. W nowojorskich spółdzielniach często kończy się to odmową. Sowieci boją się niepokoju. Paparazzi. Fani. Zagrożenia bezpieczeństwa. Madonna miała zakaz wstępu do kilku budynków. Inne zostały odrzucone po prostu ze względu na to, że były zbyt widoczne. Rada ceni prywatność i ciszę ponad prestiż. Nie chcą, żeby ich korytarze stały się atrakcjami turystycznymi. Jeśli cenisz anonimowość, jest to zaleta. Jeśli pragniesz statusu, jest to bariera.
Rodzaje spółdzielni mieszkaniowych
Nie wszystkie spółdzielnie działają tak samo. Model zależy od pierwotnego przeznaczenia budynku i jego aktualnej konstrukcji.
- Spółdzielnie z ograniczoną odpowiedzialnością : Często organizacje non-profit lub dotowane przez rząd. Ich celem jest zapewnienie niedrogich mieszkań. Ceny odsprzedaży są ograniczone, aby utrzymać dostępność mieszkań dla przyszłych nabywców. Gromadzisz mniej kapitału, ale bariera wejścia jest niższa.
- Spółdzielnie oparte na stawkach rynkowych : Działają jak tradycyjne nieruchomości. Nie ma ograniczeń co do ceny odsprzedaży. Sprzedając możesz zarobić. Bariera wejścia jest jednak wyższa, a weryfikacja zarządu pozostaje rygorystyczna.
- Spółdzielnie z regulowanym czynszem : Niektóre budynki przeszły z wynajmu do spółdzielczości, przy jednoczesnym utrzymaniu stabilizacji czynszów w przypadku niektórych lokali. Jest to rzadkie zjawisko. Mają złożoną historię prawną i potencjalne spory dotyczące warunków przekształcenia.
Zrozumienie, jaki typ rozważasz, zmienia Twoje obliczenia finansowe. Spółdzielnia komandytowo-kapitałowa to rozwiązanie mieszkaniowe, a nie wehikuł inwestycyjny. Spółdzielnia o wartości rynkowej to aktywa związane z nieruchomościami o wyższym ryzyku i wyższej stopie zwrotu.
Twoja decyzja o zakupie zależy od tego, co jest dla Ciebie priorytetem. Płynność czy stabilność? Poufność czy prestiż? Proces zatwierdzania przez zarząd jest kluczem do tego wszystkiego. Zmusza Cię do spojrzenia poza powierzchnię swojego mieszkania i oceny stanu zdrowia społeczności. Jedno złe jabłko może zrujnować cały koszyk w trybie współpracy. Dlatego
Spółdzielnie mieszkaniowe oferują korzyści wykraczające poza same niskie obroty. Otrzymujesz warunki finansowania, które często są korzystniejsze niż tradycyjne kredyty hipoteczne. Ponieważ sam budynek jest obciążony hipoteką na cały budynek, kupujesz udziały, a nie nieruchomość. Oznacza to, że potrzebujesz mniej gotówki na zaliczkę i koszty zamknięcia w porównaniu do kupującego mieszkanie własnościowe.
Istnieje również ograniczona odpowiedzialność. Jesteś odpowiedzialny za spłatę swojej osobistej pożyczki, ale nie jesteś osobiście odpowiedzialny za ogromne zadłużenie budynku spółdzielczego. Akcjonariusze mają prawo głosu. Bierzesz udział w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością. Grupa działa jako jeden podmiot, co daje jej wpływ na samorządy lokalne i podmioty użyteczności publicznej. Niektóre spółdzielnie zwracają nawet nadwyżkę wpływów akcjonariuszom, chociaż należy to zgłosić jako dochód.
Ale poczekaj. Atrakcyjność ulg podatkowych i kontroli publicznej jest silna. Nie spiesz się, aby złożyć wniosek. Musisz określić konkretny typ kooperacji, z którym masz do czynienia. Model ten obejmuje wszystkie poziomy dochodów, nie tylko zamożnych mieszkańców Manhattanu.
Rodzaje spółdzielni mieszkaniowych
Struktura ma znaczenie. Definiuje Twoją wolność finansową i strategię wyjścia.
Spółdzielnie rynkowe działają jak standardowe nieruchomości. Kupujesz i sprzedajesz po dowolnej cenie, jaką wspiera rynek. Budujesz kapitał własny jak tradycyjny właściciel domu. Zysk jest nieograniczony.
Spółdzielnie kapitałowe istnieją w celu zapewnienia niedrogich mieszkań. Mają korzyści, takie jak pożyczki o niższym oprocentowaniu, ulgi podatkowe i dotacje. W zamian za te oszczędności spółdzielnia ogranicza ilość kapitału, który możesz zgromadzić. Sprzedając, Twój zysk jest ograniczony. Model ten pomaga osobom, które w innym przypadku nie mogłyby uzyskać kredytu hipotecznego.
Spółdzielnie wynajmujące nazywane są także spółdzielniami o zerowym kapitale własnym. Nieruchomość jest własnością inwestorów zewnętrznych, zwykle organizacji non-profit. Wydzierżawiają go z powrotem spółdzielni. Mieszkańcy nie gromadzą kapitału. Spółdzielnia może później kupić nieruchomość w celu przekształcenia jej na inny typ, ale na razie jesteś w zasadzie długoterminowym najemcą z prawem głosu.
Stowarzyszenia mieszkaniowe wzajemne to korporacje non-profit będące własnością mieszkańców i przez nich kontrolowane. Budują, posiadają i zarządzają mieszkaniami. To jest prawdziwy model wspólnoty.
Istnieją również opcje specjalistyczne. Spółdzielnie na rzecz osób starszych. Mieszkania dotowane przez rząd. Spółdzielnie rolnicze dla rolników. Krajobraz jest szerszy niż myślisz.
Mechanika finansowa: pożyczki giełdowe i podatki
Pożyczki spółdzielcze są podobne do kredytów mieszkaniowych, ale zmienia się terminologia. Nazywa się je pożyczkami kapitałowymi. Nie oczekuj standardowego kredytu hipotecznego. Odsetki płacone od pożyczki kapitałowej można odliczyć od podatku, podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego na głównym miejscu zamieszkania.
Przepisy dotyczące podatku od zysków kapitałowych poprowadzą Cię przez proces sprzedaży. Jeśli mieszkałeś w tym domu przez dwa z ostatnich pięciu lat, pierwsze 250 000 dolarów zarobków jest wyłączone z federalnego podatku dochodowego. Jest to znacząca zaleta, pod warunkiem, że masz strukturę wartości rynkowej.
Ale jakie są realne korzyści ze spółdzielni mieszkaniowej? Główną zaletą jest ulga podatkowa. Podatki od nieruchomości są dzielone pomiędzy wszystkich mieszkańców. Nikt nie otrzymuje indywidualnego rachunku. Jednakże nadal masz dostęp do federalnych ulg podatkowych dla swojego domu. Kupowanie w spółdzielni jest często tańsze niż kupowanie w kondominium.
Czy spółdzielnie to dobra inwestycja? To zależy całkowicie od statutu. W niektórych przypadkach musisz sprzedać akcje korporacji po pierwotnej cenie. Pozostali akcjonariusze dzielą się zyskami w przypadku odsprzedaży jednostki. W pozostałych przypadkach zachowujesz zysk. Powinieneś to wiedzieć przed zakupem. Wpływa to na Twoją zdolność do akumulacji kapitału.
Jak właściwie działa spółdzielnia mieszkaniowa? Wprowadzając się nie kupujesz nieruchomości. Kupujesz udziały w spółce, której jedynym aktywem jest budynek. Otrzymujesz prawo do zajmowania określonego lokalu na podstawie umowy najmu własnościowego. Posiadasz udziały, a nie mury.
Czy jest możliwość wzięcia kredytu hipotecznego na spółdzielnię? Tradycyjne kredyty hipoteczne są rzadko dostępne, ponieważ nie jesteś właścicielem lokalu. Poszukaj pożyczki spółdzielczej lub pożyczki udziałowej. SKOK-i i wyspecjalizowani pożyczkodawcy obsługują takie transakcje. Mogą być trudne do zdobycia. Spodziewaj się bardziej rygorystycznej kontroli.
Jak znaleźć spółdzielnię mieszkaniową? Krajowy Związek Spółdzielni Mieszkaniowych prowadzi internetową bazę danych. To jest punkt wyjścia. Proces składania wniosków jest dokładny. Członkowie głosują na nowych nabywców. Kontrolują, kto może wejść. Zapewnia to wyższy poziom własności. Oznacza to również, że awarie są częste. Możesz zostać odrzucony.
Drzwi nie zawsze są otwarte. Czek jest prawdziwy. Możesz mieć pieniądze, ale zarząd może odmówić.
