Z osobą, która decyduje o losach finansowych Twojego domu, nie możesz nawet zamienić dwóch słów. Jednak ten rzeczoznawca ma większą władzę nad Twoją transakcją niż ktokolwiek inny w łańcuchu transakcji dotyczących nieruchomości. Jedna liczba w jego raporcie może zawrzeć lub złamać umowę. Od niego zależy, czy wejdziesz do nowej kuchni, czy wyjdziesz z pustymi rękami.
Ludzie często mylą ten krok z inspekcją domu. To nie to samo. Inspektor szuka problemów fizycznych. Szuka zarodników pleśni w płytach gipsowo-kartonowych lub latających gontach na dachu. Jego celem jest poinformowanie Cię, co jest zepsute. Rzeczoznawca dba o wartość. Uważa twój dom za atut. Porównuje ją z podobnymi nieruchomościami, które niedawno zostały sprzedane w Twojej okolicy. Ocenia stan na podstawie danych rynkowych, aby przypisać cenę za metr kwadratowy.
Jeśli kupujesz kredyt hipoteczny, ten krok jest wymagany. Tego wymaga bank. Kontrola? Jest to opcjonalne. Inteligentni kupujący zawsze to zamawiają. Rzeczoznawca? Zwykle nie wybierasz, kto to będzie.
Oto, co musisz zrozumieć, zanim specjalista postawi stopę na Twojej werandzie.
Dlaczego pożyczkodawcy wymagają wycen
Pomyśl o wycenach jak o polisie ubezpieczeniowej banku. Kiedy pożyczkodawca pożycza setki tysięcy dolarów, podejmuje ogromne ryzyko. Co się stanie, jeśli pożyczkobiorca przestanie płacić? Bank przejmuje dom. Sprzedaje go, żeby odzyskać pieniądze.
Jeśli dom jest wart mniej niż saldo kredytu, bank traci pieniądze. Może nie zwrócić całej kwoty. Wycena gwarantuje, że zabezpieczenie odpowiada zadłużeniu. Chroni pożyczkodawcę przed nadmiernym pożyczaniem.
Kto płaci i jak długo to trwa?
Płacisz za tę usługę. Koszty zwykle wahają się od 300 do 400 dolarów za standardowy dom jednorodzinny. Bank wybiera rzeczoznawcę z wcześniej zatwierdzonej listy. Nie chce mężczyzny, który będzie wobec ciebie zobowiązany. Chce obiektywnej strony trzeciej.
Sama wizyta jest krótka. Rzeczoznawca spędza około 20 minut wewnątrz i na zewnątrz nieruchomości. Rozgląda się po pomieszczeniu. Mierzy pokoje. Zwraca uwagę na jakość wykończenia. Sprawdza dach, system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC) oraz fundamenty. Robi zdjęcia. Liście. Główna praca ma miejsce później, w biurze.
Gdy wycena nie jest zgodna z ceną
Jeżeli wyceniona wartość jest zgodna lub wyższa od ceny wywoławczej, transakcja przebiega bezproblemowo. Bank jest zadowolony. Pożyczka jest przetwarzana.
Jeśli jednak szacunki okażą się zbyt niskie, napięcie wzrasta. Bank nie zgodzi się na kredyt hipoteczny przekraczający potwierdzoną wartość domu. To tworzy lukę. Nie możesz pożyczyć pieniędzy za różnicę.
Stawia to sprzedawcę w trudnej sytuacji. Być może będzie musiał obniżyć cenę, aby była zgodna z szacunkami. Może się też zdarzyć, że kupujący będzie musiał wpłacić dodatkowe pieniądze na pokrycie niedoboru. Tak czy inaczej, umowa utknie w martwym punkcie, dopóki ktoś nie dostosuje swoich oczekiwań. Rynek dyktuje cenę, a nie nadzieje sprzedającego.
Recenzja za 20 minut
Rzeczoznawcy działają szybko. Na gorącym rynku często łączą wiele inspekcji, spędzając w domu zaledwie dwadzieścia minut. Noel Fields, certyfikowany trener wyceny nieruchomości z San Francisco, zauważa, że większość pracy odbywa się w biurze. Sama inspekcja to szybki skan wizualny.
Raport sporządzono na formularzu Fannie Mae 1004. Dokument ten wymaga twardych faktów. Powierzchnia w stopach kwadratowych. Liczba sypialni. Liczba łazienek. Rzeczoznawca musi fizycznie sprawdzić każdy szczegół. Szuka poprawy. Szuka wad. Doświadczony technik dokładnie wie, czego szukać i precyzyjnie porusza się po pomieszczeniach, zaznaczając pozycje na liście kontrolnej.
Ponieważ czasu jest tak mało, Twój agent nieruchomości musi być na miejscu. Jego zadaniem jest wskazanie remontów podnoszących wartość. Potrafi również zauważyć obrażenia, które mogą je zmniejszyć. Dzięki tej obecności nic ważnego nie zostanie w pośpiechu pominięte.
Bądź świadomy granic prawnych. Brokerzy i pożyczkodawcy mogą wyrażać własne opinie na temat wartości. Nie mogą jednak narzucać rzeczoznawcy ostatecznej kwoty. Rzeczoznawca pozostaje niezależny.
Jak przejęcia i krótka sprzedaż wpływają na szacowaną wartość Twojego domu
Słyszałeś skargi. Sąsiad z zarośniętym trawnikiem lub popękanym podjazdem „zaniża wartość nieruchomości”. Jest w tym sporo prawdy. Wartość Twojego domu jest powiązana z ceną sprzedaży podobnych domów w pobliżu. Jeśli obszar wygląda na zaniedbany, Twoja wartość spada wraz z nim.
Jednak zarośnięte trawniki to niewielka zmiana w porównaniu ze skutkami trudnych wyprzedaży. Sprzedaż upadłościowa i krótka sprzedaż mają miejsce, gdy właściciele sprzedają dom za kwotę niższą niż są winni. Transakcje te mocno uderzyły w rynek. Znacząco obniżają wartość nieruchomości podobnych domów w okolicy, w tym także Twojego.
Większość rzeczoznawców będzie próbowała wykluczyć te dane, jeśli uda im się znaleźć dokładne „porównania” (zestawienia) gdzie indziej. Ale jeśli Twoja ulica tonie w upadłościach, dane są wypaczone. Wartość wszystkich domów w tym skupisku nieuchronnie spadnie.
Dlaczego czysty dom jest ważny w procesie oceny
Ważna jest atrakcyjność elewacji. Ale wewnątrz bałagan jest wrogiem.
Rzeczoznawca musi zobaczyć „szkielet” domu. Jeśli na korytarzu ułożone są stosy pudeł, nie będzie w stanie dokładnie zmierzyć obszaru. Jeśli szafki będą przepełnione, nie będzie w stanie docenić przestrzeni do przechowywania. Czysty dom pozwala na dokonanie prawidłowych pomiarów i daje wyraźniejszy obraz stanu nieruchomości.
Zacznij od pozbycia się niepotrzebnych rzeczy. Usuń przedmioty osobiste, które mogą rozpraszać rzeczoznawcę. Wykonaj drobne naprawy. Cieknący kran lub zadrapanie na ścianie to drobnostka, ale ma to znaczenie. Rzeczoznawca szuka powodów do obniżenia wartości. Nie dawaj mu ich.
“Pierwsze wrażenie jest najtrwalsze. Jeśli dom wydaje się dobrze utrzymany, rzeczoznawca z większym prawdopodobieństwem uzna wprowadzone ulepszenia za wartościowe.”
Nie chodzi o tworzenie dekoracji dla kupującego. Chodzi o przedstawienie jasnej i trafnej oceny. Kiedy rzeczoznawca może się swobodnie poruszać i zobaczyć pełny obraz powierzchni mieszkalnej, wynik jest bardziej sprawiedliwy. Zagracone domy powodują niepewność. Niepewność może prowadzić do ostrożnych szacunków.
Posprzątaj bałagan, zanim upłynie czas
Masz dwadzieścia minut. Rzeczoznawca już wjeżdża na podjazd. Teraz z zapałem wpychasz pranie do szaf i zamiatasz psią sierść pod dywan. Zatrzymywać się.
To uczucie zamieszania. To wydaje się irracjonalne. Wartość Twojego domu zależy od jego powierzchni, liczby pokoi i wielkości działki, a nie od tego, jak dobrze wyczyściłeś dywan we wtorek. Technicznie rzecz biorąc, czystość nie zmienia liczb w raporcie końcowym.
Ale rzeczoznawcy to ludzie. Zauważają szczegóły.
Noble Fields, trener wyceny nieruchomości, ujmuje to bez ogródek: bałagan powoduje konflikty. Rzeczoznawca musi mieć możliwość swobodnego poruszania się po domu, bez konieczności przechodzenia przez stosy ubrań i unikania przeszkód. Jeśli nie mogą dostać się do tylnej sypialni lub przejść obok wyspy kuchennej bez potknięcia się, nie robią najlepszych zdjęć. Nie mierzą dokładnie przestrzeni. Spieszą się.
Dom pełen rzeczy wydaje się mniejszy. Wygląda na zaniedbaną. A zaniedbanie powoduje niedocenianie.
Uporządkowanie rzeczy nie jest kwestią próżności. Jest to eliminacja zmiennych. Chcesz, aby rzeczoznawca zobaczył potencjał nieruchomości, a nie chaos wynikowy. Każdy darmowy utwór to szansa na uzyskanie maksymalnego wyniku zamiast minimalnego. Wykonaj pracę. Ukryj śmieci. Niech dom „oddycha”.
Jak porównywalna sprzedaż (comps) wpływa na wartość wyceny
Oto część procesu, którą sprzedawcy najczęściej przeoczają. Szacunek to nie tylko duży kalkulator dla konkretnego domu. To gra porównań.
Zadaniem rzeczoznawcy nie jest zgadywanie, ile wart jest Twój dom w próżni. Jego zadaniem jest znalezienie podobnych domów w Twojej okolicy, które niedawno zostały sprzedane. Nazywa się je „analogami” (kompami).
Jeśli nie rozumiesz, czym są analogi, nie rozumiesz swojej wartości.
Protokół oceny wymaga trzech podobnych sprzedaży. Rzeczoznawca pobiera dane z MLS (Multiple Listing Service) i rejestrów publicznych. Wyszukuje domy pasujące do Twojej nieruchomości w następujący sposób:
- Położenie geograficzne
- Powierzchnia w stopach kwadratowych
- Wiek
- Stan
- Zobacz
Idealnie powinny to być domy w Twoim bezpośrednim sąsiedztwie. Im dokładniejsze dopasowanie, tym większa waga analogu.
Ale tu jest haczyk. Podobne sprzedaże muszą mieć miejsce niedawno. Stare dane to bezużyteczne dane. Jeśli rynek poruszył się w zeszłym miesiącu, sprzedaż, która miała miejsce sześć miesięcy temu, może wprowadzać w błąd.
W tym miejscu pojawia się Twój agent nieruchomości. Doświadczony agent dostarczy rzeczoznawcy listę aktualnych produktów porównawczych, które potwierdzają Twoją cenę wywoławczą. Ręcznie wybiera nieruchomości, które zostały sprzedane po cenie wywoławczej lub wyższej. Pokazuje rzeczoznawcy dokładnie, jak uzasadnić Twoją wartość.
Jeśli nie podasz dobrych analogów, rzeczoznawca będzie musiał sam ich poszukać. I może wybrać te, które sprzedały się taniej. Lub może mieć trudności ze znalezieniem bliskich dopasowań. W każdym razie ciśnienie wzrasta. Koszt może się zmniejszyć.
Proszę podać szczegóły. Ułatw im osiągnięcie zgody.
Napraw uszkodzenia, zanim dotrą
Wiesz, co wygląda źle? Szkoda.
Nie problemy strukturalne. Brak pęknięć w fundamencie. Mówię o małych, widocznych rzeczach. O dziurze w płycie gipsowo-kartonowej. O luźnej klamce drzwi. O porysowanej podłodze. O kranie, który cieknie.
Rzeczoznawcy zauważają wszystko.
Jeśli są widoczne uszkodzenia, naprawiają je. Potrafią nawet oszacować koszt naprawy i odliczyć go
Napraw wycieki, zadrapania i oznaki uszkodzeń
Przestań ignorować pęknięcie w płycie gipsowo-kartonowej. Zaklejenie okna taśmą nie jest rozwiązaniem trwałym, a tylne drzwi z zadrapaniami psa to dokładnie ten rodzaj wizualnego hałasu, który w oczach rzeczoznawcy krzyczy „zaniedbanie”. Odkładałeś naprawę drzwi do piwnicy, które zatrzaskują się za każdym razem, gdy nastolatek wychodzi z domu. Czas wstać z kanapy i chwycić narzędzia.
Dlaczego jest to konieczne? Ponieważ obrażenia zmniejszają Twój wynik. Jeśli Twoja pożyczka jest ubezpieczona przez Federal Housing Administration (FHA), zasady są surowe. Rzeczoznawcy mają obowiązek zgłosić wszelkie zauważone szkody. Nie zgadują, ale dokumentują. Udokumentowane uszkodzenie oznacza obniżoną wartość. Nie chodzi tylko o atrakcyjność fasady; to kwestia przestrzegania zasad i zimnych, twardych liczb.
Czy sprzedający mogą zlecić wycenę nieruchomości samodzielnie?
Można by pomyśleć, że proces wyceny jest całkowicie kontrolowany przez pożyczkodawcę kupującego. To w dużej mierze prawda, ale sprzedawcy nie pozostają bez wpływu. W niektórych scenariuszach sensowne jest opłacenie własnej niezależnej wyceny przed wystawieniem domu na sprzedaż.
Jak ustalić cenę sprzedaży? Pośrednicy w obrocie nieruchomościami często mają zupełnie odmienne opinie na temat tego, ile powinien być wart Twój dom. Ktoś może podać kwotę 400 000 dolarów, inny może nalegać na 430 000 dolarów. Jeśli ustawisz zbyt niską cenę, stracisz pieniądze. Jeśli będzie za wysoka, dom będzie wisiał na rynku przez długi czas, odstraszając poważnych nabywców.
Niezależna wycena kosztuje około 300–400 dolarów. To niewielka cena za dane. Daje najdokładniejszą wartość rynkową dla konkretnej nieruchomości. Możesz bezpiecznie ustalić cenę w oparciu o ocenę profesjonalisty.
Ale tu jest haczyk. Pożyczkodawca nadal zleci własną wycenę. Twój niezależny raport nie jest ostateczną decyzją. To narzędzie negocjacji. To jest test na adekwatność. To nie jest umowa.
Uzyskaj kopię raportu z oceny
Czy kiedy pożyczkodawca kupującego wyśle do Twojego domu rzeczoznawcę, otrzymasz kopię wyników? Tak. Zgodnie z ustawą o równych szansach kredytowych masz prawo otrzymać kopię wszystkich ocen i innych pisemnych oświadczeń złożonych w związku z Twoim wnioskiem, nawet jeśli Twój wniosek zostanie odrzucony.
To nie tylko biurokracja. To jest dźwignia.
Możesz sprawdzić raport pod kątem błędów. Czy porównali Twój dom z nieruchomością, która była w złym stanie? Czy przegapili nowy dach, który zainstalowałeś w zeszłym roku? Czy Twój obszar został poprawnie sklasyfikowany? Jeśli znajdziesz błędy, możesz je zakwestionować. Pożyczkodawca musi dostarczyć Ci kopię w rozsądnym terminie po jej otrzymaniu.
Nie czekaj, aż dokumenty końcowe zostaną podpisane, aby zobaczyć, co zobaczyli. Zobacz to wcześniej. Sprawdź porównywalne obiekty (kompozycje). Potwierdź obszar. Jeśli kosztorys okaże się niski, będziesz miał czas na wynegocjowanie naprawy lub dostosowanie ceny, zanim znajdziesz się w tarapatach.
“Wycena to migawka chwili. Jeśli szczegóły są błędne, cena jest niewłaściwa.”
Napraw widoczne uszkodzenia. Jeśli nie jesteś pewien sytuacji na rynku, poproś o własną ocenę. I zawsze, zawsze proś o kopię raportu. Liczby na stronie decydują, czy będziesz kontynuować transakcję, czy ją porzucisz.
Kupujący płaci za wycenę, co oznacza, że raport jest jego własnością. Kredytodawcy mają obowiązek zadbać o to, aby dokument ten został szybko przekazany kupującemu. Absolutny termin? Co najmniej trzy dni przed zamknięciem transakcji. Jeśli liczba w raporcie jest niższa od uzgodnionej ceny sprzedaży, kupujący nagle zyskuje poważną przewagę. Może wykorzystać tę rozbieżność, aby sprowadzić sprzedającego z powrotem do stołu negocjacyjnego.
Sprzedawca rzadko widzi pełny raport, chyba że kupujący zdecyduje się go uzbroić. Jeśli wycena jest zgodna z ceną wywoławczą lub ją przewyższa, sprzedawca może odetchnąć z ulgą. Sytuacja zaczyna się komplikować, gdy wycena jest niska. Na gorącym rynku kupujący, który zdecyduje się odstąpić od umowy, może być zmuszony do dopłacenia różnicy w gotówce.
Zasady komunikacji z rzeczoznawcą
W branży nieruchomości panuje mit, że agentom zabrania się komunikowania się z rzeczoznawcami. Fundacja Appraisal nazywa to bzdurą. Oceniający naprawdę potrzebują danych. Potrzebują każdego szczegółu, który pomoże im dokładnie określić prawdziwą wartość rynkową.
Obejmuje to rzeczywiste dane porównawcze przedstawione przez agenta sprzedającego. Oznacza to również kontrole pod kątem większych renowacji. Ważne są także dowody regularnej konserwacji. Rzeczoznawca nie jest duchem. To profesjonaliści, którzy dążą do precyzji.
To, co jest surowo zabronione, to przymus. Kropka. Agent nie może grozić rzeczoznawcy zawyżeniem ceny domu. Wymaganie, aby rzeczoznawca dopasowywał wycenę do ceny wywoławczej, jest nieetyczne. Zagraża to licencji agenta. To jest trudna linia. Przejdź przez to, a stracisz karierę. Staraj się podawać fakty, a nie groźby.
Apel o oszacowaną wartość
Jeśli numer jest nieprawidłowy, nie musisz go po prostu akceptować. Możesz się odwołać. Tu nie chodzi o narzekanie. Chodzi o przedstawienie dowodów na to, że w pierwotnej ocenie pominięto coś istotnego. Czy rzeczoznawca mógł przeoczyć niedawny remont kuchni? A może zignorować podobną sprzedaż, która jest naprawdę porównywalna?
Zbierz swoją dokumentację. Faktury. Zdjęcia. Znaczniki czasu. Następnie, działając za pośrednictwem pożyczkodawcy, złóż odwołanie. Osoba oceniająca dokona przeglądu nowych informacji. Może dostosować koszty. A może nie. Ale dajesz sobie szansę, walcząc o odpowiednie liczby.
Kwestionowanie niskiej oceny: kolejne kroki
Zatem rzeczoznawca podał niską wartość. Moje serce spada. Liczba na papierze nie odpowiada cenie kontraktowej, a teraz masz do czynienia z luką w finansowaniu, która może zakończyć transakcję. Ale zanim wpadniesz w panikę, pamiętaj: masz opcje. Jeśli jesteś sprzedawcą, możesz walczyć.
Po pierwsze, przestań zgadywać. Natychmiast zadzwoń do pożyczkodawcy. Prosimy o wyjaśnienie procedury podważania oceny. Banki mają w tym zakresie ścisłe protokoły i pominięcie kroku może skutkować odrzuceniem Twojej reklamacji ze względów technicznych. Trzeba uzbroić się w dokumenty. Nie uczuciami. Nie z nadziejami. Solidne dowody.
Zbierz zdjęcia nieruchomości. Znajdź zapisy wszystkich wprowadzonych ulepszeń. Czy w zeszłym roku wymieniłeś system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC)? Czy piwnica została już ukończona? Czy kuchnia została zmodernizowana? To ma znaczenie. Jeśli to możliwe, proszę o dołączenie rachunków. Budujesz sprawę, która dowodzi, że dom jest wart więcej, niż wskazano na wstępnej inspekcji.
Twój agent nieruchomości jest tutaj Twoim najsilniejszym sojusznikiem. Pokaż mu dane porównawcze (zestawienia), z których korzystał rzeczoznawca. Czy naprawdę są porównywalne? Rzeczoznawca mógł wybrać domy o mniejszej powierzchni lub o innej wielkości działki. Twój agent może być w stanie znaleźć bardziej odpowiednie porównania – nieruchomości, które niedawno zostały sprzedane, znajdują się w tej samej okolicy i bardziej odpowiadają cechom Twojego domu. Przekaż je pożyczkodawcy. Stanowi to bezpośrednie wyzwanie dla logiki zastosowanej w pierwotnej ocenie.
Ale oto brutalna prawda: tylko pożyczkodawca hipoteczny może zlecić ponowną wycenę. Nie możesz po prostu tego żądać. Jeśli pożyczkodawca odrzuci Twoją prośbę o ponowne rozpatrzenie lub jeśli wartość pozostanie taka sama, pozostają Ci dwie możliwości. Pierwszym z nich jest próba wynegocjowania z kupującym obniżki ceny. Drugim jest samodzielne opłacenie oceny.
Tak, możesz zatrudnić innego rzeczoznawcę. Zapłacisz za to z własnej kieszeni, co jest ryzykowne. Jeśli jednak nowy raport wykaże wyższą wartość, możesz mieć wpływ. To jest ryzyko. Czy zmieni to opinię pożyczkodawcy? Może. To nie gwarantuje sukcesu. Banki zazwyczaj ufają swoim rzeczoznawcom. Jednak sprzeczne raporty wykwalifikowanego specjalisty mogą czasami wymusić ponowne zbadanie sytuacji.
„Tylko kredytodawca hipoteczny może wymagać ponownej oceny.”
To jest wąskie gardło. Czekasz na ich zgodę, aby móc działać dalej. To denerwujące. To jest powolne. Ale to jest standardowa procedura. Utrzymuj porządek w swoich dokumentach. Aktualizuj swojego agenta. Nie pozwól, aby cisza pchała Cię do podejmowania złych decyzji. Rynek ciągle się zmienia i czasami niska wycena to tylko wyboje na drodze, a nie mur. Ale musisz być przygotowany na walkę, jeśli uważasz, że liczba jest błędna.
