Na rynku nieruchomości panuje stagnacja. W takich warunkach każdemu jest ciężko. Kupującym trudno jest zaoszczędzić na zaliczkę. Ocena zdolności kredytowej jest zbyt niska, aby zakwalifikować się do standardowego kredytu hipotecznego. Sprzedający utknęli w martwym punkcie: muszą spłacić dwa kredyty hipoteczne, podczas gdy dom pozostaje niesprzedany. Ciśnienie rośnie. Boją się utraty pieniędzy.
W tym miejscu wchodzą w grę umowy dzierżawy na własność. Jest to kompromis korzystny dla obu stron.
W ramach tego programu wynajmujesz dom na określony czas. Wysokość czynszu jest stała. Po zakończeniu okresu najmu masz prawo kupić nieruchomość. Płacisz jednorazową opłatę za opcję. Dodatkowo do czynszu podstawowego doliczana jest miesięczna składka. Te dodatkowe środki kumulują się. Jeśli zdecydujesz się na zakup domu, pieniądze te wliczają się do Twojej zaliczki.
A co jeśli odmówisz zawarcia umowy? Te pieniądze płoną. Są bezpowrotnie utracone. Nie ma znaczenia, czy dom ma ukryte wady lub czy Twoja zdolność kredytowa jest nadal słaba. Tracisz zarówno składkę, jak i opłatę za opcję.
Dlaczego sprzedawcy oferują warunki najmu z opcją
Sprzedawcy potrzebują przepływu środków pieniężnych. Muszą pokryć płatności drugiego kredytu hipotecznego w oczekiwaniu na kupującego. Premia za wynajem pomaga rozwiązać ten problem. Nawet jeśli najemca nigdy nie kupi nieruchomości, sprzedawca zachowuje opłatę za opcję. To czysty zysk.
Dla kupujących zaletą jest czas. Masz miesiące lub lata na naprawienie swojej zdolności kredytowej. Gromadzisz środki na lokatę. Mieszkasz w domu. Można zobaczyć jak dach zachowuje się zimą. Sprawdzasz instalację wodno-kanalizacyjną podczas ulewnych opadów. Przed przekazaniem oszczędności całego życia badasz obszar.
Analiza kosztów
Wynajem z opcją wykupu nie jest darmowym pieniądzem. Jest droższy niż standardowy czynsz. Płacisz z góry. Płacisz dodatkowe kwoty miesięczne.
- Opłata za opcję: płatna jednorazowo na początku transakcji.
- Premia za wynajem: zostanie doliczona do Twojego miesięcznego rachunku.
- Ostateczne oszczędności: Jeśli kupisz nieruchomość, te dwie kwoty wliczają się do Twojej zaliczki.
Co się stanie po zakończeniu umowy najmu?
Czas ucieka. Mijają trzy lata. Pięć lat. Stoisz na rozwidleniu dróg.
Scenariusz A: Kupujesz dom
Twoje skumulowane składki i opłaty za opcje zmniejszają ilość gotówki wymaganą przy zamknięciu. Ubiegasz się o kredyt hipoteczny. Stajesz się właścicielem domu.
Scenariusz B: Odmawiasz zakupu
Skanowanie mogło ujawnić zbyt wiele problemów. Twoja ocena zdolności kredytowej mogła się nie poprawić. Decydujesz się nie kupować. Sprzedawca zatrzymuje wszystkie zapłacone przez Ciebie dodatkowe pieniądze. Opłata za opcję pozostaje jego własnością. Składki za wynajem wygasają. Nic nie odzyskasz.
Czy wynajem z opcją zakupu się opłaca?
To zależy od Twojego celu. Jeśli potrzebujesz czasu na odzyskanie finansów, to rozwiązanie zapewnia uporządkowaną ścieżkę. Masz obowiązek dokonać zakupu, ale masz jasny plan wyjścia na wypadek pogorszenia się sytuacji. Możesz wyjść bez długów, tracąc jedynie składkę.
Jeśli masz pewność, że wkrótce będziesz mógł uzyskać kredyt hipoteczny, dodatkowy miesięczny koszt to cena, jaką płacisz za zakup czasu. „Testujesz” dom w trybie próbnym. Testujesz swoją zdolność do życia w nim.
Rynek jest w fazie spadku. Zasady gry są rygorystyczne. Wynajem z opcją zakupu oferuje opcję pośrednią. Nie jest to idealne rozwiązanie. Wiąże się to z ryzykiem. Ale dla niektórych jest to jedyny pomost nad finansową przepaścią.
Co się stanie, gdy umowa leasingu wygaśnie, a bank odmówi kredytu? Wychodzisz z pustymi kieszeniami i wspomnieniami z domu. Taka jest rzeczywistość. To gra losowa. Ale kalkulując.
