Anda mungkin hampir tidak bisa bertukar kata dengan orang yang menentukan nasib finansial rumah Anda. Namun penilai tersebut memegang kekuasaan lebih besar atas transaksi Anda dibandingkan siapa pun dalam rantai real estat. Satu angka dalam laporan mereka dapat menentukan keberhasilan atau kegagalan kesepakatan. Ini menentukan apakah Anda masuk ke dapur baru atau pergi.
Orang sering salah mengartikan langkah ini dengan inspeksi rumah. Mereka tidak sama. Seorang inspektur mencari kegagalan fisik. Mereka mencari spora jamur di dinding kering atau sirap yang terlepas dari atap. Mereka ingin Anda tahu apa yang rusak. Penilai peduli dengan nilai. Mereka melihat rumah Anda sebagai aset. Mereka membandingkannya dengan properti serupa yang baru-baru ini dijual di lingkungan Anda. Mereka mempertimbangkan kondisi tersebut dengan data pasar untuk memberi label harga pada ukuran luasnya.
Jika Anda menggunakan hipotek untuk membeli, langkah ini tidak bisa dinegosiasikan. Bank membutuhkannya. Inspeksi? Itu opsional. Pembeli yang cerdas selalu mendapatkannya. Penilai? Biasanya Anda tidak punya pilihan siapa yang melakukannya.
Inilah yang perlu Anda pahami sebelum profesional melangkah ke teras Anda.
Mengapa Pemberi Pinjaman Menuntut Penilaian
Anggaplah penilaian tersebut sebagai polis asuransi bank. Ketika pemberi pinjaman menyerahkan ratusan ribu dolar, mereka mengambil risiko yang sangat besar. Apa yang terjadi jika peminjam berhenti membayar? Bank mengambil alih rumah itu. Mereka menjualnya untuk mendapatkan uang mereka kembali.
Jika harga rumah kurang dari saldo pinjaman, bank akan kehilangan uang. Mereka mungkin tidak dapat memperoleh kembali jumlah penuh. Penilaian memastikan agunan sesuai dengan utangnya. Ini melindungi pemberi pinjaman dari pemberian kredit yang berlebihan.
Siapa yang Membayar dan Berapa Lama Waktu yang Dibutuhkan
Anda akan membayar untuk layanan ini. Biayanya biasanya berkisar antara $300 dan $400 untuk rumah keluarga tunggal standar. Bank memilih penilai dari daftar yang telah disetujui sebelumnya. Mereka tidak menginginkan seseorang yang berhutang budi padamu. Mereka menginginkan pihak ketiga yang objektif.
Kunjungan sebenarnya singkat. Penilai menghabiskan waktu sekitar 20 menit di dalam dan di luar properti. Mereka berjalan melewatinya. Mereka mengukur ruangan. Mereka memperhatikan kualitas hasil akhir. Mereka memeriksa atap, sistem HVAC, dan pondasi. Mereka mengambil foto. Mereka pergi. Pengangkatan berat terjadi kemudian, di kantor.
Bila Jumlahnya Tidak Sesuai Harga
Jika nilai yang dinilai mencapai harga yang diminta atau melebihinya, kesepakatan akan berjalan lancar. Bank senang. Pinjaman ditutup.
Namun jika penilaiannya rendah, ketegangan akan meningkat. Bank tidak akan menyetujui hipotek yang mencakup lebih dari nilai rumah yang diverifikasi. Hal ini menciptakan kesenjangan. Anda tidak dapat meminjam uang untuk selisihnya.
Hal ini menempatkan penjual pada posisi yang sulit. Mereka mungkin perlu menurunkan harga agar sesuai dengan penilaian. Atau pembeli mungkin perlu membawa uang tunai ekstra untuk menutupi kekurangannya. Bagaimanapun, transaksi terhenti sampai seseorang menyesuaikan ekspektasinya. Pasar menentukan nilainya, bukan harapan penjual.
Panduan 20 Menit
Penilai bergerak cepat. Di pasar yang sedang ramai, mereka sering melakukan beberapa kunjungan, memberi Anda waktu hanya dua puluh menit di dalam rumah. Noble Fields, pelatih penilai bersertifikat yang berbasis di San Francisco, mencatat bahwa pekerjaan berat terjadi di kantor. Kunjungan itu sendiri merupakan pemindaian visual yang cepat.
Laporan tersebut mengikuti Formulir Fannie Mae 1004. Dokumen ini memerlukan fakta nyata. Rekaman persegi. Jumlah kamar tidur. Hitungan mandi. Penilai harus memverifikasi secara fisik setiap detail. Mereka mencari peningkatan. Mereka mencari cacat. Seorang profesional berpengalaman tahu persis apa yang harus diperiksa dan bergerak melalui ruangan dengan tepat, mencentang kotak.
Karena waktunya sangat singkat, agen real estat Anda harus ada di sana. Tugas mereka adalah menunjukkan renovasi yang meningkatkan nilai. Mereka juga dapat menandai kerusakan yang mungkin menyeretnya ke bawah. Kehadiran ini membantu memastikan tidak ada hal penting yang terlewatkan saat terburu-buru.
Ingatlah batasan hukum. Pialang dan pemberi pinjaman dapat memberikan pendapat mereka sendiri mengenai nilai. Namun mereka tidak bisa mendiktekan angka akhir kepada penilai. Penilai tetap independen.
Bagaimana Penyitaan dan Penjualan Singkat Mempengaruhi Nilai Penilaian Rumah Anda
Anda pernah mendengar keluhannya. Tetangga yang halamannya ditumbuhi tanaman atau jalan masuk yang retak sedang “menurunkan nilai properti”. Ada benarnya hal itu. Nilai rumah Anda terkait dengan harga jual rumah serupa di dekatnya. Jika lingkungan sekitar terlihat terbengkalai, nilai Anda pun ikut anjlok.
Namun halaman rumput yang terbengkalai tidaklah seberapa jika dibandingkan dengan dampak penjualan yang tertekan. Penyitaan dan penjualan pendek terjadi ketika pemilik menjual dengan harga kurang dari jumlah utangnya. Transaksi ini memukul pasar dengan keras. Hal ini secara signifikan menurunkan nilai properti untuk rumah serupa di wilayah tersebut, termasuk milik Anda.
Kebanyakan penilai akan mencoba untuk mengecualikan angka-angka ini jika mereka dapat menemukan “kompilasi” yang akurat di tempat lain. Namun jika jalan Anda dipenuhi penyitaan, datanya tidak tepat. Nilai semua rumah di cluster itu pasti akan turun.
Mengapa Rumah Bersih Membuat Perbedaan Besar dalam Proses Penilaian
Batasi masalah banding. Namun di dalam, kekacauan adalah musuhnya.
Seorang penilai perlu melihat tulang-tulang rumah. Jika kotak-kotak ditumpuk di lorong, mereka tidak dapat mengukur luas persegi secara akurat. Jika lemari penuh, mereka tidak dapat memperkirakan ruang penyimpanan. Rumah yang bersih memungkinkan pengukuran yang tepat dan gambaran yang lebih jelas tentang kondisi properti.
Mulailah dengan merapikan. Hapus barang-barang pribadi yang mungkin mengganggu penilai. Perbaiki perbaikan kecil. Keran yang bocor atau lecet di dinding adalah detail kecil, namun akan bertambah. Penilai sedang mencari alasan untuk menurunkan nilainya. Jangan beri mereka apapun.
“Kesan pertama adalah kesan yang bertahan lama. Jika rumah terasa terawat, penilai cenderung menganggap perbaikan tersebut sebagai hal yang berharga.”
Ini bukan tentang pementasan untuk pembeli. Ini tentang memfasilitasi penilaian yang jelas dan akurat. Ketika penilai dapat bergerak bebas dan melihat seluruh ruang hidup, hasilnya akan lebih adil. Rumah yang berantakan menciptakan ketidakpastian. Ketidakpastian dapat menyebabkan penilaian konservatif.
Bersihkan Kekacauan Sebelum Jam Dimulai
Anda punya waktu dua puluh menit. Penilai sedang memasuki jalan masuk. Saat ini Anda memasukkan cucian ke dalam lemari dan menendang bulu anjing ke bawah karpet. Berhenti.
Rasanya panik. Rasanya tidak rasional. Nilai rumah Anda ditentukan oleh luas persegi, jumlah ruangan, dan luas lahan, bukan oleh seberapa baik Anda menyedot debu permadani pada Selasa lalu. Secara teknis, kebersihan tidak mengubah angka pada laporan akhir.
Tapi penilai adalah manusia. Mereka memperhatikan.
Noble Fields, seorang pelatih penilai, secara blak-blakan menyatakan: kekacauan menciptakan gesekan. Penilai perlu menjelajahi rumah Anda tanpa melangkahi tumpukan pakaian atau menghindari rintangan. Jika mereka tidak dapat mencapai kamar tidur belakang atau berjalan melewati dapur tanpa tersandung, mereka tidak mengambil foto terbaik. Mereka tidak mengukur ruangan dengan hati-hati. Mereka bergegas.
Rumah yang berantakan terasa lebih kecil. Rasanya terabaikan. Dan pengabaian memicu penilaian yang lebih rendah.
Membersihkan ruangan bukanlah soal kesombongan. Ini tentang menghapus variabel. Anda ingin penilai melihat potensi properti, bukan kekacauan akhir pekan Anda. Setiap jalur yang jelas adalah peluang bagi mereka untuk memberi Anda nilai terbaik, bukan nilai terbawah. Kerjakan pekerjaannya. Sembunyikan kekacauan itu. Biarkan rumah bernafas.
Bagaimana Perusahaan Mendorong Nilai Penilaian Anda
Inilah bagian yang paling banyak dilewatkan oleh penjual. Penilaian bukan hanya kalkulator besar untuk rumah spesifik Anda. Ini adalah permainan perbandingan.
Tugas penilai bukanlah menebak berapa nilai rumah Anda dalam ruang hampa. Ini untuk menemukan rumah serupa di daerah Anda yang baru saja terjual. Ini disebut “komps”.
Jika Anda tidak memahami perusahaan, Anda tidak memahami harga Anda.
Laporan penilaian memerlukan tiga penjualan yang sebanding. Penilai mengambil data dari MLS (Layanan Daftar Berganda) dan catatan publik. Mereka mencari rumah yang cocok dengan properti Anda di:
- Lokasi geografis
- Rekaman persegi
- Usia
- Kondisi
- Tampilan
Idealnya, ini berada di lingkungan terdekat Anda. Semakin dekat pertandingan, semakin banyak bobot yang ditanggung oleh perusahaan.
Tapi inilah hasil tangkapannya. Perusahaannya harus terbaru. Data lama adalah data yang tidak berguna. Jika pasar bergeser bulan lalu, penjualan enam bulan lalu mungkin menyesatkan.
Di sinilah agen real estat Anda berperan. Agen yang tajam akan memberikan kepada penilai daftar perusahaan terkini yang mendukung harga yang Anda minta. Mereka memilih sendiri properti yang dijual pada atau di atas harga jual. Mereka menunjukkan kepada penilai dengan tepat bagaimana membenarkan nilai Anda.
Jika Anda tidak memberikan perusahaan yang bagus, penilai harus menemukannya. Dan mereka mungkin memilih yang dijual dengan harga lebih murah. Atau mereka mungkin kesulitan menemukan kecocokan. Apa pun yang terjadi, tekanannya akan meningkat. Nilainya mungkin akan turun.
Berikan datanya. Permudah mereka untuk mengatakan ya.
Perbaiki Kerusakan Sebelum Tiba
Anda tahu apa yang terlihat buruk? Kerusakan.
Bukan hal struktural. Bukan pondasinya yang retak. Saya sedang berbicara tentang hal-hal kecil dan terlihat. Lubang di dinding kering. Gagang pintu yang longgar. Lantai yang tergores. Keran yang bocor.
Penilai mencatat semuanya.
Jika ada kerusakan yang terlihat, mereka menandainya. Mereka bahkan mungkin memperkirakan biaya perbaikan dan menguranginya
Perbaiki Kebocoran, Goresan, dan Bekas Luka
Berhentilah mengabaikan retakan di dinding kering itu. Kaca jendela yang ditempel dengan selotip bukanlah solusi permanen, dan pintu belakang yang tergores anjing adalah jenis kebisingan visual yang meneriakkan “pengabaian” kepada penilai. Anda telah menunda perbaikan pintu ruang bawah tanah yang terbanting setiap kali anak remaja Anda keluar. Sekaranglah waktunya untuk bangkit dari sofa dan mengambil peralatan.
Mengapa repot-repot? Karena kerusakan menurunkan skor penilaian Anda. Jika pinjaman Anda diasuransikan oleh Federal Housing Administration (FHA), peraturannya ketat. Penilai harus melaporkan kerusakan apa pun yang mereka lihat. Mereka tidak menebak. Mereka mendokumentasikannya. Dan kerusakan yang terdokumentasi berarti nilainya lebih rendah. Ini bukan hanya tentang mengekang daya tarik; ini tentang kepatuhan dan angka-angka yang dingin dan sulit.
Bisakah Penjual Memesan Penilaian Rumah Sendiri?
Anda mungkin mengira pemberi pinjaman pembeli mengendalikan proses penilaian sepenuhnya. Hal ini sebagian besar benar, namun penjual bukannya tidak berdaya. Dalam beberapa skenario, masuk akal bagi Anda untuk membayar penilaian independen Anda sendiri sebelum mendaftar.
Bagaimana Anda memutuskan harga yang diminta? Agen real estat sering kali memiliki pendapat yang sangat berbeda tentang tujuan rumah Anda. Orang mungkin mengatakan $400.000. Yang lain mungkin menuntut $430.000. Tetapkan terlalu rendah, dan Anda meninggalkan uang di atas meja. Tetapkan terlalu tinggi, dan rumah akan menjadi pengap, menakuti pembeli yang serius.
Penilaian independen menghabiskan biaya sekitar $300 hingga $400. Ini adalah harga kecil yang harus dibayar untuk mendapatkan data. Ini memberi Anda nilai pasar paling akurat untuk properti spesifik Anda. Anda dapat menetapkan harga dengan percaya diri, didukung oleh penilaian profesional.
Tapi inilah masalahnya. Pemberi pinjaman masih akan memesan penilaiannya sendiri. Laporan independen Anda bukanlah keputusan akhir. Ini adalah alat negosiasi. Ini adalah pemeriksaan kewarasan. Itu bukan kontraknya.
Dapatkan Salinan Laporan Penilaian Anda
Setelah pemberi pinjaman pembeli mengirimkan penilai ke rumah Anda, apakah Anda mendapatkan salinan hasilnya? Ya. Berdasarkan Equal Credit Opportunity Act, Anda berhak menerima salinan seluruh penilaian dan penilaian tertulis lainnya yang dikembangkan sehubungan dengan permohonan, meskipun permohonan tersebut ditolak.
Ini bukan hanya birokrasi. Ini adalah pengaruh.
Anda dapat meninjau laporan untuk menemukan kesalahan. Apakah mereka membandingkan rumah Anda dengan properti yang hancur? Apakah mereka melewatkan atap baru yang Anda pasang tahun lalu? Apakah mereka salah mengklasifikasikan lingkungan Anda? Jika Anda menemukan kesalahan, Anda dapat membantahnya. Pemberi pinjaman harus memberi Anda salinannya dalam waktu yang wajar setelah mereka menerimanya.
Jangan menunggu meja penutupan untuk melihat apa yang mereka lihat. Lihat dulu. Periksa perusahaan. Verifikasi ukuran luasnya. Jika nilainya rendah, Anda punya waktu untuk menegosiasikan perbaikan atau menyesuaikan harga sebelum Anda terpojok.
“Penilaian adalah gambaran singkat waktu. Jika detailnya salah, maka nilainya salah.”
Perbaiki kerusakan yang terlihat. Pesan penilaian Anda sendiri jika Anda tidak yakin dengan pasar. Dan selalu, selalu minta salinan laporannya. Angka-angka di halaman menentukan apakah Anda maju atau menjauh.
Pembeli menanggung tagihan untuk penilaian, yang berarti mereka memegang kunci laporan tersebut. Pemberi pinjaman siap untuk menyerahkan dokumen itu ke tangan pembeli dengan cepat. Batas waktu mutlak? Setidaknya tiga hari sebelum penutupan. Jika angka di atas kertas lebih rendah dari harga jual yang disepakati, pembeli tiba-tiba mempunyai leverage yang serius. Mereka dapat menggunakan perbedaan tersebut untuk mendorong penjual kembali ke meja perundingan.
Penjual jarang melihat laporan lengkap kecuali pembeli memutuskan untuk menggunakannya sebagai senjata. Jika penilaiannya mencapai harga yang diminta atau lebih tinggi, penjual bisa bernapas lega. Dalam skenario penilaian rendah, segala sesuatunya menjadi berantakan. Di pasar yang panas, pembeli mungkin akan menutup kekurangannya dengan uang tunai jika mereka bertekad untuk meninggalkan kesepakatan.
Mengklarifikasi Aturan Komunikasi Penilai
Ada mitos yang terus-menerus beredar di dunia real estat bahwa agen dilarang berbicara dengan penilai. Appraisal Foundation mengatakan itu tidak masuk akal. Penilai sebenarnya menginginkan data tersebut. Mereka membutuhkan setiap informasi yang membantu mereka menentukan nilai pasar sebenarnya.
Ini termasuk perbandingan sah yang diserahkan oleh agen penjual. Ini juga berarti tanda terima untuk renovasi besar-besaran. Bukti pemeliharaan yang konsisten juga penting. Penilai bukanlah hantu. Mereka adalah profesional yang mencari akurasi.
Yang terlarang adalah pemaksaan. Periode. Agen tidak dapat mengancam penilai untuk menaikkan nilai rumah. Menuntut agar penilai mencocokkan harga yang diminta adalah tindakan yang tidak etis. Ini mempertaruhkan lisensi agen. Ini adalah garis yang sulit. Lewati saja, dan Anda kehilangan karier Anda. Tetaplah memberikan fakta, bukan ancaman.
Menarik Nilai Penilaian
Jika nomornya salah, Anda tidak harus menerimanya begitu saja. Anda bisa protes. Ini bukan tentang mengeluh. Ini tentang menyajikan bukti bahwa penilaian awal melewatkan sesuatu yang penting. Apakah penilai mengabaikan peningkatan dapur baru-baru ini? Apakah mereka mengabaikan penjualan serupa yang benar-benar sebanding?
Kumpulkan dokumentasi Anda. Faktur. Foto. Stempel waktu. Kemudian, hubungi pemberi pinjaman Anda untuk mengajukan banding. Penilai akan meninjau informasi baru. Mereka mungkin menyesuaikan nilainya. Mungkin juga tidak. Tapi Anda memberi diri Anda kesempatan saat Anda memperjuangkan angka-angka tersebut.
Menantang Penilaian Rendah: Langkah Anda Selanjutnya
Jadi penilai menilai rendah. Hatimu tenggelam. Angka di halaman tersebut tidak sesuai dengan harga kontrak, dan sekarang Anda menghadapi kesenjangan pembiayaan yang dapat menghambat kesepakatan. Namun sebelum Anda panik, ingatlah: Anda punya pilihan. Jika Anda penjualnya, Anda bisa melawan.
Pertama, berhenti menebak-nebak. Hubungi pemberi pinjaman Anda segera. Tanyakan secara spesifik tentang prosedur mereka untuk sengketa penilaian. Bank memiliki protokol ketat untuk hal ini, dan melewatkan satu langkah pun dapat membuat keluhan Anda diabaikan karena masalah teknis. Anda harus dipersenjatai dengan dokumentasi. Bukan perasaan. Bukan harapan. Bukti kuat.
Kumpulkan foto properti. Gali catatan setiap perbaikan yang Anda lakukan. Apakah Anda mengganti HVAC tahun lalu? Selesaikan ruang bawah tanah? Tingkatkan dapur? Ini penting. Sertakan tanda terima jika Anda bisa. Anda sedang membangun sebuah kasus bahwa rumah itu bernilai lebih dari perkiraan awal.
Agen real estat Anda adalah sekutu terkuat Anda di sini. Tunjukkan pada mereka perusahaan yang digunakan penilai. Apakah keduanya benar-benar sebanding? Mungkin penilai memilih rumah dengan ukuran luas lebih kecil atau ukuran tanah berbeda. Agen Anda dapat mengidentifikasi perusahaan dengan lebih baik—properti yang dijual baru-baru ini, berada di lingkungan yang sama, dan lebih cocok dengan fitur rumah Anda. Berikan ini kepada pemberi pinjaman. Ini merupakan tantangan langsung terhadap logika yang digunakan dalam penilaian awal.
Namun inilah kenyataan pahitnya: hanya pemberi pinjaman hipotek yang dapat memerintahkan penilaian kedua. Anda tidak bisa begitu saja menuntutnya. Jika pemberi pinjaman menolak permintaan Anda untuk mempertimbangkan kembali, atau jika nilainya tetap sama, Anda memiliki dua jalur. Pertama, Anda bisa mencoba menegosiasikan harga dengan pembeli. Kedua, Anda dapat membayar sendiri penilaiannya.
Ya, Anda dapat menyewa penilai lain. Anda akan membayar sendiri, dan itu berisiko. Namun jika laporan baru tersebut lebih tinggi, Anda mungkin memiliki pengaruh. Ini adalah pertaruhan. Apakah hal ini mengubah pikiran pemberi pinjaman? Mungkin. Itu tidak menjaminnya. Bank biasanya mempercayai penilainya sendiri. Namun laporan yang bertentangan dari seorang profesional yang berkualifikasi terkadang dapat memaksa kita untuk melihat kembali.
“Hanya pemberi pinjaman hipotek yang dapat meminta penilaian kedua.”
Inilah hambatannya. Anda sedang menunggu persetujuan mereka untuk melanjutkan. Ini membuat frustrasi. Ini lambat. Tapi itu standar. Jaga agar dokumentasi Anda tetap teratur. Selalu beri tahu agen Anda. Jangan biarkan keheningan mendorong Anda mengambil keputusan yang buruk. Pasar selalu berubah, dan terkadang, penilaian yang rendah hanyalah sebuah hambatan, bukan tembok. Namun Anda harus siap menolak jika Anda yakin nomor tersebut salah.
